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1、河南創(chuàng)贏 鑫苑項目組 2009年 12月 17日 鑫苑商務大廈 調研報告 目 錄 第一部分 區(qū)域市場分析 第二部分 目標客戶分析 第三部分 競爭對手分析 第四部分 本項目分析 區(qū)域市場分析 二七商圈諸侯爭霸 二七商圈位于鄭州市的心臟位置，集中了大大小小的商業(yè)項目十多個，包括金博大、北 京華聯(lián)、鄭州華聯(lián)、鄭州百貨大樓、亞細亞、天然商廈、商城大廈、友誼商廈、丹尼斯百貨、 德化步行街等等，商業(yè)氛圍濃厚。涵蓋了傳統(tǒng)百貨、超市零售、商業(yè)步行街、批發(fā)等形態(tài)。 也是鄭州商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富配套最為全面的區(qū)域。 二七商圈歷來是鄭州商業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)的中心，數(shù)年

2、來，它以無可撼動的商業(yè)霸主地位， 吸引著全世界商業(yè)大鱷的目光。 區(qū)域市場分析 因二七與火車站相距很近，而兩個商圈可以說是鄭州商業(yè)的發(fā)源地，經(jīng)過歷史變遷和城市 發(fā)展以及經(jīng)濟水平的提高，二七商圈與火車站商圈的服務半徑分別有了擴大，甚至是慢慢的 有融為一體的傾向。如德化步行街，其一端在二七商圈，一端又牽著火車站商圈的尾巴。德 化步行街做了兩個商圈的中間搭橋人。 二七商圈對鑫苑商務的影響 二七商圈早期以傳統(tǒng)百貨業(yè)為主，商業(yè)發(fā)展迅速，現(xiàn)已成 為鄭州商圈的主流。幾乎承載了鄭州現(xiàn)代商業(yè)興起之初的全部榮 耀，是商城無可替代的標志。 本項目屬于二七商圈的邊緣地帶，隨著城市的擴張和區(qū)域 功

3、能的轉換二七商圈的快速發(fā)展，本項目區(qū)域的發(fā)展速度很快， 對本項目地區(qū)帶動性很強。 第二部分 目標客戶分析 通過調查發(fā)現(xiàn)，商鋪投資者的年齡構成主要集中在 31-40歲，所占比例為 62%，其中 36-40歲的比例為 33%， 31-35歲的比例為 29%； 41-45歲年齡段所占的 比例是 16%， 25-30歲也有 10%， 46-55歲的比例合計 為 12%。 研究結果顯示， 31-40歲這一年齡層的人群是目前 鄭州市商業(yè)地產(chǎn)市場商鋪投資的主力軍，這部分人群 社會經(jīng)驗豐富，具備較強的資金實力，在目前投資渠 道較少而商鋪投資前景看好的情況下自然被商鋪投資 吸引。在此也建議開

4、發(fā)商將這一部分人群作為重點目 標客戶群，研究他們的投資習慣和投資價值取向，和 具體的投資需求，這樣才能獲取最大的市場份額。 0 5 10 15 20 25 30 35 25-30歲 31-35歲 36-40歲 41-45歲 46-50歲 51-55歲 目標客戶分析 目標客戶分析 調查結果顯示，受訪者購買商鋪 的主要目的為投資的比例最高，達 到 58%，購買目的進行投資已經(jīng)成 為目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場的主旋律； 購買母的自己經(jīng)營的比例有 38%， 這部分購買者主要是正在經(jīng)商和準 備經(jīng)商的人群；而選擇其他的比例 僅為 4%。 購買目的分析 投資 自營 其他 目標客戶分析 購買區(qū)域分析

5、 中心區(qū)仍是購買者的首選，所占比例為 32%； 購買者選擇東區(qū)和鄭東新區(qū)的比例分別為 18%和 16%； 選擇西區(qū)和北區(qū)的比例也分別有 15%和 13%； 選擇南區(qū)的比例只有 6%。 中心區(qū)二七商圈 ： 大上海 銅鑼灣廣場和二七旺角、火車站商圈的世貿(mào) 商城 M區(qū)，以及清華園 SOHO廣場 紅場等，都對投資者 產(chǎn)生了巨大的吸引力。 0 5 10 15 20 25 30 35 中心 鄭東 東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 目標客戶分析 考慮因素分析 投資者選擇時首先看的是位置 地段，選擇比例高達 40%；其次 是增值潛力和周邊環(huán)境，投資者 選擇的比例分別是 19%和 17%； 投資者

6、還考慮的因素主要有租售 價格，商業(yè)氛圍，周邊交通，開 發(fā)商實力、信譽等。 0 10 20 30 40 位置地段 增值潛力 周邊環(huán)境 其他 目標客戶分析 面積需求分析 調查結果顯示，超過半數(shù)的投資者實際需求的面積為 21-40平方米，需求面積在 41-60平方米的比例占 19%，需求面積為 61-80平方米和 80平方米以上的比例分別是 12%和 13%，而選擇 20平方米以下的僅占 4%。 面積對投資者而言比較重要，面積太大不僅投資金額和投資成本高，而且不易出手，接盤的投資者相對 較少；而面積太小會對商鋪經(jīng)營者有所限制，不利于租賃和經(jīng)營。從開發(fā)商的角度來講，了解到投資者

7、對面 積的真實需求，根據(jù)他們的需求推出適合客戶的產(chǎn)品，在商業(yè)地產(chǎn)的競爭中將處于有利地位。 0 10 20 30 40 50 60 2 0 平米以下 2 1 - 4 0 平米 4 1 - 6 0 平米 6 1 - 8 0 平米 8 0 平米以上 投資者對商業(yè)地產(chǎn)市場的認識分析 有 25%的投資者認為目前市場處在發(fā)展成熟階段，市場比較繁榮；只有 8%的投資者認為目前市場 已經(jīng)發(fā)展過剩，處在飽和狀態(tài)，對市場前景看得比較黯淡；另有 2%的投資者對目前市場的情況不是 很清楚和了解。 九成的投資者對目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場表示樂觀，說明絕大部分投資者對市場發(fā)展非常的看好， 投資信心比較充足，對商

8、業(yè)地產(chǎn)市場會起到良好的推動和促進作用。 0 10 20 30 40 50 60 70 發(fā)展成熟 處在發(fā)展階段 發(fā)展過剩飽和 不清楚不了解 通過調查發(fā)現(xiàn)，有 65%的投資者認為目前鄭州市的商業(yè)地產(chǎn)市場處在發(fā)展 階段，發(fā)展前景比較看好； 第三部分 競爭對手分析 周邊項目數(shù)據(jù)表 項目名稱 項目地址 總建面 （萬平方米） 容積率 廣告大廈 大學路與中原路交叉口向南 1000 米路東 鼎盛時代大廈 航海路與大學路交匯處西300米路南 3.0111 4.49 富博商務 交通路與隴海路交叉口向北 200 米路東 綠云尊邸 隴海路與勤勞街交叉口向西 50 米路北 京廣大廈 京廣路與航海路交叉口向南

9、 100 米 17 2.5 康橋華城 大學路與中原路交匯處南 16.6 4.75 升龍國際 大學路與淮河路交叉口南 200 米 12 5 . 5 慧豐大廈 大學路隴海路交匯處向西100米路北 隆福國際 隴海路京廣路交匯處 華成國際中心 大學路與桃園路交匯處 3 4.75 寫字樓 商業(yè)、住宅 住宅、普通住宅、商鋪 住宅、高尚綜合區(qū)、寫字樓、商鋪 住宅、商業(yè)、寫字樓、星級酒店 形態(tài)規(guī)模分析 商業(yè) 住宅 商業(yè)、酒店、高層住宅 物業(yè)類別 寫字樓 寫字樓 商業(yè)（只出租不銷售） 數(shù)據(jù)顯示此區(qū)域純正寫字樓較少 項目名稱 項目地址 均價 出租率 租金 廣告大廈 大學路與中原路交叉口向南 1000 米路東 3

10、200 左右 / 平米 75% 1 元 / 平米 / 天 鼎盛時代大廈 航海路與大學路交匯處西300米路南 富博商務 交通路與隴海路交叉口向北 200 米路東 90% 1. 36 元 / 平米 / 天（實用面積） 綠云尊邸 隴海路與勤勞街交叉口向西 50 米路北 北 ： 3700 3800 元 / 平 米 南 ： 4000 4300/ 平米 85% 0. 5 元 / 平米 / 天（商?。?京廣大廈 京廣路與航海路交叉口向南 100 米 均價： 3800 元 / 平米 （新房銷售） 康橋華城 大學路與中原路交匯處南 升龍國際 大學路與淮河路交叉口南 200 米 5228元/平方米 慧豐大廈

11、大學路隴海路交匯處向西100米路北 只出租不出售 基本達到100% 1.1元/天/ 隆福國際 隴海路京廣路交匯處 商業(yè)未銷售 華成國際中心 大學路與桃園路交匯處 5200元/平米 價格狀況分析 次數(shù)據(jù)顯示各項目均價差異太大，總體均價在 4200左右 項目名稱 項目地址 物業(yè)費 廣告大廈 大學路與中原路交叉口向南 1000 米路東 3 元 / 平米 / 天 鼎盛時代大廈 航海路與大學路交匯處西300米路南 富博商務 交通路與隴海路交叉口向北 200 米路東 綠云尊邸 隴海路與勤勞街交叉口向西 50 米路北 0. 7 元 / 平米 京廣大廈 京廣路與航海路交叉口向南 100 米 1 元 / 平方

12、米 月 康橋華城 大學路與中原路交匯處南 1.15元/平方米月 升龍國際 大學路與淮河路交叉口南 200 米 1.10元/平方米月 慧豐大廈 大學路隴海路交匯處向西100米路北 1元/月/ 隆福國際 隴海路京廣路交匯處 華成國際中心 大學路與桃園路交匯處 1.85元/平方米月 地面100個；地下1145個 90元/輛/月 地上地下停車位 物業(yè)配套分析 停車位 地上：580個地下：2420個共3000比例：29：150 20 個地上車位（免費） 200個 8 個地下車位（免費） 20 個地下車位（ 60 元 / 個 / 月） 此數(shù)據(jù)顯示物業(yè)費均在 1.2元 /平方米 /月，停車位明顯供應不足。

13、 康橋 華城 項目地址： 開 發(fā) 商： 占地面積： 物業(yè)類別： 綠化率： 鄭州新長城房地產(chǎn)有限公司 49% 住宅、高尚綜合區(qū) 寫字樓 商鋪 二七區(qū)大學路與中原路交匯處南 166000平方米 售完 租期及價位，押金合同細節(jié)均可與業(yè)主詳 談；一梯五戶；公用衛(wèi)生間；入戶空調；得房 率 80%；精裝；公用衛(wèi)生間；出租率 60%左右； 30萬平米磅礴氣勢，包括高尚住宅、寫字樓、 風情商業(yè)街于一體。 位于市政府所在地的中心城區(qū)版塊 ,基地北 面緊鄰鄭州大學，該區(qū)域行政機關、大專院校、 醫(yī)院、眾多，城市配套成熟。鄭州大學、金水 河、各大銀行、家世界超

14、市等。 康橋 華城 售完 物業(yè)管理服務較完善，整體環(huán)境適合辦公； 交通便利，處于大學路商圈核心地段。 優(yōu)勢 劣勢 沒有統(tǒng)一招商，租聘市場有些混亂。 康橋 華城 售完 升龍國際 31% 29% 40% 數(shù)碼/ 家私 生活配套 休閑文化 業(yè)態(tài)組合比例 生活配套 40% 休閑文化 29% 數(shù)碼家俬 31% 項目地址： 開 發(fā) 商： 占地面積： 物業(yè)類別： 綠化率： 鄭州尚錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住宅、住宅、商業(yè)、寫字樓、星級酒店 二七區(qū)鄭州市大學路與淮河路交叉口南 200米 253080平方米 30% 在建筑品質、

15、園林外觀、產(chǎn) 品塑造等方面，升龍國際中心鼎 持以人為本的思想，運用科學的 “住宅雙地面，商業(yè)雙首層”手 法，有效分離商業(yè)嘈雜，保持住 宅環(huán)境的單純、寧靜；在戶型設 計上，全明開間、人性化尺度， 自在享受大城美好生活。 升龍國際 1 地段制勝論：扼守鄭州 西南門戶，連接西南城 區(qū)與中心城區(qū)。 2 品質高端論：首創(chuàng)“住 宅雙地面，商業(yè)多首層” 概念。項目體量大，產(chǎn) 品類型豐富，規(guī)劃起點 高。 3 買一得五論：超大城市 綜合體，集住宅、商業(yè)、 寫字樓、公寓、星級酒 店為一體，“五位一體” 的多類型產(chǎn)品使項目完 全自身具備提供 、居住、 生活、工作、社交、娛 樂等全功能，物超所值。 優(yōu)

16、勢 升龍國際 京廣大廈 項目地址： 開 發(fā) 商： 建筑面積： 物業(yè)類別： 綠化率： 河南臺興房產(chǎn)有限公司 住宅、普通住宅、商鋪 京廣大廈位于二七區(qū)鄭州市航海中路 95號 17萬平方米 25% 3米標高，戶型大氣穩(wěn)重，寬敞明亮，優(yōu)雅舒適，享受陽光普照，清風吹拂。 該項目由 3棟百米高層組成， 總建筑面積約 17萬平方米，其中 1- 3層為商鋪， 4-31層為住宅。戶型 從 60平方米至 150平方米，主力戶 型為 80-100平方米兩房一廳、兩房 兩廳。臺興房產(chǎn)著力打造讓老百姓 買得起、住得起的經(jīng)典樓盤，起價 3700元平方米，其入市價格比同 等地段樓盤優(yōu)

17、惠近千元。 廣告大廈 項目 地址 租 金 售 價 物 業(yè) 出租率 優(yōu)勢 優(yōu)勢 劣勢 劣勢 94年房屋落 成，產(chǎn)權 35 年左右，樓 體外觀破舊； 物業(yè)服務及 硬件設計較 差，提供停 車位不足。 項目在大學 路旁，處于 大學路商圈 核心地段， 價位合理； 毗鄰二七區(qū) 工商所，鄭 州大學，頗 受從事教育 咨詢，工商 咨詢，財務 管理的公司 青睞。 廣告大廈 優(yōu) 勢 劣 勢 1、緊鄰十字路口公，交線路 多，火車站、京廣車站 為出行提供便利。 1、項目較早，樓體比較舊。 2、 價位較低，老客戶較多 。 2、物業(yè)管理不好，可提供車位較少。 慧豐大廈

18、 項目地址： 租 金 停 車 費 物 業(yè) 費 1.1元 /天 / 1元 /月 / 大學路隴海路交匯處向西 100米路北 90元 /輛 /月 原某公司辦公樓，后對外招租，目前基本達到 100% 第四部分 本項目分析 本項目由鑫苑（中國）置業(yè)有限公司開發(fā)運營，品牌支撐力較強，物業(yè)由 鑫苑物業(yè)提供，屬本區(qū)域較高配置，依托鑫苑品牌效應加之較強推廣力度和營 銷手段迅速去化現(xiàn)有房源，由鑫苑物業(yè)公司擔當運營管理共同打造本區(qū)域有影 響力寫字樓辦公環(huán)境。 項目概況 西出站口 經(jīng)濟圈 本案 大學路 商圈 鑫苑商務大廈 項目地址： 開 發(fā) 商： 占地面積：

19、 物業(yè)類別： 物業(yè)公司： 寫字樓 隴海路與京廣路交叉口西行 500米 1200 鑫苑（中國）置業(yè)有限公司 鑫苑物業(yè)管理公司 鑫苑商務大廈位于隴海路與京廣路交叉口西行 200米路南。大廈由中國首家海外上市 房地產(chǎn)企業(yè)鑫苑（中國）置業(yè)有限公司于 1998年開發(fā)的商務寫字樓。 物業(yè)服務由國家 一級物業(yè)管理公司 河南鑫苑物業(yè)管理公司提供。 項目距離距離火車站西出站口不足 2公里，距離京廣汽車站約 200米，門前十余趟公 交線路，交通非常便利；西出站口投入使用，隴海路高架橋、京廣路拓寬，隴海路的地 鐵口及高架橋的修建；以及周邊鑫苑現(xiàn)代城、世界城、升龍國際中心的開發(fā)，使商務大

20、 廈具備極大的升值潛力。 大廈占地 1200 ，建筑面積 10590 ，共計十層，房間進深 7.5米，層高 4.2米，單間建筑面積約 200 左右，單層總面積約 922 。 1、 2層為商鋪， 3-10層寫字樓。配套： 兩部電梯直通 3-10層，每層配備 公用衛(wèi)生間，中央空調。 上下立體交通，地鐵口物業(yè) 隴海路快速路規(guī)劃設置 13對 BRT?？空?，隴海路大學路以東，隴 海路京廣北路以西，分布位于本案東西側，未來隨著 BRT快速公 交的開通，辦公用戶市內(nèi)往來將更加快捷； 從本案出發(fā)，沿隴海路至火車站僅 8分鐘車程，到二七廣場僅 13分 鐘車程。沿大學路至碧沙崗商圈僅需 8分鐘車

21、程； 本項目位于地鐵 6號線火車站西出站口之上，真正意義上的“地鐵 就在家門口”。隨著地鐵 6號線的開通，辦公出行更是暢通無阻， 外加地鐵商業(yè)的興起，將更為便利。 地鐵 6號線 公路自駕車 BRT快速公交 項目價值體現(xiàn) 大學路東西兩側大型居住區(qū)將成為高消費的客戶 本項目優(yōu)勢 開發(fā)商具有一定品牌效應 成熟居住社區(qū)逐漸形成，為本按提供巨大消費潛力 同等地段寫字樓數(shù)量較少，多為住宅一層底商，店面陳舊檔次較低 本項目可與升龍商圈及二七 /火車站商圈共同組成鄭州市最 核心的商業(yè)金三角區(qū)域。 本項目劣勢 項目開發(fā)時間較早，外觀及內(nèi)飾較舊，缺乏視覺沖擊力 僅有四十年的房屋產(chǎn)權使用

22、年限 本項目價格與該區(qū)域價格對比，相對而言中等偏上 項目推廣力度不夠，導致很多客戶不知道本項目 缺乏停車位 項目機會 一、利用開發(fā)商提供的客戶資源及自己的人脈網(wǎng)絡介紹項目； 二、利用鑫苑現(xiàn)代城的住宅開盤烘托寫字樓； 項目存在的威脅 一、經(jīng)調查，康橋 華城項目定位在中高端寫字樓，但該項目在出售初期價格與目前我們所暫 定價格接近，切康橋 華城智能管理相對到位，樓體環(huán)境較好，商業(yè)氛圍濃厚； 二、位于大學路上的廣告大廈始建于 1992年，目前也存在出售整層寫字間的情況，該項目的優(yōu) 勢在于價格偏低， 30003200元 / ，目前有兩個整層及零散小面積待售，同樣采取即買即租的 營銷策略；但該寫字樓房屋產(chǎn)權時間較少； 三、隆福 國際、中苑名都等商住兩用式的戶型推出，也會搶占一部分寫字樓的市場； 做好項目市場公關，重樹項目市場形象，二次啟動 本項目配套設施較為落后，應根據(jù)現(xiàn)今區(qū)域市場 重新制定項目價格 提升項目品質，提高項目市場份額 加大推廣力度，全力打造二七商圈新鮮血液 我們需要的應對措施 感謝聆聽 ！ 歡迎各位領導批評指正！