《美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（55頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、羅葿薅蚃膈莂蒁螞芀薇螀蟻羀莀蚆蝕肂薆薂蠆膄莈蒈螈芇膁螆螇羆莇螞螇聿膀蚈螆芁蒅薄螅羈羋蒀螄肅蒃蝿螃膅芆蚅螂羋蒂薁袁羇芄蕆袁聿蒀莃袀膂芃螁衿羈薈蚇袈肄莁薃袇膆薆葿袆羋荿螈裊羈膂蚄羅肀莈薀羄膃膀蒆羃袂莆蒂羂肅腿螁羈膇蒄蚇羀艿芇薂罿罿蒂蒈罿肁芅螇肈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羅葿薅蚃膈莂蒁螞芀薇螀蟻羀莀蚆蝕肂薆薂蠆膄莈蒈螈芇膁螆螇羆莇螞螇聿膀蚈螆芁蒅薄螅羈羋蒀螄肅蒃蝿螃膅芆蚅螂羋蒂薁袁羇芄蕆袁聿蒀莃袀膂芃螁衿羈薈蚇袈肄莁薃袇膆薆葿袆羋荿螈裊羈膂蚄羅肀莈薀羄膃膀蒆羃袂莆蒂羂肅腿螁羈膇蒄蚇羀艿芇薂罿罿蒂蒈罿肁芅螇肈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羅葿薅蚃膈莂蒁螞芀薇螀蟻羀莀蚆蝕肂薆薂蠆膄莈蒈螈芇膁螆螇羆莇螞螇聿膀蚈螆芁蒅薄螅羈羋蒀螄

2、肅蒃蝿螃膅芆蚅螂羋蒂薁袁羇芄蕆袁聿蒀莃袀膂芃螁衿羈薈蚇袈肄羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂

3、蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀

4、螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀

5、螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁

6、螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿

7、袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀

8、裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀

9、蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋

10、薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿

11、薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿

12、螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿蒆蕿肆芅蒅蟻羈膁蒄螃膄肇蒄袆羇蒞蒃薅蝿芁薂蚈羅膇薁螀螈肅薀蒀羃罿蕿螞螆莈蕿螄肁芄薈袇襖膀薇薆肀肆薆蠆袃莄蚅螁肈芀蚄袃?cè)h蚃薃肆肂芀螅衿肈艿袇膅莇羋薇羇芃芇

13、蠆膃腿芆螂羆肅芆襖蝿莄蒞薄羄芀莄蚆螇膆莃袈羂膂莂薈裊肈莁蝕肁莆莀螃袃節(jié)莀裊聿膈葿薅袂肄蒈蚇肇羀蕆蝿袀艿 美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書） 提 綱（目錄） 第一部分 目物業(yè)管理理念 第一章 項(xiàng)目調(diào)研 第二章 管理服務(wù)理念及管理思路 第三章 探求，創(chuàng)造"美麗莎文化區(qū)"物業(yè)管理新模式 第四章 擬采取的管理服務(wù)措施 第二部分 項(xiàng)目管理方式 第一章 管理模式 第二章 各類人員的素質(zhì)要求，選用辦法和人員編制情況 第三章 資源配置情況 第三部分 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施，承諾 第一章 銷售對(duì)象的定位 第二章 配合銷售的措

14、施 第四部分 項(xiàng)目服務(wù)管理費(fèi) 第一章 財(cái)務(wù)管理 第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算 第五部分 特色服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 第六部分 未來(lái)接管中的新舉動(dòng)，新設(shè)想 第一章 建立"物業(yè)信息島"，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 第二章 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化 第七部分 社區(qū)文化建設(shè) 第八部分 項(xiàng)目管理目標(biāo)及承諾 第一章 經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取的措施 第二章 管理指標(biāo)承諾及采取的措施 第九部分 物業(yè)管理的日常工作 第一章 前期介入 第二章 業(yè)主入住 第三章 二次裝修管理 第四章 業(yè)主投訴處理 第五章 安全管理 第六章 車輛及交通管理 第七章

15、 消防管理 第八章 園林綠化與養(yǎng)護(hù) 第九章 機(jī)電，智能化等設(shè)備設(shè)施的管理 第十章 環(huán)境保護(hù)與消殺服務(wù) 第一部分 目物業(yè)管理理念 第一章 項(xiàng)目調(diào)研 ??????? 為使管理服務(wù)工作更加貼近美麗莎高尚住宅小區(qū)中的"宅"與"人"，我們深入現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，所了解的基本情況如下： ??????? 【美麗莎 位于迦南開發(fā)區(qū)迦南路以南，迦南南路以東，迦南河以北，占地面積約79。7畝。迦南開發(fā)區(qū)按照高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略，以建設(shè)迦南新區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)為目標(biāo)，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)。以迦南湖為核心，依次向外分設(shè)三個(gè)發(fā)展圈層：一是迦南湖風(fēng)景游覽城，內(nèi)設(shè)商貿(mào)，別墅，植物，療養(yǎng)，游樂(lè)，國(guó)際會(huì)

16、議六大中心；二是金融，科技，社團(tuán)及住宅區(qū)；三是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加工區(qū)，以及占地6000畝，可容納5萬(wàn)名師生的高教科研中心。隨著諸多的大專院校及高科技企業(yè)在迦南開發(fā)區(qū)的落成，一個(gè)全新的以科技文化為主的迦南開發(fā)區(qū)正在崛起，為本地塊居住小區(qū)的成功開發(fā)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。緊鄰地塊南側(cè)的南河道的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶。迦南路，迦南南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個(gè)非常大規(guī)模的中心"綠島"，這一系列景觀綠化工程的完成將使整個(gè)居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升。銷售對(duì)象主要為來(lái)蘭州創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家，投資家，和高薪白領(lǐng)?！? ??????? 如何把美麗莎高尚住宅小區(qū)納入物業(yè)管理的視角，達(dá)到都市地標(biāo)性建筑形象的要求，美麗莎高尚住宅小區(qū)

17、給我們帶來(lái)了諸多課題： ??????? 從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實(shí)施與周邊施工(配套工程收尾)長(zhǎng)期并存，且入伙期業(yè)主入住集中，入住率高，入住快，管理壓力較大。 ??????? 美麗莎高尚住宅小區(qū)業(yè)主主要為來(lái)蘭州創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家，投資家 ，和高薪白領(lǐng)，素質(zhì)高，要求高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)及厚重的文化沉淀必將為居住區(qū)帶來(lái)更清新的時(shí)代氣息，衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。 ???????? "美麗莎文化區(qū)"這一規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，如何能在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中得以承續(xù) 社區(qū)中的文化建設(shè)能否切合"國(guó)家安定團(tuán)結(jié)的需要，物業(yè)管理企業(yè)管理的需要，社區(qū)成員自?shī)首詷?lè)的需要

18、" ??????? 社區(qū)活動(dòng)的開展應(yīng)充分尊重蘭州地區(qū)的風(fēng)俗習(xí)慣，社區(qū)文化用房的使用功能安排應(yīng)切合高學(xué)歷者，IT產(chǎn)業(yè)人士和投資家人士的需求。 ??????? 美麗莎高尚住宅小區(qū)的業(yè)主基本屬于高收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是"精品服務(wù)"，全心全意滿足顧客的需求，而且不斷滿足顧客不斷增長(zhǎng)的需求。 ??????? 受住宅商品化進(jìn)程的影響，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)在一段時(shí)期內(nèi)，仍需擺脫傳統(tǒng)房管體制所造成的部分業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)等問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在，一定程度上會(huì)影響管理服務(wù)費(fèi)的收繳率，對(duì)此如何應(yīng)對(duì)。 第二章 管理服務(wù)理念及管理思路 ????????按設(shè)計(jì)說(shuō)明，美麗莎高尚住宅小區(qū)

19、在戶型設(shè)計(jì)上本著大戶型的設(shè)計(jì)理念，以人為本，著意追求回歸自然，遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：美麗莎住宅小區(qū)是"都市文化人"的居所，"文化人"重情，講理，守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求，服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。 ??????? 我們提出構(gòu)建"美麗莎文化區(qū)"的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的"文化社區(qū)"的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過(guò)多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使"睦鄰親善"的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是

20、通過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設(shè)想是： 一，倡導(dǎo)"天天讓您滿意"的服務(wù)理念 ??????? 我們秉持"實(shí)施科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，不斷開拓創(chuàng)新，增強(qiáng)顧客滿意"的質(zhì)量方針，對(duì)小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化，專業(yè)化的管理服務(wù)方式。每一項(xiàng)服務(wù)作業(yè)，每一個(gè)作業(yè)動(dòng)作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn)，都經(jīng)過(guò)大量的培訓(xùn)，足以達(dá)到省時(shí)，高效的服務(wù)準(zhǔn)則。我們實(shí)施"管理報(bào)告制度"，每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及本體維修治安，保潔，綠化，社區(qū)文化等各專項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。 二，

21、營(yíng)建"事業(yè)至真，生活至愛(ài)"的文化服務(wù)理念 ??????? 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的，具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種"生活至愛(ài)"的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的"人情沙漠"。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。 我們將圍繞"環(huán)境保護(hù)，科普家教，社區(qū)公益，物管宣教，健康家居"等五大主題來(lái)組織，策劃社區(qū)活動(dòng)，努力把美麗莎高尚住宅小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設(shè)的窗口。 三，塑造"樸實(shí)無(wú)華，追求時(shí)尚"的審美理念 ??????? 在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的

22、建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心，親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)，符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的"城市家園文化區(qū)"。 ?????? 科學(xué)技術(shù)的發(fā)展帶來(lái)了建筑設(shè)計(jì)理念的日新月異，業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求也不斷提升。作為二十一世紀(jì)的迦南物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進(jìn)的管理運(yùn)作機(jī)制。我們?cè)诠芾眢w制上實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。在管理機(jī)制上，建立了按

23、勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，建立了競(jìng)爭(zhēng)上崗，雙向選擇的用人機(jī)制。 第三章 探求，創(chuàng)造"美麗莎文化區(qū)"物業(yè)管理新模式 ??????? 美麗莎迦南置業(yè)有限公司開發(fā)的"美麗莎小區(qū)"，是專為有識(shí)之士和迦南市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品住宅。從小區(qū)規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)，工程建設(shè)，樓盤銷售到物業(yè)管理環(huán)節(jié)，美麗莎高尚住宅小區(qū)未來(lái)的物業(yè)管理工作中將以"精品服務(wù)，全心全意滿足顧客需求"為目標(biāo)開展。 ??????? 住宅產(chǎn)業(yè)"三分建，七分管"的客觀事實(shí)決定了物業(yè)管理的重要性，探索"美麗莎文化區(qū)"物業(yè)管理新模式，對(duì)于推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)快速，健康的發(fā)展，滿足作為受益主體--高收入階層的服務(wù)

24、需求具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 ??????? 近段時(shí)間以來(lái)，我們反復(fù)探討研究"美麗莎文化區(qū)"到底需要什么樣的管理模式 我們認(rèn)為，管理好高尚住宅小區(qū)的核心問(wèn)題在于：解決提高服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾。 我們確立美麗莎的物業(yè)管理模式是： 緊密圍繞"服務(wù)業(yè)主，報(bào)效社會(huì)"的核心理念 提供"精品服務(wù)"的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 倡導(dǎo)"以客戶為中心"的流程管理思想 建立以流程為基石的客戶需求價(jià)值鏈 倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)服務(wù)， 規(guī)范管理服務(wù)行為 致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系， 推廣"天天讓您滿意"的服務(wù)理念 ??????? 在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對(duì)美麗莎高尚住宅小區(qū)的特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一

25、步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。 我們的管理思路是： 采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法 強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序 強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修計(jì)劃的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合 強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn) 確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化 確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí) 致力于共用設(shè)施，設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升 致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境 第四章 擬采取的管理服務(wù)措施 結(jié)合美麗莎高尚住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)，重點(diǎn)及管理思路，我們擬采取以下管理服務(wù)措施，以保證管理模式

26、的實(shí)現(xiàn)及精品服務(wù)的供給： 一，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系 ??????? 迦南 物業(yè)已于國(guó)內(nèi)較早通過(guò)ISO9001質(zhì)量管理體系，雖然業(yè)界對(duì)物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)相進(jìn)行ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證意見(jiàn)不一，但我們認(rèn)為，進(jìn)行質(zhì)量體系認(rèn)證建立了一種科學(xué)規(guī)范的企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督體系，使企業(yè)在"說(shuō)到，做到"的基礎(chǔ)上為"做好"創(chuàng)造了可能，使服務(wù)產(chǎn)品的提供不致于偏離標(biāo)準(zhǔn)化軌道。在美麗莎物業(yè)管理介入及實(shí)施過(guò)程中，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系是我們開展工作的基礎(chǔ)。迦南物業(yè)于九七年建立了ISO9001質(zhì)量管理體系，并順利通過(guò)英國(guó)BSI 的第三方認(rèn)證，通過(guò)四年多的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并

27、具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化，標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。隨著國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織于2000年12月頒布了2000版質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，我們審時(shí)度勢(shì)，積極跟進(jìn)，及時(shí)對(duì)原有的質(zhì)量體系進(jìn)行了改版，并于去年 12月份成功獲得ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的轉(zhuǎn)版認(rèn)證。在美麗莎物業(yè)管理的實(shí)施過(guò)程中，我們將一如既往地推行ISO9001，以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過(guò)程中不偏離既定的軌道。 二，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，提升服務(wù)質(zhì)量 ??????? 迦南物業(yè)在蘭州發(fā)展已有八年，自身經(jīng)營(yíng)管理不斷完善，市場(chǎng)表現(xiàn)日益突出，并形成了一整套運(yùn)作較為成熟的管理模式，并于2000年成功進(jìn)入全國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)，相繼在江

28、蘇承接了昆山凱悅花園，石家莊博雅莊園，無(wú)錫太湖世家， 蘭州龍昆居，創(chuàng)新科技廣場(chǎng)等大型物業(yè)管理項(xiàng)目，結(jié)合本地特色，積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。 ??????? 我們認(rèn)為對(duì)于企業(yè)而言，美麗莎物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢(shì)與標(biāo)的物的管理要求有效結(jié)合。我們將充分運(yùn)用迦南物業(yè)的管理模式以及在蘭州市場(chǎng)成功運(yùn)作的工作經(jīng)驗(yàn)，有針對(duì)性地開展工作，了解客戶需求，提供個(gè)性化服務(wù)和精品服務(wù)，對(duì)可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行前期預(yù)防，使管理處推出的各項(xiàng)管理服務(wù)措施更加切合業(yè)主的需要及蘭州市政策法規(guī)。 三，建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍 ??????? 要實(shí)現(xiàn)我們?cè)诠芾矸桨钢械母黜?xiàng)承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。管

29、理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證迦南物業(yè)用人機(jī)制的有效推行， 我們將通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來(lái)給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過(guò)持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來(lái)保證隊(duì)伍的素質(zhì)。 ??????? 在物業(yè)管理實(shí)施過(guò)程中，我們力求挑選一批"品德好，素質(zhì)好，身體好"的有志之士充實(shí)到"迦南物業(yè)管理人"的隊(duì)伍中來(lái)，充分發(fā)揮員工的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)，加薪，升職的機(jī)會(huì)，甚至介入高層管理。 ?????? 如果這些有志之士把加盟迦南物業(yè)視作一種機(jī)遇的話，我們將充分利用這種機(jī)遇造就一批人才。 四，建立"全方位式"的員工

30、培訓(xùn)機(jī)制 ??????? 由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個(gè)性差異，對(duì)于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡(jiǎn)單地制造一種"準(zhǔn)則"，而是不斷依據(jù)服務(wù)需求的變化而調(diào)整，也即服務(wù)的層次，內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項(xiàng)關(guān)鍵問(wèn)題就在于對(duì)員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。在實(shí)踐中，我們推出了"全方位式"的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)員工保持服務(wù)知識(shí)，技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。 五，建立"數(shù)碼社區(qū)"，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 ???????? 縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢(shì)向我們涌來(lái)。在當(dāng)今各級(jí)組織對(duì)信息的通訊和共享有著迫切的需求。我們?cè)谖飿I(yè)管理中，力求管理手段

31、現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個(gè)可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。我們?cè)O(shè)想在居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)上建立迦南物業(yè)美麗莎管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過(guò)Internet國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)，政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，蘭州總部的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過(guò)上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門，蘭州總部可通過(guò)電話網(wǎng)與居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對(duì)管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)?？傊?隨著IT業(yè)的發(fā)展，美麗莎網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個(gè)"信息島"，從而滿足社會(huì)各界，物業(yè)管理人，業(yè)主之間對(duì)管理資源及信息共享的需求。 六，倡導(dǎo)"公

32、開式" 的服務(wù)理念 ??????? 物業(yè)管理人與居委會(huì)，業(yè)委會(huì)均涉及業(yè)主日常生活的不同側(cè)面，三者關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙小區(qū)物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此，在美麗莎我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式的管理服務(wù)，明確上述三者之間的分工及配合，即：物業(yè)管理人專業(yè)服務(wù)，業(yè)委會(huì)自治管理與居委會(huì)社區(qū)管理。對(duì)于管理處，我們通過(guò)要求其按時(shí)公布財(cái)務(wù)賬目，定期提交"管理報(bào)告"，組織"管理處開放日"活動(dòng)，公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督；對(duì)于業(yè)委會(huì)，我們將在小區(qū)入伙并達(dá)到規(guī)定的條件后依法成立，并從保護(hù)業(yè)主權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強(qiáng)業(yè)委會(huì)自治管理的意識(shí)和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)

33、督和審核的權(quán)力。 對(duì)于居委會(huì)，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主的宣傳教育，民事糾紛調(diào)解，擁軍優(yōu)屬，計(jì)劃生育等工作，同時(shí)在管理信息資源上予以有效支持。我們深信：只要從服務(wù)業(yè)主的根本目標(biāo)出發(fā)，三方的合作一定能成為推動(dòng)小區(qū)管理水平提高的助力。 七，提供個(gè)性化的裝修套餐服務(wù) ??????? 國(guó)人生活品質(zhì)的不斷改進(jìn)，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購(gòu)房以后最為關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。但是，現(xiàn)階段裝修市場(chǎng)的不規(guī)范因素卻讓大部分業(yè)主深感困惑。一方面，普通的業(yè)主因?yàn)閷I(yè)的限制，對(duì)于裝修方案的設(shè)計(jì)，裝修商的選擇，裝修材質(zhì)選購(gòu)，裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問(wèn)題都顯的心有余而力不足；另一方面，因?yàn)楸O(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤(rùn)，導(dǎo)致目前裝修單位

34、魚目混珠，"游擊隊(duì)"四處出沒(méi)，裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。在社區(qū)服務(wù)社會(huì)化的進(jìn)程中，我們認(rèn)為：物業(yè)管理企業(yè)完全可以扮演一個(gè)主動(dòng)性的角色。為此，在美麗莎的裝修管理上，我們竭誠(chéng)為業(yè)主提供完美的配套服務(wù)。我們擬通過(guò)公開招標(biāo)的方式引入3—4家具有一定品牌，資質(zhì)，售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進(jìn)駐小區(qū)并向業(yè)主推薦，避免裝修游擊隊(duì)日夜騷擾業(yè)主；同時(shí)，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個(gè)性化的裝修方案以供選擇，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)，施工，養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式服務(wù)。另外，根據(jù)個(gè)別業(yè)主的特殊要求，管理處亦可在業(yè)主購(gòu)房之后但房屋未入伙之前，即提供裝修申請(qǐng)及方案審核的服務(wù)，以解業(yè)主的后顧之憂。 八，構(gòu)建服務(wù)平臺(tái)——客戶服務(wù)中心 ???????

35、 強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。在美麗莎的服務(wù)形式上，我們擬建立客戶服務(wù)中心的運(yùn)作體系。即將管理處的內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化?？蛻舴?wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)主所有的服務(wù)需求申請(qǐng)及投訴建議都將匯總到客戶服務(wù)中心，由中心負(fù)責(zé)分類處理；而管理處所有需公布的管理服務(wù)信息亦通過(guò)該中心反饋到業(yè)主。通過(guò)管理服務(wù)中心的有效運(yùn)作，第一，可保證管理處對(duì)外信息傳播的口徑統(tǒng)一化，第二，建立首問(wèn)責(zé)任制，所有業(yè)主的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主滿意為主；第三，客戶服務(wù)中心24小時(shí)的工作時(shí)間將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及

36、滿足。 九，管理體系的全面整合和提升 ??????? 社會(huì)的環(huán)境時(shí)時(shí)在變，業(yè)主的需求亦時(shí)時(shí)在變，始終沿用舊有的管理模式和服務(wù)方式是無(wú)法滿足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求的要求。迦南物業(yè)自1999年開始實(shí)施管理體系的全面整合提升。其精髓就在于持續(xù)地不間斷地進(jìn)行流程再造，對(duì)日常一些已經(jīng)相對(duì)固化的思維方式，服務(wù)理念以及具體的作業(yè)流程進(jìn)行重新分析和改造，使其能夠更加符合業(yè)主的真實(shí)需求，從而為業(yè)主提供真正適用的服務(wù)產(chǎn)品。經(jīng)過(guò)近三年的運(yùn)作，我們已經(jīng)取得了實(shí)質(zhì)性的突破，在一些原來(lái)績(jī)效低下的功能性障礙流程和高位勢(shì)流程上，如：信息收集分析，企業(yè)決策，投標(biāo)組織，材料管理，外委工程管理，業(yè)主投訴受理等，取得了較好的再造

37、效果。在美麗莎物業(yè)管理中，我們?nèi)詫⒗^續(xù)推進(jìn)此項(xiàng)工作，組建流程小組，并運(yùn)用流程管理的思想指導(dǎo)日常的具體工作。致力于用新型的"以客戶為中心，以流程為導(dǎo)向"的運(yùn)作取代傳統(tǒng)的"以企業(yè)為中心，以職能為導(dǎo)向"運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。 十，致力于共用設(shè)施，設(shè)備的循環(huán)改進(jìn) ??????? 小區(qū)物業(yè)管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是共用設(shè)施，設(shè)備的管理和維護(hù)。共用設(shè)施，設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主的日常起居和安全保障等問(wèn)題。根據(jù)我們對(duì)小區(qū)物業(yè)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將×迦南共用設(shè)施，設(shè)備的管理分為三個(gè)層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施，設(shè)備處于受控狀態(tài)，維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修；以消除各種運(yùn)行隱患，

38、保證設(shè)施設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)(包括大，中修)；以提升設(shè)備性能，增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功能從而滿足用戶不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)(改造)。在美麗莎共用設(shè)施，設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的分包方，對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)共用設(shè)施，設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。 十一，規(guī)范管理，促進(jìn)社區(qū)服務(wù)社會(huì)化 ??????? 隨著我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一個(gè)個(gè)相對(duì)封閉的居住社區(qū)不斷涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修，家私家電配置直至日常起居的服務(wù)所需均依賴于社會(huì)綜合服務(wù)體系的供給，住宅產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)后，社區(qū)所形成市場(chǎng)需求十分可觀。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的

39、原理上看，社區(qū)市場(chǎng)形成與發(fā)展同樣可以服從"優(yōu)勝劣汰"的一般性規(guī)律，而在實(shí)際運(yùn)作中卻暴露出一些社會(huì)問(wèn)題， 如住宅區(qū)內(nèi)裝修管理的"人情化"，"無(wú)序化"導(dǎo)致裝修施工"游擊隊(duì)"出沒(méi)，裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生，社區(qū)服務(wù)體系結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)傷及業(yè)主。 ??????? 物業(yè)管理不能包辦社區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)，但在社區(qū)服務(wù)社會(huì)化過(guò)程中，我們認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)可以扮演一個(gè)主動(dòng)性角色。美麗莎所有物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。我們對(duì)此高度重視，一方面，將以深度市場(chǎng)調(diào)研來(lái)了解業(yè)主的服務(wù)需求，并以此來(lái)設(shè)定居住區(qū)內(nèi)的服務(wù)體系結(jié)構(gòu)，另一方面將在工商部門的指導(dǎo)下，積極引入有品牌，有資質(zhì)，服務(wù)好的商家參與社區(qū)服務(wù)，堅(jiān)決杜絕片

40、面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的作法。 十二，實(shí)現(xiàn)垃圾分類回收 ??????? 環(huán)保部門倡導(dǎo)垃圾分類回收已運(yùn)行多年，而真正較為科學(xué)徹底的實(shí)現(xiàn)垃圾分類回收尚不多見(jiàn)，因?yàn)樵诂F(xiàn)階段至少還受制于以下因素： 1。國(guó)民環(huán)保意識(shí)有待提高，普遍忽視將垃圾投向垃圾箱前的第一次分類； 2。生活垃圾客觀構(gòu)成較為復(fù)雜，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一起，分類難度大，分類成本高； 3。垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，部分垃圾"回收尚可，求購(gòu)無(wú)門"，降低了垃圾回收參與者的積極性。 在我們看來(lái)，"垃圾是一種放錯(cuò)位置的資源"，近幾年，我們潛心從事提高垃圾分類回收效率產(chǎn)品及設(shè)施的研制，實(shí)施垃圾分類處理，大大提高垃

41、圾回收效率，我們擬向業(yè)主推薦使用，既方便日常家居生活又有利于居住區(qū)環(huán)保，為垃圾減量化收集創(chuàng)造條件。 第二部分 項(xiàng)目管理方式 第一章 管理模式 ??????? 結(jié)合美麗莎文化區(qū)的管理要求，實(shí)現(xiàn)"為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分"的管理理念，依托迦南物業(yè)成功的連鎖經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn)，完善的ISO9001品質(zhì)管理體系，根據(jù)美麗莎迦南置業(yè)有限公司對(duì)迦南×的顧客定位，樓宇設(shè)備設(shè)施的自動(dòng)化程度，以及美麗莎所處的地理環(huán)境，我們擬采用"以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向"的經(jīng)營(yíng)管理模式。 一，(管理模式示意圖略) 二，美麗莎管理處組織架構(gòu)描述 1、組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效，一專多能，采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，

42、簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書，實(shí)行獨(dú)立核算。 2、美麗莎管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行迦南物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效，協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。 3、美麗莎管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。 4、管理處經(jīng)理助理的主要職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完成各項(xiàng)工作任務(wù)，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)兼任行政主管和會(huì)所主管，降低人力資源成本。 5、物業(yè)主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備，設(shè)施的維護(hù)，檢修以及業(yè)主的請(qǐng)修工作。 6、行政主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)管理處各部門的考核和監(jiān)督，辦公室事務(wù)，后勤和社區(qū)文化建設(shè)。 7、客戶助理的職責(zé)是負(fù)責(zé)客戶服務(wù)中心的運(yùn)作，建立管理處與

43、業(yè)主之間的服務(wù)平臺(tái)，處理客戶投訴，并將業(yè)主的需求信息迅速，準(zhǔn)確傳遞至各相關(guān)單位。 三、創(chuàng)建美麗莎有效的服務(wù)價(jià)值鏈 圍繞"以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向"的經(jīng)營(yíng)管理模式，我們將在美麗莎全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升迦南物業(yè)人的服務(wù)價(jià)值，建立一支高效的，既能為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，又能向周邊展示迦南物業(yè)人風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。 (圖表略) 四、美麗莎管理處外部溝通導(dǎo)向圖(略) 外部溝通導(dǎo)向圖說(shuō)明： 1。在美麗莎業(yè)主委員會(huì)成立之前，美麗莎迦南置業(yè)有限公司通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理人，并與之簽訂物業(yè)管理合同。 2。若由迦南物業(yè)管理，我們將設(shè)立美麗莎管理處，全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。 4。

44、 在美麗莎居住區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，召開產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)，選舉成立美麗莎業(yè)主委員會(huì)，由小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人及使用人共同參與管理。業(yè)委會(huì)根據(jù)法律賦予的權(quán)力，對(duì)管理上的各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)和指導(dǎo)； 5。管理處將在公司原有的社會(huì)公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善，擴(kuò)展各類社會(huì)公共關(guān)系，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 第二章 各類人員的素質(zhì)要求，選用辦法和人員編制情況 提要： 1，人員配備注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性； 2，樹立"管理者就是培訓(xùn)者"的觀念； 一，管理人員素質(zhì) ??????? 管理處經(jīng)理：大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理有獨(dú)到的見(jiàn)解，對(duì)管理處

45、的工作有整體的思路和構(gòu)想，具內(nèi)審員資格。 管理處經(jīng)理助理：大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并具有很強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具內(nèi)審員資格。同時(shí)兼任行政主管和會(huì)所主管。 物業(yè)主管：大學(xué)本科學(xué)歷，機(jī)電設(shè)備專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)多年，并具有物業(yè)管理知識(shí)，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。 行政，財(cái)務(wù)主管：大學(xué)本科學(xué)歷，會(huì)計(jì)師職稱，具有一定的行政管理經(jīng)驗(yàn)，并具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。 客戶助理：大專以上學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。 物業(yè)管理員：大專學(xué)歷，建筑或工民建專

46、業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。 收銀員：高中以上學(xué)歷，具有會(huì)計(jì)證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。 素質(zhì)描述：(略) 二，管理服務(wù)人員配備 在人員的配備和選拔上，我們始終堅(jiān)持如下原則： 淡薄智商，看中毅力，努力和魄力； 擯棄庸才，不容惰性，傲性和奴性； 注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。 ??????? 根據(jù)美麗莎的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路及銷售定位，并結(jié)合我們以往小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，擬在美麗莎管理處前期介入期配備4人，其中管理人員1人，銷售中心配備服務(wù)人員3人，待小區(qū)入伙以后再對(duì)銷售中心配備的服務(wù)人員進(jìn)行調(diào)整；在小區(qū)管理進(jìn)入正常期時(shí)，配備各類管理服務(wù)人員38人(含

47、保安，保潔和園藝等)。 三，管理人員的選用辦法 ??????? 美麗莎 管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行迦南物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效，協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍，提高員工素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)我們?cè)诒敬瓮稑?biāo)中的各項(xiàng)承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。管理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證迦南物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來(lái)給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過(guò)持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來(lái)保證隊(duì)伍的素質(zhì)。 在美麗莎物業(yè)管理實(shí)施過(guò)程中，我們力求在蘭州市挑選一批"品德好，素質(zhì)好，身體好"的有志之士充實(shí)到"迦南物業(yè)管理

48、人"的隊(duì)伍中來(lái)，充分發(fā)揮本地員工的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)，加薪，升職的機(jī)會(huì)，甚至介入高層管理。 如果這些有志之士把加盟迦南物業(yè)視作一種機(jī)遇的話，我們將充分利用這種機(jī)遇造就一批人才。 第三章 資源配置情況 提要： 1，物資裝備堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)，實(shí)用，節(jié)儉的原則進(jìn)行測(cè)算和配置； 2，美麗莎前期開辦費(fèi)人民幣總計(jì)42萬(wàn)元。 為確保對(duì)美麗莎實(shí)施物業(yè)管理的高起點(diǎn)和高水平，我們按照科學(xué)性和實(shí)用性的原則進(jìn)行論證，并結(jié)合實(shí)地調(diào)研，制訂出美麗莎管理處詳細(xì)的物資裝備計(jì)劃(詳見(jiàn)附表)。 一，管理用房的配置面積和要求 二，物資裝備計(jì)

49、劃： 附表1：美麗莎管理處行政辦公用品(略) 附表2：美麗莎管理處維修工具及清潔工具(略) 第三部分 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施，承諾 第一章 銷售對(duì)象的定位 一，銷售對(duì)象定位 ??????? 美麗莎 坐落于迦南市新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)—蘭州開發(fā)區(qū)，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶，佛城路，將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個(gè)非常大規(guī)模的中心"綠島"，這一系列景觀綠化工程的完成將使整個(gè)居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所。根據(jù)樓盤本身的定位及市場(chǎng)預(yù)測(cè)，銷售對(duì)象應(yīng)定位為在迦南創(chuàng)業(yè)成功的企業(yè)家群體和高薪白領(lǐng)階層。這一群體之業(yè)主消費(fèi)能力極強(qiáng)，具有較

50、高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時(shí)尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受，同時(shí)亦要求多元化的家政服務(wù)，個(gè)性化服務(wù)，精品服務(wù)，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂(lè)。 二，物業(yè)管理服務(wù)定位 ??????? 秉承"服務(wù)業(yè)主，報(bào)效社會(huì)"的核心理念，我們著力在美麗莎營(yíng)建安全，舒適，便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過(guò)持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范。 ??????? 針對(duì)上述銷售對(duì)象之特征，并結(jié)合迦南本地之文化背景及蘭州區(qū)之特定區(qū)域，要想成功達(dá)到上述目的，我們大膽設(shè)想，運(yùn)用文化居住區(qū)感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。[甘肅法律服務(wù)

51、網(wǎng)版權(quán)所有]我們擬在美麗莎的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求。我們將在管理服務(wù)中著力于以下三個(gè)方面：倡導(dǎo)"天天讓您滿意"的服務(wù)文化，推廣"平等互動(dòng)"的服務(wù)文化，營(yíng)建"事業(yè)至真，生活至愛(ài)"的社區(qū)文化，塑造"樸實(shí)無(wú)華，追求時(shí)尚"的審美文化。 第二章 配合銷售的措施 ??????? 八年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對(duì)業(yè)主的各類需求有著較為全面的認(rèn)識(shí)和把握。為了配合美麗莎的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)： 一，簽定物業(yè)管理委托合同 ??????? 規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次投標(biāo)我們

52、有幸中標(biāo)，建議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)前，美麗莎迦南置業(yè)有限公司應(yīng)在迦南市物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)下，就美麗莎的物業(yè)管理與迦南物業(yè)管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度，標(biāo)準(zhǔn)，雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥，工程保固金的支付等重大問(wèn)題用合同的形式明確下來(lái)。而在銷售中心的前期管理上，建議亦簽定委托管理協(xié)議，明確管理范圍，費(fèi)用，內(nèi)容，期限等事宜，為銷售中心的正常運(yùn)作提供良好的保障。 二，提供物業(yè)管理咨詢 ?????? 美麗莎公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時(shí)開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問(wèn)題給予解答； 三，提供物業(yè)管理培訓(xùn)

53、 ?????? 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見(jiàn)和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心； 四，提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù) ??????? 在美麗莎正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場(chǎng)的良好環(huán)境，同時(shí)亦讓購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理有初步的感受；對(duì)于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵(lì)體系，保證銷售主管對(duì)其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。 五，提供有形展示 ???????? 在銷售現(xiàn)場(chǎng)，我們將提供迦南物業(yè)的各種宣傳資料，圖則及標(biāo)識(shí)等，同時(shí)根據(jù)銷售部門的要求，

54、在適當(dāng)時(shí)候舉行物業(yè)管理人形象展示或保安員會(huì)操表演等，增加銷售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛； 六，協(xié)助舉辦展銷活動(dòng) 協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會(huì)，業(yè)主嘉年華及其他慶?；虼黉N活動(dòng)； 七，開展業(yè)主意見(jiàn)征詢 ?????? 在銷售過(guò)程中，我們擬通過(guò)問(wèn)卷，電話，面談等方式開展2—3次業(yè)主意見(jiàn)征詢，就業(yè)主及購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理，會(huì)所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計(jì)，及時(shí)修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理服務(wù)的適用性。 八，提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù) 1，在銷售中心內(nèi)配置雨傘架，急救包，針線包等，以便購(gòu)房者不時(shí)之需；同時(shí)配置一定量的兒童游樂(lè)設(shè)施，資料架及時(shí)尚雜志等，讓購(gòu)房者(尤其是家庭購(gòu)房者)在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂(lè)；

55、2，提供門童服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作； 3，在銷售中心提供代客泊車，幼童看護(hù)，贈(zèng)送雨傘等各項(xiàng)服務(wù)； 附表3：美麗莎管理處治安，交通，消防裝備(略) 第四部分 項(xiàng)目服務(wù)管理費(fèi) 第一章 財(cái)務(wù)管理 提要： 1，倡導(dǎo)"開放管理"，定期向業(yè)主公布管理處財(cái)務(wù)收支報(bào)告，接受業(yè)主的監(jiān)督； 2，堅(jiān)持"取之于民，用之于民"的基本原則； 財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的"生命線"。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及迦南市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。 一，財(cái)務(wù)管理模式(略) ???????? 說(shuō)明：在美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，由迦南市美麗莎置業(yè)有限公司行使

56、批準(zhǔn)和監(jiān)督職能。 二，財(cái)務(wù)管理措施 (一)設(shè)立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。我們將在管理公司行政部下設(shè)財(cái)務(wù)組，并設(shè)會(huì)計(jì)，出納和收款員等專，兼職財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理公司財(cái)務(wù)管理工作。 (二)建立規(guī)范，透明的財(cái)務(wù)體系。 1，根據(jù)美麗莎居住區(qū)的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。 2，蘭州市迦南物業(yè)管理有限公司對(duì)美麗莎物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查，并每年對(duì)財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。 3，管理處財(cái)務(wù)工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報(bào)告總公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可使用。 4，管理處每三個(gè)月向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。 5，管理處

57、于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告，并提交業(yè)主委員會(huì)審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。 (三)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的職能。 ??????? 物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入來(lái)源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。為此，我們將充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強(qiáng)計(jì)劃，統(tǒng)計(jì)，成本考核等入手，減少各種不必要的開支和浪費(fèi)，在保證管理服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)有效降低管理成本。 三，管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取 (一)我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。對(duì)于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公，預(yù)約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)

58、用收繳率。 (二)在費(fèi)用收取方式上，我們初期采用人工收費(fèi)和電腦劃帳同步進(jìn)行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。 (三)對(duì)于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用的住戶，我們將采用電話催交，發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交，必要情況下管理處經(jīng)理，經(jīng)理助理進(jìn)行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布，敦促其交費(fèi)。對(duì)于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 四，維修基金的管理和使用 (一)對(duì)維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的維修基金。 (二)管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算，提交開發(fā)商(或業(yè)委會(huì))審議通過(guò)后執(zhí)行。

59、 (三)管理處需使用維修基金時(shí)，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報(bào)開發(fā)商(或業(yè)委會(huì))審批。 (四)當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂? (五)維修基金的收支帳目接受迦南市美麗莎置業(yè)有限公司和業(yè)主監(jiān)督并且每三個(gè)月公布一次，年度使用情況接受迦南市美麗莎置業(yè)有限公司(或業(yè)委會(huì))及其委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。 第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算 提要： 每年按收入的15%提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理； ??????? 在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將"取之于民，用之于民"作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅(jiān)決按招標(biāo)書

60、確定的參考價(jià)格及迦南市房地局，物價(jià)局等政府部門的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門沒(méi)有規(guī)定服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持"事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用"的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本，提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。 一，物業(yè)管理資金的籌措與使用 ??????? 管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。 美麗莎居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(圖表略

61、) 二，日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算 (一)測(cè)算依據(jù)及說(shuō)明 1，迦南市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。 2，《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》提供的原始數(shù)據(jù)。 3，根據(jù)實(shí)地調(diào)研，我們預(yù)計(jì)：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢(shì)良好，據(jù)此，我們對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：(圖表略) 4，管理處員工工資待遇：經(jīng)理1人，2200元/人。月；經(jīng)理助理1人，1500元/人。月；主管2人，1200元/人。月；其他管理人員，操作層員工34人，平均工資待遇600元/人。月。 5，稅費(fèi)按管理處總收入的5。5%計(jì)算。 6，迦南物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 7，美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃

62、。 8，迦南市及美麗莎居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情。 (二)美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)(由迦南物業(yè)公司和美麗莎置業(yè)公司參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)商談后制定)； (三)日常物業(yè)管理收入測(cè)算(由雙方商談制定標(biāo)準(zhǔn)后再做測(cè)算) (四)日常物業(yè)管理支出測(cè)算(同上) 三，測(cè)算結(jié)果分析 經(jīng)初步測(cè)算，管理處年收支盈虧情況如下(單位：萬(wàn)元)：(圖表略) 測(cè)算結(jié)果分析： (一)收支盈虧及原因(根據(jù)迦南公司和美麗莎置業(yè)公司雙方商談的收支標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算和分析) (二)收支虧損的彌補(bǔ)辦法 針對(duì)小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費(fèi)需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主

63、入住及生活必需材料，物品的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在方便業(yè)主入住和生活的同時(shí)增加管理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。 (三)收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù)美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個(gè)年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。 四，增收節(jié)支的措施 (一)根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，努力增加營(yíng)業(yè)外收入。 (二)將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)

64、員工的成本意識(shí)，提高員工控制成本的積極性和主動(dòng)性。 (三)嚴(yán)格控制辦公用品消耗，堅(jiān)持物盡其用的原則，節(jié)約辦公費(fèi)用開支。 (四)加強(qiáng)物料采購(gòu)，使用，保管，審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。 (五)加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù)，使之保持良好狀態(tài)，減少維修支出，降低運(yùn)行費(fèi)用。 (六)強(qiáng)化總公司財(cái)務(wù)部對(duì)管理處資金，物資使用的監(jiān)督職能，制定嚴(yán)格的管理制度，監(jiān)督各部門的各項(xiàng)財(cái)物消耗過(guò)程。 第五部分 特色服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ??????? 以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利，經(jīng)濟(jì)，優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。美麗莎迦南居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊

65、全，具有相對(duì)的獨(dú)立性；有一定規(guī)模，對(duì)社區(qū)服務(wù)的需求(或潛在需求)較大；業(yè)主素質(zhì)高，對(duì)特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。 有鑒于此，需要建立一個(gè)完整的社會(huì)化服務(wù)體系，提供全方位，多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活舒適，便利，不假外求。 一，服務(wù)思路 (一)提供種類齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣，食，住，行，用等各方面。同時(shí)根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實(shí)際操作中不斷設(shè)計(jì)和推出滿足業(yè)主個(gè)性化要求的服務(wù)項(xiàng)目，不提供過(guò)剩的服務(wù)產(chǎn)品。 (二)注重統(tǒng)籌與組織，確保無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場(chǎng)平均價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。 (三)與社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，專業(yè)公司攜手，

66、在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過(guò)社會(huì)力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。 (四)服務(wù)人員以兼職為主，同時(shí)招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱心公益，具有特長(zhǎng)的社區(qū)成員組織家政服務(wù)隊(duì)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。 二，服務(wù)項(xiàng)目 1， 無(wú)償服務(wù)17項(xiàng)：(圖表略) 2。 有償服務(wù) 64 項(xiàng)：(圖表略) 說(shuō)明： 有償服務(wù)的價(jià)格，以迦南市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定及美麗莎居住區(qū)周邊市場(chǎng)平均價(jià)格為依據(jù)，按"略低于市場(chǎng)平均價(jià)格"的原則，合理確定，實(shí)施前將報(bào)美麗莎迦南置業(yè)有限公司核準(zhǔn)。 三，日常服務(wù)措施 為切實(shí)做好便民服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主提供十七項(xiàng)無(wú)償服務(wù)和六十四項(xiàng)有償服務(wù)，同時(shí)應(yīng)業(yè)主需要不斷推陳出新。在居住區(qū)我們將推出以下服務(wù)： (一)設(shè)立兒童益智中心。為解決業(yè)主子女放學(xué)后或假期在沒(méi)有父母照顧情況下的去處問(wèn)題，我們將設(shè)立一個(gè)集游戲，學(xué)習(xí)，娛樂(lè)及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。 (二)設(shè)立健康服務(wù)中心。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢，健身，醫(yī)療，保健等多方面的綜合性健康服務(wù)，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。 (三)完善小區(qū)