《納稅統(tǒng)籌與財務(wù)管理-房地產(chǎn)EMBA》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《納稅統(tǒng)籌與財務(wù)管理-房地產(chǎn)EMBA（110頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、,*,納稅籌劃與財務(wù)運作,,房地產(chǎn)企業(yè),,納稅籌劃和財務(wù)運作,,,,,王景江,,中國注冊會計師,,北京托眾管理咨詢公司總經(jīng)理,,北京同道興會計師事務(wù)所合伙人,,中國企業(yè)聯(lián)合會客座教授,,國家會計學院客座教授,,世界稅收聯(lián)合會財稅研究員,,新加坡華新世紀管理研究院客座教授,,中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授,,首都經(jīng)濟研究會理事,,,,,,總經(jīng)理 首席管理咨詢顧問,,中國注冊會計師,,,王 景 江 教授,,,,手機：,著名財稅和管理咨詢專家，職業(yè)培訓(xùn)師，中國注冊會計師.北京托眾管理咨詢有限責任公司總經(jīng)理、首席管理咨詢顧問，北京同道會計師事務(wù)所合伙人，北京信永中和會計師事務(wù)所高級顧問.,,現(xiàn)任世界稅收

2、聯(lián)合會財稅研究員、首都經(jīng)濟研究會理事，中國企業(yè)發(fā)展研究中心、中國企業(yè)聯(lián)合會、國家經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心、國家會計學院、中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授，和君創(chuàng)業(yè)、清華大學對外交流中心、視野咨詢中心、新加坡華點通、新加坡華新世紀管理研究院、亞美信、迅通誠信、上海益德等數(shù)十幾家管理咨詢機構(gòu)高級培訓(xùn)師和高級顧問，十幾家大型企業(yè)常年高級財稅顧問.,,曾任國際永道會計公司高級咨詢顧問，普華永道、安達信、德勤國際會計公司客座教授，北京注冊會計師協(xié)會客座教授和考試委員會委員，北京信永中和會計師事務(wù)所高級管理咨詢經(jīng)理.,,為中國幾十家大中型企業(yè)提供財稅和管理咨詢,為上百家企業(yè)提供內(nèi)部培訓(xùn)服務(wù),在全國數(shù)百場高級財稅研討會上演講,

3、全國大型企業(yè)總會計師培訓(xùn)班主講嘉賓,全國CPA 考試輔導(dǎo)主講教授，多家機構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。,,,,,,目 錄,,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策,,房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法,,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運作能力提升,,1.房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及其對策,,產(chǎn)業(yè),,政策,,國務(wù)院18號文件精神,,,肯定房地產(chǎn)行業(yè)：,國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費持續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢。,,18號文件核心內(nèi)容：,,提高認識，明確指導(dǎo)思想：,國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；住房市場化、需求導(dǎo)向、深化改革。,,完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)：,發(fā)展經(jīng)濟適用房、普通商品住房、廉租制

4、度；控制高檔商品房建設(shè)。,,改革住房制度、健全市場體系：推進,公房出售、完善住房補貼、搞活二級市場，規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。,,發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)：,歸集和發(fā)放、個人住房貸款擔保、貸款監(jiān)管。,,改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)：,長遠規(guī)劃、優(yōu)先落實國家鼓勵開發(fā)的項目、土地市場的規(guī)劃和審批。,,加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序：,市場監(jiān)管、市場信息和預(yù)警、市場秩序。,,央行121號文件精神,,央行121號文件的出臺有兩個目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出現(xiàn)的潛在風險;二是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象。,,央行121號文件核心內(nèi)容是：,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款,，其,自有資金,(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開

5、發(fā)項目總投資的30%；,商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款,，,嚴禁跨地區(qū)使用,；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于,繳,土地出讓金,的貸款,；,對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款,，,貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，,貸款期限最長不得超過2年；,承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè),只能將獲得的,流動資金貸款,用于購買施工所必需的設(shè)備，嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。,對于個人房貸,：,商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋；購買第二套以上(含第

6、二套)住房的，應(yīng)適當提高首付款比例，并不再執(zhí)行個人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。,,,金融,,政策,,,,稅收,,政策,,稅種,稅改動態(tài)和趨勢,增值稅,1.是逐步將生產(chǎn)型增值稅改為消費型增值稅，徹底解決重復(fù)征稅的問題。近期可考慮解決機器設(shè)備的扣稅問題。2.是擴大增值稅的征稅范圍，將建筑安裝、交通運輸納入增值稅范圍。3.是取消增值稅各環(huán)節(jié)的減免稅，減少征管漏洞。,營業(yè)稅,1.征稅范圍可能縮?。ㄈ缃煌ㄟ\輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）；,,2. 個別稅目稅率可能調(diào)低。,消費稅,1.適當調(diào)整并擴大消費稅的征稅范圍，將某些奢侈品和不利于環(huán)保的消費品納入消費稅征稅范圍，同時取消對輪胎、酒精等產(chǎn)品征

7、收的消費稅。2.提高小汽車、摩托車、煙、酒、高檔化妝品的稅率，燃油稅、車輛購置稅并入消費稅。,關(guān)稅,逐步降低進口關(guān)稅。,,稅種,稅改動態(tài)和趨勢,企業(yè)所得稅,1. 統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，將稅率降低，并規(guī)范稅收優(yōu)惠政策。2.規(guī)范稅前扣除項目，稅收優(yōu)惠政策逐步實現(xiàn)從過去區(qū)域性優(yōu)惠為主向產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主的轉(zhuǎn)變，嚴格控制財政性、個案性政策的減免措施。3.為促進中小企業(yè)發(fā)展，應(yīng)改變目前按應(yīng)納稅所得適用低稅率的辦法（因為中小企業(yè)與低應(yīng)納稅所得額之間無必然聯(lián)系），以衡量企業(yè)規(guī)模的指標，如雇員人數(shù)、資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)等標準，來確定適用低稅率的中小企業(yè)。4.在我國企業(yè)所得稅法中應(yīng)細化對跨國納稅人的轉(zhuǎn)讓定價和國際稅收抵免

8、的有關(guān)規(guī)定，以適應(yīng)稅收的潛在競爭。,個人所得稅,1.建立分類與綜合征收相結(jié)合的稅制模式；2.擴大征稅范圍，除稅法規(guī)定的免稅外，個人全部收入都應(yīng)納入征稅范圍；3.規(guī)范稅前各種費用扣除標準；4.適當調(diào)整稅率和減少級距，宜實行5級或6級超額累進稅率，加大對高收入者的調(diào)控力度；5.避免重復(fù)征稅。,,,會計,,法規(guī),,政策,主要內(nèi)容,會 計 法,會 計 工 作 的 基 本 法 規(guī),,強 調(diào) 單 位 負 責 人 的 法 律 責 任,,健 全 內(nèi) 部 控 制 制 度,會 計 準 則,會 計 核 算 的 依 據(jù) 和 基 本 規(guī) 范,,與 國 際 慣 例 接 軌,,基 本 準 則、 基 本 業(yè) 務(wù) 準 則、

9、特 殊 業(yè) 務(wù) 或 特 殊 行 業(yè) 準 則,會 計 制 度,會 計 核 算 的 具 體規(guī) 范 和 操 作 指 南,,統(tǒng) 一 各 行 業(yè) 會 計 制 度,,穩(wěn) 健 、 恰 當、 充 分 披 露 會 計 信 息,,2.房地產(chǎn)行業(yè)市場運營問題及其對策,行業(yè),問題分析,房地產(chǎn)業(yè),規(guī)模小、市場占有率低房地產(chǎn)公司多。,,供求結(jié)構(gòu)性問題：中低價位普通商品住房供不應(yīng)求，高檔、大戶型住房、高檔寫字樓、商業(yè)用房積壓嚴重。,,經(jīng)濟適用房問題：購買對象、住房標準、購房目的、優(yōu)惠政策等問題。,,最低收入家庭住房保障制度不落實問題,,住房二級市場發(fā)展不平衡問題,,住房公積金籌集和使用問題,,地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控問題

10、,,住房建設(shè)粗放型生產(chǎn)方式問題：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低,,違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、合同欺詐、中介混亂等,建筑業(yè),,經(jīng)營規(guī)模小、業(yè)務(wù)范圍單一,,粗放式經(jīng)營：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低,,合同欺詐、工程行賄等,,競 爭 要 素,分 析,全 球 地 位,進 入 世 界 ５ ０ ０ 強 的 企 業(yè) 主 要 是 發(fā) 達 國 家 的 企 業(yè)， 如 美 國 有 １ ７ ９ 家。,核 心 競 爭 力,衡 量 企 業(yè) 競 爭 力 的 標 準： 資 源 的價 值、 稀 缺 性 和 難 以 模 仿（ 資 源 包 括 資 產(chǎn)、 知 識、 信 息、 能 力 和 組 織 程 序 等）,商 業(yè) 模 式,

11、電 子 商 務(wù) 模 式（ 成 本 低、 速 度 快、 客 戶 關(guān) 系）,大 規(guī) 模 定 制,個 性 化、 大 規(guī) 模、 精 益 化生 產(chǎn)、 組 織 扁 平 化、 速 度 快、 供 應(yīng) 鏈、 虛 擬 經(jīng) 營、 信 息 共 享、 服 務(wù) 重 要 性,兼 并 和 收 購,橫 向 和 縱 向 擴 張， 高 速 發(fā) 展,價 值 管 理,以 股 東 價 值 最 大 化 為 目 標， 兼 顧 相 關(guān) 者 利 益,,學 習 型 組 織,,企 業(yè) 具 有 持 續(xù) 學 習 能 力， 通 過 發(fā) 揮 員 工 的 創(chuàng) 造 性， 把 學 習 與 工 作 系 統(tǒng) 結(jié) 合 起 來， 形 成 高 度 靈 活 和 適 應(yīng)

12、能 力 的 企 業(yè) 組 織。,提高企業(yè)核心競爭力,,3.房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)問題及其對策,行業(yè),問題分析,房地產(chǎn)業(yè),首先，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金比例過低，負債率過高;第二，以騙貸為目的的假按揭問題嚴重，因此，防范金融風險非常重要;第三，房地產(chǎn)成為集聚財富的高利潤率行業(yè);第四，房屋空置率開始上升，二手房的價格遠遠低于一手房;第五，無法正常償還按揭貸款的現(xiàn)象出現(xiàn)。 另外土地交易環(huán)節(jié)的透明度也有待提高，在控制間接融資的同時也應(yīng)該考慮如何提高直接融資的比例。 （,今年2月底，央行發(fā)布《2002年貨幣政策執(zhí)行報告》，公布了2002年11月，中國人民銀行對部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2

13、002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查結(jié)果。那次檢查共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款3654筆，金額1380.5億元，個人住房貸款12158筆，金額44.1億元，個人商業(yè)用房貸款5089筆，金額43.4億元。調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%。,建筑業(yè),,融資渠道單一、資金規(guī)模小,,資金周轉(zhuǎn)速度慢，不良資產(chǎn)多,,工程欠款問題,,挪用流動資金貸款,資金,,運作,,問題,,,（一）房地產(chǎn)信托。,兩年來，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開發(fā)商及投資者的青睞。據(jù)統(tǒng)計，信托已為房地產(chǎn)公司募集資金二十多億元。在信托市場中，房

14、地產(chǎn)信托成為主流。就目前的走勢及國家對房地產(chǎn)業(yè)的支持及調(diào)整來看，房地產(chǎn)業(yè)將進入一個穩(wěn)步發(fā)展的時期。作為一種長線投資，房地產(chǎn)信托不失為一個穩(wěn)健投資的理想產(chǎn)品，能使信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)達到雙贏的局面。,,,（二）房地產(chǎn)基金。,在目前央行調(diào)控房貸政策的大背景下，房地產(chǎn)基金作為一種以房地產(chǎn)項目為投資對象的產(chǎn)品，受到銀行、開發(fā)商、投資者的追捧。對銀行而言，剝離部分信貸資產(chǎn)，有利降低融資風險，房地產(chǎn)基金無疑是條好途徑。對投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報。當然，目前房地產(chǎn)基金品種的開發(fā)與推廣，還有賴于立法及政策的支持與推進。,,,（三）“買殼”上市。,根據(jù)目前的法律

15、與政策，房地產(chǎn)企業(yè)上市受原始資本、土地儲備、開發(fā)業(yè)績等方面的限制。因此，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資比較困難。為此，很多房地產(chǎn)公司通過與信托公司、投資公司合作，通過“買殼”的方式走間接上市的道路，以便通過增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等方式募集資本，如北京天創(chuàng)房地產(chǎn)公司以股權(quán)受讓的方式，成功地將貴華旅業(yè)更名為天創(chuàng)置業(yè)，實現(xiàn)了上市融資的目的。,,,拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道,,,（四）房貸證券化。,早在上世紀70年代，美國開始向投資者發(fā)行抵押證券，通常是由房地產(chǎn)投資信用基金對外發(fā)行受益憑證，這種憑證可通過證券公司公開上市及流通。英國也于1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔保（MBS），并于1987 年再度發(fā)行MBS，在倫敦

16、證交所上市交易。從理論上說，房貸證券化不外乎兩種方式，一種為“表內(nèi)融資方式”，即金融機構(gòu)將持有的住房抵押貸款匯集成抵押貸款群組，然后向投資者發(fā)行相應(yīng)的受益憑證。另一種是“表外融資方式”，即銀行將住房抵押貸款“打包”出售給具有相當實力與資質(zhì)的機構(gòu)，由該機構(gòu)進行信用升級，通過證券公司發(fā)行上市。房貸證券化在我國已正式“試水”。,,,（五）境外融資。,房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是一些民營企業(yè)，通過在境外設(shè)立投資公司，然后發(fā)行股份吸引外商投資。如在英屬維爾京群島（BVI）設(shè)立投資公司的程序就相對比較簡單，而且成本低廉，一般通過委托國內(nèi)律師事務(wù)所與香港律師就可辦理相關(guān)手續(xù)。值得提醒的是，BVI公司的法定資本一般為

17、5萬美元以上。一般而言，在提交全部資料后，7個工作日即可完成公司設(shè)立程序。BVI公司設(shè)立后，可通過境外發(fā)行公司股份的方式吸引境外投資，然后組合國內(nèi)的不動產(chǎn)，通過境外投資或轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實現(xiàn)融資目的。,,,盈利,,模式,,問題,行業(yè),問題分析,房地產(chǎn)業(yè),,特定歷史原因形成的行業(yè)高額盈利,,市場炒作、虛假廣告、合同欺詐形成的虛假盈利,,粗放經(jīng)營和管理行業(yè)盈利流失,,產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差,,核心競爭能力弱不能形成超額盈利,,建筑業(yè),粗放經(jīng)營和管理行業(yè)盈利流失,,合同欺詐形成的虛假盈利,,核心競爭能力弱不能形成超額盈利,,產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差,,,,附加值理論：,在一個產(chǎn)品的業(yè)務(wù)鏈上，

18、組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因為中間品的生產(chǎn)有技術(shù)含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷售和售后服務(wù)，附加值又高起來，因為它有品牌，有健全的售后服務(wù)體系。由此可見，在組裝的上游，是技術(shù)、信息與知識；在組裝的下游是包裝、銷售及服務(wù)。而在產(chǎn)品的中游組裝階段，是廉價勞動力在創(chuàng)造財富。,,,“新技術(shù)的應(yīng)用”,是短期附加值最大，但成本也較高，適合有實力的項目公司采用；,“創(chuàng)新或反叛”,是附加值較大，但風險最高，適用具備新銳思想的開發(fā)商在不成熟的二級市場運用；,“包裝”附加值,實現(xiàn)較快，但易被克隆或穿幫，適宜小規(guī)模特色項目選用；,“銷售”附加值,增幅較大，但成本及風險較高，宜有規(guī)模有實力

19、屬于市場挑戰(zhàn)者角色的開發(fā)商采用；,“服務(wù)”,是長期附加值最大化，但兌現(xiàn)周期較長，宜有規(guī)模有實力屬于市場領(lǐng)導(dǎo)者角色的開發(fā)商適用。,,,提高房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)附加值,,問題,弊端分析,會計核算,忽略責任會計核算；客觀性、穩(wěn)健性和充分性差,財務(wù)計劃,自上而下的計劃平衡；忽略與戰(zhàn)略、流程層面以及業(yè)績管理的銜接；剛性不足、柔性有余等等。,財務(wù)監(jiān)督,合法性和合理性監(jiān)督；與風險控制脫節(jié)；決策控制和流程控制薄弱,財務(wù)分析,財務(wù)指標分析；忽略與經(jīng)營分析的結(jié)合；不重視非財務(wù)指標分析；與業(yè)績管理脫節(jié)。,納稅管理,無專門納稅管理機構(gòu)；偷稅/避稅/納稅籌劃混淆,,財務(wù),,運作,,問題,,一個中心：,企業(yè)價值最大化,

20、兩個基本點：,法人治理、財務(wù)管理,,三個到位：,經(jīng)營、投資、融資活動管理到位,,四方平衡：,股東、客戶、員工、社會利益平衡,五項改革：,業(yè)績評估、財務(wù)導(dǎo)向、財務(wù)報表、風險管理、母子公司,六項循環(huán)：,預(yù)算、報告、收入、支出、資金、評估,企業(yè)財務(wù)管理變革,,,,,目 錄,,,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策,,,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運作能力提升,房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法,,1.納稅籌劃含義和途徑,概 念,比 較,偷 稅,納稅人通過偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿憑證或在帳簿上多列或不列、少列收入，或經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報，或進行虛假的納稅申報，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。,,偷稅屬

21、于違法行為，是稅法懲罰的對象。,避 稅,納稅人利用稅法的漏洞、缺陷，或利用稅務(wù)部門監(jiān)督成本太高，不易發(fā)現(xiàn)其違法行為的機會，借用非違法手段減輕稅收負擔，獲取稅收收益。,,避稅屬于非違法行為，但不符合立法本意。有避稅，就存在反避稅。,納稅籌劃,納稅人在遵守國家稅法的前提下，通過對經(jīng)營活動的事先籌劃，盡可能減輕稅負，以獲取稅收收益。,,稅收籌劃合法，與立法本意不沖突。,,含義,,比較,,,企業(yè)偷稅案例,案例一：,,某公司通過開具“小頭大尾”的發(fā)票少交流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。,,案例二：,,某公司通過做假帳的方法少列收入、多列成本費用。,,案例三：,,某公司通過其他應(yīng)付款隱匿收入少繳流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。

22、,,案例,,分析,,,案例一：,,某公司利用自主定價權(quán)，通過關(guān)聯(lián)方產(chǎn)品轉(zhuǎn)移定價少交稅。,,案例二：,,某公司為了少繳個人所得稅，減少名義工資收入，加大個人職務(wù)消費部分。,,案例三：,,某公司通過合法手段將個人工薪收入平均化，減少應(yīng)納個人所得稅額。,,案例四：,,某公司通過對限制性費用“轉(zhuǎn)換”方式，減少納稅調(diào)整金額。,企業(yè)避稅案例,,案例一：,,某公司通過合理設(shè)計融資方案，最大限度地少繳企業(yè)所得稅。,,案例二：,,某公司通過合理選擇子公司和分公司設(shè)置形式，少繳企業(yè)所得稅。,,案例三：,,某公司通過對業(yè)務(wù)招待費的合理控制，少繳企業(yè)所得稅。,,案例四：,,某公司針對企業(yè)重組中的納稅特殊問題，向稅務(wù)部

23、門爭取稅收優(yōu)惠政策。,企業(yè)納稅籌劃案例,,途徑,說明,實例,降低稅率,各種稅一般有多種稅率，各種不同因素（地區(qū)、行業(yè)等等）影響稅率高低。,如何選擇經(jīng)濟開發(fā)區(qū)注冊，經(jīng)營高科技項目，個人所得平均化等。,縮小課稅基數(shù),各稅種的計稅依據(jù)不同（增值額、營業(yè)額、所得額等）。在稅率不變的情況下，縮小稅基，減少納稅額。,如在合法的范圍內(nèi)，減少營業(yè)額的計稅基數(shù)，或增加應(yīng)稅所得的扣除數(shù)等等。,直接減少納稅額,按稅法規(guī)定減征一定比例的納稅額。,如企業(yè)享受“兩免三減半”的稅收優(yōu)惠政策。,減少重復(fù)課稅,盡量避免重復(fù)征稅。,如在合法的范圍內(nèi)將個人所得盡量在稅前利潤列支等。,延期繳納稅款,通過合理選擇會計政策、合理進行會計

24、估計等方法，延期繳納稅款。,如合理選擇折舊方法、存貨計價方法，合理估計折舊年限和費用攤銷期等。,,節(jié)稅,,途徑,,,2.納稅籌劃的基本方法,方法,具體內(nèi)容,免稅法,在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動，或使征稅對象成為免稅對象的方法。,,如：企業(yè)經(jīng)營中有來料加工復(fù)出口的貨物，該貨物可以免征增值稅、消費稅和關(guān)稅；在中國境內(nèi)新創(chuàng)辦的軟件企業(yè)經(jīng)認定后，可自獲利年度起，享受“兩免三減半”政策等等。,減稅法,在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人減少應(yīng)納稅而直接節(jié)稅的方法（照顧或鼓勵）。如：在發(fā)生自然災(zāi)害時減稅；在經(jīng)濟特區(qū)設(shè)立的從事服務(wù)性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過500萬美元，經(jīng)營

25、期在10年以上，可享受“一免兩減半”政策等等。,稅率差異法,在法律允許的范圍內(nèi)，利用稅率差異而直接節(jié)稅的方法（地區(qū)、國別、行業(yè)、企業(yè)差異等）。如在經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受15％的企業(yè)所得稅率；在經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受24％的企業(yè)所得稅率；避免獎金集中發(fā)放等等。,,方法,具體內(nèi)容,分割法,在法律允許的范圍內(nèi)，使收入所得在兩個或更多個納稅人之間進行分割而直接節(jié)稅的方法。如個人工薪所得平均化可以使總稅負降低。,延期納稅法,在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人延期繳納稅款而相對節(jié)稅的方法。如國外投資所得只要留在國外不匯回，可以暫不征稅；盡量縮短固定資產(chǎn)折舊

26、或費用攤銷期。,退稅法,在法律允許的范圍內(nèi)，使稅務(wù)機關(guān)退還已納稅款而直接節(jié)稅的方法。如外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資該企業(yè)，增加注冊資本，或投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的40％。,扣除法,在法律允許的范圍內(nèi)，，通過使扣除額盡量增加而直接節(jié)稅的方法。如控制業(yè)務(wù)招待費實際支出；,,3.納稅籌劃案例分析,,設(shè)立,,環(huán)節(jié),,利用關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓定價避稅案例分析,,例如：某公司所在地區(qū)所得稅率為30％，其子公司所在地區(qū)稅率為15％，該公司通過合理轉(zhuǎn)讓訂價將利潤轉(zhuǎn)移到子公司200萬元。,,減少稅負＝200＊15％＝30萬元,,通過公司設(shè)置合理

27、避稅案例分析,,例如：A公司及下屬甲、乙公司所得稅率均為30％，當年A公司實現(xiàn)利潤總額為1000萬元，甲公司實現(xiàn)利潤總額100萬元，乙公司虧損150萬元,,如果甲、乙公司是子公司：,,A公司應(yīng)納稅＝1000＊30％＝300萬元,,甲公司應(yīng)納稅＝ 100＊30％＝30萬元,,如果甲、乙公司是分公司：,,A公司應(yīng)納稅＝950＊30％＝285萬元,,,,,融資,,環(huán)節(jié),,案例：,宏興公司計劃在２００５年融資５０００萬元，并設(shè)計了如下三個方案：,,項目,方案一,方案二,方案三,債務(wù)融資,1000,2500,4000,股權(quán)融資,4000,2500,1000,負債率,20%,50%,80%,年利息率,8%

28、,8%,8%,權(quán)益利潤率,10%,10%,10%,利息抵稅,26.4,66,105.6,債務(wù)成本,5.36%,5.36%,5.36%,資本成本,10%,10%,10%,加權(quán)平均資金成本,9.07%,7.68%,4.49%,財務(wù)風險,小,中,大,,案例1:,,某公司 A,2000 年 11 月兼并某虧損國有企業(yè) B。 B 企業(yè)合并時,賬面凈資產(chǎn)為500萬元 ,,,去年虧損為 100 萬元,(,以前年度無虧損 ), 評估確認的價值為 550 萬元 , 經(jīng)雙方協(xié)商 ,A 可以用以下方式合并B 企業(yè)。 A 公司合并后股票市價 3.1 元 / 股。 A 公司共有已發(fā)行的股票 2000 萬股 ( 面值為

29、1 元 / 股)。,,(1)A 公司以 180 萬股和 10 萬元人民幣購買 B 企業(yè) (A 公司股票市價為,,3,元 / 股 ):,,（,2）A,公司以 150 萬股和 100 萬元人民幣購買 B 企業(yè)。,,假設(shè)合并后,B,企業(yè)的股東在合并企業(yè)中所占的股份以后年度不發(fā)生變化,,,,合并企業(yè)每年未彌補虧損前應(yīng)納稅所得額為 900 萬元 , 增值后的資產(chǎn)的平均折舊年限為 5 年 , 行業(yè)平均利潤率為,10%,。所得稅稅率為 33% 。,,投資,,環(huán)節(jié),,,,選擇,,(1),方案:,B,企業(yè)不按轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 : B 企業(yè)去年的虧損可以由 A 公司彌補。,,A 公司當年應(yīng)繳所得稅 =(900-

30、100)*33%=264 萬元 , 與合并前相比少繳 33 萬元 , 但每年必須為增加的股權(quán)支付股利。,,選擇（2）方案 :,因為支付的非股權(quán)額 (100 萬元 ) 大于所購股權(quán)票面價值的20%(150萬股*1元*20%=30 萬元)。所以 , 被合并企業(yè) B 應(yīng)就轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 , 應(yīng)繳納的所得稅為 (150*3+100-500)*33%=16.5( 萬元 ) 。 B企業(yè)去年的虧損不能由A公司再彌補。,,A公司可按評估后的資產(chǎn)價值入賬，計提折舊，每年可減少所得稅（550-500）/5*33%=3.3萬元。,,,,,案例2：,A公司向B公司進行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，A公司資產(chǎn)負債表數(shù)據(jù)如下：,,資

31、產(chǎn)總額１５００萬元，其中固定資產(chǎn)凈值８００萬元，公允價８５０萬元；存貨３００萬元，公允價３５０萬元；應(yīng)收賬款及貨幣資金４００萬元。,,,整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定：,,應(yīng)在交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售全部資產(chǎn)和進行投資兩項業(yè)務(wù)進行所得稅處理，計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失,,負債總額１２００萬元。,,所有者權(quán)益總額３００萬元。,,凈資產(chǎn)評估價值４００萬元。,,A公司享有B公司４０％的股權(quán)，B公司所有者權(quán)益５００萬元。,,A公司：,,銷項稅額,＝３５０ ×１７％＝５９．５萬元,,應(yīng)稅所得,＝１００萬元（固定資產(chǎn)和存貨增值）,,假定次年轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入７００萬元，帳面投資成本５００萬元。,,會計轉(zhuǎn)

32、讓收益＝７００－５００＝２００萬元,,轉(zhuǎn)讓所得,＝７００－（５００＋１００）＝１００萬元,,,借：長期股權(quán)投資 359.5,,負債 1200,,累計折舊 200,,貸：固定資產(chǎn) 1000,,存貨 300,,應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）,,350*17%=59.5,,其他資產(chǎn) 400,,,開發(fā),,環(huán)節(jié),,方案,,A,,8,,,,,,C,,售價,(,每平

33、方米,),,0.14,,0.15,,,,,,0.16,,地價,,300,,300,,,,,,300,,開發(fā)成本,,500,,500,,.,,500,,開發(fā)費用,,40,,40,,,,,,40,,利息支出,,90,,90,,,,,,90,,營業(yè)稅金及附加,,77,,82.5,,,,,,88,,其他扣除項目,,160,,160,,,,,,160,,允許扣除金額合計,,1167,,1172.5,,,,1178,,增值率,,19.97,,28.8,,,,,,35.82,,應(yīng)交土地增值稅,,O,,98.25,,,,,,126.60,,利潤,,233,,229.25,,,,,,295.40,,案例1：,某

34、房地產(chǎn)公司開發(fā)完成一普通住宅項目 , 銷售面積 10000 平方米 , 公司領(lǐng)導(dǎo)在確定商品房銷售價格時, 未能達成一致意見 , 但備選方案確定為 A,、 B 、 C,三種 , 具體方案如下 :( 單位: 萬元 ),,,案例分析2,例：甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)有關(guān)部門評估，該建筑物價值1000萬元，甲、乙各分得500萬元的房屋。,,分析：,,甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作

35、建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。,,由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙各方應(yīng)納營業(yè)稅：500＊5％＝25萬元。,,如果進行稅收籌劃，雙方可以減輕稅負。,,,若甲、乙兩方采取第二種合作方式，即甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金合股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。按稅法規(guī)定，甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征收營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了營業(yè)稅稅款。,,案例3：,某開發(fā)商有可供銷售的普通住房 1 萬平方米 , 在允許扣除項目金額大體不變的條件下 , 每平方米可有 A,、 B

36、,兩種價格。 A. 每平方米售價為 1400 元時 , 增值率為 19.97%, 增值率未超過扣除項目金額 20%, 兔征土地增值稅 ,,可獲得 233 萬元的利潤,:B.,每平方米售價為 1500 元時 , 增值率為 2848 %, 增值率超過允許扣除項目金額 20%, 但不超過 50%, 應(yīng)繳土地增值稅 99.75 萬元 ,,可獲得 232.75萬元的利潤,。,,,如果該開發(fā)商將其銷售部門獨立出來 , 設(shè)立一個房屋銷售公司 , 房屋開發(fā)公司將住房以每平方米 1400 元的售價賣給銷售公司 , 而后由銷售公司再以每平方米 1500元的售價賣出 , 那么銷售公司則要繳納一道營業(yè)稅 :,,150

37、0 × 10000 × 5%=750000( 元 ) ·,,應(yīng)繳納城市維護建設(shè)稅 z,,750000,× 7%=52500(,元 ):,,應(yīng)繳印花稅 :,,1500 × 10000 × 0.0003 × 2=9000( 元 ) 。,,從利益集團的角度來說 ,,最終可以獲得 251.35 萬元的利潤,,,比籌劃前增加 18.6 萬元 ( 不考慮教育費附加)。,,,,,,限制,,費用,,工資總額費用限制:,,,稅前扣除的工資總額比會計和統(tǒng)計的工資總額多三項內(nèi)容：,,誤餐補貼；各種獎金，如創(chuàng)造發(fā)明獎、科技進步獎合理化建議獎、技術(shù)進步獎；住房補貼。,,計稅工資方式：,,工效掛鉤方式；軟件生產(chǎn)企業(yè)合理工

38、資支出據(jù)實扣除方式；定額計稅工資方式。,,申報扣除工資金額應(yīng)注意的問題：,,當期在制造成本中列支的工資總額視為當期全部計入損益；計入在建工程的工資總額不能重復(fù)扣除。,,三項費用扣除：,,職工福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費分別按照計稅工資總額的１４％、２％、１．５％計算扣除。,,案例：,某公司實行工效掛鉤，２０００年核定工資總額３００萬元，應(yīng)付工資貸方余額２０萬元，本期提?。常埃叭f元，實際發(fā)放２７０萬元,。,,２０００年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝３００（提?。玻罚埃òl(fā)放）＝＋３０萬元,,２００１年核定工資總額３１０萬元，本期提?。玻叮叭f元，實際發(fā)放２７５萬元（動用以前年度結(jié)余１５萬元）。,,２００１年

39、調(diào)整應(yīng)稅所得額＝２６０（提?。玻罚担òl(fā)放）＝－１５萬元,,案例２：某公司本年平均職工人數(shù)４０人，實際提取工資５８萬元，發(fā)放工資５０萬元，計稅工資標準１０００元／人月。,,計稅工資＝４０×１２ ×１０００＝４８萬元,,應(yīng)調(diào)整應(yīng)稅所得額＝（５８－４８） ×（１＋１７．５％）＝１１．７５萬元,,項目,營業(yè)費用限制,廣告費用,一般企業(yè)每納稅年度可以扣除的廣告費用不超過營業(yè)收入的２％（部分行業(yè)適當放寬，如制藥、食品、日化、家電、通信等為８％；糧食類白酒不得；可無限期結(jié)轉(zhuǎn)）。,業(yè)務(wù)宣傳費,企業(yè)每納稅年度可以扣除的業(yè)務(wù)宣傳費不超過營業(yè)收入的０．５％（糧食類白酒不得扣除；不可結(jié)轉(zhuǎn)以后各期）。,傭金支出,稅

40、前扣除條件：有真實合法憑證；支付對象必須是獨立的有權(quán)從事中介機構(gòu)服務(wù)的納稅人或個人；支付個人的傭金一般不超過服務(wù)金額的５％。,保險費,可以稅前扣除商品保險費。,其　他,工資總額、職工福利費、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。,,案例：,A,公司2002年支出廣告費200萬元、業(yè)務(wù)宣傳費15萬元，該公司2002年—2004年營業(yè)收入分別為2000萬、3000萬、2500萬。稅法規(guī)定：廣告費扣除比率為2%，業(yè)務(wù)宣傳費扣除比率為0.5％,,2002年：,,廣告費：40萬元，業(yè)務(wù)宣傳費：10萬元，納稅調(diào)整：165萬元,,2003年：,,廣告費：60萬元，納稅調(diào)整：－60萬元,,2004年：,,廣告費：5

41、0萬元，納稅調(diào)整：－50萬元,,,項目,管理費用限制,壞帳及存貨跌價損失,計提壞帳準備和存貨跌價準備形成的納稅調(diào)整（按計提標準或?qū)嶋H損失扣除）,業(yè)務(wù)招待費,按稅法規(guī)定標準據(jù)實扣除,技術(shù)開發(fā)費,按稅法規(guī)定標準據(jù)實扣除,無形資產(chǎn)攤銷,攤銷期不同，按稅法規(guī)定標準據(jù)實扣除,開辦費攤銷,攤銷期不同，按稅法規(guī)定標準據(jù)實扣除,總機構(gòu)管理費,提取比列一般不超過總收入的2％,保險費,個人基本保險、企業(yè)財產(chǎn)保險可以稅前扣除,存貨盤虧損失,待處理存貨損失轉(zhuǎn)入損益形成的納稅調(diào)整,其 他,工資總額、職工福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。,,銷售凈額 招待

42、費扣除率,,１５００萬 ０.５%,,１５００－５０００萬 ０.３％,,５０００－１億 ０.２％,,１億以上 ０.１％,,,案例,：某公司預(yù)計２００１年銷售額為６０００萬元，該公司業(yè)務(wù)招待費支出100萬元。,費用控制額＝１５００×０.５％＋３５００×０.３％,,＋１０００×０.２％,,＝２０萬元,,假定該公司計劃列支招待費100萬元，將增加稅負：,,（100－20）×３３％＝26.4萬元,,,項目,財務(wù)費用限制,從非金融機構(gòu)借款費用,超出金融

43、機構(gòu)同類、同期貸款利率計算的借款費用不允許稅前扣除,關(guān)聯(lián)方,,借款費用,從關(guān)聯(lián)方借款金額超過其注冊資本50％ 的，超出部分的利息支出不得在稅前扣除,無形資產(chǎn),,借款費用,自行開發(fā)無形資產(chǎn)借款費用計入當期損益形成的納稅調(diào)整,對外投資,,借款費用,對外投資借款費用計入當期損益形成的納稅調(diào)整,,,房地產(chǎn)企業(yè)利息支出有兩種列支方法：,,,1. 按商業(yè)銀行同類同期貸款利息標準據(jù)實列支扣除，同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（簡稱合計數(shù)）的5％計算扣除。,,2. 不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，按合計數(shù)的10％計算扣除。,,通過計算比較選擇可

44、扣除金額多的方案。,,案例：,某企業(yè) 20003年度實現(xiàn)銷售收入 8000 萬元 ," 管理費用 " 中列支業(yè)務(wù)招待費 40 萬元 ," 營業(yè)費用 " 中列支廣告費 180 萬元 , 業(yè)務(wù)宣傳費 50 萬元 , 稅前會計利潤總額為 100萬元。按以上扣除比例規(guī)定 , 其可扣除的業(yè)務(wù)招待費為27 萬元 , 業(yè)務(wù)招待費超支額為 13 萬元 : 廣告費超支額為 20 萬元 , 業(yè)務(wù)宣傳費超支額為10萬元。,,該企業(yè)總計應(yīng)納稅所得額為 143 萬元 , 應(yīng)納所得稅 47.19 萬元。,,該企業(yè)將產(chǎn)品以 7500 萬元的價格銷售給商業(yè)公司 , 商業(yè)公司再以 8000 萬元的價格對外銷售 , 該企業(yè)與商業(yè)

45、公司發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費分別為 25 萬元、 15 萬元 ; 廣告費分別為 100 萬元、 80 萬元 ; 業(yè)務(wù)宣傳費分別為 30 萬元、 20 萬元。假設(shè)工業(yè)企業(yè)的稅前利潤為 40 萬元 , 商業(yè)公司的稅前利潤為 60 萬元 , 則兩企業(yè)分別繳納企業(yè)所得稅 , 各項費用均不超過稅法規(guī)定的標準 , 整個利益集團應(yīng)納所得稅額為33元 , 節(jié)省所得稅14.19萬元。,,,平均支付避稅案例分析,,例如：某企業(yè)應(yīng)支付總經(jīng)理30萬元人民幣的年薪企，企業(yè)確定了兩種薪金支付辦法，第一種方法是月薪,1.5,萬元，其余,12 萬元,在年度終了以獎金的形式發(fā)放；第二種方法是月薪,2.5,萬元，年終沒有獎金。,,第一種

46、方法：,,每月應(yīng)繳納個人所得稅,=2465,（元）,,年終獎應(yīng)繳納個人所得稅=38625（元）,,全年稅后凈收入,＝231795（元）,,第二種方法：,,每月應(yīng)繳納個人所得稅,＝4675,（元）,,全年稅后凈收入,＝243900（元）,,個人,,所得,,,利用福利和職務(wù)消費合理避稅案例分析,,,例如：某公司經(jīng)理每月工薪收入為2萬元。有兩種方式體現(xiàn)：一種均以工資形式發(fā)放；第二種每月有5000元福利和職務(wù)消費（如交通費、誤餐、培訓(xùn)、技術(shù)資料費、專用公用汽車等）。,,第一種方式：,,每月應(yīng)納稅額＝（20000－1000）＊25％－1375＝3375元,,第二種方式：,,每月應(yīng)納稅額＝（15000－1

47、000）＊20％－375＝2425元,,,,,案例：,中信達公司在設(shè)計薪酬方案時，確定總經(jīng)理稅前年薪為１００萬元，具體支付形式有三種方案：,,方案 一 方案二 方案三,,工資獎金 ５０ ６０ ８０,,津貼補貼 １ １ １,,其他待遇 ２

48、 ３ ４,,分配紅利 ４７ ３４ １５,,工資獎金：累進稅率，允許扣除一定費用，但企業(yè)所得稅法規(guī)定了標準。,,津貼補貼：可按一定標準扣除。,,其他待遇：如配車、通訊費等可按規(guī)定在稅前扣除。,,分配紅利：按20％計稅（但要考慮是企業(yè)所得稅后利潤）。,,,4.納稅籌劃風險防范,,,法律,,責任,,,項目,具體內(nèi)容,行政制裁,如稅收保全、強制執(zhí)行、不許開設(shè)帳戶、核定其納稅額

49、、收繳或停售發(fā)票、停止辦理退稅等,經(jīng)濟處罰,處于罰款、加收滯納金等,刑事責任,處有期徒刑、無期徒刑、死刑等。,,,稅務(wù)代理機構(gòu)的資質(zhì),,稅務(wù)代理機構(gòu)的背景（規(guī)模,/,品牌,/,關(guān)系）,,稅務(wù)代理機構(gòu)的相關(guān)經(jīng)驗,,稅務(wù)代理人的專業(yè)水平,,代理范圍、程度和收費標準,,代理合同是否規(guī)范,稅務(wù)代理機構(gòu)的選擇,,,稅務(wù),,代理,,,,,不要求稅務(wù)代理提供違反稅法的咨詢服務(wù),,向稅務(wù)代理人提供真實的經(jīng)營情況和財會資料,,如實回答稅務(wù)代理人的問詢，并配合其開展工作,,借助稅務(wù)代理發(fā)現(xiàn)納稅風險，健全納稅管理制度,,借助稅務(wù)代理辦理納稅事宜，提高效率，減少差錯,,借助稅務(wù)代理進行稅收籌劃，降低納稅成本,,－,爭

50、取稅收優(yōu)惠政策,,－節(jié)稅方案設(shè)計,,借助稅務(wù)代理協(xié)調(diào)稅收爭議,稅務(wù)代理選擇應(yīng)注意的問題,,納稅風險分析表,因素,狀況,概率,嚴重性,措施,觀念及策略,少交稅，盲目避稅,高,嚴重,培訓(xùn)、明確法律責任,納稅組織,財務(wù)代管,中,一般,選聘稅務(wù)經(jīng)驗豐富的人員,與稅務(wù)溝通,沒有,高,嚴重,盡快溝通,專家支持,沒有,中,一般,聘稅務(wù)顧問,納稅計算,審閱測算結(jié)果：少交稅、虛開發(fā)票,高,,刑事責任、處５倍罰金,糾正并補稅；上報稅務(wù)機關(guān),說明,結(jié)論：本公司納存在很大的法律風險，建議：盡快糾正、上報、補稅，并建立相應(yīng)的納稅管理制度。,,,,,定期,,自查,,,,,,目 錄,,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對

51、策,,房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法,,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運作能力提升,,1.企業(yè)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型,變革趨勢,具體分析,從利潤管理發(fā)展到,,價值管理,關(guān)注股東價值、顧客價值和員工價值的實現(xiàn),從經(jīng)營理財發(fā)展到,,資本理財,關(guān)注法人治理中的財務(wù)控制、資本運營和股東價值的實現(xiàn),從日常理財發(fā)展到,,戰(zhàn)略理財,關(guān)注決策支持、財務(wù)戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略業(yè)績的實現(xiàn),從部門理財發(fā)展到,,流程理財,關(guān)注作業(yè)層面控制、動態(tài)控制、業(yè)務(wù)與財務(wù)一體化,從財務(wù)監(jiān)督發(fā)展到,,風險控制,關(guān)注風險管理組織、風險控制程序、風險預(yù)警和防范措施,從報表分析發(fā)展到,,業(yè)績管理,關(guān)注于非財務(wù)指標、關(guān)注業(yè)績評價和改進、關(guān)注信息管理的深化,從盲目避稅發(fā)展到,

52、,納稅籌劃,借助企業(yè)內(nèi)部與外部稅務(wù)機構(gòu)進行納稅籌劃,,價,,值,,管,,理,資,,本,,市,,場,商品市場,人才市場,法,,人,,治,,理,,結(jié),,構(gòu),交流,,溝通,決策,,支持,EVA,,及計,,分卡,財,,務(wù),,戰(zhàn),,略,盈,,利,,規(guī),,劃,資本,,運營,經(jīng)營,,理財,全面,,預(yù)算,,管理,納稅管理,財務(wù)控制,績效管理,,（KPI指標）,薪酬,,制度,審 計,稅務(wù)檢查,CFO,財,,務(wù),,報,,告,,ＣＦＯ的主要職責,1,．參與公司經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，并通過財務(wù)戰(zhàn)略的制定和實施，支持經(jīng)營戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)；,,2,．通過建立全面預(yù)算管理體系，進行盈利規(guī)劃，實施預(yù)算控；,,3,．組織資本運營工

53、作（投資和融資的決策及方案實施）；,,4,．通過建立內(nèi)部控制制度，監(jiān)督公司遵守國家財經(jīng)法令、紀律，以及董事會決議，通過經(jīng)營效率；,,5,．審批公司中重大財務(wù)收支；,,6,．通過建立會計制度，組織會計核算，審核財務(wù)報告；,,7,．稅收籌劃；,,8,．組織財務(wù)分析和績效管理工作。,,,,中國的總會計師制度，,是學習前蘇聯(lián)經(jīng)驗，在“一長三師”（廠長、總工程師、總經(jīng)濟師和總會計師）的企業(yè)干部管理體制下所形成的；“總會計師”既要對國家負責又要對廠長（經(jīng)理）負責。在中國轉(zhuǎn)軌為市場經(jīng)濟體制后，總會計師的職責收縮為只對總經(jīng)理負責。,隨著企業(yè)的建立、經(jīng)濟核算工作的開展，就必然會有會計，會計的總管即總會計師?？倳?/p>

54、計師是總經(jīng)理的理財助手，經(jīng)營參謀，他由總經(jīng)理提名，通過一定程序任命，與經(jīng)營者利益完全一致。,,,會計制度相對健全的西方國家及香港特區(qū)的企業(yè)并無“總會計師”制度。他們采取的都是,ＣＦＯ制度,。中國人對ＣＦＯ的認識很混亂，通常把它簡單地理解為“總會計師”。,,“就在企業(yè)中的作用而言，ＣＦＯ很大程度上等于總會計師。但ＣＦＯ屬于大財務(wù)概念，除了進行會計核算，還參與融資、制定預(yù)算和監(jiān)督等各項經(jīng)濟活動。作為董事會成員，ＣＦＯ需參與公司其他非財務(wù)范圍的決策，對涉及財務(wù)方面的問題發(fā)表意見。,,“實行 ＣＦＯ制度是建立現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的一個重要環(huán)節(jié)?！?ＣＦＯ對于如實反映企業(yè)財務(wù)狀況、規(guī)范公司治理結(jié)構(gòu)、建

55、立和監(jiān)督內(nèi)部控制制度，都在發(fā)揮重要作用。不僅如此，ＣＦＯ還應(yīng)能參與決策活動，對企業(yè)的經(jīng)營活動，特別是投資方向應(yīng)有很大的發(fā)言權(quán)。,,,,戰(zhàn)略管理型：具有ＭＢＡ背景，框架性及創(chuàng)造性思維、 形成方案的能力。,,,,財務(wù)監(jiān)控型：具有財務(wù)、審計背景，邏輯思維，控制、,,判斷及協(xié)調(diào)能力,,,,日常理財型：具有會計、財務(wù)背景，分析及綜合性思維，組織及協(xié)調(diào)能力,,會計核算型：具有會計背景，分析性思維，操作能力,,2.企業(yè)投資項目運作,決策,,機制,財務(wù)決策組織,,董事會、ＣＥＯ,-,決策 經(jīng)理層－執(zhí)行 ＣＦＯ－參與／監(jiān)督／實施,,財務(wù)決策權(quán)限,,集權(quán)與分權(quán)的確定，適度集權(quán)。,,專家論證,,獨立董

56、事、外聘專家顧問,,財務(wù)決策監(jiān)督,,監(jiān)事會、內(nèi)部審計行使監(jiān)督權(quán),,方案預(yù)報及初審,方案論證,方案評估,方案審批,方案實施,方案實施監(jiān)控,,項目,,評價,項目,具體內(nèi)容,決策程序,專家論證、董事會決定、經(jīng)理層實施。,市場調(diào)查,市場需求分析、行業(yè)分析、競爭對手分析。,可行性研究,市場、材料或商品供應(yīng)、廠房設(shè)備、環(huán)境、技術(shù)、組織機構(gòu)、人力資源和經(jīng)濟等方面的可行性分析。,財務(wù)分析和投資評估,投資總額、資金來源、銷售規(guī)模和結(jié)構(gòu)、成本費用、納稅、盈虧及利潤分配和投資評估（現(xiàn)金流量、投資回報率、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率、獲利指數(shù)）敏感性分析等。,,,第一年初,第一年末,第二年末,第三年末,第四年末,第五年末,現(xiàn)金

57、流量,-17000,5000,4760,4520,4280,11040,投資回收期,3+2720/4280=3.64年,,,,,,平均報酬率,（5000+4760+4520+4280+11040）/5 ×17000 ×100%=34.8%,,,,,,凈現(xiàn)值,資金成本6%的凈現(xiàn)值：總現(xiàn)值24385－17000=7385。,,,,,,現(xiàn)值指數(shù),24385/17000=1.43,,,,,,內(nèi)含報酬率,采用插值法計算：19.09%(凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率）,,,,,,,長期資產(chǎn),永久性流動資產(chǎn),波動性流動資產(chǎn),短期融資,長期融資,穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu),,項 目,金額,項目,金額,經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,,投資活

58、動現(xiàn)金流量凈額,-83905,現(xiàn)金流入,875477,籌資活動現(xiàn)金流量,,現(xiàn)金流出,789271,現(xiàn)金流入,174265,經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額,86206,現(xiàn)金流出,140535,投資活動現(xiàn)金流量,,籌資活動現(xiàn)金流量凈額,33730,現(xiàn)金流入,37222,匯率變動對現(xiàn)金影響,0.37,現(xiàn)金流出,121127,現(xiàn)金凈增加額,36032,編制單位： 2003 年度 金額單位：萬元,現(xiàn) 金 流 量 表,,指 標,第4年,無增長,下降,主要問題,經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,1000,1000,700,

59、經(jīng)營活動現(xiàn)金流量不充分，無法支持現(xiàn)有固定及營運資產(chǎn)投資和稅款；償還的債務(wù)本息高，導(dǎo)致更多的借；對營運資產(chǎn)缺乏控制，占有了更多的。,凈營運資產(chǎn)現(xiàn)金,-400,-200,-180,,凈資本支出,-900,-300,-200,,稅款,-300,-350,-250,,自由現(xiàn)金流量,-600,150,70,,凈利息,-100,-100,-100,,應(yīng)付帳務(wù)本金,-200,-200,-200,,非經(jīng)營性收入,100,0,0,,現(xiàn)金盈余,-800,-150,-230,,增長期間無增長導(dǎo)致破產(chǎn)分析,,風險,,控制,風險,內(nèi)容,市場風險,需求、競爭、產(chǎn)品、需求導(dǎo)向、銷售策略,政策風險,政策調(diào)整,資源風險,人財物

60、資源及自然資源,技術(shù)風險,工藝技術(shù)、材料技術(shù)、設(shè)備技術(shù),管理風險,管理體制、模式、制度、團隊、勞資糾紛,財務(wù)風險,資金規(guī)模、結(jié)構(gòu)、不良債權(quán)、金融和稅收政策、匯率變化,個人風險,關(guān)鍵股東、管理人員、技術(shù)人員,自然風險,自然災(zāi)害,社會風險,戰(zhàn)爭、政治事件、國際關(guān)系、社會治安,其他風險,意外事故等,,環(huán)節(jié),關(guān)鍵控制點,風險,措施,策劃,創(chuàng)意、論證、評價,無創(chuàng)新，論證評價不科學、不客觀,項目管理流程圖（程序、責任人、進度、結(jié)果等）、各環(huán)節(jié)責任人前牽制關(guān)系、專家論證、項目核算、項目管理軟件等,立項審批,選址、合作伙伴、簽約、審批,違規(guī)、拖延進度、支付費用不合理,,設(shè)計,設(shè)計方案功能成本評價,功能不合理、

61、設(shè)計和施工成本過高,,融資,融資規(guī)模、結(jié)構(gòu)、風險、收益,資金不到位，預(yù)期收益風險,,施工,施工成本、質(zhì)量、進度,造價高、質(zhì)量差、拖延工期,,,,3.企業(yè)融資能力的提升,融資,,需求,融資需求,分析,渡過財務(wù)危機,現(xiàn)金平衡分析、融資風險分析、控制權(quán)分析,開辟新渠道,各種融資渠道的特點、優(yōu)點和限制條件分析,引入新的機制,新融資渠道對管理理念、管理體制、管理團隊、進入市場、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、引入新技術(shù)等方面的影響,經(jīng)營發(fā)展的需要,資金周轉(zhuǎn)、資金需求量、資本結(jié)構(gòu)等方面的分析,資本運營的需要,可行性研究、并購價值和風險分析,,融資能力,構(gòu)成和評價,管理團隊,管理團隊的素質(zhì)和“三化”程度（市場化、專業(yè)化、職業(yè)

62、化）,管理模式和制度,支持戰(zhàn)略實現(xiàn)的企業(yè)文化、組織結(jié)構(gòu)、管理體制和規(guī)范等,產(chǎn)品和技術(shù)創(chuàng)新,結(jié)構(gòu)合理、適應(yīng)市場、技術(shù)進步,市場創(chuàng)新,渠道、品牌、促銷、定價、服務(wù)等策略和方法的運用,償債能力,資產(chǎn)負債率、利息保障倍數(shù)、流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率等指標,融資,,能力,,決策因素,決策分析,融資規(guī)模,資金需要量預(yù)測：項目預(yù)測、經(jīng)營資金預(yù)測,融資能力,管理團隊、管理制度、產(chǎn)品和服務(wù)、市場運作、償債能力,融資時間,根際融資用途和風險性確定融資期限（長短期融資比例）,融資渠道和方式,渠道：國家、法人單位、個人、外商,,方式：股票、直接吸收股本、債券、銀行貸款、融資租賃、商業(yè)信用,資本結(jié)構(gòu),考慮資金成本、財

63、務(wù)風險等因素確定資本結(jié)構(gòu)。,控制權(quán),分析取得或放棄控制權(quán)的利弊。放棄控制權(quán)可能導(dǎo)致利潤分流、原有股東利益受到傷害、影響長遠發(fā)展等等。,融資,,決策,,上市,,融資,上市條件,具體內(nèi)容,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,所屬資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策,發(fā)行要求,經(jīng)國務(wù)院證券管理部門批準向社會公開發(fā)行,股本總額,股本總額不少于人民幣５０００萬元,盈利情況,開業(yè)時間在三年以上，最近３年連續(xù)盈利,股東數(shù)量,擁有股票面值人民幣１００元以上的股東不少于１０００人，向社會公眾發(fā)行的股份占２５％以上，股本總額４億元以上的，占１５％以上,違法情況,在最近三年內(nèi)無重大違法行為，財務(wù)報告無虛假記載,企業(yè)上市融資條件,,重組模式,說明,原整體

64、續(xù)存,將改組企業(yè)的全部資產(chǎn)投入上市公司，再增資擴股,并列分解,將原有企業(yè)進行橫向的一分為二分解上市（剝離上市）,串聯(lián)分解,將原有企業(yè)進行縱向向的一分為二分解上市（分解為母子公司）,合并整體,先合并（內(nèi)部和外部）后上市,買殼上市,通過購買上市公司的股權(quán)并實現(xiàn)控股后，達到間接上市的目的,企業(yè)上市前重組方式,,財務(wù)問題,說明,資產(chǎn)評估,評估程序，資產(chǎn)重組，調(diào)帳,審計,審計程序，調(diào)整帳項,盈利預(yù)測,根據(jù)企業(yè)正常發(fā)展速度和盈利水平預(yù)測；采用趨勢分析法、因素分析法和投資回報法預(yù)測,招股說明書,說明募集資金用途、股利分配政策、股本情況、經(jīng)營業(yè)績、各種債務(wù)、主要固定資產(chǎn)等,境外上市,進行境內(nèi)外會計核算差異的調(diào)

65、整,企業(yè)上市財務(wù)問題,,,所謂殼，,即上市交易的資格，也是在公開的證券市場具有可持續(xù)融資的功能。一般俗稱的殼大多是指業(yè)績差的上市公司，由于虧損，達不到證監(jiān)會規(guī)定的配股和增發(fā)新股的要求，就是連續(xù)三年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不能低于１０％，最低不能低于６％,。,,,借殼上市,，就是購買上市公司的股權(quán)做大股東，然后通過優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預(yù)期的資產(chǎn)的注入和置換，徹底改變上市公司的經(jīng)營業(yè)績，從而達到證監(jiān)會規(guī)定的增發(fā)和配股的要求，實現(xiàn)從證券市場融資的目的，為企業(yè)不斷輸血，為企業(yè)的實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟（市值和附加值）發(fā)展創(chuàng)造動力和條件。,,,借殼上市的方式,有兩種：,,,一種是場內(nèi)交易,，即在二級市場公開收購。

66、這種方式通常成本太高，因為收購的消息一旦傳開，二級市場的股價必然應(yīng)聲而漲。,,,企業(yè)借殼上市,,,第二種場外交易即協(xié)議轉(zhuǎn)讓,，也是中國證券市場的主流收購方式，這與中國證券市場的先天性不足有關(guān)。因為中國證券市場早年的上市公司絕大部分是國企改制和控股的，無法流通的國有股和法人股占６０％以上，這也為２００１年和今年的國有股減持之爭和股市的動蕩埋下了巨大的隱患。國有股流通一直是懸在中國股市和廣大股民頭上的一把達摩克利斯之劍。,,借殼上市一般都選擇協(xié)議轉(zhuǎn)讓，特別是國有股的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，,一是收購價格和成本低，,轉(zhuǎn)讓基準是每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率；,二是國家和地方政府鼓勵國有股逐漸退出,；,三是有暗箱操作的可能和空間。,,,,廣東奧園集團集團借殼上市案例,,,借殼情況：,,,,2003年2月18日，上市公司誠成文化公司原第一大股東湖南出版集團有限責任公司所持有的2350萬股法人股(占總股本的11.3%)，已經(jīng)全部轉(zhuǎn)讓給廣東奧園集團有限公司。奧園集團正式成為誠成文化的第一大股東，實現(xiàn)了公司醞釀已久的進入資本市場、推進復(fù)合地產(chǎn)大業(yè)的戰(zhàn)略目標。,,,借殼策略：,,,1. 增強融資能力,,2. 產(chǎn)業(yè)整合戰(zhàn)略：