精品文檔 寫字樓物業(yè)管理方案 寫字樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范 1范圍 環(huán)境保潔 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、寫字樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、 服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、專項(xiàng)特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。 2術(shù)語和定義 本標(biāo)準(zhǔn)采用以下術(shù)語和定義： 2.1 寫字樓 為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。 22物業(yè)管理 相關(guān)場(chǎng)地進(jìn) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和 行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 2.3 物業(yè)管理承接驗(yàn)收 以保證寫字樓物業(yè)管理服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗(yàn)收。 2.4 顧客 接受寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的組織或個(gè)人。 示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。 2.5 專項(xiàng)特約服務(wù) 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿足顧客個(gè)性需求的服務(wù)。 2.6 突發(fā)性公共事件 精品文檔 在寫字樓物業(yè) 管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包 括各類安 全事故，交通運(yùn)輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包 括傳染病疫情，群體 性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動(dòng)物疫情，以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事 件）和社會(huì)安全事件（包括恐怖 襲擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。 3基本要求 3.1 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求 從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)，符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。 3.2 物業(yè)管理承接驗(yàn)收 3.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主方進(jìn)行物業(yè)管理承接驗(yàn)收； 322 物業(yè)管理承接驗(yàn)收的條件應(yīng)符合《成都市物業(yè)管理承接驗(yàn)收指導(dǎo)意見》的規(guī)定； 3.2.3 移交的物業(yè)資料記錄清楚，簽訂了《承接驗(yàn)收協(xié)議》，對(duì)遺留問題的處理進(jìn)行了約定； 3.2.4 完成了承接驗(yàn)收備案。 3.3 管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置要求 3.3.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)寫字樓的具體特點(diǎn)、功能定位以及合同的約定，設(shè)置相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，配備適當(dāng)?shù)膶?字樓物業(yè) 管理服務(wù)人員； 3.3.2 管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè) 技能資格 證書。 3.3.3 從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn)， 掌握寫字樓物業(yè)管理基本法律、 法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況, 能正確使用相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。 3.3.4 管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標(biāo)識(shí)，文明用語，舉止端莊，服務(wù)主動(dòng)、熱情。 3.5 管理服務(wù)要求 3.5.1 制訂有切實(shí)可行的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)方案，有較為完整的管理服務(wù)制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，弁認(rèn)真執(zhí)行; 3.5.2 房屋共用部位完好，共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行 精品文檔 3.5.3 寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)； 3.5.4 實(shí)行了 “三公開”（公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、公開辦事流程）； 3.5.5 公示24小時(shí)服務(wù)電話； 3.5.6 有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序； 3.5.7 管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。 3.6 檔案管理 3.6.1 寫字樓物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。 3.6.2 有較完善的寫字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括： 3.6.2.1 物業(yè)竣工驗(yàn)收及承接驗(yàn)收檔案； 3.6.2.2 設(shè)備臺(tái)帳和管理維修檔案； 3.6.2.3 顧客資料檔案； 3.6.2.4 物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。 3.7 財(cái)務(wù)管理 修、超時(shí) 嚴(yán)格按照 資金的收 3.7.1 建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。對(duì)于顧客報(bào) 空調(diào)、特約服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算； 3.7.2 物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)、通訊費(fèi)、雜費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)、車庫管理費(fèi)以及其它費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、方式 公開的收費(fèi)制度進(jìn)行（合同另有約定除外），收費(fèi)應(yīng)操作規(guī)范； 3.7.3 實(shí)行酬金制的，應(yīng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，弁每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù) 支情況。 3.8 顧客滿意度 3.8.1 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每年開展顧客意見調(diào)查，顧客對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)； 3.8.2 每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的 2/3 ; 383對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，有改進(jìn)措施。 3.9 專項(xiàng)特約服務(wù) 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)，努力滿足顧客的專項(xiàng)服務(wù)需求，開展專項(xiàng)特約服務(wù)。 3.10 節(jié)能管理 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，弁認(rèn)真執(zhí) 行。 3.11 突發(fā)性公共事件處理 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)管理服務(wù)過程中可能出現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備故障、自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會(huì) 安全事件等 突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，弁組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告顧客和 有關(guān)部門，弁采取相應(yīng) 措施。 4顧客服務(wù) 4.1 接待服務(wù) 4.1.1 的寫字樓物業(yè)管理應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺(tái)。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時(shí)為外 來的辦事人 員提供咨詢、引導(dǎo)等服務(wù)； 4.1.2 設(shè)置總服務(wù)臺(tái)條件的寫字樓，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢、報(bào)修、特約服 務(wù)申請(qǐng)和投 訴。 4.1.3 入駐、退租服務(wù) 顧客需入駐和退租時(shí)，應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，在承諾的時(shí)間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時(shí)建檔、歸檔。 4.1.4 報(bào)修接待服務(wù) 顧客報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)受理，弁在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，小修項(xiàng)目當(dāng)天完成（預(yù)約除外） 。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。 4.2 郵件、報(bào)刊雜志收發(fā)服務(wù) 4.2.1 正確分理信件，報(bào)刊雜志和掛號(hào)信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進(jìn)行登記； 4.2.2 掛號(hào)信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請(qǐng)收件人簽收； 4.2.3 每日10: 00前（節(jié)假日除外）應(yīng)將當(dāng)天的報(bào)、信送達(dá)收件人；特快專遞、電報(bào)等須及時(shí)傳遞的郵件，應(yīng)在收 到郵件 后的2小時(shí)內(nèi)送達(dá)（或通知）收件人（收件人因故不能按時(shí)接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄） ； 要退回郵 424顧客遷離本物業(yè)后，應(yīng)為顧客提供一個(gè)月的郵件保管服務(wù)，弁盡力通知顧客領(lǐng)取，對(duì)無法聯(lián)系收件人的郵件, 局。 4.3 裝修管理服務(wù) 4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項(xiàng)和禁止行為； 4.3.2 簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權(quán)利和義務(wù)； 4.3.3 建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申報(bào)登記、審核、驗(yàn)收（裝修過程中所涉及的公共設(shè)施設(shè)備）資料。 4.4 投訴處理 4.4.1 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理弁回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任 的，應(yīng)向 顧客道歉弁及時(shí)糾正；屬于無理投訴的應(yīng)做好解釋工作。寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應(yīng) 上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或 上級(jí)主管部門處理； 4.4.2 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長(zhǎng)不得超過三個(gè)工作日； 4.4.3 顧客直接向上級(jí)主管部門的投訴或者上級(jí)部門轉(zhuǎn)來的投訴，應(yīng)查明事實(shí)，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反映情 況或上報(bào) 書面材料，協(xié)助上級(jí)部門做好相應(yīng)工作； 4.4.4 向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的投訴，應(yīng)協(xié)助公安部門處理； 4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理； 4.4.6 受理、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄。 4.5 專項(xiàng)特約服務(wù)受理 對(duì)顧客提出的專項(xiàng)特約服務(wù)要求，應(yīng)在 24小時(shí)內(nèi)回復(fù)；在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應(yīng)當(dāng)受理，不 能受理的要告訴原因。 5房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)服務(wù) 5.1 房屋共用部位維護(hù)管理 5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、 法規(guī)； 5.1.2 墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面?zhèn)?、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與 原墻面色 差、材質(zhì)一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋 面防水層發(fā)現(xiàn)有氣 鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排專項(xiàng)修理； 5.1.3 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，維修養(yǎng)護(hù)記錄完整； 5.1.4 根據(jù)房屋實(shí)際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄 5.1.5 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)告，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)提出方案或 建 議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。 5.2 裝修管理 5.2.1 執(zhí)行《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 、《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》 等相關(guān)規(guī)定； 5.2.2 按照《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的時(shí)限，及時(shí)審核、回復(fù)裝修人的《裝修申報(bào)》 ； 523每日巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻、制止。如制止無效，應(yīng)向業(yè)主和 有關(guān)部 門報(bào)告。 5.3 共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)服務(wù) 5.3.1 變配電系統(tǒng) 5.3.1.1 高壓電氣設(shè)備至少每二年進(jìn)行一次安全測(cè)試，油浸式變壓器每年進(jìn)行一次安全測(cè)試，留存高壓電氣測(cè)試合 格報(bào) 告； 5.3.1.2 低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修； 5.3.1.3 按照規(guī)定周期對(duì)變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，弁做好記錄； 5.3.1.4 高低壓配電柜運(yùn)行正常、操作靈活，儀表顯示準(zhǔn)確； 5.3.1.5 變壓器運(yùn)行正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠，溫度顯示準(zhǔn)確； 5.3.1.6 直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進(jìn)行一次充、放電試驗(yàn)； 5.3.1.7 功率因數(shù)自動(dòng)補(bǔ)償運(yùn)行正常，功率因數(shù)不低于 0.9,電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現(xiàn)象； 5.3.1.8 制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時(shí)用電管理措施，明確停、送審批權(quán)限，停、送電按規(guī)定提前通知顧客； 5.3.1.9 制定配電室人員出入管理制度，配電室實(shí)行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材； 5.3.1.10 高壓防護(hù)用具、驗(yàn)電器按規(guī)定每半年檢定一次，計(jì)量器具、檢測(cè)儀表按規(guī)定周期送計(jì)檢局檢定。 5.3.2 應(yīng)急供電系統(tǒng) 5.3.2.1 每周檢查發(fā)電機(jī)組的機(jī)油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏； 5.3.2.2 制定發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程，常備不低于 4小時(shí)運(yùn)行所需的油料，配置符合要求的滅火器材； 5.3.2.3 每月啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組試機(jī) 30分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度 ； 5.324 每運(yùn)行250小時(shí)或兩年更換發(fā)機(jī)組機(jī)油、機(jī)油濾清器、柴油濾清器、冷卻液 5.325 發(fā)電機(jī)組手動(dòng)及自動(dòng)聯(lián)機(jī)正常，保護(hù)功能完善，發(fā)生停電時(shí)保證 30分鐘內(nèi)向重點(diǎn)設(shè)備、區(qū)域供電； 5.326 應(yīng)急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時(shí)間不低于 90分鐘，蓄電池?zé)o漏液、腐蝕現(xiàn)象； 5.327 定期對(duì)應(yīng)急照明柜進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，每月進(jìn)行一次切換試驗(yàn)，每年進(jìn)行一次蓄電池組充、放電試驗(yàn)； 5.328 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準(zhǔn)備，發(fā)生停電時(shí) 30分鐘內(nèi)恢復(fù)供電。 5.3.3給排水系統(tǒng) 5.3.3.1 每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內(nèi) 的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井） 。設(shè)備運(yùn)行正常，壓力符合要求，儀表指示準(zhǔn) 確，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象； 5.3.3.2 生活水泵、管道、閥門定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；集水坑、污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通清 掏；排水暢通無堵塞； 5.3.3.3 生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設(shè)隔離網(wǎng)，環(huán)境衛(wèi)生，無污染物； 5.3.3.4 雨、污水分離，不得混排，污水排放達(dá)到 DB51/190-93《四川省水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》； 5.3.3.5 制定水質(zhì)管理制度，供水管理符合《城市供水水質(zhì)管理規(guī)定》 、《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》 ； 5.3.3.6 二次供水需辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》 、供水管理人員持《健康證》上崗； 5.3.3.7 二次供水水箱（池）每半年由具備資質(zhì)條件的專業(yè)清潔公司清洗消毒，弁抽取水樣送成都市疾控中心檢驗(yàn)， 取得水 質(zhì)檢測(cè)合格報(bào)告； 5.3.3.8 制定停水、爆管等應(yīng)急處理程序，計(jì)劃停水按規(guī)定提前通知顧客； 5.3.3.9 計(jì),量器具、 壓力儀表按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn)； 5.3.3.10 未經(jīng)水行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。 5.3.4空調(diào)系統(tǒng) 1.1.1.1 設(shè)備工作正常、安全裝置有效； 1.1.1.2 定期巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)弁記錄運(yùn)行參數(shù)； 1.1.1.3 每月檢查空調(diào)主機(jī)，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)； 1.1.1.4 定期檢查冷卻塔電機(jī)、變速箱、布水器及其它附屬設(shè)備，每年至少清洗、維護(hù)保養(yǎng)冷卻塔一次； 維護(hù)保 1.1.1.5 定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體，每年進(jìn)行一次添加更換潤(rùn)滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等 養(yǎng); 1.1.1.6 定期對(duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風(fēng)閥、積水盤、冷凝水管、膨脹 水箱、集 水器分水器、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行檢查、清洗和保養(yǎng) ； 1.1.1.7 對(duì)空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測(cè)試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全； 1.1.1.8 、閥門無銹蝕，保溫層完好無破損，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；每二年至少除銹漆刷漆一次； 1.1.1.9 對(duì)空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)要求； 1.1.1.10 根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測(cè)定，保證空氣質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求； 1.1.1.11 壓力表、真空儀、傳感器等測(cè)量裝置按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn)； 1.1.1.12 按國家相關(guān)要求嚴(yán)格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度 22-26 C,冬季室內(nèi)溫度 18-22C,定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng) 設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計(jì)和分析，做好節(jié)能工作。 1.1.1.13 在每個(gè)供冷期或供熱期交替運(yùn)行之前，或系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間后又重新投入運(yùn)行時(shí)，必須對(duì)系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè) 備（如冷 卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新風(fēng)系統(tǒng)等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的 檢查、清洗、測(cè)試和 調(diào)整，確定正常后方能投入運(yùn)行。 5.3.5 鍋爐系統(tǒng) 寫字樓物業(yè)管理方案 5.3.5.1 蒸汽鍋爐 每年由專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)鍋爐設(shè)備進(jìn)行一次安全檢測(cè)，弁對(duì)鍋爐電機(jī)部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢 測(cè)。 除定期送檢外，還應(yīng)做好以下日常維護(hù)： — —每年對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次全面二級(jí)保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤(rùn)滑電機(jī)、校驗(yàn)安全閥、 檢查交換器 弁添加樹脂、設(shè)備管道補(bǔ)漆；對(duì)除氧器、冷凝水箱檢進(jìn)行修清洗；對(duì)鍋筒內(nèi)部進(jìn)行檢查弁除垢； — —每半年對(duì)蒸汽壓力表進(jìn)行一次校驗(yàn)；對(duì)爐膛清灰； — —每季度對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次一級(jí)保養(yǎng)；對(duì)防爆門及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙 管通灰；對(duì) 機(jī)械設(shè)備更換或添加潤(rùn)滑油；超壓、超溫保護(hù)試驗(yàn)，安全閥自動(dòng)排氣一次； — —每月對(duì)油氣管路過濾器進(jìn)行一次清洗，對(duì)安全連鎖裝置安全性能實(shí)驗(yàn)一次； — —檢測(cè)水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于 3毫克/升； — —鍋爐安全附件及儀表齊全，動(dòng)作可靠； 在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi); 汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏 — —蒸汽減壓站輸出壓力波動(dòng)在 20戲內(nèi)。 各種證書齊備，操作人員持證上崗。 5.3.5.2 熱水鍋爐 ——定期對(duì)溫控儀進(jìn)行檢測(cè)； ——附屬設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)可參照 蒸汽鍋爐”的相應(yīng)條款實(shí)施。 5.3.6 電梯、自動(dòng)扶梯 5.3.6.1 電梯運(yùn)行平穩(wěn)、乘座舒適、平層準(zhǔn)確，轎廂照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內(nèi)整潔無污染； 5.362 根據(jù)溫度情況開啟轎廂風(fēng)扇； 5.363 警鈴或其它救助設(shè)備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運(yùn)行無異常； 5.364 自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)舒適，安全防護(hù)裝置齊全有效； 1.1 .6.5應(yīng)由A級(jí)專業(yè)資質(zhì)的電梯、自動(dòng)扶梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測(cè)弁獲得《安全檢驗(yàn)合 格證》， 在有效期內(nèi)運(yùn)行； 5.367 設(shè)專職人員對(duì)電梯維護(hù)保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理，弁按技術(shù)要求做好日常運(yùn)行巡檢及記錄； 5.368 至少保障一臺(tái)電梯 24小時(shí)運(yùn)行； 5.369 電梯發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在 1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí) , 寫字樓物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時(shí)應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在 30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修； 5.370 .10電梯機(jī)房實(shí)行封閉管理，機(jī)房?jī)?nèi)溫度不超過設(shè)備安全運(yùn)行環(huán)境溫度，配備應(yīng)急照明、滅火器和盤車工具齊 全，弁掛 于顯眼方便處。 5.3.7消防系統(tǒng) 5.3.7.1 當(dāng)被檢測(cè)探測(cè)器響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時(shí)，探測(cè)器應(yīng)輸出火警信號(hào)，同時(shí)啟動(dòng)探測(cè)器的確認(rèn)燈； 5.3.7.2 操作啟動(dòng)部件，手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕應(yīng)能輸出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)有動(dòng)作顯示； 5.3.7.3 火災(zāi)時(shí)應(yīng)能將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，弁控制在選定的樓層 內(nèi)； 5.3.7.4 報(bào)警功能：能正常接收來自火災(zāi)探測(cè)器及其它報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，發(fā)出聲光信號(hào)； 5.3.7.5 故障報(bào)警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測(cè)器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號(hào)作用的部件發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)當(dāng)正確指示出 故障部 位; 1.1.1.1 優(yōu)先功能：顯示預(yù)報(bào)警和故障信號(hào)時(shí)，如有火災(zāi)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)報(bào)警信號(hào)；顯示故 障信號(hào)時(shí)， 如有預(yù)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報(bào)警信號(hào)； 5.3.7.7 電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時(shí)，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動(dòng)投入運(yùn)行；當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主 電源狀 態(tài)； 5.3.7.8 確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，強(qiáng)制電梯全部停于首層，弁接受其反饋信號(hào)。消防電梯聯(lián)動(dòng)迫降后可進(jìn)行人 工操作，其 功能、信號(hào)均應(yīng)當(dāng)正常； 5.3.7.9 確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)，接受其反饋信號(hào)弁顯示其狀態(tài)； 5.3.7.10 火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，將著火層防煙風(fēng)閥、排煙閥打開，接受其反饋信號(hào)弁顯示其狀態(tài)； 5.3.7.11 確認(rèn)火災(zāi)后，控制室應(yīng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門按規(guī)定程序下降，接受其反饋信號(hào)弁顯示其狀態(tài)； 5.3.7.12 火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)釋放所有門禁裝置，保證疏散門的暢通； 5.3.7.13 消防對(duì)講電話應(yīng)語音清楚無干擾； 5.3.7.14 自動(dòng)噴淋系統(tǒng)有水流動(dòng)時(shí)，其水流指示器應(yīng)顯示、壓力開關(guān)應(yīng)動(dòng)作、水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警鈴聲； 5.3.7.15 安全出口、疏散指示燈火災(zāi)時(shí)應(yīng)在維持 90分鐘以上的照明時(shí)間； 5.3.7.16 消防水帶每半年檢查一次，應(yīng)無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象； 5.3.7.17 聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報(bào)率不超過 3 %; 5.3.7.18 消防泵每月啟動(dòng)一次，每年保養(yǎng)一次； 5.3.7.19 消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內(nèi)配件完好，閥桿每年加注潤(rùn)滑油弁放水檢查一次； 5.3.7.20 控測(cè)器至少每三年進(jìn)行一次清洗除塵； 5.3.7.21 消防管道、閥門至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆； 5.3.7.22 保證消防用水的基本儲(chǔ)備，確?；馂?zāi)險(xiǎn)情時(shí)的應(yīng)急滅火用水； 5.3.7.23 消防系統(tǒng)由具有合格專業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對(duì)其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)； 5.3.7.24 工作人員經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格，持證上崗； 5.3.7.25 消防主機(jī)除檢修時(shí)間外，必需處于開機(jī)運(yùn)行狀態(tài)； 5.3.7.26 發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在 1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修；發(fā)生重大故障時(shí)，物業(yè)管理專職人員應(yīng) 及時(shí)采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在 30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修; 5.3.7.27 監(jiān)督專業(yè)消防維保公司做好消防設(shè)備月、季、年度測(cè)試工作，按時(shí)段和設(shè)備數(shù)量比例，抽查、檢測(cè)系統(tǒng)設(shè) 精品文檔 外最低照 等情況進(jìn) 備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設(shè)備 5.3.7.28 配合專業(yè)消防公司制定消防設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃，弁監(jiān)督完成情況； 5.3.7.29 消防應(yīng)急預(yù)案，每年進(jìn)行一次消防火災(zāi)演練。 538安全防范系統(tǒng) 5.3.7.30 置時(shí)間、日期準(zhǔn)確，攝像機(jī)編號(hào)有邏輯性； 5.3.7.31 作正常，線路整齊，分組同步切換標(biāo)識(shí)清楚； 5.3.8.3 傳輸線路應(yīng)有良好的接地，弁對(duì)干擾信號(hào)進(jìn)行屏蔽，同軸電纜兩端 地電壓”應(yīng)一致； 5.3.8.4 錄像機(jī)工作正常，顯示準(zhǔn)確、整潔； 5.3.8.5 錄入資料應(yīng)保持7天以上，弁應(yīng)有時(shí)間、日期及攝像機(jī)編號(hào)，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定； 5.3.8.6 攝像機(jī)安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機(jī)應(yīng)注意防水、防塵、密封及散熱，弁應(yīng)滿足室 度要求； 5.3.8.7 畫面分割器工作正常、整潔； 5.3.8.8 監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔； 5.3.8.9 多媒體圖形工作站應(yīng)直觀顯示各監(jiān)控點(diǎn)位置，對(duì)報(bào)警應(yīng)及時(shí)響應(yīng)； 5.3.8.10 紅外雙鑒探測(cè)器、玻璃破碎探測(cè)器、周界報(bào)警裝置應(yīng)安裝牢固，靈敏可靠，及時(shí)反饋報(bào)警信息； 5.3.8.11 每季度對(duì)UPS電源進(jìn)行一次完全代載放電，弁充電檢測(cè)； 5.3.8.12 維修保養(yǎng)工作由專職人員進(jìn)行，非受權(quán)專業(yè)人員不得擅自更改安防設(shè)置及對(duì)主機(jī)開蓋檢測(cè)箱內(nèi)元件； 5.3.8.13 設(shè)立監(jiān)控資料調(diào)用、查閱權(quán)限，調(diào)用、查閱需經(jīng)受權(quán)； 5.3.8.14 制定應(yīng)急處理程序，出現(xiàn)重大安全隱患時(shí)應(yīng)采取必要補(bǔ)救措施； 5.3.8.15 每年由物業(yè)公司組織相關(guān)專業(yè)人員對(duì)安全防范系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查，對(duì)安全防范方面存在的漏洞、隱患 行限期整改。 5.3.9樓控系統(tǒng) 5.3.9.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常； 5.3.9.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔； 5.3.10.3傳感器工作正常，靈敏度適應(yīng)，通訊正常 精品文檔 5.3.9.4執(zhí)行調(diào)節(jié)器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準(zhǔn)確; 1.1 .9.5直接數(shù)字控制器工作正常，輸出信號(hào)正確，通訊正常、整潔、線路整齊； 539.6 末端設(shè)備工作正常，線路無損，安裝牢固； 539.7 執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來軟件和光盤； 539.8 制定應(yīng)急處理程序，定期對(duì)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份； 539.9 .9每年對(duì)儀器儀表、傳感器進(jìn)行校對(duì)； 539.10 10建立機(jī)房管理制度，控制室機(jī)房實(shí)行封閉管理，無老鼠進(jìn)入縫隙，配備符合要求的滅火器材。 5.3.10網(wǎng)絡(luò)通訊 5.3.10.1 通信處理機(jī)、交換和調(diào)制解調(diào)機(jī)數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊； 5.3.10.2 維護(hù)終端工作正常、整潔； 5.3.10.3 工作電源及UPS工作正常，設(shè)備整潔，顯示儀表無損； 5.3.10.4 配線架排線整齊，標(biāo)識(shí)完好，數(shù)據(jù)齊全； 5.3.10.5 光纖配架排線整齊，標(biāo)識(shí)完好，數(shù)據(jù)齊全； 5.3.10.6 插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔； 5.3.10.7 建立授權(quán)機(jī)制、訪問控制、加密與解密相關(guān)管理制度； 5.3.10.8 專人監(jiān)控關(guān)鍵設(shè)備：文件服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫服務(wù)器、打印服務(wù)器、交換機(jī)等； 5.3.10.9 病毒預(yù)防：從管理、技術(shù)和法律等方面著手，預(yù)防病毒侵入； 5.3.10.10 實(shí)時(shí)對(duì)服務(wù)器數(shù)據(jù)進(jìn)行文件備份； 5.3.10.11 計(jì)算機(jī)工程師應(yīng)用相關(guān)軟件定期對(duì) Web Server , Datebase Server , Mail/FTP等Server進(jìn)行觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)故障 及時(shí)記錄，弁通知相關(guān)部門維修。 5.3.11門禁系統(tǒng) 1.1.1.1 1服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常； 1.1.1.3 3讀卡器指示燈完好、工作正常； 5.3.11.4電子門鎖工作正常； 精品文檔 5.3.12.2工作站工作正常、通訊正常、整潔; 1.1.1.5 5門磁開關(guān)工作正常，靈活有效； 1.1.1.6 立系統(tǒng)權(quán)限管理規(guī)定，不得隨意更改系統(tǒng)設(shè)置； 1.1.1.7 好門禁系統(tǒng)的安全保密工作，不得泄露有關(guān)信息； 1.1.1.8 8每半年對(duì)門磁開關(guān)、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進(jìn)行檢測(cè)。 5.3.12 有線及衛(wèi)星電視 5.3.12.1 衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔； 5.3.12.2 放大器、解碼器、混合器、鄰頻調(diào)制器等設(shè)備工作正常、整潔； 5.3.12.3 光纖收發(fā)機(jī)、放大器、分配器工作正常，線路衰減小； 5.3.12.4 傳輸線路正常，圖像清晰； 5.3.12.5 每半年檢測(cè)一次干線及各分支器的輸出電平。 5.3.13 廣播與背景音樂系統(tǒng) 5.3.13.1 節(jié)目源設(shè)備工作正常； 5.3.13.2 信號(hào)放大及處理設(shè)備工作正常、整潔，音量及音響調(diào)控效果完好 5.3.13.3 揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰； 5.3.13.4 背景音樂與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常； 5.3.13.5 每季度檢測(cè)傳輸電壓； 5.3.13.6 每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。 5.3.14 數(shù)字會(huì)議系統(tǒng) 5.3.14.1 多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備工作正常； 5.3.14.2 視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無干擾； 5.3.11.3讀卡器指示燈完好、工作正常； 5.3.11.4電子門鎖工作正常； 精品文檔 5.3.16.2工作站工作正常、通訊正常、整潔 5.3.15停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 5.3.15.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常 5.3.15.3 出入口機(jī)工作正常，通訊正常； 5.3.15.4 及車場(chǎng)車位計(jì)數(shù)顯示器工作正常、整潔，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確； 5.3.15.5 圖像識(shí)別系統(tǒng)工作正常，攝像機(jī)工作正常，車輛及車牌號(hào)清晰，信息相對(duì)應(yīng)及時(shí)存入、讀出數(shù)據(jù)庫； 5.3.15.6 電動(dòng)道閘工作正常、整潔，反應(yīng)靈敏； 5.3.15.7 車輛檢測(cè)器工作正常； 5.3.15.8 執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來軟件和光盤； 5.3.15.9 每月對(duì)車位進(jìn)行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的校對(duì)，弁及時(shí)調(diào)整區(qū)域及車場(chǎng)車位顯示器數(shù)據(jù)，核對(duì)收費(fèi) 數(shù)據(jù)； 5.3.15.10 定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。 5.3.16公共照明系統(tǒng) 5.3.16.1 制定公共照明節(jié)能管理制度，照度符合 GB50034 — 2004《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； 5.3.16.2 每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場(chǎng)、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率 98蛆 上，如有缺損及時(shí)更換； 5.3.16.3 每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問題及時(shí)處理，保證設(shè)備正常運(yùn)行和安全用電。 5.3.17避雷系統(tǒng) 5.3.17.1 每年雨季前由成都市防雷中心對(duì)建筑避雷系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)，留存檢測(cè)合格報(bào)告，同時(shí)動(dòng)員和組織寫字樓內(nèi)的 使用人對(duì) 重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行防雷檢測(cè)； 5.3.17.2 保持避雷系統(tǒng)完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設(shè)施； 5.3.17.3 每半年對(duì)樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、 避雷網(wǎng)、屋面設(shè)備、其它金屬物體的接地裝置進(jìn)行全面檢查 , 有問題及時(shí)解決； 5.3.17.4 每季度對(duì)強(qiáng)、弱電井、設(shè)備間內(nèi)的機(jī)電設(shè)備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢查，每月對(duì)變配電設(shè)備接地裝置、避 雷器進(jìn)行 檢查，保證所有機(jī)電設(shè)備、配電柜（箱） 、管道、金屬構(gòu)架物接地良好； 5.3.17.5成都地區(qū)寫字樓建筑物（無特殊計(jì)設(shè)要求情況下）接地電阻標(biāo)準(zhǔn)： 3類建筑接地電阻：v 10Q 2類建筑接地電阻：v 4Q 計(jì)算機(jī)房接地電阻：v 4Q 5318高空作業(yè)設(shè)備 精品文檔 1.1.1.1 1設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，保持安全裝置完好弁在有效期內(nèi)安全運(yùn)行; 1.1.1.2 2設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載； 1.1.1.3 3設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)行狀態(tài)的確認(rèn)； 1.1.1.4 4吊籃運(yùn)行平穩(wěn)，無傾斜； 1.1.1.5 5設(shè)備各儀表指示準(zhǔn)確，各類開關(guān)動(dòng)作靈活；通訊設(shè)備正常； 1.1.1.6 6在運(yùn)行中，不得隨意卸開裝置的護(hù)罩、封門及其他任何裝置； 1.1.1.7 7設(shè)備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，弁將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)設(shè)備 運(yùn)行進(jìn)行 管理、記錄； 1.1.1.8 8應(yīng)定期對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對(duì)提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測(cè)試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其 他物質(zhì)因 素。 5.3.19 測(cè)量計(jì)量裝置 5.3.19.1 測(cè)量、計(jì)量裝置按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn)，確保準(zhǔn)確性和有效性； 5.3.19.2 電能表、煤氣表、水表等計(jì)量裝置按規(guī)定周期抄寫數(shù)據(jù)，計(jì)算能源消耗量，建立數(shù)據(jù)檔案弁分析控制； 5.3.19.3 測(cè)量裝置按規(guī)定周期巡查、記錄數(shù)據(jù)，為設(shè)備正常運(yùn)行提供證據(jù)資料； 5.3.19.4 建立測(cè)量、計(jì)量裝置臺(tái)帳和檢定校驗(yàn)記錄表。 5.3.20 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 5.3.20.1 辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲(chǔ)庫區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識(shí)（包括引導(dǎo)標(biāo)志和功能標(biāo)識(shí)，如：電梯、樓梯、出入口 通道、殘 疾人通道、門牌號(hào)、商務(wù)中心、問詢處、衛(wèi)生間、有毒有害廢棄物存放點(diǎn)標(biāo)識(shí)等） ； 5.3.20.2 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設(shè)置警示性標(biāo)識(shí)； 5.3.20.3 應(yīng)在主要道路及停車場(chǎng)設(shè)置交通標(biāo)識(shí)，主要路口設(shè)路標(biāo)； 5.3.20.4 配置弁在適當(dāng)時(shí)使用 維修進(jìn)行中”、小心地滑”等臨時(shí)性服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識(shí)； 5.3.20.5 標(biāo)識(shí)的圖形符號(hào)應(yīng)符合 GB/T 10001.1《標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào) 第1部分：通用符號(hào)》標(biāo)準(zhǔn)的要求。消防 與安全 標(biāo)識(shí)應(yīng)符合 GB2894《安全標(biāo)志》、GB 13495《消防安全標(biāo)志》的要求。各類標(biāo)識(shí)的格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放） 應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無涂改，文字規(guī)范。 6秩序維護(hù)與安全服務(wù) 6.1門衛(wèi) 1.1.1 主出入口 24小時(shí)值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語規(guī)范、禮儀規(guī)范，按時(shí)到崗，堅(jiān)守崗位不脫崗; 1.1.2 保持個(gè)人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔，注意觀察人員進(jìn)出情況，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)詢問，勸阻小商小販不 要在寫字樓 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn)； 1.1.3 對(duì)進(jìn)出寫字樓物業(yè)管理區(qū)域的各類車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，保持出入口的暢通； 1.1.4 對(duì)外來人員（施工、送貨、參觀等）實(shí)行進(jìn)出管理，必要時(shí)引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域；對(duì)非工作時(shí)間進(jìn)入寫 字樓的人員 應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)登記； 1.1.5 對(duì)物品進(jìn)出實(shí)施分類管理，大件物品進(jìn)出應(yīng)進(jìn)行審驗(yàn)，拒絕危險(xiǎn)物品進(jìn)入。 6.2巡邏 1.1.6 科學(xué)、合理安排巡邏路線，重點(diǎn)、要害部位每小時(shí)至少巡邏一次，發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時(shí)制止； 1.1.7 按規(guī)定時(shí)間、路線巡回檢查，多看、多聽、多問，排除各種不安全因素；發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)追查原因，同時(shí)通知有 關(guān)部門； 1.1.8 巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門弁在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案； 1.1.9 收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)，弁采取相應(yīng)措施； 1.1.10 寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置的消火栓（箱） 、客井蓋、安全警示標(biāo)志等涉及公共安全的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查 , 發(fā)現(xiàn)缺失，損壞或不能正常使用等情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告弁記錄。 6.3 安全監(jiān)控 6.3.1 監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時(shí)開通，保證對(duì)安全出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控，保持完整的監(jiān)控記錄； 6.3.2 監(jiān)控中心收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，弁通知相關(guān)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理； 6.3.3 監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持 7天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行； 6.3.4 保持治安電話暢通，接聽及時(shí)（鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽） 。 6.4 交通和車輛停放管理 6.4.1 根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置行車指示標(biāo)志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 6.4.2 車輛管理人員應(yīng)對(duì)進(jìn)出的各類車輛進(jìn)行管理，維護(hù)交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；若對(duì)進(jìn)出車輛 有疑問，應(yīng) 向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢問； 6.4.3 收費(fèi)管理的車庫應(yīng) 24小時(shí)有專人管理；車輛停放有序，車庫場(chǎng)地定時(shí)清潔，無易燃、易爆等物品存放；防止 漏油、漏 氣車輛進(jìn)入停車場(chǎng)； 6.4.4 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊全 ； 645非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。 6.5 安全管理 6.5.1 消防安全管理 6.5.1.1 應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制； 6.5.1.2 樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，在樓內(nèi)明顯位置設(shè)置消防疏散示意圖； 6.5.1.3 定期對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器 材保險(xiǎn)栓及 噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi)，器材不超過有效期，各類設(shè)備設(shè)施能正常運(yùn)行與使用；檢查記 錄詳細(xì)，如發(fā)現(xiàn)消防器 材有異常情況，應(yīng)及時(shí)予以調(diào)換或報(bào)修； 6.5.1.4 制訂火險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習(xí)； 6.5.1.5 對(duì)易燃易爆品設(shè)專人專區(qū)管理。 6.5.2 安全生產(chǎn)及災(zāi)害預(yù)防 6.5.2.1 建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及安全用電、用氣知識(shí)。如遇暴雨或其他災(zāi)害性天氣時(shí)，應(yīng)采 取以下應(yīng)急 措施： — —對(duì)設(shè)備機(jī)房、停車場(chǎng)、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固； — —對(duì)集水井水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查，保證正常排澇； — —對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通； — —及時(shí)準(zhǔn)備必要的搶險(xiǎn)物資，安排值班人員進(jìn)行巡查。 6.5.5.2突發(fā)事件管理 ——根據(jù)各寫字樓物業(yè)管理的實(shí)際情況， 制定突發(fā)性公共事件應(yīng)急預(yù)案， 每年根據(jù)實(shí)際情況組織 1 —2次應(yīng)急演習(xí)； ——當(dāng)發(fā)生突發(fā)性事件時(shí)，應(yīng)按預(yù)定方案進(jìn)行處理，全力配合有關(guān)部門，保護(hù)顧客人身安全弁盡量減少財(cái)產(chǎn)損失。 7環(huán)境保潔服務(wù) 7.1 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 應(yīng)根據(jù)寫字樓的實(shí)際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施，如在主要進(jìn)出口設(shè)置果皮箱、在適當(dāng)位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房、在 集中裝修期間 應(yīng)有臨時(shí)建渣堆放處等。 7.2 清潔、保潔責(zé)任制 清潔、保潔實(shí)行責(zé)任制，有專職保潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)。 7.3 各區(qū)域清潔要求： 區(qū)域衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 外圍及周邊道路 地面干凈無雜物、無積水，無明顯污跡、油漬；明溝、窨井內(nèi)無雜物、無異味；各種標(biāo)示標(biāo)牌表 面干凈無積 塵、無水?。宦窡舯砻娓蓛魺o污漬。 綠化帶及水池 綠地內(nèi)無雜物，花臺(tái)表面干凈無污漬，水池內(nèi)水質(zhì)清澈，池內(nèi)無漂浮物，池壁無青苔等污垢，水池 無異味。 大廳、樓內(nèi)、公共通道 地面干凈、無污漬，有光澤，保持地面材質(zhì)原貌；門框、窗框、窗臺(tái)、金屬件表面光亮、 無灰塵、無 污漬；門窗玻璃干凈無塵，透光性好，無明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無污漬，有金屬光澤；門把手 干凈、無印跡、定時(shí)消 毒；天花板干凈，無污漬、無蛛網(wǎng)；燈具干凈無積塵，中央空調(diào)風(fēng)口干凈，無污跡，進(jìn)出口地 墊擺放整齊，表面干凈無雜物，盆栽 植物無積塵。 會(huì)議室、接待室地面、墻面、干凈，無灰塵、污漬；天花板、風(fēng)口目視無灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、 有序。 樓梯及樓梯間 梯步表面干凈無污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無灰塵，防火門及閉門器表面干凈無 污漬，墻 面、天花板無積塵、蛛網(wǎng)。 公共衛(wèi)生間 地面干凈，無污漬、無積水，大小便器表面干凈，無污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無亂寫亂畫， 金屬飾件 表面干凈，無污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天花板無污漬、蛛網(wǎng)；風(fēng)口或換氣扇表面干凈無積塵；門 窗表面干凈，窗臺(tái)無灰 塵；玻璃干凈無水漬；洗手臺(tái)干凈無積水，面盆無污垢；各種管道表面干凈無污漬；各種物品 擺放整齊規(guī)范；廢紙簍雜物超過 2/3 應(yīng)及時(shí)傾倒，衛(wèi)生間內(nèi)空氣流通并且無明顯異味。 停車場(chǎng)地面干凈，無雜物，無明顯油漬、污漬；頂部各種管網(wǎng)、燈具表面干凈無積塵、蛛網(wǎng)；墻面干凈無積塵， 各種指示牌表 面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無明顯污跡，各種道閘表面無灰塵。 開水間及清潔間 地面干凈，無雜物、無積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈無蛛網(wǎng)，燈罩表面無積塵、蛛網(wǎng)， 墻面干凈無 污漬，各種物品表面干凈無漬，清潔工具擺放整齊有序，室內(nèi)無明顯異味。 電梯及電梯廳 電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無污跡、無灰塵、無印跡，地面干凈，空氣清新、無異味；電梯 凹槽內(nèi)無垃 圾無雜物，按鈕表面干凈無印跡；扶梯踏步表面干凈，扶手表面干凈無灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性 好，不銹鋼光亮無塵；梳 齒板內(nèi)無雜物污漬；廳內(nèi)地面干凈有光澤。 電器設(shè)施燈泡、燈管、燈罩無積塵、無污跡。裝飾件無積塵、無污跡；開關(guān)、插座、配電箱無積塵、無明顯污跡。 垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置擺放， 桶身表面干凈無污漬無痰跡， 煙灰缸內(nèi)煙頭不應(yīng)超過 3 個(gè)，垃圾不應(yīng)超過 2/3 ， 內(nèi)膽應(yīng)定期清潔、消毒。 消防栓、消防箱、公共設(shè)施 保持表面干凈，無灰塵、無污漬。報(bào)警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無 積塵、無污 跡；噴淋蓋、煙感器、揚(yáng)聲器無積塵、無污漬。監(jiān)控?cái)z像頭、門警器表面光亮、無積塵、無斑點(diǎn)；消防栓 外表面光亮、無印跡、無 積塵，內(nèi)側(cè)無積塵、無污跡。 垃圾中轉(zhuǎn)房 中轉(zhuǎn)房應(yīng)專人管理定時(shí)開放，袋裝垃圾擺放整齊，地面無明顯垃圾，無污水外溢，房?jī)?nèi)應(yīng)無明顯異味， 8.2.1室外綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到綠地及花壇內(nèi)各種植物存活率 100 %綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀完好無損。植物群落完整 使用的藥劑應(yīng) 顧客人身安 清理干凈； 完好干凈， 室內(nèi)空間及 及時(shí)更換植 垃圾日產(chǎn)日清。 設(shè)備機(jī)房、管道、指示牌 無衛(wèi)生死角、無垃圾堆積，無積塵、目視無蜘蛛網(wǎng)、無明顯污漬、無水漬；指示牌、廣 告牌無灰塵、無污跡，金屬件表面光亮，無痕跡。 外墻目視潔凈、無污垢；表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無污跡、無積塵。 平臺(tái)、屋頂 無垃圾堆積。 7.4 環(huán)境消殺管理 消殺工作應(yīng)在盡量不影響寫字樓物業(yè)管理使用人工作的前提下進(jìn)行，如上班前、下班后或者利用節(jié)假日等；消殺 是有關(guān)部門發(fā)放或者是使用低毒高效的藥劑，在消殺過程中注意做好個(gè)人防護(hù)。 7.5 垃圾清運(yùn) 對(duì)寫字樓產(chǎn)生的生活垃圾應(yīng)專人負(fù)責(zé)，日產(chǎn)日清；對(duì)寫字樓產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)有專人負(fù)責(zé)清理。 7.6 保潔工作中的應(yīng)急處理 寫字樓如出現(xiàn)自來水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況，應(yīng)啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，全力配合有關(guān)部門，保障 全，減少財(cái)產(chǎn)損失。 8綠化服務(wù) 8.1 室內(nèi)綠化 8.1.1 室內(nèi)綠化應(yīng)根據(jù)顧客的喜好和室內(nèi)布局的需要擺放具有觀賞價(jià)值的植物； 8.1.2 綠化養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)征得顧客同意后方可進(jìn)入辦公室養(yǎng)護(hù)植物；工作時(shí)不能發(fā)出聲響；枯枝敗葉、水滴等應(yīng)及時(shí) 8.1.3 植物應(yīng)鮮活，具有觀賞價(jià)值。葉面干凈，具有光澤，無積塵，無枯枝敗葉，無病蟲害，無雜草；盆器及托盤 托盤無積土。土面不外露； 8.1.4 選擇適宜在室內(nèi)栽培的植物品種，觀賞性強(qiáng)，觀賞期長(zhǎng)，管理方便； 8.1.5 室內(nèi)根據(jù)顧客需要擺放植物；公共區(qū)域根據(jù)合同的約定或建筑的室內(nèi)布局合理擺放。植物的大小和色彩應(yīng)與 裝修的格調(diào)相一致； 8.1.6 室內(nèi)盆栽應(yīng)選用無毒、無害、無異味的基質(zhì)栽培；如需施肥只能使用無機(jī)肥，嚴(yán)禁使用有機(jī)肥；發(fā)現(xiàn)病蟲害 物，禁止在室內(nèi)噴灑農(nóng)藥。 8.2 室外綠化 層次豐富，黃土不外露，有整體的觀賞效果。植物季相分明，生長(zhǎng)茂盛; 822保持土壤適度濕潤(rùn)，原則上 不干不澆，澆則澆透”；澆灌中流出的余水及時(shí)清理； 823草坪保持平整，高度不超過 5厘米，草屑及時(shí)清理；喬木修剪科學(xué)合理，剪口光滑整齊，樹冠完整美觀，無 徒長(zhǎng)枝、下垂枝、枯枝，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光；綠籬修剪整齊有型，保持觀賞面枝葉豐滿。花灌木花后修剪及時(shí)，無 殘花； 8.2.1 綠地內(nèi)立視應(yīng)無明顯雜草，土壤疏松通透； 8.2.2 按植物品種、生長(zhǎng)速度、土壤狀況，適時(shí)適量施無機(jī)肥； 8.2.3 預(yù)防為主，生態(tài)治理。草皮無病斑，植物枝葉無蟲害咬口、排泄物、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、休眠蟲 體及越冬蟲 蛹； 8.2.4 綠地內(nèi)無垃圾，喬木無樹掛。 9專項(xiàng)特約服務(wù) ——在不違反法律、法規(guī)、規(guī)章的前提條件下，當(dāng)顧客提出專項(xiàng)特約服務(wù)要求時(shí)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及的 范圍內(nèi)給予滿 足； ——在提供專項(xiàng)特約服務(wù)前，應(yīng)向顧客明示專項(xiàng)特約服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，弁與顧客商定特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 專項(xiàng)特約服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：有政策規(guī)定的應(yīng)按政策規(guī)定執(zhí)行，沒有政策規(guī)定的由雙方協(xié)商確定。