《成都房地產(chǎn)市場研究報告之宏觀環(huán)境篇》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《成都房地產(chǎn)市場研究報告之宏觀環(huán)境篇（27頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、 資料打包 2008年成都房地產(chǎn)市場年度研究報告之宏觀環(huán)境篇 一、 房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析 1、宏觀經(jīng)濟分析 2008年1-5月 經(jīng)濟指標 數(shù)值（億元） 累計同比(%) 投資 全社會固定資產(chǎn)投資（億元） 945．03 17．4 基本建設 371．58 15．2 其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資 377．95 29．7 其中：住宅投資 224．40 29．0 外貿(mào) 外貿(mào)進出口總額（億美元） 52．30 70．9 實際利用外商直接投資 9．7 105．0 消費 CPI 107．1 / 居住 103．6 / 固定資產(chǎn)投

2、資繼續(xù)上漲。08年1-5月成都市全社會固定資產(chǎn)投資達945.03億元,較去年同期上漲17.4%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資377.95億元,同比增長29.7%,住宅投資224.40億元,同比增長29.0%。 外貿(mào)進出口總額持續(xù)上漲，利用外商直接投資保持強勁的發(fā)展勢頭。08年1-5月成都全市外貿(mào)進出口總額52.30億美元，同比增長70.9%，而利用外商直接投資較去年同比增長105%。 市場物價有小幅回落。1-5月全市居民消費價格指數(shù)達107.1，較1-4月環(huán)比下降0.4個點,其中居住消費價格指數(shù)較1-4月環(huán)比下降0.3個百分點。 房地產(chǎn)開發(fā)投資呈快速增長趨勢。1-5月全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資

3、377.95億元，較去年同期增長29.0%。 住宅開發(fā)投資所占比例有所增加。1-5月房地產(chǎn)開發(fā)投資中的住宅投資達到了224.0億元，較1-4月增加28.76%。住宅投資呈高速成增長趨勢。 2、 產(chǎn)業(yè)結構分析 指標 第一產(chǎn)業(yè) 累計同比(%) 第二產(chǎn)業(yè) 累計同比(%) 第三產(chǎn)業(yè) 累計同比(%) 三大產(chǎn)業(yè)比例 2007年1-5月 8.35 -29.2% 248.89 19.8% 543.25 17.0% 1.0:31.09:67.86 2008年1-5月 8.33 299.37 635.60 0.88:31.74:67.38 第三

4、產(chǎn)業(yè)呈持續(xù)增長趨勢 從以上三大產(chǎn)業(yè)的線性趨勢圖分析來看,第一產(chǎn)業(yè)所占比重較少,較去年同期下降29.2%,而第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)仍成為投資主力,都較去年同期有其大幅增加,特別是第三產(chǎn)業(yè)保持強勁的發(fā)展勢頭,投資額達到635.6億元。 3、 消費環(huán)境分析 指標 07年1-5月 08年1-5月 累計同比(%) 社會消費品零售總額(億元) 552.1 654.8 18.60% 儲蓄存款余額（億元） 2368 2766 16.80% 08年1-5月全市社會費品零售總額與儲蓄存款余額保持穩(wěn)步增長趨勢 從圖表可以看出，今年1-5月全市社會消費品零售總額與全市儲存款余

5、額均呈穩(wěn)步增加趨勢，表明居民的可支配收入逐漸上升，居民消費性支出的比例亦呈逐漸上升趨勢。 從08年居民儲蓄存款余額來看，其存款余額較去年同期增長16.80%，這足以表明居民購買能力日益增強，這也為居民購置房屋時提高首付能力有益，居民存儲余額的增多有利于成都市居民運用手中閑置的資金進行房地產(chǎn)投資，從而帶動整個房地產(chǎn)市場。 二、成都市上半年商品房宏觀市場情況 1、商品房成交情況分析 （數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng) 尺度地產(chǎn)研究中心） 根據(jù)統(tǒng)計結果顯示，08年1-6月成都市主城區(qū)共成交商品房約38925套，合計面積約320.24萬平方米,分別較07年同比下降30.3

6、4%、40.85%。 1）、成交量對比分析 從成交量來看，只月1月份與3月份的成交量基本持平，其它月份的成交量都較07年有所下降，其中6月份下降幅度最大，較07年同比下降62.28%。 2）成交面積對比分析 從成交量面積分析，08年1-6月各月成交量都較07年有其不同幅度的下降，除3月份份基本持平外，其它月份的下降幅度都較大，其中6月份較去年同期下降61.85%。 3)08年1-6月各行政區(qū)域成交情況 08年1-6月 區(qū)域 成華區(qū) 高新區(qū) 金牛區(qū) 錦江區(qū) 青羊區(qū) 武候區(qū) 合計 成交量(套) 8597 6356 6797

7、 5834 4885 6456 38925 成交面積(㎡) 703045.98 637417.23 508182.24 441892.54 398925.66 512816.03 3202279.68 戶均面積 81.78 100.29 74.77 75.74 81.66 79.43 82.27 從以上統(tǒng)計結果顯示,08年1-6月各行政區(qū)域共成交商品房38925套,合計面積約320.23萬平方米，較07年同期相比下降30.34%、40.85%。從各行政區(qū)域的成交量來看，今年上半年排行前三位的是成華區(qū)、金牛區(qū)與武候區(qū)，其中成華區(qū)以8597套的成交量遙

8、遙領先于其它區(qū)域。而從成交面積來看，成華區(qū)以70.30萬平方米的成交面積位居榜首。從各行政區(qū)域的戶均面積來看，只有高新區(qū)的戶均面積達到100平方米以上，成華區(qū)與青羊區(qū)的戶均面積都在80平方米以上，而其它幾個區(qū)域的戶均面積都不足80平方米。 4）單月銷售情況走勢圖分析 根據(jù)統(tǒng)計結果顯示，本月交易高峰出現(xiàn)在4月，主要是由于春交會的舉行，帶動了成交量的大幅上漲；2月由于為我國傳統(tǒng)的節(jié)假日其成交量很少；而5月與6月成交量有所下滑主要是由于受地震的影響，市場觀望情緒濃厚。 總結： 從08年上半年各行政區(qū)域的成交量還是其成交面積來看，都較08年有其大幅下降，這主要是由于受去年9.27政

9、策的出臺以及央行不斷加息，使一度堅挺的成都樓市限入低迷狀態(tài),市場觀望氛圍濃厚,多數(shù)開發(fā)商本想通過傳統(tǒng)的紅5月打一場翻身仗,5。12地震的突然襲擊,讓開發(fā)商的所有期望澆滅,市場觀望氛圍更加濃厚，成交量大幅下降。 2、二手房成交情況分析 1、 成交總況 根據(jù)統(tǒng)計結果顯示，08年上半年成都市主城區(qū)共成交二手住宅約12682套，同比下降36.13%。 2）各行政區(qū)域交易量比例分析 根據(jù)統(tǒng)計結果顯示，今年上半年二手住宅成交量排行前三的分別是金牛區(qū)、武候區(qū)與成華區(qū)，其中金牛區(qū)以3772套的成交量位居第一，占據(jù)市場份額30%；青羊區(qū)與武候區(qū)分別位居第三、第四，其二手住宅成交

10、量都不足2000套，分別占據(jù)市場份額15%、14%；高新區(qū)仍然成交最少，成交二手住宅660套，僅占據(jù)市場份額5%。 3）單月銷售情況分析 08年1-6月二手住宅成交總況 月份 成華區(qū) 高新區(qū) 金牛區(qū) 錦江區(qū) 青羊區(qū) 武候區(qū) 合計 1月 416 113 833 453 340 508 2663 2月 181 52 301 157 129 224 1044 3月 474 130 820 310 335 501 2570 4月 504 161 982 398 460 519 3024 5月 255 96

11、404 190 269 353 1567 6月 213 108 432 286 337 438 1814 根據(jù)統(tǒng)計結果顯示，從1-4月成交量來看，除2月因為傳統(tǒng)的節(jié)假日，其成交量相對較少外，其它三個月的成交量均保持穩(wěn)步發(fā)展狀態(tài)；到5月由于受地震的影響，二手住宅成交量呈現(xiàn)大幅度的下降；6月底，雖然二手住宅成交量仍相對較少，但較5月略有所上升。 小結： 二手住宅同商品房發(fā)展態(tài)勢一樣，其成交量都較去年同期有大幅度下降。從單月的銷售情況來看，交易高峰出現(xiàn)在4月，主要是由于春交會的成功舉辦，也相應的帶動二手住宅成交量的上升。通過春交會的成功舉辦，二手住宅市場回暖現(xiàn)象

12、也日益明顯，這也本來是開發(fā)商所想要的結果，而5.12地震的突然來襲,致使5月二手住宅成交量大幅下降,其成交量減少近一半,市場再度限入觀望期。但我們從6月份的成交量來看,雖然說其成交量沒有恢復到震前狀態(tài),但其成交量較5月有小幅的增加,這也讓我們不難看出二手住宅市場與商品房相比，二手房回暖跡象更趨于明顯。 三、國家宏觀政策 n 房地產(chǎn)市場秩序專項整治將突出五個重點 建設部等八部門將繼續(xù)加強配合，嚴厲打擊和懲治房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，加快建設房地產(chǎn)市場秩序的長效管理機制，切實從源頭上預防腐敗和商業(yè)賄賂的滋生。房地產(chǎn)市場秩序專項整治將突出五個重點： 一是狠抓違法違規(guī)案件查處。針對房地產(chǎn)領域

13、違法違規(guī)、權錢交易比較集中的領域和環(huán)節(jié)，認真梳理投訴舉報線索，并聯(lián)合紀檢、監(jiān)察、檢察等相關部門，加大對重大案件線索的排查和處理力度。對情節(jié)嚴重、涉及環(huán)節(jié)較多的重大案件，特別是利用審批權和執(zhí)法權進行索賄受賄的，要掛牌督辦，限期查結，堅決予以查處。 二是抓緊完善政策制度建設。完善房地產(chǎn)領域的政策制度，增強相關罰則的約束力，提高可操作性和處罰力度。加大對法律法規(guī)的宣傳力度，提高房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)守法經(jīng)營的意識，增強消費者維護自身利益的能力。 三是繼續(xù)推進市場誠信體系建設。通過推行不良信息披露制度和守信激勵制度，充分發(fā)揮信用體系的評價、激勵、懲戒作用，提高公共服務和市場監(jiān)管水平。 四是全面深入推進政

14、務公開。進一步完善政務公開制度，促進權力規(guī)范、透明運行。從群眾最關心、反映最強烈的規(guī)劃許可、房屋拆遷等問題入手，進一步拓寬政務公開的范圍，加大政務公開的力度。 五是進一步增強政策的執(zhí)行力。繼續(xù)抓好已經(jīng)出臺的相關配套文件和規(guī)章制度的落實，完善決策、執(zhí)行、監(jiān)督相協(xié)調(diào)的工作機制，關口前移，從對違法行為的事后查處，轉為加強事前和事中的防范，確保各項政策制度落到實處，將違法違規(guī)行為扼殺在萌芽狀態(tài)。 尺度點評： 當前房地產(chǎn)企業(yè)存在問題最多的是預售銷售環(huán)節(jié)，其次為繳納稅費、土地取得和規(guī)劃審批環(huán)節(jié)；各級主管部門存在的主要問題是在征地開發(fā)、房屋建設過程中向征地、開發(fā)企業(yè)亂收費。 開展專項整治是黨中

15、央、國務院交給建設部、國土資源部等八部門的重要任務，是遏制房地產(chǎn)領域違法違規(guī)、權錢交易行為的重要舉措，是整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的重要措施。各省、自治區(qū)、直轄市對專項整治工作高度重視，采取部門聯(lián)動、集中檢查、督辦問效、信息通報、曝光典型案例等措施，嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為，重點查處了土地取得、規(guī)劃審批、房屋拆遷、開發(fā)建設的、廣告銷售等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)、權錢交易行為，專項整治取得了階段性的成效。截至2007年年底，全國共查處房地產(chǎn)領域違法違規(guī)案件9029起，通報違法違規(guī)典型案件1788起。 n 國土部：建設部鼓勵各地建設政策性租賃住房 在全國各大城市于2008年住

16、房建設規(guī)劃中紛紛寫入限價商品房之后，建設部正進一步鼓勵各地探索建立政策性租賃房機制，以使我國住房保障體系更為嚴密。 對于住房保障問題，目前建設部已基本明確方向：低收入家庭可以住廉租房和購買經(jīng)濟適用房，中等及中低收入家庭可以購買限價商品房，高收入家庭可購買商品房。 但住不上廉租房又買不起經(jīng)濟適用房的，以及不能買經(jīng)濟適用房又買不起限價商品房的家庭卻有點兒“兩不沾”。 租房成為目前解決“夾心層家庭”住房困難的一個辦法。為此，建設部副部長姜偉新日前在全國建設工作會議上表態(tài)，鼓勵各地進行建設政策性租賃房的探索。 產(chǎn)尺度點評： 在全國房價都出現(xiàn)瘋狂上漲的同時，為維護社會的有序發(fā)展，保障中低收

17、入家庭有房可住，國家在全國各地都推出了一定比例的廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房，但這畢竟有限，并不能滿足這一部分的購房者需求，且這一策政對既住不上廉租房又買不起經(jīng)濟適用房的，以及不能買經(jīng)濟適用房又買不起限價商品房的家庭卻有點兒“兩不沾”。 建設部鼓勵各地建設政策性租賃住房，這一政策無疑是解決了“兩不沾”這一群人的住房問題，但這一政策的具體實施，需要國家強有力的宏觀調(diào)控以及開發(fā)商的支持，因為建設用來出租的經(jīng)濟適用房，由于其投資收益期長，利潤低，開發(fā)商缺乏動力，而政府收回經(jīng)濟適用房用來出租又存在財政乏力的困境，因而對于這項政策的實施要靈活應用，不能搞一刀切。 n 建設部：今年將啟動建筑能效測評

18、標識制度 據(jù)透露，截至2007年10月，全國城鎮(zhèn)新建建筑在設計階段執(zhí)行節(jié)能標準的比例為97%，施工階段執(zhí)行節(jié)能標準的比例為71%，分別比2006年提高了1個百分點和17個百分點。據(jù)此估算，2007年1-10月，新建的節(jié)能建筑可形成500萬噸標準煤的節(jié)能能力。據(jù)建設部總工程師王鐵宏透露，2007年10月1日起我國開始實行建筑節(jié)能施工驗收標準，“所以，老百姓買到的新建住房應該是通過驗收的合格的節(jié)能建筑?！? 據(jù)介紹，今年我國還將推進可再生能源在建筑中的應用，如太陽能和地熱能。還將對國家機關辦公建筑和大型公共建筑節(jié)能管理進行強化，例如人離開后要關燈、停熱，加強運行的管理，估計可以節(jié)約30%以上的能

19、源。 產(chǎn)尺度點評： 近幾年來，建筑節(jié)能與綠色建筑事業(yè)越來越受到各個國家的高度關注，中國作為一個建筑業(yè)大國，也高度重視此事。在07年4月國家就《民用建筑條例（草案）公開征求意見》　，草案中已明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，未向購買人明示所售商品房的能源消耗指標、節(jié)能措施和保護要求、保溫工程保修期等信息，或者向購買人明示的所售商品房能源消耗指標與建筑實際能源消耗不符的，依法承擔民事責任；由縣級以上地方人民政府建設主管部門責令限期改正。 為進一步推進建筑節(jié)能的實施，國家在今年將啟動建筑能效測評標識制度，以加大對這一政策的具體落實，擴大幅射范圍。但國家在實施這項指標前，應該加大宣傳力度

20、，讓購房者了解節(jié)能性能和既有建筑的節(jié)能改造與房價沒有直接關系，消除購房者認為因使用綠色建筑而增加成本的誤區(qū)。另外據(jù)了解，“節(jié)能改造的成本，每平方米是100—200多元”，與現(xiàn)在每平方米的實際房價相比比重較小。更重要的是，如果進行合理的技術改造之后，用戶一般通過七到十年，最短五年，就可以把改造成本收回來，因而購房者大可不必為增加成本而擔憂。 n 住房和城鄉(xiāng)建設部:正研究用物業(yè)稅限制套型面積 住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新23日在中國高層發(fā)展論壇上表示，對于住房面積和房價的調(diào)控都會考慮以經(jīng)濟手段來調(diào)節(jié)，其中物業(yè)稅正被研究來限制住房套型面積。與此同時，為增加供應，容積率要達到最大化。 姜偉新

21、表示，即便現(xiàn)在政府嚴格規(guī)定了每套住房的建筑面積，市場最后的結果也不一定按規(guī)定的面積來實施。 同時要對住房大小進行規(guī)劃，包括對大面積的住房要有所限制，鼓勵小面積的住房。 產(chǎn)信尺度點評： 住房和城鄉(xiāng)部用物業(yè)稅限制套型建筑面積有利于06年頒布的90/70政策的具體落實，而政府嚴格要求一定比例的房子要建成90平方米及其以下套型，并不主要是從經(jīng)濟效益上來考慮的，這條政策主要是為了多增加一些面向更廣大群眾的住房供應量，解決不同層次人群的住房問題，特別是近年來，房價的持續(xù)攀升，面對一套住房就是五六十萬的總價來說，許多購房者只能望而卻步，為解決大多數(shù)人的住房問題，政府對套型建筑面積的限制，一套房

22、的總價也必將有所減少。另外除了套型限制之外，建設部還將努力從容積率上增加一些供應的規(guī)模。 而為了解決更多的住房問題，政府部門還應進一步做好抑制房價的措施，這兩年中央政府和地方政府所采取的一些抑制房價的措施來看，也主要是經(jīng)濟的辦法。行政的辦法也有，但它是第二位的。房價不僅僅是供求兩個方面的因素，還有一個人們心理預期的問題。因此除了增加供給，需求上也要在引導人們心理預期上努力采取措施。 n 部委新規(guī)定:校舍抗災標準應該高于當?shù)匾话憬ㄖ? 在中西部農(nóng)村初中校舍改造工程中，校舍的建設和抗災標準應適當高于當?shù)匾话憬ㄖ臉藴剩谔厥鈺r期可作為公眾避難場所。 汶川大地震中部分校舍垮塌的教訓，

23、引起有關方面高度重視。國家發(fā)改委和教育部5月30日聯(lián)合發(fā)出通知，要求在中西部農(nóng)村初中校舍改造工程中，校舍的建設和抗災標準應適當高于當?shù)匾话憬ㄖ臉藴省? 這份《進一步加強中西部農(nóng)村初中校舍改造工程質量管理的通知》（下稱《通知》）開頭寫到：四川汶川發(fā)生的特大地震災害，造成極大的人員傷亡和財產(chǎn)損失，震區(qū)學校損失慘重。為保證工程建設質量，確保廣大師生的生命安全，避免因校舍倒塌造成師生傷亡問題出現(xiàn)，現(xiàn)就扎實推進中西部農(nóng)村初中校舍改造工程事宜進行通知。 尺度點評： 眾所周知，5.12大地震房屋摧毀最嚴重的大多為學校,、辦公等公共設施。每當看到電視機上被壓在廢墟上那一具具年輕的生命，就會不禁想

24、到對于那些昧著良心偷工減料，發(fā)著昧心才的開發(fā)商產(chǎn)生憎恨。 為避免悲劇的再次重演，兩部委規(guī)定校舍搞震標準將高于一般建筑標準，但我希望這項措施的實施不只是中頭禪，而是應該把其放到具體當中來，如在選擇建筑材料上應嚴格把關、在施工過程中堅絕防止發(fā)生偷工減料、壓低造價造成工程質量問題，堅決杜絕出現(xiàn)豆腐渣工程。 四、土地市場政策 n 土地新政：三種擴大建設用地規(guī)模行為被嚴令禁止 在1月公布的《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》（下稱《通知》）中，國辦嚴令禁止地方借農(nóng)民集體所有建設用地使用權流轉、土地整理折抵和城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤等名義擅自擴大建設用地的規(guī)模，同時閑置

25、用地將被嚴控。 《通知》對《土地管理法》允許之外的農(nóng)民集體所有建設用地使用權流轉試點做出了三要素規(guī)定，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設用地，并不得用于商品住宅開發(fā)。 《通知》特別重申，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。 《通知》中要求八部門形成執(zhí)法合力，具體機制是：對未取得合法用地手續(xù)的建設項目，發(fā)展改革部門不得辦理項目審批、核準手續(xù)，規(guī)劃部門不得辦理建設規(guī)劃許可，建設部門不得發(fā)放施工許可證，電力和市政公用企業(yè)不得通電、通水、通氣，國土資源管理部門不得受理土地登記申請，房產(chǎn)部門不得

26、辦理房屋所有權登記手續(xù)，金融機構不得發(fā)放貸款。未依法辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)占用農(nóng)用地設立企業(yè)的，工商部門不得登記。 尺度點評： 《通知》中將土地整理新增耕地面積折抵為建設用地指標進而擅自擴大建設用地規(guī)模的行為列為重點狙擊。對《土地管理法》允許之外的農(nóng)民集體所有建設用地使用權流轉試點做出了三要素規(guī)定，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設用地，并不得用于商品住宅開發(fā)。 列入阻擊的第二種擅自擴大建設用地行為是將土地整理新增耕地面積折抵為建設用地指標。規(guī)定土地整理單位新增加的耕地面積，其60%可以作為占補平衡指標有償轉讓給其他需要履行占補平衡義務的用地單位。 另外，國辦還關注一些地方利用城鎮(zhèn)建設

27、用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤試點，擅自擴大建設用地。 地方政府目前已成為理性的經(jīng)濟人，具有追求自身利益最大化的傾向。隨著將農(nóng)用地轉為國有建設用地的合法途徑通道越來越嚴，地方政府自然想方尋求其他途徑擴大建設用地。 n 成都公布住房建設計劃，兩年供應該項用地800公頃 近日，成都市房產(chǎn)管理局在其官方網(wǎng)站上公布了其與市國土資源局、市規(guī)劃局聯(lián)合推出的成都市08及09年的住房建設計劃，根據(jù)計劃，08、09年我市住房建設用地共計800公頃，公共住房計劃面積總共200萬平方米。 2008年度計劃建設商品住房10萬套 計劃供應住房建設用地382公頃。包括：商品住房建設用地293公頃；公共住房

28、建設用地34公頃，其中經(jīng)濟適用房（含10%廉租房）用地8公頃，限價商品房用地26公頃；農(nóng)遷房建設用地55公頃。套型建筑面積90平方米以下住房（含公共住房、農(nóng)遷房）的土地占土地供應總面積的77.01%。　　 2009年度計劃建設100萬平方米公共住房 計劃供應住房建設用地389公頃。包括：商品住房建設用地300公頃；公共住房建設用地34公頃，其中經(jīng)濟適用房（含10%廉租房）用地8公頃，限價商品房用地26公頃；農(nóng)遷房建設用地55公頃。套型建筑面積90平方米以下住房（含公共住房、農(nóng)遷房）的土地供應占土地總面積的76.85%?！? 尺度點評： 公布住房建設計劃，有利于加強市場的透明度，市民

29、也能對本市的住房建設情況有所了解，從而根據(jù)自身情況來決定買什么房或者是現(xiàn)在買房還是以后買房。 從成都市公布的08、09年的住房建設計劃，可以明顯看到政府對廉租房、限價商品房以及套型建筑面積90平方米以下住房（含公共住房、農(nóng)遷房）的用地都較往年有明業(yè)增加，可見政府對中低收入家庭這部分人群高度重視。而隨著這部分房源的用地不斷增加，必將增加國家的資金問題，因為這類房源利潤較少，多由國家補貼，因此國家應該切實落實土地出讓凈收益、住房公積金增值收益、財政預算等資金的投入，積極爭取中央財政支持，社會捐贈及其他方式資金的籌集，加大投入力度，落實好保障性住房資金落實，保證保障性住房建設計劃的完成。 n

30、 國土部擬推出土地調(diào)控指標體系 國土部擬推城市地價指數(shù)。近日，國土部有關部門（法律中心、政策研究室）與天津等7城市國土部門相關負責人，就建立土地參與宏觀調(diào)控的指標評價考核體系進行方案研討。 中國城市經(jīng)濟學會副會長楊重光對《第一財經(jīng)日報》表示，國家一再提出要把住兩個閘門（土地、信貸），但在現(xiàn)有整個國民經(jīng)濟運行狀況中沒有土地要素的反映，土地價格也沒有一個系統(tǒng)的全國性反映。 根據(jù)國土部安排，今年國土部將全面進行衡量土地參與調(diào)控的指標體系建設。其中，將土地市場動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)與建設用地備案系統(tǒng)合二為一，建立覆蓋全國、工作統(tǒng)一的土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)。通過統(tǒng)一的數(shù)據(jù)采集平臺和數(shù)據(jù)庫對土地供應和

31、開發(fā)利用情況等實施全程監(jiān)管，包括土地交易額、數(shù)量和面積等。 　 尺度點評： 長期以來，國土部門因對各地土地批后、供后的監(jiān)管缺失、不能對土地全面有效動態(tài)的監(jiān)測和評價，導致“土地閘門看不出來” 土地是人類的生存之本。近年來隨著房價的一路攀升，也相應的帶動了土地價格的上漲，而一些房地產(chǎn)企業(yè)為獲獲取高額利潤而變相囤地、延長開發(fā)周期，更有一些開發(fā)企業(yè)捂盤惜售，坐地等漲。而國土部擬推出土地調(diào)控指標體系，將會對土地供應和開發(fā)利用情況等實施有效動態(tài)的監(jiān)測和評價，包括土地交易額、數(shù)量和面積等，繼而也防止一些開發(fā)商囤居土地、坐地等漲、捂盤惜售等現(xiàn)象的發(fā)生。 另外我們也應該借鑒其它市區(qū)一些好的土地管理政

32、策經(jīng)驗，如北京實行的“紅黃牌制度的建立，它能有效地督促項目盡快上市交易，形成有效供給，同時也杜絕了企業(yè)為謀取更高利益而變相囤地的行為。” n 國土部：廉租經(jīng)適兩限房用地應占供地總量七成 為解決城市低收入家庭住房困難，國土資源部要求，在整體住宅供地中,為防止開發(fā)商“囤積”土地，單宗土地的開發(fā)建設時限原則上不得超過3年。此外，各地要優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地。廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房(兩限房)建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%，不符合要求的不予批準。日前，國土資源部下發(fā)了《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困

33、難的若干意見〉進一步加強土地供應調(diào)控的通知》，確保城市低收入家庭住房用地供應。 產(chǎn)信息尺度點評： 國土部規(guī)定對廉租經(jīng)適兩限房用地供應必須占到供應總量的七成，這對于城市中低收入家庭來說，無疑是一利好消息，這將會大大解決他們的住房問題，進而維護社會穩(wěn)定、有序發(fā)展。 但是要確保這一政策的具體落實，國土資源部必須認真執(zhí)行《通知》中的以下幾點：1、各地今后在供地上要優(yōu)先考慮低收入家庭住房用地的供應。在編制年度土地供應計劃時，也要優(yōu)先安排這一部分的用地。編報土地利用年度計劃建議時，要對廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的用地需求單獨作出說明；2、合理控制單宗土地供應規(guī)模，縮短

34、土地開發(fā)周期，每宗土地的開發(fā)建設時限原則上不得超過3年，確保供應出去的土地能夠及時開發(fā)建設，形成廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的有效供應。3、在土地供應的批后監(jiān)管上，對沒有按照土地使用合同開工建設和竣工的，各地要依法依規(guī)提出處理意見，督促企業(yè)限期完成開發(fā)，對沒有按處理意見進行整改的企業(yè)，要禁止其參加土地招拍掛活動購置新的土地。同時，對于閑置土地，超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費，并責令有關企業(yè)限期動工、竣工。 五、 二手房市場政策 n 資金監(jiān)管政策于年內(nèi)出臺 二手房中介不再"管"錢 成都市房管局相關負責人表示，二手房資金監(jiān)管政策

35、將于年內(nèi)出臺，市民買賣二手房將更加安全。 成都建行率先推出資金監(jiān)管。長期以來，在二手房交易過程中，人們都習慣于資金自行交接或通過中介進行資金監(jiān)管。但事實上這兩種資金交接方式都存在一定的風險，而最安全的方式還是是交易資金經(jīng)由銀行托管。但由于二手房交易資金進出頻率較高，周期最長也就一周，對銀行而言并無多少利潤，因此很多銀行并不熱衷開展此業(yè)務。 而在2月28日，建設銀行成都分行正式推出了“房易安”帳戶業(yè)務，并邀請各大中介公司召開了一次關于資金監(jiān)管的座談會。據(jù)了解，到目前為止成都已經(jīng)有21世紀、順馳、富房、美聯(lián)、滿堂紅等19家中介機構與其簽訂了合作協(xié)議。 尺度點評： 實行資金監(jiān)管，買

36、賣雙方無疑是資金監(jiān)管最大的受益者，雙方不再擔心資金安全，對于中介公司而，對二手房市場也是百利而無一害的。比如在產(chǎn)權過戶后，買方因房屋質量或其他某種原因要求拒絕或減少支付房款時，銀行同樣會強制將之前監(jiān)管的資金全額劃給賣方。極大減少了因資金監(jiān)管而給中介公司帶來的不必要糾紛?！? 同時對有經(jīng)濟實力的大中介公司而言，實行銀行資金監(jiān)管不僅可以減輕公司的工作壓力，增加客戶對公司的信任度，還能減少交易糾紛。但對一些靠交易資金支撐公司資金鏈的中小中介而言，銀行監(jiān)管資金將為其生存帶來巨大的壓力，同時資金監(jiān)管也將規(guī)范行業(yè)操作，對于想借雞生蛋挪用交易資金的違規(guī)行為都將不可能發(fā)生。 n 二手樓市交易風險大，成都

37、有望取消 近日，上海、深圳等地的二手房自由交易通道都已經(jīng)關閉，所有交易都必須通過中介完成。對此，成都市場是否也將有所反應？隨后，記者采訪了成都市相關主管部門，據(jù)主管部門負責人介紹：“目前通過自由交易窗口的過戶占總成交量的五成左右，關于成都關閉二手房自由交易通道的想法，目前正在醞釀和考慮中?！? 尺度點評： 眾所周知，二手房自由交易可以省去大毛筆中介費用，因而理所應當?shù)某蔀橘彿空哌x擇自由交易主要原因，但自由交易潛在的風險和所付出的粗精力往往卻被很多人給忽略，如果是自由交易每個環(huán)節(jié)都得購房者親自跑到，同時還要確定有無合同風險、法律風險和拆遷風險。絕大多數(shù)購房者對交易和過戶辦理過程都不是很清

38、楚和專業(yè)，不僅耗上大量的時間，而且容易出現(xiàn)漏洞產(chǎn)生糾紛。 二手房自由交易的取消，必將杜絕以上現(xiàn)象的發(fā)生，從而使二手房交易逐漸走向持續(xù)健康的發(fā)展道路。但就目前成都市場而言，由于受地震影響，整個市場成交受到很大影響，觀望氛濃厚，在這個節(jié)骨眼上關閉自由通道無非會給市場帶來更大沖擊。因而作為目前成都市場，不能搞急于求成，搞“一刀切”，要層層遞進，在市場逐漸回暖的基礎上，逐漸關閉自由交易通道。 六、金融政策 l 央行決定自2008年1月25日起上調(diào)準備金率0.5個百分點 為控制流動性過剩，央行再次采取措施收縮銀根。央行宣布自1月25日起，上調(diào)人民幣存款準備金率0.5個百分點。以去年末金融機構

39、人民幣存款余額38.94萬億元計算，此舉將回收銀行體系流動性1947億元。 此次調(diào)整后，存款準備金率將達到15%的歷史新高。市場預測，今年存款準備金率將達到18%的高位，匯豐銀行日前發(fā)布的2008年展望報告甚至預測，2008年國內(nèi)存款準備金率至少將提高至19%。 2007年12月初的中央經(jīng)濟工作會確認，今年將實施從緊的貨幣政策，改變了此前的穩(wěn)健貨幣政策。由此，上月貨幣供應量增幅明顯放緩，廣義貨幣M2較上年同期增長16.72%，低于11月末的18.45%，同期，銀行的新增貸款也大幅降低到485億元，同比少增加1720億元。 雖然去年末貨幣信貸大幅緊縮，但市場普遍認為，信貸增速是被強行壓制

40、下來，同時M2的減緩趨勢能否持續(xù)還有待觀察。而另一方面，外匯儲備的巨量增長和貨幣市場依然存在流動性過剩的局面，將迫使央行不得不繼續(xù)加強調(diào)控。盡管春節(jié)前加息的可能不大，但存款準備金率仍有調(diào)整空間。 尺度點評： 央行如此快的再度調(diào)高存款準備金率，主要目的是為了壓制首季的貸款規(guī)模。對于未來的貨幣政策走勢，市場普遍認為，除了調(diào)整存款準備金率和加息外，央行還會通過更加靈活的貨幣政策和匯率政策來解決經(jīng)濟難題，包括加快人民幣升值速度、增大公開市場操作力度等。 中國銀行日前發(fā)布的報告表示，不必過于介意中美利差縮小對我國提高利率的影響。今年的貨幣政策將以繼續(xù)大幅回收流動性和小幅提高利率為主，預計今年將

41、有2次到3次加息，一年期存款利率水平可能升至4.68%至4.95%(扣除5%的利息稅后為4.45%至4.70%)。在預計2008年CPI為4.5%的前提下，基本實現(xiàn)存款利率由負變正的目的。報告認為，2008年人民幣升值預期8%至10%已經(jīng)為市場所接受，這個預期已經(jīng)足以使得熱錢產(chǎn)生涌入我國的沖動。因此，在加息的決策中，不必太介意美聯(lián)儲降息對我國的影響，而應該在按照我國實際經(jīng)濟情況采取必要加息措施的同時，控制非法熱錢的涌入。 n 央行力挺經(jīng)適房建設，房產(chǎn)貸款4年來首放松 《辦法》規(guī)定，經(jīng)濟適用房開發(fā)企業(yè)的貸款利率可以在現(xiàn)行 利率基礎上至多下浮10%，貸款期限從原來的三年延長至五年。央行負責

42、人表示，這是央行為配合國務院24號文所出臺的配套文件之一。繼財政部出臺《規(guī)范廉租住房保障資金管理》保障廉租房資金來源之后，政府住房保障體系中另一組成部分的資金也獲得了相應保障。 此次貸款優(yōu)惠對象只針對經(jīng)濟適用房項目。辦法規(guī)定，建設項目已列入當?shù)亟?jīng)濟適用住房年度建設投資計劃和土地供應計劃，能夠進行實質性開發(fā)建設。在具體操作過程中，為了確保貸款資金用于經(jīng)濟適用住房項目建設，《辦法》明確要求對經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款項目原則上實行封閉管理。 尺度點評： 《辦法》中的規(guī)定體現(xiàn)了對經(jīng)濟適用住房建設的大力支持。首先，擴大了貸款人范圍。除國有商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行外，還增加了股份制商業(yè)銀行等其他銀

43、行業(yè)金融機構。 其次，放寬了貸款申請條件?！掇k法》規(guī)定經(jīng)濟適用住房貸款項目的資本金不得低于項目總投資的30%，低于一般商業(yè)性房地產(chǎn)項目不得低于35%的規(guī)定。 第三，明確了利率優(yōu)惠政策。規(guī)定“貸款利率按人民銀行利率政策執(zhí)行，可以適當下浮，但下浮比例不超過10%”。 第四，放寬了貸款期限。明確貸款期限原則上為3年，但考慮到個別城市可能成片開發(fā)經(jīng)濟適用住房，所需開發(fā)時間較長的情況，做了特殊規(guī)定，貸款期限可放寬至5年。 第五，強化了資金管理，明確要求對經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款項目原則上實行封閉管理。 n 央行今起提高存款準備金率，地震災區(qū)暫緩上調(diào) 5月20日電中國人民銀行今天起開

44、始上調(diào)金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，至16.5%新高。同時，經(jīng)央行總行同意，地震災區(qū)將暫緩提高存款準備金率。 據(jù)此前媒體報道，中國人民銀行成都分行在報經(jīng)總行同意后，對受災嚴重的成都、綿陽、德陽、廣元、雅安、阿壩藏族羌族自治州等6市州，地方法人金融機構5月20日暫不提高存款準備金率。 按照央行公布的4月份金融機構人民幣各項存款余額為42.22萬億元計算，此次存款準備金率上調(diào)0.5個百分點將收回金融機構2111億元資金。 成都分行有關負責人在接受記者采訪時表示，實施這項舉措旨在增加上述地區(qū)有關金融機構的可用資金，從而加大對四川地區(qū)的信貸投入，提高抗震救災自救能力。據(jù)悉，對某

45、幾個城市的一類金融機構暫緩上調(diào)存款準備金率，這在國內(nèi)尚屬首次。 尺度點評： 此次已是央行今年第四次上調(diào)存款存?zhèn)浣鹇?，表明國家對貸幣從緊的進一步落實。據(jù)了解，此次央行存款準備金率的再次上調(diào)，將會凍結2000億元的資金，對于現(xiàn)如今市場持續(xù)低迷、觀望望情緒濃厚的市場背景下，對于資金實力較弱的中小開發(fā)商來說無疑更是雪上加霜，而對于購房者來說，貸款的進一步收緊，對于剛性需求的這部分購房者來說購房需求必將繼續(xù)被抑制，從而直接導致銷售量的下降。 另外央行此次還作出決定，對于受震災區(qū)暫緩提高存款準備金率，此舉措施的執(zhí)行無疑將增加受災地區(qū)金融機構的可用資金總量，繼而也加大對受災地區(qū)的信貸支持力度，避

46、免了銀行信貸進一步收緊，這對于目前低迷的成都樓市而言無疑是一個喘息的機會。 我們相信有了祖國這個大家庭的幫助與關愛,在恐慌平復、災情過后，成都樓市一定會走出陰霾，走出困境，回歸理性。 l 銀監(jiān)會：借款人因地震不能償還的債務應予核銷 記者23日從銀監(jiān)會獲悉，為減輕四川汶川等地受災地區(qū)人民群眾的債務負擔，為抗震救災和恢復重建創(chuàng)造有利條件，銀監(jiān)會已就銀行業(yè)金融機構做好汶川大地震造成的呆賬貸款核銷工作發(fā)出緊急通知。 通知指出，各銀行業(yè)金融機構要根據(jù)《金融企業(yè)呆賬核銷管理辦法（２００８年修訂版）》的規(guī)定，對于借款人因本次地震造成巨大損失且不能獲得保險補償，或者以保險賠償、擔保追償后仍不能

47、償還的債務，應認定為呆賬并及時予以核銷；對于銀行卡透支款項，持卡人和擔保人已經(jīng)在本次災害中死亡或下落不明，且沒有其他財產(chǎn)可償還的債務，應認定為呆賬并及時予以核銷。 尺度點評： 5.12地震使數(shù)百萬間房屋倒埸、數(shù)百萬人無家可歸、數(shù)萬人失去生命，同時也給我市，乃至全國造成具大經(jīng)濟損失。 而從我國銀行金融機構來看，由于受地震影響，許多人已死亡或下落不明，致使之前的貸款已無法收回，導致銀行出現(xiàn)許多呆帳，讓其金融機構蒙受具大損失。但各銀行金融機構在蒙受具大損失的同時，還惦記著災區(qū)人民，考慮到他們現(xiàn)在一無所有，為減少受災區(qū)人民的債務負擔，為抗震救災和恢復重建創(chuàng)造有利條件，銀監(jiān)會已就銀行業(yè)金融機

48、構做好汶川大地震造成的呆賬貸款核銷工作發(fā)出緊急通知。 但處理這項呆賬核銷工作有很多不確定因素，非常棘手，如無法證明債務人無法清償債務以及出現(xiàn)的虛假核銷等風險。因而作為各銀行機構核銷呆賬工作中，要堅持賬銷案存和對外保密等原則，結合救災和重建工作的實際情況，努力做好已核銷呆賬的管理工作，把貸款損失降到最低程度。同時銀監(jiān)局也應該加大其力度，認真指導和督促轄內(nèi)銀行業(yè)金融機構，按照呆賬核銷政策及本通知的要求，及時核銷本次地震災害造成的呆賬，以防止虛假核銷的出現(xiàn)。 n 央行上調(diào)存款準備金率1個百分點 地震災區(qū)暫緩 中國人民銀行7日宣布，為加強銀行體系流動性管理，中國人民銀行決定上調(diào)存款類金融

49、機構人民幣存款準備金率1個百分點，于2008年6月15日和25日分別按0.5個百分點上調(diào)。 存款準備金率是傳統(tǒng)的三大貨幣政策工具之一，通常是指中央銀行強制要求商業(yè)銀行按照存款的一定比率保留流動性。 尺度點評： 此次央行為今年第五次上調(diào)存款準備金率，與以往不同的是此次央行上調(diào)的力度加大，上調(diào)一百個點。 央行存款準備金率的再次上調(diào)充分表明其控制通貸膨脹的決心，但貸幣的持續(xù)趨緊，對于全國房地產(chǎn)市場將受到很大影響（銀行貸款是推動房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要因素）。 另外此次央行持續(xù)上調(diào)，也對地震災區(qū)實行了暫緩的措施，這在某種程度上來說也給目前一度低迷的成都樓市帶來新的機遇。由于央行對成都

50、等六市州暫緩提高存款準備金率，這對于開發(fā)商來說在融資方面給予他們更大優(yōu)勢，特別是對銀行貸款額度依耐較大的開發(fā)商來說，無疑是一利好，屆時也必將吸引更多開發(fā)商到此投資、開發(fā)。 “一座來了就不走的城市”的形象也必將恢復，成都將依然美麗。 七、針對開發(fā)商政策 n 國土資源部：堅決停止供應別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地 中新社北京三月二十八日電(記者 阮煜琳)國土資源部高級官員今天在北京強調(diào)，今年要從嚴控制新增建設用地，嚴格審查新開工項目建設用地，堅決停止供應別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目用地。 　國土資源部黨組成員、中紀委駐國土資源部紀檢組組長王壽祥二十八日在北京舉行的“國土資源部系統(tǒng)黨風廉政建設工作電

51、視電話會議”上，談到二00八年工作任務時指出，要嚴格土地調(diào)控和監(jiān)管，堅守十八億畝耕地紅線，堅決剎住亂占濫用農(nóng)用地之風。 　這位國土資源部高級官員表示，嚴格控制征地規(guī)模，嚴格農(nóng)用地轉用審批，嚴格禁止“以租代征”使用農(nóng)村集體土地，嚴格落實征地補償安置各項政策。加快實施征地補償安置爭議協(xié)調(diào)裁決制度。深化征地制度改革試點，完善征地補償標準，規(guī)范征地程序，建立征地補償監(jiān)管機制，嚴禁拖欠、截留、挪用征地補償費。 尺度點評： 中國是一個人多地少的國家，而隨著近幾年來房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，造成了土地的過度開發(fā)，一些開發(fā)商為了獲取更多利潤，四處融資，囤居土地，延長開發(fā)周期的現(xiàn)象特別嚴重，造成了我國土

52、地的急劇減少；另外，近幾年來一些對居家品質要求更高的成功人士，造成了開發(fā)商對別墅類產(chǎn)品的項目的大量開發(fā)，也占去了我國大量土地。 為保障我國土地的合理利用以及保障居民居者有其屋的愿望能夠實現(xiàn)，國家應該加強宏觀調(diào)控，推進節(jié)約集約用地，應做到以下幾點：1、從嚴控制新增建設用地；2、嚴格審查新開工項目建設用地；3、堅決停止供應別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目用地；4、從嚴控制新設各類開發(fā)區(qū)，推進耕地保護目標責任制落實；5、加大保障性住房建設的土地供應，依法依規(guī)有效解決民生工程、新農(nóng)村建設、重大基礎設施建設等用地問題；6、嚴格遵守90/70政策，保障凡新審批、新開發(fā)的商品房套形建筑面積在90平方米以下必須占到70

53、%。 n 新合同出臺:商業(yè)住宅4年不完工 開發(fā)商交違約金 政府將又多一調(diào)控房價的手段，從而很大程度上杜絕開發(fā)商囤地。昨日，記者從國土資源部獲悉，新的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本已下發(fā)各地，自2008年7月1日起執(zhí)行。其中規(guī)定商品住宅項目開發(fā)時間最長不得超過4年，否則將向土地出讓方支付違約金。 新合同最大的特色在于，合同要明確填寫建設項目的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅項目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。受讓人不能按期開工，應提前30日向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約

54、定日期開、竣工建設的，每延期一日，應向出讓人支付相當于國有建設用地使用權出讓價款總額一定比例的違約金。 尺度點評： 此項合同的出臺，對于開發(fā)商將是一個不小的打擊。首先，　囤地的機會小了，如此前有些開發(fā)商一下買進幾千畝的土地，然后分期開發(fā)，一塊土地可以做十多年。新的合同文本出現(xiàn)，如果開發(fā)商再這樣，將為此支付高昂的成本。其次，這項合同的出臺，還將有利于房產(chǎn)市場趨于健康穩(wěn)定發(fā)展。由于部分開發(fā)商大量囤積土地，延緩長開發(fā)周期，市場房屋出現(xiàn)供不應求的局面，房價一路走高，而新合同的出臺，將使開發(fā)商拿地更加謹慎，同時在較短的時間有較多的房屋面市，市場競爭加劇，會促使產(chǎn)品質量上升，并且房價不會猛漲，會更

55、加合理。 n 實施購房財政補貼 按招、拍、掛方式出讓的經(jīng)營性用地，在2009年5月31日前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工的，報建費在166.5元/平方米征收標準的基礎上減免48元/平方米。經(jīng)國土資源部門審核同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請延期不超過半年開工的，報建費減免36元/平方米；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請延期不超過1年開工的，報建費減免24元/平方米。在經(jīng)批準的延長期內(nèi)不作為閑置土地。 尺度點評： 這項條款的出臺，對已經(jīng)拿地的房產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)時限上給予了適度放寬，相應地減少了開發(fā)商的被迫供應量，使得開發(fā)商在推盤時間安排上更為主動，開發(fā)商可以適當?shù)匮悠陂_工，在經(jīng)批準的延長期內(nèi)不作為閑置土地。這

56、對于開發(fā)商來說，將會減輕他們的負擔，還可以享受到費用減免。開發(fā)商可以用延長的“時間”來換取未來的運作“空間”，他們的財務狀況有可能因此得以改善，安全度過因地震造成的一時困難。特別是對于一些受地震影響資金鏈吃緊的中小開發(fā)企業(yè)來說，起到了決定性的作用。 同時，這項政策對于外來開發(fā)商是一個強烈的信號，政府從金融、稅收、土地等方面進一步為成都房地產(chǎn)健康發(fā)展創(chuàng)造有利條件，有助于增強他們投資成都的信心，從而促進成都房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 八、針對消費者政策 n 開全國先河，成都進城農(nóng)民工可申購經(jīng)濟適用房 成都市進城務工農(nóng)村勞動者可以申購經(jīng)濟適用房了!4月25日,市房管局正式公布了我市進城務工農(nóng)村

57、勞動者申購經(jīng)適房的具體條件和程序，凡戶籍屬于我市農(nóng)村，現(xiàn)在我市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)務工的進城務工農(nóng)村勞動者，符合條件的可以按規(guī)定申購面向社會公開發(fā)售的經(jīng)濟適用住房。據(jù)悉，將住房保障范圍從城市延伸到農(nóng)村，這是我市在探索打破城鄉(xiāng)二元結構體制上對于“安居解困”的“破題”，而進城務工農(nóng)村勞動者也能申購經(jīng)適房之舉，我市開了全國先河。 尺度點評: 中國是一個農(nóng)村人口與城鎮(zhèn)人口比例嚴重失調(diào)的國家，每年將會有大量城鎮(zhèn)務工農(nóng)村勞動者涌向城市務工，而據(jù)相關部門數(shù)字顯示，07年在成都城鎮(zhèn)務工的農(nóng)村勞動者近200萬人，其中成都市進城務工農(nóng)村勞動者達96萬人，這些進城務工勞動者大多做點小生意收入低，在城市根本買不起房

58、，只能望房興嘆“。而成都市在全國開發(fā)先河，對進城務工農(nóng)村勞動者提供住房保障，這無疑圓了進城務工勞動者多年不敢想的愿望——在城市有一套屬于自已的房子，同時還有利于更快地推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、科學發(fā)展。 n 減輕災區(qū)稅收負擔成都：個稅減增、免征房產(chǎn)稅 28日，成都市地稅局表示，在企業(yè)所得稅、個人所得稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、資源稅等方面，有不少政策可減輕受災納稅人稅收負擔。據(jù)介紹，因嚴重自然災害造成重大損失的，經(jīng)批準可減征個人所得稅。個稅減征，由納稅人向工作或經(jīng)營所在地主管稅

59、務機關提出申請。同時，對受災地區(qū)個人取得的撫恤金、救濟金，免征個人所得稅。經(jīng)有關部門鑒定，對毀損不堪居住和使用的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。房屋大修停用在半年以上的，大修期間免征房產(chǎn)稅。 尺度點評： 自5.12大地震后，國家出臺相關優(yōu)惠政策來減輕災區(qū)負擔,如央行提高存款準備金率對災區(qū)暫緩,這對于目前一度處于低迷的成都樓市來說無疑是注入新的活力。為進一步減輕災區(qū)人民的負擔，成都市地稅局根據(jù)房屋破壞嚴重程度，而將其實行個稅減災、免征房產(chǎn)稅。這些種種稅收優(yōu)惠政策的實施，對于災區(qū)人民來說無疑是給了他們極大安慰。 n 二環(huán)內(nèi)8092元/平方米以下 首次購房契稅按1.5%征收

60、 據(jù)悉，成都市普通住房標準已于4月20日進行了調(diào)整，調(diào)整之后的普通住房標準與以前一樣，必須滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0），單套建筑面積在144平方米以下（含144）、實際成交價格低于公布的同一范圍土地上住房平均交易價格1.4倍以下”三大條件，而調(diào)整之處在于不同環(huán)域住房平均交易價格發(fā)生了變化，具體為“二環(huán)內(nèi)：5780元/平方米，二環(huán)至三環(huán)之間：5080元/平方米，三環(huán)以外：4730元/平方米”。 根據(jù)此次普通住房標準的調(diào)整，凡是在“基數(shù)”的1.4倍以下的價格都是屬于享受相關稅收政策的范疇。經(jīng)計算，只要購房者首次在二環(huán)內(nèi)購房價格低于8092元/平方米，在二環(huán)至三環(huán)之間購房價

61、格低于7112元/平方米，在三環(huán)外購房價格低于6622元/平方米，且同時滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0），單套建筑面積在144平方米以下（含144），都可以享受到相關稅收優(yōu)惠。凡是符合條件的購房者，都可以享受5年后轉讓免征營業(yè)稅的優(yōu)惠，對符合條件的首次購房者，還可以享受1.5％的契稅優(yōu)惠。 尺度點評： 這次契稅優(yōu)惠雖然有些調(diào)整，但對于投資者來說仍然是相當排斥的，三個條件的限制對投資者來說無疑是讓他們與購房優(yōu)惠無緣。而這次購房優(yōu)惠主要是針對首次購房者，但其條件也是近乎苛刻的，特別是對于一些升級換代的“夾心層”，要想取得做為首次置業(yè)者的購房優(yōu)惠，就必須得把目前的住宅賣掉，但辦

62、理這一過程是非常繁鎖，且現(xiàn)處于這特殊情況，想盡快推銷出去也是比較難的。 雖然這項稅收優(yōu)惠條件限制比較多，，其起到的功效也非常有限，但政府切實解決中低收入家庭住房問題的態(tài)度，也讓我們對未來市場更加充滿信心。 n 降低公積金貸款首付比例 購買商品住房申請住房公積金貸款的，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為30萬元，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年。外地繳存住房公積金的也可在我市申請住房公積金按揭貸款購買商品住房。 尺度點評： 申請公積金貸款首付比例的調(diào)低對于購房者來說，無疑是降低了廣大消費者購買商品房的門檻，例如總房款40萬元首付30%需首付款12萬元，而首付20%則首付款8萬元，首付款減少4萬元，降低了首付壓力；貸款額度的提高與貸款年限的延長，降低了購房者的月供經(jīng)濟壓力。這一政策帶動更多的青年置業(yè)者結束觀望，刺激了剛性需求的購買力；外地人群在蓉購房也可以申請公積金貸款，大大減低了外地人的貸款壓力，更容易吸引外地人群來蓉購房。 同時也會促進以往一些沒有辦理公積金貸款的開發(fā)商去申請開通住房公積金貸款，以方便購房者。 資料打包