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1、**物業(yè)管理標準設(shè)備管理類 一.人員素質(zhì) 1.1 身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病和缺陷。 1.2 上班時間內(nèi)，必須按要求穿著工作服，配帶工牌。 1.3 具備必要的專業(yè)知識且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國家的有關(guān)規(guī)程，并 經(jīng)當(dāng)?shù)乜荚嚭细?，取得相?yīng)工種政府部門頒發(fā)的操作許可證明。 二.設(shè)備房管理 2.1 基本要求 2.1.1 設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備房標識。 2.1.2 設(shè)備房內(nèi)地面干凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無雜物； 2.1.3 備現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。 2.1.4 配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。 2.1.5 設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)

2、備等要有明顯的狀態(tài)標志。流體要 有流向標識；重要和操作有危險的設(shè)備、部件要有警告標識。 2.1.6 設(shè)備房內(nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無脫落，易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動部位 要有防護罩，原設(shè)備具有的防護裝置應(yīng)維護齊全。 2.1.7 設(shè)備完好。各類儀表使用正常無損壞，且合格狀態(tài)標示正常，無“跑、 冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確。 2.1.8 所有標識安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。 2.1 . 9供配電設(shè)備房應(yīng)在顯眼位置設(shè)立“嚴禁合閘”等移動標識的統(tǒng)一掛 放點。 2.2 房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及及管理無關(guān)的物品，按標準選 擇適當(dāng)?shù)臏缁鹌鳎⑴渲孟鄳?yīng)的數(shù)量。 2.3 設(shè)備房門應(yīng)有“機房重地，

3、非請勿進”或類似的標識。 2.4 設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇 叭口、擋板等設(shè)施，做好防護措施，以保證重要設(shè)備的使用。 2.5 重要設(shè)備房內(nèi)（如監(jiān)控中心，電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防控 制室、電梯機房、電腦機房、水泵房）應(yīng)配置干濕球溫度計，對環(huán)境的溫、 濕度進行檢測，設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對濕度應(yīng) 保持在80%以下。（熱力站、鍋爐房參照相應(yīng)設(shè)備技術(shù)標準要求）。 2.6 參觀來訪人員進設(shè)備房，須由部門經(jīng)理指定專人陪同方可進入。 2.7 無人值守的設(shè)備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。 2.8 設(shè)備表面無積塵、無油污，應(yīng)急照

4、明燈能在停電事故下至少工作半小 時。 2.9 設(shè)備房排水通暢。具有防鼠措施。 2. 10專用工具、安全用品應(yīng)放置在指定位置。 2.11應(yīng)制訂維修工具的管理維護辦法，并確實落實，電動工具應(yīng)定期檢 修。 2. 12對維修工具應(yīng)有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。 三.資料管理 3. 1新建物業(yè)接管驗收應(yīng)提交資料。 產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料； 技術(shù)資料： （1）竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、通風(fēng)、配電、電力等 設(shè)備、設(shè)施和附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙； （2）地質(zhì)勘察報告； （3）工程合同及開、竣工報告； （4）工程預(yù)決算； （5）圖紙會審

5、記錄； （6）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）; （7）隱蔽工程驗收簽證； （8）沉降觀測記錄； （9）竣工驗收證明書； （10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； （11）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； （12）水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書； （13）砂漿、混凝土試壓報告； （14）供水、供暖、管道煤氣的試壓報告； 1 .2原有房屋接管驗收應(yīng)驗交的資料。 產(chǎn)權(quán)資料： （1）房屋所有權(quán)證； 2 2） 土地使用權(quán)證； （3）有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議； （4）房屋分戶使用清冊： （5）房屋設(shè)備及其固定附著物清冊。 技術(shù)資

6、料: (1)房地產(chǎn)平面圖； (2)房屋分間平面圖； (3)房屋及設(shè)備技術(shù)資料。 四.供配電系統(tǒng) 4.1 屬于三級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并 記錄。屬于二級用電負荷的總配電房的配 電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備 每兩小時須巡檢并記錄。 4.2 管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。 4.3 動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配 電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆。 4.4 變壓潛出口線電壓：3 8 0 V± 5 %范圍內(nèi)。原則上以進戶電壓220V ±5%范圍作為標準。 干式變壓器溫度：110度繼

7、電保護報警；155度繼電保護延時跳閘；70度 變壓落H動吹風(fēng)散熱裝置動作。 油浸式變壓器溫度：105度繼電保護延時跳閘；9 0度繼電保護報警。 以上報警溫度若產(chǎn)品說明要求中有明確規(guī)定應(yīng)按照此規(guī)定要求動作，設(shè)備 規(guī)格無明確要求的應(yīng)按照上述要求動作。發(fā)展商未配相關(guān)裝置的應(yīng)具有其 他有效防護措施。 4.5 電容補償柜管理 (1)功率因數(shù)能手動、自動調(diào)節(jié)控制。補償柜內(nèi)接觸港動作靈敏、放電 電阻、熔斷器可靠無損壞。 （2）補償控制手動、自動切換有效。 （3）補償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。 （4）功率因數(shù)：不小于0 . 9 4.6 高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動；無

8、發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、 電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺 項；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標識清楚準確。 4.7 高壓繼電保護裝置應(yīng)靈敏可靠，電氣操作工人應(yīng)能識別各種掉牌信號 性質(zhì)。 4.8 操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池 的充放電保養(yǎng)工作，平時浮充電壓一般 為：235V—255V。 4.9 蓄電池： 4. 9.1銀中倍率堿性蓄電池浮充使用時，及時補充電解液。蓄電池不應(yīng)發(fā) 生如下現(xiàn)象： a）電解液過少，露出部分極板。 b）蓄電池外部短路。 c）電池電壓不正常。 d）電極板膨脹，氣塞孔堵塞。 e）電解液內(nèi)含有機雜質(zhì)。 f）爬

9、堿嚴重。 4.9.2酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣 良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋。 4. 10發(fā)生停電事故后，最多不超過5分鐘（特殊困難不超過15分鐘）, 發(fā)電機必須能夠啟動運行，并至少能連續(xù)運行4小時。 5. 11發(fā)電機設(shè)備： （1）內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭 閥門無泄漏。 （2）發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機，潤滑油泵、啟動電機，無異常聲音、異常震 動。柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機輸出電壓符合標準要求。 （3）備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機連續(xù)工作24小 時的儲備量油。冷水箱水量保

10、持在容積的80%以上。四濾應(yīng)按體系文件要 求及時更換。 （4）必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2個月輪流切換使用。備 有符合要求的切換開關(guān)裝置。 （5）蓄電池組電壓保持在24V左右。 （6）柴油儲備房敷設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。 （7）正常情況下，發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動位置。按體系文件要求每 周啟動試運行一次，每次運行時間為20分鐘。 （8）發(fā)電機接地可靠，對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應(yīng)有隔降 噪音措施。 五.給排水設(shè)備設(shè)施 5.1 水泵運行無異響，無異常震動。水泵軸無泄漏。（正常機密封泄漏應(yīng) 小于3滴/分，填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。）潤滑油箱內(nèi)不

11、能混入水 分，油位在油標范圍內(nèi)。 5.2 設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠。 5.3 限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。對緊急停電停水突發(fā)事件處理應(yīng)具 有有效預(yù)案。 5.4 高層變頻供水電氣系統(tǒng) 變頻潛、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊 固。供水壓力波動范圍在正負0. 03范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年 定期進行校驗。 6. 5排水設(shè)施 污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。 污水水位控制裝置靈敏可靠，平時手自動轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動控制狀態(tài)?？?制箱開關(guān)、指示燈完好。電機運行電流小于額定值。 6.1 下水管道、

12、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完 好，安裝牢固，無晃動。 6.2 管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。 六.消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng) 6.1 消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊 全。消防室內(nèi)設(shè)有報警記錄。 6.2 消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。 止回閥動作靈敏可靠。反向不泄漏。 消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準確穩(wěn)定。 消防水泵控制柜指示正常。消防水泵、噴淋水泵至少每兩個月試運行一次。 消防水泵每半年進行一次帶載試驗一次、并做記錄（或按消防要求執(zhí)行）o 6.3 噴淋頭：無泄漏，外

13、觀完整。消防煙感、溫度傳感潛，定期檢驗并記 錄。 6.4 消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報警器，各種模塊。處在良 好工作狀態(tài)。設(shè)施功能完備無損壞。 6.5 卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確。 6.6 消防監(jiān)控中心： （1）錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時間定時，專人負責(zé)保 管。 （2）音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標識清楚。 （3）監(jiān)視攝像鏡頭干凈無灰塵。焦距調(diào)整、云臺各角度動作靈敏。 （4）監(jiān)控的控制設(shè)備運行狀態(tài)良好，按旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺 損。 6.7 管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。 七.電梯系統(tǒng) 7.1 電梯

14、準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得 擅自進行維修作業(yè)。 7.2 電梯運行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風(fēng)，照明 良好。 7.3 電梯舒適性：進行試運行，用身體感覺確認從啟動到平層皆無異常震 動、沖擊以及異常聲響。 7.4 平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負7以內(nèi)。 7.5 曳引機制動器檢查：檢查曳引機轉(zhuǎn)動時閘瓦制動帶及制動輪之間是否 有相磨擦現(xiàn)象。檢查制動時工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦及 制動輪間隙0.7毫米。制動器線圈溫升應(yīng)不超過相應(yīng)電梯溫度要求范圍。 7.6曳引機電動機要求：軸承溫度應(yīng)不高于8 0度。電動機連接應(yīng)保持緊 固。電機不

15、應(yīng)有異常聲音。至少每年更換新的潤滑脂。 7.7曳引機減速器要求：應(yīng)保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能。油面高 度保持在油標規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)及箱體連 接緊密不應(yīng)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封，此處允許產(chǎn)生少量的 潤滑性滲油（每滴/3—5分鐘）。減速器的機件和軸承的溫度應(yīng)不高于75 度。油溫不高于85度。減速器運行時避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。 緊固螺栓無松動，無銹蝕。 7.8曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩及槽底的間隙大于lo 7.9限速潛：限速器動作應(yīng)靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正 常工作，斷繩安全開關(guān)的可靠性。 7. 10安全觸板的動作

16、應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停 止運行時，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在200-300牛頓范圍內(nèi)。 7.11轎箱門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對廳門 地砍間隙為5-8毫米。轎箱地砍對門廳地砍間隙應(yīng)為25毫米。門廳鎖 嚙合應(yīng)不小于7毫米。層門外面不允許能用手把門鍍開。門扇下端距地 砍應(yīng)為5—8毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米。 7. 12門導(dǎo)軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好。無 銹蝕。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。 7.13轎頂、機房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水。設(shè)備 無灰塵。 7. 14轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴。 （1）導(dǎo)軌自動潤滑

17、裝置的儲油盒油位，應(yīng)保持最低要求油位以上。 （2）檢查滑動導(dǎo)靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米。間 隙應(yīng)均勻。 （3）導(dǎo)軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固, 無松動，無銹蝕。 8. 15緩沖器 （1）油壓緩沖器用油凝固點應(yīng)在負10度以下。油面高度應(yīng)保持在最低 油位以上。 （2）緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕。 （3）緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時間應(yīng)小于 90秒。 9. 16安全鉗 （1）傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應(yīng)有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基 潤滑脂。其動作應(yīng)靈敏可靠。 （2）安全鉗楔塊及導(dǎo)軌工作面間間隙一般為4毫

18、米左右。 10. 17鋼絲繩 （1）轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻。 （2）鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不 允許超過32根。 （3）斷絲集中在1或2個繩股中，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超 10 / 20 過16根。 （4）不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小 于原直徑90% o 7. 18補償裝置 補償鏈在運行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無折斷，無嚴重磨損。 7. 19電梯電氣部分： （1）繼電器接觸器觸點應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關(guān)、 按鈕、蜂鳴器，電鈴，對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活

19、可靠, 接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號清楚無誤。 （2）接地電阻小于4歐。動力線絕緣電阻大于0.5兆歐。控制線絕緣 電阻大于0.25兆歐。 7. 20盤車、救人設(shè)施置于機房明顯位置。平層標志明顯。 7.21 運行出現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。 7.22 如果電梯由分承包方維護保養(yǎng)，維保方電梯保養(yǎng)人員應(yīng)具有相應(yīng)的 資質(zhì)證明，電梯的設(shè)備責(zé)任人每季度至少須向本部門負責(zé)人提交對分承包 方維修保養(yǎng)工作的評估報告一次，并存檔。 7. 23電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，清潔衛(wèi)生。無手印、污跡、各類標識齊 全。運行無異常聲響。 7. 24電梯機房：溫度保持在0—40度之間，電梯盤車操作作業(yè)

20、指導(dǎo)書清 晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機無油污、無灰塵。 7. 25管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。 八.采暖及空調(diào)系統(tǒng) 7.1 采暖系統(tǒng)：鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度 在規(guī)定的范圍內(nèi)，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門無 泄漏保溫層完好。冬季供暖室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度。 7.2 燃油鍋爐要求： 7.2.1 鍋爐的進水必須經(jīng)過水處理，并對進水質(zhì)量定期進行檢測。 7.2.2 流量開關(guān)（或其他流量傳感潛）動作要靈敏可靠，動作選擇性要符 合鍋爐安全流量要求。（安全保護功能） 8. 2.3鍋爐排煙道要通暢，鍋爐運行時燃燒室內(nèi)應(yīng)保持0—2

21、0毫米水柱 微負壓狀態(tài)。 8. 2.4正常狀態(tài)下燃燒器自動一次啟動成功率95%—98機 第一次自動點 火不成功要查明原因，第二次自動點火需有3分鐘以上的安全排風(fēng)延時。 9. 2.5火焰?zhèn)鞲衅鲗γ骰鹩行盘栞敵觥⒏邏狐c火變壓器電壓5000 — 10000V,點火電極絕緣不漏電。間距3-5。燃油泵輸出壓力達到額定值10 —30 巴（）。 8 . 2.6鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹 蝕，螺栓緊固。 9 .2.7溫度控制系統(tǒng)要穩(wěn)定可靠，能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流及燃燒器電 氣安全聯(lián)鎖動作可靠。 8.3 熱力換熱站供暖： 1. 3.1對市網(wǎng)供熱：熱量計量或熱水差壓

22、、溫度、流量等計量儀器。精度 高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標 識。儀表應(yīng)至少應(yīng)每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認可（特殊情況應(yīng)制定 要求定期到技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認可）。 8. 3. 2.換熱器應(yīng)按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設(shè) 備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。設(shè)備應(yīng)根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實際情況，定期的檢查 和清洗。（1-3年）設(shè)備若長期不使用時應(yīng)將夾緊螺栓放松到上說明書中 規(guī)定的尺寸。使用時在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時應(yīng)換熱器兩 側(cè)同時逐漸增加壓力。 9. 3. 3熱水循環(huán)泵進口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行， 以免損壞泵的密封裝置。泵電

23、機避免超過額定電流運行。軸封泄漏應(yīng)小于 3滴/分。管道泵每次大修期間進行潤滑脂潤滑保養(yǎng)。 10. 3.4分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%, 排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚，無泄漏無修蝕。 11. .5對鍋爐供暖時，膨脹水箱應(yīng)保持一定水位或系統(tǒng)排氣暢通。對市網(wǎng) 供熱時，為防止水擊，開啟總進氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開，緩緩開啟 蒸汽閥，先將凝結(jié)水排凈，待排出全是蒸汽為止。 8.4 空調(diào)補水裝置： 8. 4.1高位水箱補水系統(tǒng)要求：水箱應(yīng)無泄漏外面無修蝕。溢流水管無堵 塞，水位控制裝置應(yīng)靈敏可靠。采用閉式定壓補水，應(yīng)按設(shè)計要求每兩小 時查一下電接點壓力表壓力指針應(yīng)在

24、區(qū)間范圍。補水箱有一定水位，補水 泵的閥門和電控箱在正常狀態(tài)。 8. 4.2變頻補水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設(shè)定 準確有效。變頻器、水泵馬達、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)港工作穩(wěn)定可 靠。補水壓力控制準確穩(wěn)定。波動壓力小于0. 05兆帕。 8. 5循環(huán)水系統(tǒng): 8. 5.1采暖循環(huán)水過濾器要求每年清理一次，過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設(shè)備 要求配備，一般要求粒度小于0.2毫米。過濾器，排污閥，旁通閥無銹 蝕、無泄漏、開關(guān)靈活工 8. 5.2風(fēng)機盤管設(shè)備要求：出口風(fēng)速、溫度達到額定值。風(fēng)機控制靈敏可 靠，按鈕、指示燈齊全。電機運轉(zhuǎn)無噪聲，電機運行電流小于電機額定電 流。設(shè)備無漏水

25、。保溫良好。風(fēng)機盤管回風(fēng)過濾網(wǎng)每半年清洗一次。 8.6電加熱采暖： 8. 6.1電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5兆歐。 8.6.2電熱膜、空氣開關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味。 8. 6.3空氣開關(guān)過負荷保護、短路保護靈敏可靠。 8.7 冷空調(diào)系統(tǒng)： 冷卻塔噪音小于65分貝，設(shè)有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn) 動部位無異響，冷卻水、冷凍水的檢測報告齊全。 8.8 冷卻塔設(shè)備： 8. 8.1電機、風(fēng)扇聯(lián)接良好。轉(zhuǎn)速風(fēng)量達到設(shè)備要求。 8.8.2減速器潤滑油位在油標或油尺上下限范圍內(nèi)。潤滑油應(yīng)不含渣、不 變色、粘度良好。 8. 8,3風(fēng)機扇葉安裝牢固、不變

26、形，運行無震動。布水器出水角度一致， 水量均勻，運轉(zhuǎn)靈活。 8. 8.4濾料應(yīng)整齊排列無破損，經(jīng)過濾料到接水盤應(yīng)如下雨。接水盤中臼 動補水閥應(yīng)動作可靠，盤中水位在水塔運行時不缺水。停塔后盤中水不溢 流。運行時塔外允許有少量漂水。 8.9冷卻水、冷水系統(tǒng)： 8 . 9.1冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)（或其他類型傳感器）應(yīng)穩(wěn)定可 靠。其輸出參數(shù)應(yīng)及冷水機組要求相匹配。 9 .9.2水泵流量、壓力應(yīng)滿足冷水機組供冷水流量要求。并且在電氣?？?制方面水流量及冷水機組電氣控制聯(lián)鎖。補水箱內(nèi)應(yīng)作到不缺水、不溢流。 自動補水閥安全可靠。 8. 10冷水機組設(shè)備： 8. 10. 1離心式冷水機組

27、（制冷劑：R22）潤滑油位應(yīng)保持在油標上下限中 間，平時保持60度溫度。壓縮機運行時油溫高于43度。設(shè)備運行時潤 滑油應(yīng)有103—207壓力。 8. 10. 2冷凝器壓力范圍：690—1450相應(yīng)溫度范圍：15度一41度。 8. 10. 3蒸發(fā)器壓力范圍：410—550,相應(yīng)制冷劑溫度范圍：1度一8度。 8. 10. 4螺桿式冷水機組（制冷劑：134A）開機前冷凝器進水溫度不得低 于15度，運行時冷卻水進水溫度范圍20度一42度。出水溫度范圍25 度一45度。 8. 10. 5電氣部分應(yīng)保持干噪防止電路板等設(shè)備絕緣損壞。機組應(yīng)保持清 潔完整，無銹蝕、無泄漏，螺栓緊固。 8. 11電機

28、： 8.1.1 水泵電機繞組溫度小于70度。正常狀態(tài)下外殼溫度：30度―50 度。電機軸承溫度小于80度。 8.1.2 電機運行無異常雜音，無碰撞沖擊聲。 8.1.3 電機風(fēng)扇冷卻效果明顯。 8.1.4 電機運行時不能有糊焦味、冒煙現(xiàn)象。 8.1.5 電機三相運行相電流和為零（允許不超過額定電流的5%）o運行 電流不超過額定電流的110樂 對地絕緣電阻大于0.5兆歐。 8. 12水泵 潤滑油位在油標內(nèi)。軸承潤滑良好，泵軸承運行無噪音、無震動。泵密封 良好無泄漏。泵軸轉(zhuǎn)動輕快無刮碰。 8.13管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。 九.檢測儀器儀表及安全設(shè)施 9.1

29、購買儀器儀表時，必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認可的廠家生產(chǎn)檢驗合格 證；并按照相應(yīng)儀潛儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門進行檢驗或送專業(yè) 機構(gòu)檢驗，并有效標識。 9.2 檢驗項目：配電設(shè)備的電流表、電壓表、功率因數(shù)表、功率表、收費 用互感器、電度表、安全操作的高壓驗電桿、高壓絕緣手套，絕緣靴。測 試使用的搖表、萬用表、氣焊的氧氣乙烘表、空調(diào)用氟壓力表、防雷設(shè)施、 電梯安全檢驗、高壓配電設(shè)備、變壓器、消防設(shè)施等。 十.弱電設(shè)備設(shè)施 10.1 可視對講系統(tǒng)：室外機、室內(nèi)機畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴 靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊。 10.2 門禁安全報警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警

30、傳感器、探測器 動作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤滑傳動良好。設(shè)施衛(wèi)生清潔 完整。 10.3 電話系統(tǒng)、有線電視：主交換箱、分接線箱、插座端子接線緊固。 布線美觀合理。箱體內(nèi)外完整無損壞。 10.4 管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。 十一.附屬、配套設(shè)施 11.1 防雷系統(tǒng)：房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆；引下 線及屋頂避雷網(wǎng)線無脫焊，大面積生銹現(xiàn)象。 11.2 外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻 璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、 亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。空調(diào)架安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整

31、 潔統(tǒng)一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。 11.3 建筑年限在三年以上、本體結(jié)構(gòu)已出現(xiàn)老化跡象、未吊頂?shù)奶旎ā?檐等物業(yè)和高層墻體，應(yīng)建立定期檢查制度，對空、鼓、裂等腐損處及時 修繕，嚴格落實行業(yè)相關(guān)規(guī)定。 11.4 屋面排水通暢，每年開春解凍后、雨季來臨前、第一次大雨后、入 冬結(jié)凍前.，均需進行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計；每年春季開凍后, 應(yīng)對屋面進行一次清掃。 11.5 無違章亂搭建、亂懸掛現(xiàn)象。 11.6 無擅自改變房屋用途，小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標志，小區(qū)入口處和主要 路口公共地方有引路標識圖。 11.7 健全娛樂設(shè)施安全責(zé)任制度等各項規(guī)章制度，配備相應(yīng)的操作、維 修、管

32、理人員，建立緊急救護制度。各種娛樂設(shè)施轉(zhuǎn)動部位靈活，無異響, 承重部位無變形，各部位無棱角。 11.8 兒童活動場所和娛樂設(shè)施無安全隱患，油漆無脫落，環(huán)境清潔，色 彩活躍，物品整齊。 11.9 操作較復(fù)雜或如操作不當(dāng)會引起傷害或設(shè)施損壞的娛樂設(shè)施，應(yīng)設(shè) 置使用說明。 11.10 管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。 十二.遺留工程 12.1 管理項目有遺留工程統(tǒng)計清單和跟進記錄。 12.2 入伙半年內(nèi)，對重大遺留工程有解決的方案。 12.3 入伙一年，已解決問題占總遺留工程的50%o 12.4 入伙二年，己解決問題占總遺留工程的80% o 12.5 入伙三年，無較大

33、遺留工程的存在。 十三.采購管理 1.1 1有合格供方一覽表，供方選擇的相關(guān)評估手續(xù)完整，每年對供方進 行評估。 1.2 2物資采購具有相關(guān)申請手續(xù)和物品驗收手續(xù)。 1.3 3實行采購行為回訪制度，有明確的對各類物資抽樣回訪方法、頻次 的規(guī)定。 13. 4對采購的不合格物資應(yīng)具有明確的處理方法并得以落實。 十四.倉庫管理 13.1 倉庫內(nèi)物資擺放整齊，分類標識，容易領(lǐng)取，質(zhì)量不確定的物資應(yīng) 隔離存放。 13.2 倉庫應(yīng)根據(jù)庫存物資特性，配備相應(yīng)的溫度計、濕度計等監(jiān)測工具 及設(shè)定上下限值，具有相應(yīng)的防火、防潮、防腐、防盜、防揮發(fā)等保管和 安全措施。 13.3 易燃易爆物資應(yīng)隔離

34、存放，存放倉庫應(yīng)具有相應(yīng)的消防、滅火器材 和防爆燈具。 14. 4大型氧氣設(shè)備等具有爆炸危險的加工維修設(shè)備的存放地點離住宅窗 戶應(yīng)至少30米，離人群聚集場所至少50米。乙烘瓶和氧氣瓶必須隔離 存放。 14.5 庫存物資進出倉、領(lǐng)借用手續(xù)完整。 14.6 所有庫存物資應(yīng)建立庫存物資臺帳，定期盤點，保證帳物相符。 14.7 報廢物資、待處理物資應(yīng)具備相關(guān)手續(xù)。 十五.資產(chǎn)管理 15.1 建立資產(chǎn)管理臺帳，定期對所有資產(chǎn)進行全部實物盤點，保證帳帳 相符和帳物相符。 15.2 固定資產(chǎn)機身上應(yīng)有唯一的固定資產(chǎn)標識。 15.3 資產(chǎn)的購置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報廢應(yīng)具備相關(guān)手續(xù)。 十六.維修基金管理 16.1 物業(yè)管理項目應(yīng)按規(guī)定建立共用設(shè)備設(shè)施維修基金專門帳戶，實行 ?？顚Ｓ谩? 16.2 接管項目應(yīng)及委托管理單位簽訂共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法， 或明確相關(guān)管理責(zé)任。 16.3 由物業(yè)公司代管的維修基金在支出前;應(yīng)按規(guī)定獲得批準后執(zhí)行。 沒有業(yè)主委員會或非物業(yè)公司代管的維修基金在支出前:按照相關(guān)規(guī)定， 應(yīng)取得相關(guān)行政主管部門的批準。 16. 4當(dāng)?shù)卣疅o明確使用要求或未成立業(yè)主委員會的維修基金使用應(yīng)至 少做到帳目清楚，并向業(yè)主公開。 19 / 20