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高第國際購物公園項目商業(yè)策劃書 2007-9-26 商情密級：AA級 項目名稱：高第國際購物公園項目商業(yè)計劃書 項目類別：大型物業(yè)項目策劃 撰稿時間：2006-03-26 策劃機構：中國法律策劃網(wǎng)地產(chǎn)策劃 （廣州）高第國際購物公園項目商業(yè)策劃書 目 錄 前 言 第一章 高第國際購物公園項目定位與發(fā)展目標 第二章 高第國際購物公園總體布局 第三章 高第國際購物公園項目描述 第四章 項目開發(fā)的經(jīng)濟背景與社會背景 第五章 高第國際購物公園項目所處區(qū)域狀況 第六章 高第街的歷史與現(xiàn)狀概要 第七章 項目開發(fā)與管理團隊 第八章 項目開發(fā)的投資預算 第九章 項目盈利模式及其預測 第十章 風險分析與綜合評價 第十一章 附則 高第國際購物公園項目商業(yè)策劃書 前 言 美國房地產(chǎn)專家迪帕斯奎爾教授和惠頓教授在他們的經(jīng)典教材《城市經(jīng)濟學與房地產(chǎn)市場》中說：“對于許多城市而言，大量的城市土地再開發(fā)是重塑城市土地使用模式的重要力量。比如紐約或波士頓，……在最近幾十年，波士頓都市區(qū)的舊城中心是再開發(fā)的主要地段。”在分析了這兩個城市的再開發(fā)價值后，他們得出結論說：“在城市開發(fā)的一些臨界時點上，拆除舊有住宅是可以獲取利潤的，這在好地段尤其如此。對于這些地段，新開發(fā)帶來的土地凈收益會超過現(xiàn)有住宅的總價值?！? 今天，廣州市的高第街就屬于這一類地區(qū)。 當廣州市大規(guī)模擴張時，處于城市中心黃金地段的這一地區(qū)舊住宅維護狀況很差，嚴重毀損，面臨的舊城改造難度最大，必須改造的形勢最為迫切，在開發(fā)的潛質上也最為巨大，因此，在城市內(nèi)部形成了新的開發(fā)機會。 本商業(yè)計劃書作為一份投資建議，其宗旨就在于分析說明本項目所具有的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益，為大型商用物業(yè)投資決策提供依據(jù)。 第一章 高第國際購物公園項目定位與發(fā)展目標 一、形象定位 1、高第國際購物公園項目的總體形象定位為“中華第一購物公園”。 【涵義闡述：以高第街深厚的歷史積淀為基礎，以市場為導向，堅持社會效益、經(jīng)濟效益、生態(tài)環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，堅持“以人文景觀帶旅游，以旅游促商貿(mào)”的發(fā)展思路，塑造具有現(xiàn)代文化特色的、國際性的、融旅游、商貿(mào)、休閑為一體的中華第一購物公園。 2、項目定位的意義 2.1廣州建城有2200多年歷史。在漫長的城市發(fā)展中，廣州始終以本區(qū)域所在地為中心向周邊不斷擴展，古城的中心位置沒有變化，因而歷史積淀下來的文化旅游資源十分豐富，成為嶺南文化的“天然博物館”。 2.2、兩千多年來，廣州一直是中國南方最大的對外貿(mào)易城市。本區(qū)域在歷史上一直是廣州的中心商貿(mào)區(qū)。 2.3、本區(qū)“千年商都”的商貿(mào)旅游形象不斷得到發(fā)展和充實。改革開放以來，隨著城市建設和社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，高第街的形象得到不斷充實和完善。 二、發(fā)展目標 1、到2010年，將高第國際購物公園發(fā)展成為商貿(mào)和旅游配套設施齊全，環(huán)境優(yōu)良，特色鮮明，商業(yè)發(fā)達，歷史文化旅游景觀豐富的繁華商都；使之成為中外游人來廣州必去之地，又是周邊市民日常休閑的最佳去處。 2、到2015年，使高第國際購物公園成為世界聞名的、集世界各地精品于一體的中國最大的第一座區(qū)域型購物公園。成為代表廣州歷史文化名城形象的標志，21世紀國際商旅業(yè)的最亮點。 三、規(guī)劃原則 1、整體規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展的原則 根據(jù)本區(qū)商貿(mào)、旅游、休閑一體化的發(fā)展思路，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，引進企業(yè)分別開發(fā)，在發(fā)展方向、項目設置、經(jīng)營方式、服務環(huán)境、空間布局等方面相互聯(lián)系、整體融合、協(xié)調(diào)發(fā)展。 2、突出特色的原則 高第廣場項目既是廣州市發(fā)展商業(yè)和旅游的總體形象，也是“千年商都”的特點所在。在開發(fā)中，強化本區(qū)優(yōu)勢和特點，充分利用現(xiàn)代科技手段，挖掘歷史文化內(nèi)涵，實施精品工程，重點發(fā)展人文景觀、文化旅游和商務旅游。 3、社會效益、經(jīng)濟效益、生態(tài)環(huán)境效益相結合的原則 在規(guī)劃、設計、開發(fā)高第廣場項目時，注重在保護的前提下開發(fā)，在開發(fā)中促進歷史文脈的保護。 4、堅持與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)配套的原則。 根據(jù)廣州市城市總體規(guī)劃的要求，確立高第國際購物公園整體形象與海珠廣場及沿江區(qū)域的中長期定位相統(tǒng)一，使高第國際購物公園項目成為獨具特色的、又能與周圍商業(yè)文化環(huán)境和自然景觀相融合的一部分。 第二章 高第國際購物公園項目總體布局 高第國際購物公園總體布局為：“一街二館三區(qū)六城＋高第廣場”。 1、“一街” 高第街 以現(xiàn)有800米古代高第街為基礎，維護和整修沿街兩側，全面恢復其原來的傳統(tǒng)特色，再現(xiàn)當年的高第街形象，使之成為廣州歷史文化與商貿(mào)的一個縮影。 2、“二館” （1）許氏家族與中國近代史紀念館 許氏家族是廣州的一個名門望族，從許家遠祖清代到高第街居住經(jīng)商，到族人棄商入仕成為官宦世家，許家涌現(xiàn)出廣州府上的鹽業(yè)巨賈許拜庭、反英軍入城斗爭功臣許祥光、粵軍總司令許崇智、辛亥革命老將許崇憬、東征名將許濟、紅軍將領許卓、中華女杰許廣平等一大批中國近現(xiàn)代名人。許氏家族的興衰，折射出了近代中國社會的變遷。 （2）千年商都博物館 建成一個集廣州歷史悠久的文物古跡和宗教文化、嶺南風情、民俗特色于一體的參觀游覽為主導功能的博物館。 3、“三區(qū)” （1）休閑娛樂區(qū) ：音樂、舞蹈、錄影、電影、夜總會等； （2）文化活動區(qū) ：圖書館、閱覽室、演講廳、沙龍會館等； （3）體育健身區(qū)： 健身房、旱冰場、臺球館、乒乓球室等； 4、“六城” （1）文物城：世界各地精品文物紀念品； （2）珠寶城：世界各地珠寶、鐘表、裝飾品等精品店 （3）嶺南特產(chǎn)城：以廣東各地特色產(chǎn)品為主，包括來自海南、廣西、福建、香港、臺灣、澳門等地的特產(chǎn)專賣店； （4）服裝精品城；適應都市白領消費潮流，建立世界各地服裝精品的專賣店； （5）神州美食城：以各省或有特色的地區(qū)為單位，開設全國各地風味美食店； （6）國際IT產(chǎn)業(yè)城：電腦、各類軟件、手機、各類通信產(chǎn)品的專賣店。 5、高第廣場 在現(xiàn)有高第街以南位置，建造融休閑購物、娛樂文化于一體的露天開放式的廣場，包括露天酒吧，咖啡茶座、冷飲美食、音樂網(wǎng)吧等； 第三章 高第國際購物公園項目描述 1、高第國際購物公園位于廣州市越秀區(qū)，北起大南路，南至泰康路；東起北京路，西至廣州起義路。總用地面積約為50萬平方米。 2、高第國際購物公園周邊環(huán)境的延伸拓展：南接海珠廣場，商業(yè)旅游景觀可延續(xù)至海珠橋與規(guī)劃中的海珠橋南廣場公園緊連江南大道北；北聯(lián)廣州市主要商業(yè)旺地惠福東路、教育路和西湖路延續(xù)至中山五路；東邊是全國聞名的商業(yè)步行街——北京路；西邊是市區(qū)主要交通要道——解放中路，與廣州火車站和機場相接。 3、高第國際購物公園是一個高檔次、綜合性和體現(xiàn)民族特色的千年商都第一街。 ——游客到此可參觀許氏家族與中國近代史紀念館和千年古都博物館，了解廣州市建城2200年的歷史文化，市民可以經(jīng)常到此回憶廣州的過去，增強做一個廣州市民的自豪感，中小學生更可以把這里作為愛國主義傳統(tǒng)教育的基地； ——中外游人來到廣平故居可以一睹當年一代中華女杰許廣平的風采，了解中國現(xiàn)代史上一段令人難忘的歷史；尤其是作為女性特色的故居，將帶給當代女性更加獨一無二的精神享受與文化感受，必將成為廣大市民和都市女性的首選場所； ——音樂娛樂區(qū)、文化活動區(qū)、體育健身區(qū)分別以專業(yè)功能各不相同的服務特色，突出重點，滿足不同需求的人們的需要，為不同喜好、不同需求的游人和市民提供全方位的特色服務，陶冶人們的情操； ——由世界各地名牌精品構成的文物城、珠寶城、嶺南特產(chǎn)城、服裝精品城、神州美食城、國際IT產(chǎn)業(yè)城，集各國精品之大全，滿足海內(nèi)外游人與都市消費者的購物需求，通過打造誠信、精品、實惠的形象，成為最為放心的購物首選之地； ——配套的寫字樓和酒店、公寓專為在此地經(jīng)商的業(yè)主及外地客商提供服務為他們構件經(jīng)商店鋪就在家門口，各類商務服務一應俱全的智能化服務體系和安全放心的社區(qū)環(huán)境； 4、高第國際購物公園在經(jīng)營上將主打文化牌、國際牌、旅游牌、精品牌，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一塑造區(qū)域性象、統(tǒng)一經(jīng)營模式、由各業(yè)主發(fā)揮特長，不斷創(chuàng)新經(jīng)營思路，創(chuàng)造中國商業(yè)文化的全新形象。 5、高第國際購物公園所有經(jīng)營區(qū)域全部是互通的，進入這個廣場，到處是綠草如茵、鮮花盛開，具有嶺南特色的樹木和體現(xiàn)高第街歷史文化的人物雕塑相映生輝，流連期間，你會常常產(chǎn)生曲徑通幽、柳暗花明的神奇感覺。 第四章 項目開發(fā)的經(jīng)濟背景與社會背景 第一部分、廣州市的商貿(mào)業(yè)發(fā)展狀況 A、2002年廣州消費品市場特點分析 　　一、消費品市場特點 　?。ㄒ唬┚用裣M結構升級支撐消費需求增長。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額1370.68億元，比上年增長9.81％，剔除價格因素增長13.3％。全年社會商品銷售總額3661.27億元，比上年增長10.1％。居民消費結構升級顯現(xiàn)，經(jīng)過多年的積累，萬元級、10萬元級消費悄然進入廣州家庭。而代表10萬元級以上的汽車消費成為了2002年消費品市場的最亮點，支撐消費需求不斷增長。全年商品房實際銷售合同金額274.61億元，同比增長15.4％，持續(xù)多年增長的居住消費帶動了多種關聯(lián)消費，如家電、家具、裝飾材料等的消費。 　?。ǘ┈F(xiàn)代流通模式加快發(fā)展。推進現(xiàn)代流通方式與組織形式快速發(fā)展是商貿(mào)業(yè)的主攻方向。一是連鎖經(jīng)營得到了長足的發(fā)展，規(guī)模擴大，速度加快，尤其是生鮮連鎖超市發(fā)展迅速，全年新開近50間。全市全年連鎖銷售額約178億元，同比增長28％，增速高于全市社會消費品零售總額一倍多，占社會消費品零售總額比重為13％，比2001年增加4個百分點。二是經(jīng)過升級改造后的批發(fā)市場涌現(xiàn)了具有代表性的現(xiàn)代批發(fā)企業(yè)，如廣州（獅嶺）皮具數(shù)碼城、廣州花卉博覽園、廣東天建國際家居裝飾材料廣場等，依托現(xiàn)代信息技術，分別建立了電子商務平臺、交易中心、展覽中心等，實現(xiàn)現(xiàn)代化交易，起到示范帶頭作用。2002年73戶超億元的批發(fā)市場全年成交額為306億元，比上年增長12.9 ％，市場經(jīng)營面積增加55萬平方米。三是第三方物流示范效應進一步顯現(xiàn)，寶供物流集團2002年被定為中國第二個物流示范基地；華新物流集團正與IT企業(yè)研發(fā)物流信息化電子平臺，引進購銷存等網(wǎng)絡化數(shù)據(jù)管理系統(tǒng) ，進一步提升科技含量，增強企業(yè)輻射能力。 　　（三）具有歷史文化的特色商業(yè)街建設日趨完善。特色商業(yè)街經(jīng)過整治和建設，品位提升，各具特色，有效地推進了休閑消費市場的發(fā)展。北京路步行街整飾后，千年古道重現(xiàn)，更具文化品味，讓消費者盡情享受在購物以外娛樂、文化、歷史的多元化體驗；上下九步行街完成了延伸步行區(qū)域和街道文化整飾，西關風情隨處可見；集飲食、娛樂、購物于一體的白鵝譚酒吧風情街成為珠江南岸區(qū)域旺地；沿江路、濱江西路也形成了風格各異的酒吧、西餐經(jīng)營的休閑娛樂地帶。此外，文德路嶺南字畫街、西關古玩玉器街、狀元坊飾物精品街等特色鮮明的商業(yè)街的改建、擴建規(guī)劃基本完成。10條特色商業(yè)街的建設，將更有效地打造廣州商貿(mào)的繁榮。 　?。ㄋ模菇?jīng)濟拉動作用顯現(xiàn)。會展經(jīng)濟是現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物。全年成功舉辦了廣州國際服裝節(jié)、美食節(jié)、茶文化節(jié)、展銷會等活動；以及組織參加各種洽談會、博覽會十幾項，實現(xiàn)了“一月一節(jié)”的目標，大大推動了商品的購銷，為經(jīng)營企業(yè)營造商機，拉動內(nèi)需，取得了良好的社會效益和企業(yè)效益。特別是首次以市政府名義主辦的廣州（國際）服裝節(jié)，主會場展位達1200個，參展國內(nèi)外名牌超過800個，30多個省市和國外10個國家和地區(qū)組團參加了服裝節(jié)，成交或協(xié)議成交總額達18.5億元。第十六屆廣州國際美食節(jié)也收到較好效果，設有中心主會場和100多個分會場，主場接待顧客52 萬人，營業(yè)額超過2000萬元，參展企業(yè)均獲得較好的經(jīng)濟效益。 　?。ㄎ澹┢髽I(yè)經(jīng)營效益持續(xù)向好。近年來，商貿(mào)企業(yè)總體經(jīng)營進入良好循環(huán)，企業(yè)效益保持增長勢頭。主要原因：一是隨著市場經(jīng)濟向縱深發(fā)展，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)結構日趨優(yōu)化，現(xiàn)代連鎖經(jīng)營方式的運用使經(jīng)營成本下降；二是國有企業(yè)按照“先轉制，后重組，能放則放，做強做大龍頭企業(yè)”的改革原則，改革步伐進一步深化。三是社保體系進一步健全，企業(yè)包袱減少。據(jù)統(tǒng)計，全市限額以上批發(fā)零售企業(yè)（年銷售額2000萬元以上的批發(fā)企業(yè)，500萬元以上的零售企業(yè)）全年利潤總額15億元，同比增長40％。 　?。┫M品價格水平持續(xù)底位。去年城市居民消費價格總指數(shù)為97.6％，其中，消費品價格指數(shù)為96.9％，在八大類商品的指數(shù)中，除煙酒及用品和居住類指數(shù)與上年比較略有上升外，其余均下降，下降幅度較大的是鮮菜、鮮果類，均達到了9％。消費品價格水平持續(xù)下降2年多，就連近年來一直處于上升趨勢的服務項目價格也從5月份起出現(xiàn)下降趨勢，全年服務項目價格指數(shù)下降0.5％。各項價格水平持續(xù)下降，大大削弱了市場發(fā)展的內(nèi)動力。 　B、2002年消費品市場存在的主要矛盾與問題 （一）消費熱點尚未形成對內(nèi)需的明顯拉動。雖然2002年全市汽車銷售量同比有大幅增長，但據(jù)調(diào)查，銷往周邊縣市的數(shù)量占總銷量三分之一左右。小轎車仍難以開進普通居民家庭。 （二）連鎖經(jīng)營規(guī)模偏小。 2002年全市連鎖企業(yè)的數(shù)量和經(jīng)營規(guī)模雖然有了較大發(fā)展，全年全市連鎖企業(yè)銷售額占零售市場比重雖增加了4個百分點，達到13％，但仍低于全省平均水平17％，低于上海的30％、深圳28％和北京的15％。除連鎖經(jīng)營規(guī)模小之外，龍頭企業(yè)帶動效應也顯弱，全國連鎖企業(yè)100強中，廣州僅有2名企業(yè)入圍，排名分別在71和97位。企業(yè)小規(guī)模與大流通發(fā)展態(tài)勢極不相稱。 　　（三）社區(qū)商業(yè)建設發(fā)展不均。社區(qū)商業(yè)是體現(xiàn)流通現(xiàn)代化水平的一個重要方面。隨著房地產(chǎn)建設的發(fā)展，廣州地區(qū)住宅小區(qū)日漸增加，居民日常生活的便利與社區(qū)商業(yè)的建設密切相關。目前一些老城區(qū)的社區(qū)商業(yè)建設相對成熟，較好地滿足居民的需求，而一些新區(qū)尤其是人口已超過100萬的新區(qū)，社區(qū)商業(yè)發(fā)展相對滯后，貼近居民生活的便利店、專買店較少，不能有效滿足日常需求。 　C、廣州商貿(mào)業(yè)下一步發(fā)展的主要設想 去年底，廣東省政府提出了《關于大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的實施意見》，明確指出廣東省要建設以廣州、深圳為軸線的珠江三角洲現(xiàn)代流通體系，推進現(xiàn)代物流和經(jīng)營管理現(xiàn)代化，重點發(fā)展連鎖經(jīng)營、物流業(yè)、中高級批發(fā)市場，使物流產(chǎn)業(yè)成為廣東新的經(jīng)濟增長點。廣州市政府把大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)，作為建設國際大都市的重要內(nèi)容和重點戰(zhàn)略。 一、高標準規(guī)劃建設商業(yè)中心區(qū)，體現(xiàn)商貿(mào)中心的繁榮繁華。將加快開發(fā)珠江新城、天河中心區(qū)、琶州等新的城市中軸線的貿(mào)易功能、購物功能和服務功能，發(fā)揮廣州商業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營特色，構建現(xiàn)代化商務中心區(qū)。推進改造北京路、上下九路傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)和發(fā)展天河城廣場、環(huán)市路、農(nóng)林下路新的商業(yè)中心區(qū)并舉，增強個性化、特色化、品牌化、網(wǎng)絡化商業(yè)功能。 二、進一步提高城市商業(yè)服務業(yè)的檔次和水平。抓好商業(yè)中心區(qū)店鋪裝飾和櫥窗文化，引導大型綜合性商店向集購物、休閑、娛樂于一體的現(xiàn)代化購物中心發(fā)展，努力吸引商業(yè)跨國公司、先進商業(yè)業(yè)態(tài)、世界品牌匯聚廣州，營造高品味的廣州商業(yè)文化。大力引進國內(nèi)外各種菜系、名牌小吃和各國風味美食，營建酒吧一條街和美食一條街，使“食在廣州”更加發(fā)揚光大。大力發(fā)展新型服務業(yè)，提高美容、美發(fā)、攝影、洗染等傳統(tǒng)服務業(yè)發(fā)展水平，積極引導租賃、典當、拍賣、咨詢、展覽、展示等新興服務業(yè)發(fā)展，增強中心城市的綜合服務功能。 三、推進建設現(xiàn)代化中高級批發(fā)市場，增強廣州的集聚和輻射功能。按照“市場網(wǎng)絡體系化、市場布局群落化、市場運作信息化、市場交易現(xiàn)代化”的發(fā)展思路，抓好批發(fā)市場規(guī)劃建設和改造升級。通過政府引導、政策扶持、試點培育，優(yōu)化、調(diào)整、重組、提高現(xiàn)有批發(fā)市場，重點改造升級若干個有專業(yè)特色、產(chǎn)業(yè)依托和具備較大輻射力的市場，打造一批集市場經(jīng)營主體、管理主體和發(fā)展主體于一體的標志性、示范性現(xiàn)代化批發(fā)交易企業(yè)，帶動全市批發(fā)市場上檔次上水平。目前正在改建的國家級廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場，建筑面積達16萬平方米，預計年成交量達40萬噸，成交額達100億元。廣州玩具批發(fā)市場已選址立項，規(guī)劃建設占地面積13多萬平方米，計劃投資近4 億元，建成后預計年成交額20億元。廣州花卉博覽園第二期工程廣州花卉交易中心，計劃投資1.5億元，占地160畝，主體建筑預計今年建成并投入使用?；ǘ吉{嶺（國際）皮具交易中心第二期工程—皮具數(shù)碼城正在動工，將建成集科技咨詢與商業(yè)技術于一體，成為全國最具影響力和輻射力的皮具交易中心。廣州南方茶葉市場正以高標準、高品位擴建市場中心館，拓展茶葉銷售、展示及茶文化活動交流功能區(qū)，形成全國最大的茶葉批發(fā)、零售基地。 四、廣州市今后10年將在現(xiàn)有商業(yè)街的基礎上形成45條特色商業(yè)街，其中20條重點商業(yè)街，使廣州12區(qū)（市）均有一條以上的重點商業(yè)街。 　 廣州市目前共有商業(yè)街36條，其中綜合街22條，專業(yè)街14條，分別占商業(yè)街總數(shù)的61.1％和38.9％。在綜合街里，有北京路和上下九路2條步行街，其余的為非步行街。專業(yè)街的種類較多，以服裝及其配料、飾物精品、建筑裝飾材料、鞋類及相關產(chǎn)品、電子信息類產(chǎn)品等為主。 由于歷史因素和城市規(guī)劃的原因，廣州市的商業(yè)街主要分布在老市區(qū)，其中越秀、荔灣、東山3個區(qū)商業(yè)街總數(shù)達到了19條之多，占全市商業(yè)街總數(shù)的一半以上。商業(yè)街在老城區(qū)高度密集，使得商業(yè)街土地利用強度過高，不利于綜合利用城市資源和形成商業(yè)街的個性特色，在交通組織、基礎設施配套、旅游資源開發(fā)等方面亦造成較大壓力從而對商業(yè)街和城市的發(fā)展造成不利影響。 廣州近期內(nèi)將努力推進北京路步行街、上下九步行街、白鵝潭風情酒吧街、沿江路風情休閑街、濱江路風情休閑街、狀元坊飾物精品街、一德路商業(yè)街、文德路字畫文化街、農(nóng)林下路商業(yè)街和西關玉器古玩街等10條重點特色商業(yè)街的建設。 五、未來廣州商業(yè)街的發(fā)展方向、經(jīng)營服務、職能等級與商業(yè)街的環(huán)境設計、景觀風貌等將向特色化方向發(fā)展。 商業(yè)街發(fā)展將人的需要作為商業(yè)街規(guī)劃及建設的根本出發(fā)點，合理設置人行道、廁所、座椅、停車位、治安崗亭、公共交通系統(tǒng)等，為顧客創(chuàng)造一個舒適的購物環(huán)境。商業(yè)街還將按照現(xiàn)代社會的消費需求和生活方式特點，將購物與飲食、娛樂、游憩、文化、交流、休閑服務等多種功能融為一體的公共活動社區(qū)。 市商業(yè)和規(guī)劃部門共同組織制定的全市商業(yè)街10年發(fā)展規(guī)劃中，有意將珠江兩岸打造為濱水風情休閑帶，使其成為珠江岸線上具有濱水風光特色、嶺南文化內(nèi)涵、適宜營商、觀光、休閑、購物、娛樂、飲食的商旅長廊。 珠江濱水風情休閑帶位于珠江兩岸，從海珠橋以東伸展至琶洲，由沿江路風情休閑街、濱江路風情休閑街和白鵝潭風情酒吧街等組成。 沿江路濱水風情休閑街從人民橋至海印橋，全長約4500米。沿江路風情休閑街的改造和建設以構建珠江岸線文化特色、旅游風情為主導，以南方大廈商業(yè)文化中心等大型項目為龍頭，以各種酒店、餐飲店、零售店等為依托，發(fā)展成高層次的集旅游、美食、購物、娛樂、休閑等多種功能的服務主導型商業(yè)街。 濱江路風情休閑街位于海珠區(qū)珠江南岸，由洲頭咀公園至海珠半島花園。按照珠江岸線景觀規(guī)劃要求，在濱江西路建設以酒吧、西餐廳為主的海珠風情街，在濱江中路、海珠橋南建設婚紗禮儀用品街，在濱江東路發(fā)展觀光購物與酒吧娛樂的休閑消費街。 白鵝潭風情酒吧街位于芳村區(qū)，珠江隧道口東側、與北岸的沙面隔江相望。按照歐陸式建筑風格建設成為以休閑消費為主，集觀光、餐飲、購物、娛樂于一體的服務主導型商業(yè)街。與將要興建的芳村美食城聯(lián)成一個整體，成為中西合璧的餐飲美食長廊。 D、廣州的旅游業(yè)狀況分析 2002年廣州的旅游業(yè)總收入500億元，全市現(xiàn)有1570家旅游住宿設施（含賓館、酒店、旅店、招待所等）營業(yè)收入總額為1680970.84萬元，比上年增長4.17％，實現(xiàn)利稅總額為147990.28萬元，比上年增長3.4％，其中客房收入占了旅館業(yè)總收入的37.02％，附設餐飲收入占34.98％，商品收入占12.93％。 在主要賓館（酒店）中，營業(yè)收入超過3億元的有中國大酒店、花園酒店、白天鵝賓館；超過1億元的有東方賓館股份有限公司、廣東國際大酒店、長隆酒店、廣信江灣新城大酒店、華夏大酒店、番禺賓館、新白云賓館、番禺祈福新村度假俱樂部、廣州大廈、流花賓館。以上13家賓館（酒店）營業(yè)收入總額和實現(xiàn)利稅總額分別占全市賓館（酒店）同類指標的15.18％、28.53％。 廣州高星級飯店和中外合資合作企業(yè)經(jīng)營效益較好，三星級以上的飯店客房出租率較高，全年平均保持在62.72％以上，平均房價在246元以上。其中，192家星級賓館（酒店）客房平均出租率62.67％，比上年同期增加2.45個百分點。但部分中小型酒店、旅館卻呈現(xiàn)“三低”（出租率低、房價低、利潤低），特別是一些邊緣地區(qū)的旅館房價、出租率偏低，經(jīng)濟效益不大理想。 2003年1月份，廣州城市接待總人數(shù)達695萬多人次，入境游者為36.18萬人次，外國人為8.47萬人次，同比增長20.49％，其中日本游客最多，其次是美國、韓國、馬來西亞、新加坡的游客；香港港同胞為21.60萬人次，同比增長7.8％，占了入境人數(shù)約60％；澳門同胞和臺灣同胞的同比增長則分別達1.68％和6.28％。 旅游業(yè)收入達37.8億多元，而旅游外匯收入達1.3億多美元，占全國旅游外匯收入15億元的近1／10，同比增長12.01％。 今后，廣州將入境游工作作為重中之重來抓，將通過政府、企業(yè)和社會團體一起實施“請進來，走出去”的旅游促銷戰(zhàn)略，進一步鞏固港澳臺的入境游市場，擴大對日、韓市場的占有率，深挖東南亞市場的潛力，同時還將在開拓歐美市場和培育俄羅斯、印度等新興市場上做足功夫。 E、廣州商業(yè)領域利用外資情況分析 2002年，外商在廣州商貿(mào)業(yè)的注冊資金達到655萬美元，投資總額為915萬美元。目前廣州市外資、合資商業(yè)項目已有12個，法國家樂福、北京華聯(lián)、華潤萬佳、新一佳、世紀聯(lián)華、國美家電等外資及國內(nèi)連鎖巨頭已經(jīng)大規(guī)模進入廣州零售業(yè)領域。7－11便利店、普爾斯馬特、百安居、歐倍德和TESCO等跨國零售企業(yè)也正在進軍廣州。對此廣州市政府歡迎更多的外資進入商業(yè)的領域。 第二部分 廣州市的社會經(jīng)濟總體發(fā)展狀況分析 A、與廣州社會經(jīng)濟分析相關的幾個理論支持點： 一、根據(jù)城市經(jīng)濟學理論，開放的區(qū)域經(jīng)濟可以促成生產(chǎn)的專業(yè)化，經(jīng)濟體通過相互之間的外部交易獲得各自所需的要素，經(jīng)濟增長緩慢的地區(qū)的儲蓄通常超過投資，這些多余資金就會轉移到增長迅猛的區(qū)域。出生率高的區(qū)域會將其勞動力（通過人口流出）轉移到經(jīng)濟增長迅速而出生率低的地區(qū)。 二、都市區(qū)經(jīng)濟增長的規(guī)模和速度對該區(qū)域房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生和變化起著決定性的作用。 三、廣州作為經(jīng)濟增長迅猛的都市區(qū)域，區(qū)域產(chǎn)出市場、區(qū)域勞動力市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場（包括土地和建筑物）三部門模型都處于良性循環(huán)的發(fā)展周期。 四、生產(chǎn)周期理論說明，對于區(qū)域或者都市區(qū)來說，如果其生產(chǎn)成本低并能持續(xù)地吸引那些生產(chǎn)標準化產(chǎn)品的成熟企業(yè)，她就能實現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展； 五、在激發(fā)、保持區(qū)域經(jīng)濟增長方面，區(qū)域勞動力市場扮演了重要的角色； B、廣州近五年來的發(fā)展狀況 5年來，廣州大力推進現(xiàn)代化中心城市建設，城市競爭力大幅提升。廣州市發(fā)展的最終目的是提高廣州人民的生活水平，把廣州建設成為一個適宜生活、適宜創(chuàng)業(yè)的城市。 下面是廣州市五年發(fā)展的主要經(jīng)濟指標圖表： 項目 2002年 與1997年比 GDP 3001.69億元 增長85.3％ 人均GDP 突破5000美元 增長71.1％ 工業(yè)總產(chǎn)值 3786.08億元 增長95.3％ 工業(yè)增加值 1067.71億元 增長84.2％ 電子、汽車、石油化工三大支柱行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)產(chǎn)值 1062億元 增長230％ 高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值 795.91億元 年均增長44.8％ 第三產(chǎn)業(yè)增加值 1668.6億元 增長93.5％ 城市居民人均可支配收入城市 13380元(按新口徑計算) 增長44.7％ 居民人均居住面積 15.57平方米 　 市民平均期望壽命 75.24歲 增加2.18歲 社會消費品零售總額 1370.7億元 增長70.8％ C、今后五年廣州市的主要目標 今年召開的廣州市十二屆人大一次會議提出，要以提高城市綜合競爭力為核心，全力推進工業(yè)化、信息化和國際化，精心打造經(jīng)濟中心、文化名城和山水之都，進一步把廣州建成帶動全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市。 這次會議提出的五年發(fā)展目標是： 1、到2007年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過8000美元。城市化水平達到85％。 2、城市建設和管理上新水平，城市生活污水處理率達到80％以上。 3、到2007年，三次產(chǎn)業(yè)增加值的比重為24157。新型工業(yè)化取得重大發(fā)展，高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值比重達25％以上。 4、統(tǒng)一、開放、競爭、有序的市場體系基本形成。 5、金融、電信、貿(mào)易和旅游等服務領域的對外開放進一步擴大。 6、各級各類教育協(xié)調(diào)發(fā)展，教育從“滿足型”向“優(yōu)質型”發(fā)展，在全國保持先進水平。 7、社會政治穩(wěn)定，治安秩序良好，城市文明法治程度達到國內(nèi)先進水平。 8、市民綜合素質和城市文化品位進一步提升。體育、衛(wèi)生等各項社會事業(yè)進一步發(fā)展。 9、人民生活水平要有明顯提高，城鄉(xiāng)居民收入不斷增長，消費結構升級，人居環(huán)境改善，恩格爾系數(shù)降到35％以下。 D、廣州市降低城市運營成本狀況分析 1、去年以來，市政府明確提出“要把控制城市各方面的運作成本作為重大戰(zhàn)略措施提上議事日程，將地價、電價、水價等公共產(chǎn)品價格努力控制在比較合理水平，降低成本，提高整個城市的運作效率，保持城市發(fā)展的可持續(xù)性?！　? 2、廣州市“控制城市運作成本”內(nèi)容包括：一是降低投資者創(chuàng)業(yè)發(fā)展的成本。如控制地價、電價、各種收費、勞動力工資成本等，讓投資者能以較低的投資成本獲得較大的投資利益。二是改善城市運作效益。如政府改進工作作風，提高辦事效率。三是提高勞動力素質，對職工工資作自我約束，以降低企業(yè)的人工成本，不把工資提得太高。 3、廣州市降低政府管理服務的成本。該市將體制創(chuàng)新作為降低城市運作成本的著力點和核心，通過全面推行政務公開，加快政府職能轉變，改革行政審批制度，以政府管理創(chuàng)新降低政府公共服務的運作成本。廣州市在區(qū)和縣級市全面推行政務公開，國有土地使用權出讓已全部實現(xiàn)公開競投。先后實施了“路橋收費年票制”、“繳費一戶通”、“政府采購公開招標”等并取得了成效。 4、 廣州市實施城市經(jīng)營戰(zhàn)略。該市不僅從約束的角度來降低運作成本，城市政府還引入“經(jīng)營城市”的理念，把“城市資產(chǎn)”包括城市土地、城市基礎設施、城市生態(tài)環(huán)境、文物古跡和旅游資源等有形的資產(chǎn)，以及依附于其上的名稱、形象、知名度和城市特色文化等無形的資產(chǎn)，通過對其使用權、經(jīng)營權、冠名權等相關權益的市場運作，以獲取經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益，從而更積極地降低城市運作成本。 E、2003年廣州經(jīng)濟和社會發(fā)展將實現(xiàn)如下的目標： 國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 12％（以2002年為基數(shù)、下同） 全社會固定資產(chǎn)投資增長 7％ 外商直接投資增長 5％ 外貿(mào)出口總額增長 5％ 居民消費價格 持平 社會消費品零售總額 增長10％， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 增長6％， 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4％內(nèi) 人口自然增長率控制在 4.7‰內(nèi) 第三部分 世界商業(yè)街區(qū)歷史演變的特點與發(fā)展趨勢 一、傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸讓位于新型商業(yè)業(yè)態(tài)，并且傳統(tǒng)業(yè)態(tài)內(nèi)部也在進行著局部更新；現(xiàn)代世界零售業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三次以業(yè)態(tài)轉換為標志的革命，第一次是以百貨商店經(jīng)營方式和以銷售為中心的經(jīng)營觀念的產(chǎn)生為標志；第二次是以連鎖經(jīng)營、超級市場經(jīng)營方式和以市場為中心經(jīng)營觀念的出現(xiàn)為標志；第三次是以購物中心經(jīng)營方式和以人為本經(jīng)營觀念的產(chǎn)生為標志。至今在商品零售領域已形成百貨業(yè)、專業(yè)店、超級市場、購物中心、倉儲式銷售、方便店、折扣店、郵購、自動售貨機、電子商務、以及連鎖經(jīng)營等多種經(jīng)營方式和組織形式并存的商業(yè)形態(tài)而且商業(yè)業(yè)態(tài)內(nèi)部也在不斷進行著調(diào)整，百貨店內(nèi)有超級市場、專業(yè)店，各種業(yè)態(tài)形式可以以連鎖經(jīng)營的方式擴大規(guī)模，增強輻射力。 二、商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂等的交融更為明顯；世界各國的商業(yè)街，其顯著的共同特點有以下幾個方面：以是多集中在交通便利的市中心區(qū)域，輻射力強，且疏散較快，因而商圈大；二是一般以某個或幾個大百貨商店為龍頭，在附近或所在的街道兩旁形成許多商店，吸引大量顧客和上下班的人流以及眾多的流動人口；三是多由各自獨立的零售商構成，專業(yè)店占多數(shù)且各具特色，有的還是著名的“老字號”商店；四是所經(jīng)營的商品齊全，檔次拉開，消費者選擇余地大。以上特點決定了凡中心商業(yè)街，無不是同類或不同類型的多家零售商店、餐飲、娛樂、休閑、旅店等各種商業(yè)、服務設施集中在一起，相互交融，相互配套。而且，隨著中心商業(yè)街零售商店的規(guī)模區(qū)域大型化，經(jīng)營的商品品種、提供的商品經(jīng)營服務越來越齊全，從而使商業(yè)街區(qū)布局中商業(yè)店鋪的比重趨于下降，餐飲、休閑、娛樂等店鋪的比重上升。 三、商業(yè)街區(qū)的功能從單一趨向完備和互補；當今世界大都市的中心商業(yè)區(qū)，其功能日趨完備，從商品的集散功能來看，就生活資料消費而言，消費者的吃、穿、住、用等各方面的需求，均可在中心商業(yè)區(qū)得到滿足，并且出現(xiàn)了方便化、時尚化、系列化、舒適化等特點和趨勢，因而新經(jīng)營部門或行業(yè)不斷出現(xiàn)；同時由于精神文化消費日益成為重要的消費形態(tài)和消費內(nèi)容，并使物質消費和精神文化消費兩者統(tǒng)一化，使商業(yè)的發(fā)展把穩(wěn)化和產(chǎn)業(yè)融合在一起，從而使休閑、娛樂、文化、體育健身、旅游、社交等經(jīng)營場所在中心商業(yè)街區(qū)的比重越來越大。此外，現(xiàn)代大城市中心商業(yè)區(qū)的職能在保持其傳統(tǒng)的商業(yè)零售業(yè)的同時，日益強調(diào)他們在全國或趨于內(nèi)心細雨金融系統(tǒng)中的地位集在全國或區(qū)域范圍內(nèi)組織與指揮經(jīng)濟發(fā)展的功能，因此，金融業(yè)、信息業(yè)、商務活動、會戰(zhàn)活動等新興產(chǎn)業(yè)紛紛落戶中心商業(yè)區(qū)或附近，更進一步起到了與中心商業(yè)區(qū)主要功能互補的作用。 四、商業(yè)的發(fā)展更加突出人本、人的需求的充分滿足及人的個性的充分發(fā)展；這主要體現(xiàn)在商家的經(jīng)營理念、經(jīng)營方式、經(jīng)營手段、經(jīng)營管理等方面。時時處處為消費者著想，真正做到以人為中心，充分滿足消費者的方方面面的需要。 五、交易手段和方式更多借助高科技，體現(xiàn)信息社會的特征和要求；在物流設施方面，現(xiàn)代化物質技術裝備應用于商品的包裝、運輸、儲藏等過程，在商品交易的經(jīng)營與管理過程中，電子信息技術更是得到了廣泛的應用，如計算機技術、通訊網(wǎng)絡技術、POS系統(tǒng)、MIS系統(tǒng)、EOS系統(tǒng)、電子結算系統(tǒng)等等，特別是以現(xiàn)代網(wǎng)絡技術為支撐的電子商務有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α? 六、從世界大都市發(fā)展的歷程看， 20世紀八十年代“新都市主義”（New Urbanism）浪潮出現(xiàn)在以美國為首的西方世界；日本的東京則通過政府引導和商家的努力，城市中心區(qū)的繁榮不但得到恢復，而且得到較快發(fā)展。 高第國際購物公園項目正是體現(xiàn)了這些國際商業(yè)文化發(fā)展大趨勢，代表了我國方興未艾的商業(yè)發(fā)展新潮流。 第五章 高第廣場所處區(qū)域狀況 一、區(qū)位優(yōu)勢 1、本項目所處的越秀區(qū)是廣州市的中心城區(qū)，是一個具有二千多年歷史的古城區(qū)，區(qū)域面積9．16平方公里，常住人口44．54萬，人口密度約4．9萬人／平方公里，是廣州市人口密度最高的城區(qū)。 2、本項目所處區(qū)域是廣州市的商貿(mào)旅游中心，商貿(mào)繁華，旅游發(fā)達，商貿(mào)旅游業(yè)在全市一直占有重要地位。 3、本項目所處區(qū)域屬市內(nèi)交通的中心樞紐。既有與市外聯(lián)系的重要交通集散地——火車站，省、市汽車總站、又有多條市級交通主干道，如環(huán)市路、東風路、中山路、沿江路、人民路、解放路等。地鐵一號、二號線在區(qū)附近交匯，日流動人口約50萬。 4、本項目所處又是廣州市的政治、經(jīng)濟和文化中心。省、市政府等重要黨政機關位于本區(qū)附近，有其它很多重要的政治、經(jīng)濟、文化機關、團體和社會組織。 二、商貿(mào)旅游優(yōu)勢 1、本項目所處區(qū)域商業(yè)發(fā)達，特色突出 (1)商業(yè)網(wǎng)點分布十分密集 密度約為3500個／平方公里。遠高于廣州市的平均水平。區(qū)內(nèi)臨街商鋪分布密集，平均密度達到90％以上。 (2)商業(yè)經(jīng)濟特色突出 擁有眾多具有一定規(guī)模、一定知名度的商品專業(yè)街和專業(yè)市場。具有一定的集聚規(guī)模和特色。 （3）大型商廈數(shù)量多、規(guī)模大、檔次高。本區(qū)域附近擁有多間1萬平方米以上的大型商廈，如廣州百貨大廈、新大新百貨公司、億安廣場等。 （4）本區(qū)域所屬北京路是廣州市最繁華的步行街，日客流量達30萬人次以上，成為國內(nèi)外商旅人士游覽、觀光、購物的重要景點。 2、旅游資源豐富，開發(fā)潛力大 （1）文物古跡等級高、密度大、數(shù)量多 本區(qū)周圍有全國重點文物保護單位7處，省級文物保護單位9處，市級文物保護單位22處，占全市文物保護單位總量的24％。其中南越王墓、南越國宮署遺址、許地等文物古跡享譽國內(nèi)外。 (2)近現(xiàn)代革命史跡豐富 本區(qū)周圍有大量近現(xiàn)代革命史跡，知名的有中山紀念堂、中山紀念碑、廣州公社舊址、“三‘二九’’起義指揮部舊址、廣州解放紀念像等。 (3)園林眾多 本區(qū)域鄰近主要有越秀公園、人民公園等。 三、配套設施優(yōu)勢 1、住宿設施。鄰近有華廈大酒店、麗都酒店、愛群大酒店、廣州賓館等。 2、餐飲設施。區(qū)內(nèi)餐飲設施數(shù)量眾多，特色鮮明，中西兼?zhèn)?，高、中、低檔齊全，能夠適應各層次游客的消費需求。 3、娛樂設施。區(qū)內(nèi)有永漢電影院等娛樂場所。 第六章 高第街的歷史與現(xiàn)狀概要 一、高第街簡史 高第街許地，為著名的許氏家族的發(fā)祥地。清道光年間族人修祠建宅，有家廟、戲臺、書室、花園等，古色古香，雅致非常。從許家遠祖清代到高第街居住經(jīng)商，到族人棄商入仕，后成官宦世家，“許地”二百年滄桑，今已歷十代，涌現(xiàn)出一代又一代知名人物：清代廣州一大鹽商許拜庭、清代的廣州名紳許祥光、反英軍入城斗爭功臣許祥光、民國的粵軍總司令許崇智、辛亥革命老將許崇憬、東征名將許濟，紅軍將領許卓、教育家許崇清、魯迅先生的夫人許廣平等。而許廣平的父親許炳樗，曾任廣東省副省長。就連著名美籍華人陳香梅女士、30年代著名影星陳云裳、粵劇表演家紅線女、好萊塢明星盧燕等都是許家的親戚。 高第街有其悠久的歷史。很多歷史名人也曾住高第街。如唐代丞相張九齡的后裔張子頤在宋代時從故鄉(xiāng)曲江遷來廣州高第街。明代畫家李孔修是廣東名儒陳獻章的高第，故其居住的街被稱為“高第”。明初清官周新常斷奇案，久負盛名，他所住的地方被稱為高第。清代林則徐在廣州查禁鴉片，曾住過高第街。從以上的歷史名人住在高第街反映了高第街的歷史悠久聞名全國。 二、高第街的商業(yè)傳統(tǒng) 　廣州市的高第街是一條歷史悠久的商業(yè)街，在全國頗有名氣，因而有“未到過高第街、不算到過廣州”的美稱。 從清朝開始，高第街就經(jīng)營鞋類、頭繩、梳篦、布匹等，但凡婚姻嫁娶，就能在高第街買齊所需嫁妝。 建國前，高第街是廣州著名商業(yè)中心之一，在一公里長街中，店鋪林立，商品琳瑯滿目，著名的老字號有“九同章”、“三多軒”等。當時街內(nèi)店鋪多為前店后作坊式工場，是廣州有名的日用百貨的集散地。 隨著社會歷史發(fā)展和演變，也隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，高第街演變?yōu)閺V州民情風俗一景，成為海內(nèi)外聞名的，甚至堪與香港的“女人街”、沙頭角的中英街媲美的一條商業(yè)街。 黨的十屆三中全會以后，開放改革的春風催開了這朵斑斕瑰麗的商業(yè)之花。1980年10月經(jīng)市人民政府批準，廣州市第一個工業(yè)品市場“高第街工業(yè)品市場”正式開設，現(xiàn)時高第街工業(yè)品市場東起北京路，西至起義路，全長578米，面積為3600平方米，有700多檔個體戶，就業(yè)2000多人，主要經(jīng)營傳統(tǒng)“布匹、鞋帽、服裝、日用百貨”等，商品大多來自各地手工業(yè)者及區(qū)鄉(xiāng)、街道企業(yè)。銷售至全國20多個省、市，經(jīng)營方式以批量銷售為主，兼有零售、來料加工、代銷、經(jīng)銷，靈活多樣，信息靈通。善于根據(jù)市場變化生產(chǎn)經(jīng)營群眾喜愛的商品而聞名海內(nèi)外，并成為廣州的一個櫥窗，接待過無數(shù)港澳、臺灣、外國游客，更多的是國內(nèi)客戶來此批發(fā)訂貨，被人們稱為“小南方大廈”。在開發(fā)改革、搞活流通中為國家作出了貢獻。 三、高第街及許地故居的現(xiàn)狀。 1、拜庭許大夫家廟 位于越秀區(qū)高第街許地41號后座。從商業(yè)氣息濃厚的北京路轉入高地街，再沿幽深蜿蜒的小巷拐入許地，老街的氣息立即撲面而來。院里屋角勾翹，朱瓦層層，古色古香。 故居全部是磚木式結構，到現(xiàn)在已歷經(jīng)了160多個年頭。因為年久失修，房屋破舊不堪，現(xiàn)在居民擠迫于此，連小天井也有3棟違章小建筑，巷內(nèi)一片雜亂。最近，李百明等11名市政協(xié)委員提出“盡快維修許廣平故居，建成許廣平紀念館”的提案，以展現(xiàn)這一文物單位的風采，告慰先人。 2、許廣平故居（許地33、34號）。 許廣平屬許家的第七房。該故居現(xiàn)約有200多平方米，由許廣平的兩個侄子許錫玉（已去世）、許錫申及其后代居住，約有10多人。 故居是一個具有嶺南建筑特色的兩房合院，兩邊各是青磚大屋，中間是天井，四周圍墻環(huán)繞，院內(nèi)是封閉的空間。因年代久遠，缺少維護修理，現(xiàn)在僅可隱約看到兩邊廳房外立的四扇木雕門上鏤刻及浮雕裝飾，但已色彩斑駁，僅從青磚大屋屋脊飾有垂獸的屋頂裝飾看出當年許氏家族的輝煌。這間青磚大層已是險象環(huán)生，頹垣敗瓦，木結構的支撐大多剝落殘裂，極易倒塌。 鑒于許廣平故居的破落情況，廣州市政協(xié)委員們提議，政府及有關部門應盡快維修故居，遷出原住居民，建成故居紀念館。在廣東為這樣一位婦女人物建紀念館，是絕無僅有的事情，對中國近代史、對廣東婦女革命運動歷史影響將是深遠的，對黨在統(tǒng)一戰(zhàn)線方面的海內(nèi)外影響將無可估量。在旅游業(yè)上，也多了一處近代史跡的亮點，形成越秀區(qū)及廣州市一個重要的旅游景點。 3、政協(xié)委員提議已得到政府方面的贊同。 越秀區(qū)領導表示，將許地故居重新修繕，可以增強廣州作為歷史名城的內(nèi)涵。一個城市有各種各樣新式建筑固然重要，但一些舊建筑往往更能體現(xiàn)一個城市的歷史文化品位。政府有責任把這些名人故居好好清理一下，把它們保護起來。同時，建成許廣平紀念館也能形成越秀區(qū)一個重要的旅游景點。修繕許地故居及建成紀念館的工作，要由市政府有關部門牽頭，越秀區(qū)政府也要協(xié)助做好此項工作。 第七章 項目開發(fā)與管理團隊 一、項目開發(fā) 1、本項目在廣州市城市建設中屬于改造難度最大、拆遷量最多、地理位置最重要、將要做出最好的形象標志性項目，將由廣州市和越秀區(qū)政府作為重點扶持項目，給予最為優(yōu)惠的開發(fā)政策； 1、本項目在開發(fā)管理模式上實行廣州市政府統(tǒng)一規(guī)劃，由一個在廣州市工商局正式注冊的項目公司獨立實施開發(fā)建設；做到一個公司統(tǒng)一籌資、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理； 1、本項目采用向國內(nèi)外公開招標的方式選定最佳設計方案；由國際頂級規(guī)劃專家組成評委會選定最佳方案； 二、項目團隊 1、本項目特邀長期研究廣州歷史和高第街的專家和許氏家族后人擔任文學歷史顧問，包括伊妮（長篇小說《千秋家國夢》作者）、洪三泰（報告文學《中國高第街》作者）、許錫輝（許氏家族的后人、中山大學教授）等； 2、本項目邀請富有經(jīng)驗的老規(guī)劃建設專家擔任規(guī)劃建設顧問； 3、本項目由房地產(chǎn)專業(yè)策劃機構負責總體策劃； 4、本項目由具有廣泛社會影響和豐富國際資本運作經(jīng)驗的專業(yè)人士主持資本運營。 5、本項目正式立項后，將面向社會公開招聘具有碩士以上學位和豐富管理經(jīng)驗的人員擔任總經(jīng)理，并同時組成高效、精干、高層次的管理團隊。 第八章 項目開發(fā)的投資預算 本項目開發(fā)總計投資預算為：50--60億元人民幣。 具體投資涉及項目如下： 1、土地成本：由于本項目為老城區(qū)改造項目，需要對現(xiàn)有破舊住宅進行拆遷，所以土地成本分為土地出讓金和拆遷費用； 2、前期工程費：本項目前期需精心準備，包括辦理各種許可證，進行可行性研究，勘察設計，進行招標投標，臨建水電、建筑，開工后的環(huán)境干擾補償?shù)龋? 3、建安工程費：本項目既有高層建筑，又有多層建筑，建安費用要綜合考慮； 4、基礎設施配套費：包括供電工程、自來水、煤氣工程、電信工程和雨污水及綠化等，鑒于本區(qū)域為市中心成熟社區(qū)，此項費用只涉及規(guī)劃區(qū)域內(nèi)部； 5、公建配套費：本區(qū)域要建成相對獨立的購物公園，要有銀行、郵局、煤氣調(diào)壓站、路燈配電站、垃圾站、小區(qū)綜合管理處、居委會等； 6、營銷推廣招商費：本項目面向世界各地招商，推廣費用需要充分預計； 7、項目管理費：主要包括人員工資和財務費用及辦公費用； 8、不可預見費：可按1----7項綜合的5%預計； 9、開發(fā)總成本：以上 1——8項的總和。 第九章 項目盈利模式及其預測 1、旅游收入：廣州市去年游客人數(shù)8000萬人，旅游收入 400億元。以此為基數(shù)，高第廣場年旅游收入占全市旅游總收入的8%，可達到32億元。 2、商鋪租金：北京路商鋪店面租金目前為每月2000元左右/平方米，利用率為100%，年均零售額100億元。以此計算，高第國際購物公園按 10萬平方米可出租商鋪面積計，年租金收入可達20億元/年 3、酒店客房收入：參照北京路麗都酒店的標準，客房均價300元/天，如按260套客房設計，年平均開房率達到65%，加上酒店餐飲、娛樂等收入，年總計收入可達到3000萬元 4、商住樓公寓出售收入：目前北京路一帶房價為7000元/㎡左右，高第國際購物公園總計建筑商住樓面積60萬平方米，銷售收入可達42億元。 5、停車場收入，建地下空中停車場各三層，提供700個車位，年收入可達2400萬元。 6、其它收入：3000萬元 以上除商住樓公寓出售收入外，年營業(yè)收入可達5284億元。按25%的商業(yè)利潤計算，年利潤可達1321億元。 第十章 風險分析與綜合評價: 一、 項目的風險， 1、廣州商業(yè)中心區(qū)多元化格局的形成對本區(qū)域商貿(mào)未來的發(fā)展構成挑戰(zhàn) 本區(qū)商貿(mào)發(fā)展歷史悠久。但近年來本區(qū)周邊的天河、荔灣、東山、海珠等區(qū)，商貿(mào)發(fā)展十分迅速，廣州已逐步形成商業(yè)中心區(qū)多元化的格局。本區(qū)商貿(mào)未來的發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)，形成核心競爭力尤為重要。 2、地處中心城區(qū)，發(fā)展空間受到一定制約 本項目區(qū)為傳統(tǒng)的中心城區(qū)，土地利用容積率高、建筑密度大，因此商貿(mào)網(wǎng)點的更新改造比較困難，加之舊城改造，拆遷量大，對文物古跡景區(qū)(點)的保護、利用難度大。 3、政府城市規(guī)劃風險，即政府規(guī)劃的可變性與拆遷補償政策的變化； 二、 經(jīng)濟社會環(huán)境效益評價 1、經(jīng)濟效益評價 根據(jù)影響房地產(chǎn)增值的要素分析，本項目具有地段與交通優(yōu)勢、商圈建設優(yōu)勢和經(jīng)濟周期優(yōu)勢，進行最佳開發(fā)后的土地凈剩余價值要超過原有土地和資本的總價值與舊有建筑物的拆除成本之和。 2、社會效益評價 本項目為市中心舊城區(qū)危房改造建設項目，具有小區(qū)人文背景優(yōu)勢、理念創(chuàng)新優(yōu)勢，能夠從根本上改善居民的住宅環(huán)境和生活條件，同時發(fā)掘保護了廣州市最具代表性的歷史文化遺產(chǎn)，在城市中心區(qū)的商業(yè)黃金地段形成了國內(nèi)首創(chuàng)的購物公園，對廣州市實現(xiàn)“十年一大變”規(guī)劃和我國全面建設小康社會，加快城市化進程都是重要貢獻。 3、環(huán)境效益評價 本項目要滿足居住生活環(huán)境和條件的實用性、舒適性和安全性的要求。同時為更多的創(chuàng)業(yè)發(fā)展者提供全方位的商務服務。為達到上述目標，本項目在規(guī)劃中以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，合理進行綠化和安排交通體系，本身定位在公園上，必將大大改善整個區(qū)域的環(huán)境。 第十一章 附則 本項目正式立項，需要配套提供如下文件： 1、項目可行性研究報告； 2、本項目總體規(guī)劃設計方案（草案） 3、本項目市場推廣策劃方案（草案）