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1、1,天 津 特 刊,2,經(jīng)過項目前期的多方多次的溝通與交流，項目的整體定位已成稿，我司通過直觀且精簡的表現(xiàn)形式向貴司演繹我司關(guān)于濱海國際公寓項目定位的建議，務(wù)求為下一階段的顧問工作奠定良好的基礎(chǔ)支持！,序 語：,3,項目定位報告提綱,一、項目發(fā)展原則； 二、地塊的發(fā)展方向 ； 三、區(qū)域發(fā)展對項目定位的提示 ； 四、市場環(huán)境對項目發(fā)展的機會； 五、投資酒店式公寓的充足理由； 六、項目發(fā)展建議；,4,一、項目發(fā)展原則,價值最大化原則 房產(chǎn)開發(fā)項目，盡量使項目地塊、服務(wù)、品牌等價值最大程度的發(fā)揮； 現(xiàn)金流保障原則 房產(chǎn)項目開發(fā)資金鏈現(xiàn)金流務(wù)必得到充分的保障； 差異化原則 房產(chǎn)項目在產(chǎn)品打造、營

2、銷推廣等層面實現(xiàn)差異化發(fā)展，最大程度的規(guī)避風險； 風險分解原則 房產(chǎn)項目分期開發(fā)，采取靈活的開發(fā)模式及營銷手段，最大程度分解風險；,對于本項目的發(fā)展來說，基于以下四個基本的發(fā)展原則：,5,,,津 塘 公 路,因此，切入項目長遠發(fā)展而言，宏觀大環(huán)境隸屬于第二圈層板塊。,二、地塊的發(fā)展方向,項目所在圈層價值地位理解：,6,項目區(qū)位理解：,本案地塊位于天津市塘沽區(qū)河北路與撫順道交口的西南角，臨近津塘公路； 河北路與津塘公路是塘沽區(qū)的主要的交通干道； 塘沽區(qū)內(nèi)以及通往天津市區(qū)的多條公交線路穿行四周； 是假日經(jīng)濟與日常消費的重要連接點；,因此，本項目在交通區(qū)位上具備一定的優(yōu)勢。,7,項目宗地現(xiàn)狀：,項

3、目宗地原來具備一定的原有建筑，地勢平坦，經(jīng)營改造需要時間； 現(xiàn)處于原有建筑拆除階段； 宗地空地臨時設(shè)有地攤鋪位在經(jīng)營。,8,項目四至現(xiàn)狀：,9,項目建筑指標（初定）：,總用地面積：15299.40平方米 總建筑面積：54386.21平方米 原有建筑面積：16045.21平方米 擬新建筑面積：38341.00平方米 擬新建地上建筑面積：34526.00平方米 擬新建地下建筑面積： 2915.00平方米 擬新建建筑首層面積： 2024.00平方米 擬新建建筑標準層面積： 1016.00平方米1110.00平方米 新建商業(yè)建筑面積： 2766.00平方米 新建酒店建筑面積：31760.00平方米 建

4、筑容積率： 3.31 擬新建建筑層數(shù)： 30層 擬新建建筑高度： 95.00米 總停車位： 105輛 地下停車位： 50輛 地面停車位： 55輛 酒店標準間： 464套,10,,,,項目SWOT分析：,,,,優(yōu)勢Strength,劣勢Weakness,機會Opportunity,威脅 Threat,先天大環(huán)境優(yōu)勢,項目所在的大環(huán)境是濱海新區(qū)的發(fā)展區(qū)域內(nèi)，擁有濱海新區(qū)大環(huán)境的的區(qū)位優(yōu)勢 、交通優(yōu)勢資源優(yōu)勢 、工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢 、體制創(chuàng)新優(yōu)勢 ；,項目臨近洋貨市場商圈，周邊商業(yè)配套設(shè)施齊全具備相當?shù)某墒斓纳虡I(yè)氛圍，聚集人氣；,項目位于主干道河北路中及輕軌洋貨站 ，交通發(fā)達，距離開發(fā)區(qū)車程便利；,項目自

5、身優(yōu)勢,項目具備高度優(yōu)勢（30層），為開發(fā)商全力打造，使之建設(shè)成為區(qū)域內(nèi)的標志性物業(yè)；,11,,,,,,,優(yōu)勢Strength,劣勢Weakness,機會Opportunity,威脅 Threat,項目自身設(shè)施及定位價值需要超常的凸現(xiàn)，這對開發(fā)商綜合實力要求高，市場不穩(wěn)定性造成市場風險的存在；,項目位于交通主干道旁，會對項目產(chǎn)生一定的噪音影響；,項目占地面積不大，沒有明顯的規(guī)模優(yōu)勢；,項目周邊缺乏成熟、高檔的酒店商旅氛圍，洋貨市場商圈整體經(jīng)營檔次相對低下，需要相當?shù)牧Χ劝l(fā)動市場，市場發(fā)動難度大；,12,,,,,,,優(yōu)勢Strength,機會Opportunity,威脅 Threat,劣勢Wea

6、kness,區(qū)域整體經(jīng)濟發(fā)展看好，商旅酒店的市場平臺擴大，將利于項目共合分享蛋糕； 區(qū)域內(nèi)具有高度優(yōu)勢、統(tǒng)一規(guī)劃、高標準物管等特點的高品質(zhì)酒店式物業(yè)是市場空白點這利于創(chuàng)造項目的市場唯一性，使本項目將有機會成為塘沽地區(qū)真正的名片標志物業(yè)； 同時現(xiàn)有區(qū)域酒店經(jīng)營情況良好，如勝利賓館年均入住率達70%以上，這為項目發(fā)展酒店式物業(yè)提供可借鑒的參考；,區(qū)域市場內(nèi)同類型的項目巨川的快捷假日酒店即將面市，作為試水項目，也可對本項目的發(fā)展提供參考借鑒；,在大環(huán)境交通上，輕軌和京津城際客運專線的建成，將大大提高項目的交通便利性 ；,13,,,,,,,優(yōu)勢Strength,機會Opportunity,威脅 Thr

7、eat,劣勢Weakness,未來項目周邊區(qū)域的用地規(guī)劃難以預(yù)測，未來項目將面臨著同質(zhì)競爭所帶來的威脅；,開發(fā)區(qū)高檔的商旅酒店項目林立，作為酒店服務(wù)業(yè)的重要區(qū)域，市場認同度高，而本項目所在的塘沽區(qū)市場認同度還比較模糊，使項目的發(fā)展面臨比較高的市場風險；,區(qū)域市場內(nèi)同類型的項目巨川的快捷假日酒店日后的經(jīng)營對本項目的長足發(fā)展也是一種協(xié)同競爭的關(guān)系。 項目所在的第二圈層發(fā)展區(qū)域，整體競爭力相對開發(fā)區(qū)比較弱化；,14,項目發(fā)展方向綜合結(jié)論：,1、河北路主干道交通便捷； 2、視野及景觀效果良好； 3、30層規(guī)劃高度使項目整體展示性強； 4、區(qū)內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展勢態(tài)良好； 5、周邊分布有旅游節(jié)點及特色購物場所；

8、 6、相鄰的開發(fā)區(qū)商務(wù)活動頻繁、外籍人士眾多；,15,,項目地塊適宜酒店物業(yè)發(fā)展方向， 但要把握時機、實現(xiàn)差異化發(fā)展。,16,三、區(qū)域發(fā)展對項目定位的提示,項目區(qū)域投資促進概述：,區(qū)域外資促進發(fā)展勢頭良好，區(qū)域發(fā)展動力及前景空間廣闊。,17,近日，天津市審議通過了天津濱海新區(qū)未來15年城市總體規(guī)劃，對濱海新區(qū)的城市定位、職能、空間布局等做出重大調(diào)整。新規(guī)劃明確了濱海新區(qū)的定位：,項目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃概述：,立足天津、依托京冀、服務(wù)環(huán)渤海; 輻射“三北”(東北、華北、西北)、面向東北亞; 努力建設(shè)成為高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運中心和國際物流中心、宜居的生態(tài)城區(qū)。,18,項目區(qū)域空間

9、布局概述：,天津市已提出在濱海新區(qū)重點建設(shè)先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、空港物流區(qū)、海港物流區(qū)、濱?；^(qū)、濱海中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、濱海休閑旅游區(qū)等七個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。,濱海新區(qū)總體空間布局為“T”型結(jié)構(gòu)：,沿京津塘高速公路和海河建設(shè)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸”，沿海岸線和海濱大道建設(shè)“海洋經(jīng)濟發(fā)展帶”。 在“軸”、“帶”的交匯處，建設(shè)國際港口大都市標志區(qū)和生態(tài)宜居的海濱新城，構(gòu)成濱海新區(qū)的核心區(qū)。,19,區(qū)域發(fā)展對項目定位的提示結(jié)論：,1、開發(fā)區(qū)逐漸由“制造中心”向“制造+商務(wù)中心”轉(zhuǎn)變，各種大型商務(wù)活動不斷增加，對酒店的需求更加旺盛； 2、開發(fā)區(qū)也正由“工業(yè)基地”向“時尚中心”、“生活中心”轉(zhuǎn)變，越

10、來越多的人選擇在開發(fā)區(qū)生活，租賃型高檔公寓需求增加； 3、濱海新區(qū)外商投資呈增長勢頭，來該區(qū)域工作、生活的外籍人士也越來越多，對高檔公寓、酒店的需求不斷增加。,20,,發(fā)展酒店式公寓有強大的客源支持,發(fā)展?jié)摿薮蟆?21,四、市場環(huán)境對項目發(fā)展的機會,塘沽及開發(fā)區(qū)歷年房產(chǎn)走勢：,酒店式公寓成交的市場空間比重在3%-7%之間。,22,塘沽及開發(fā)區(qū)住宅及租賃市場 ：,租賃價格,產(chǎn)品售價,23,塘沽及開發(fā)區(qū)酒店經(jīng)營及客戶情況 ：,區(qū)域酒店經(jīng)營情況良好，常住客戶比例占據(jù)一定的市場空間。,24,塘沽及開發(fā)區(qū)酒店常住客戶描述 ：,經(jīng)我司調(diào)查所得，在酒店的常住客戶當中，外籍人士占到相當?shù)谋壤麄兇蠖鄶?shù)工作

11、于開發(fā)區(qū)的外資企業(yè)，還有部分是合資企業(yè)的中方的中高管及私企業(yè)主等：,外籍人士（70%）： 外資及合資的高層管理人員（含技術(shù)顧問，專家等）； 外資及合資的中層管理人員； 外資及合資的駐津領(lǐng)事館人員； 中方人士（30%）： 合資、外資企業(yè)中的中方高層管理人士（含技術(shù)顧問、專家等）； 中資企業(yè)的高層管理人員； 私企業(yè)主等；,因此，可以對常住客戶群體的職業(yè)進行描述：,25,市場環(huán)境對項目發(fā)展機會的結(jié)論,1、開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)酒店式公寓在商品房市場中所占比例較少，發(fā)展空間較大； 2、開發(fā)區(qū)出租商品房普遍戶型較大，服務(wù)水平較低，而酒店公寓則有明顯的競爭優(yōu)勢； 3、在現(xiàn)有酒店公寓項目中，外籍人士租賃的比例較高，

12、而這一群體將會不斷增加。,26,,發(fā)展酒店物業(yè)具備市場空間，但要適當控制規(guī)模，降低風險，同時在價位、產(chǎn)品、服務(wù)等方面實現(xiàn)差異化，保持有利的競爭優(yōu)勢。,27,五、投資酒店式公寓的充分理由,目前泰達國際酒店暨會館的長期租戶包租使用面積26的房間，折合建筑面積約39，支付的租金水平為16000元/月，按建筑面積計算每平方米的租金為410元/月；,在分析投資回報的情況，我們選擇了目前區(qū)域市場上銷售情況良好的泰達國際公寓作為案例分析：,投資回報分析酒店經(jīng)營,28,據(jù)此預(yù)測未來泰達國際公寓的收費標準如下 ：,29,投資回報分析個人投資,以北京金橋國際公寓為案例分析：,包租固定回報：,不包租個人找房客回報（

13、估計）：,30,投資酒店式公寓充分理由結(jié)論,1、投資回報高于住宅物業(yè)，投資價值高； 2、物業(yè)的增值性能更強，增值空間更大； 3、物業(yè)收益穩(wěn)定，投資風險度較小。,31,,酒店式物業(yè)的投資吸引力很強，能快速回籠資金，但必須要對保持公寓在經(jīng)營管理、服務(wù)、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面上的競爭優(yōu)勢，維持其保值、增值的功能，實現(xiàn)物業(yè)長遠的經(jīng)濟價值。,32,六、項目發(fā)展建議,項目定位前的立足點闡述,33,項目總體定位,確立了項目是建筑體的框架后，項目的定位將如何定度呢？ 包括塔樓部分以及商業(yè)裙樓兩部分的定位,34,（一）項目塔樓定位,經(jīng)過上述對項目的綜合判斷，結(jié)合當前對項目塔樓的定位來說，我司建議其總體定位在酒店式服務(wù)

14、公寓。,酒店式服務(wù)公寓的概念：,酒店式服務(wù) 公寓式管理,35,酒店式服務(wù)公寓是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。它主要的特點包括：較大的空間、配有設(shè)備齊全的廚房、家用電器和洗衣設(shè)備、以及比較個人的環(huán)境和家居化的家俱。相對來說，酒店會提供更多種類的服務(wù)，較多種類的餐飲及休閑設(shè)施，較少房間的空間、較少家具和工具。 主要針對居住市場中的較長期居民。雖然沒有特定的標準，較長期居住的定義一般在4天或以上。這個市場的主要客人有長期出國的生意人，長期在外的經(jīng)營管理者以及正在放長假的家庭。,36,酒店式服務(wù)公寓： 對于投資者而言是通過買斷其產(chǎn)權(quán)來獲取定期收益回報的投資工具

15、； 對于使用者而言是既可短期或者長期租賃，而又兼享酒店式服務(wù)的居所。 它通常集住宅、酒店、會所多功能于一體，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住戶提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正使租戶實現(xiàn)賓至如歸的感覺。,37,酒店式服務(wù)公寓的優(yōu)勢：,酒店式服務(wù)公寓通常是小戶型的產(chǎn)品設(shè)計，投資門檻相對較低。 酒店式服務(wù)公寓由于可以提供酒店式的物業(yè)服務(wù)，投資回報收益比普通公寓住宅要高。 酒店式服務(wù)公寓的市場銷售單價高于普通的住宅公寓，且銷售周期較短，利于發(fā)展商資金回籠。 酒店式服務(wù)公寓的業(yè)主們會為酒店帶來無數(shù)的客源。 酒店式公寓對經(jīng)濟不景氣時期及突發(fā)事件比傳統(tǒng)的酒店更具有承受力。,38,酒店式服

16、務(wù)公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間及投資回報。 酒店式公寓應(yīng)本身具備足夠的品質(zhì)，最重要的，是其能夠提供持之以恒的個性化服務(wù)。 個性化有兩方面的含義： 一是滿足使用者的個性化需求，因為租住酒店商務(wù)式公寓的大多數(shù)是高學(xué)歷、高素質(zhì)，甚至是國際化的人士，他們對居住文化、對辦公環(huán)境有獨特的理解與需求； 二是項目本身也應(yīng)是個性化的，這包括樓型、裝修裝飾、環(huán)境、配套等，不能隨大流。這一點，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投資實現(xiàn)回報的核心因素；,39,項目塔樓定位綜合建議,對于項目產(chǎn)品定位的綜合建議，我司按照以下的層面進行逐一的建議：,1、項目經(jīng)營檔次建議； 2

17、、項目經(jīng)營規(guī)模建議； 3、項目包租與不包租比例建議； 4、項目戶型配比建議； 5、項目建筑元素細則建議；,40,1、項目經(jīng)營檔次建議,對于項目經(jīng)營檔次的建議，我司建議采用如下的標準：,具體闡述為： 具備四星級酒店的硬件標準； 提供五星級酒店的服務(wù)及物業(yè)管理； （提高項目性價比、附加值及競爭力的需要，也可在營銷推廣方面以此為亮點吸引市場）,在此，請瀏覽一下四星級酒店的標準：,41,6.4四星級6.4.1飯店布局和功能劃分合理，設(shè)施使用方便、安全。6.4.2內(nèi)外裝修采用高檔材料，工藝精致，具有突出風格。6.4.3指示用標志清晰、實用，公共信息圖形符號符合GB/T10001.1和GB/T10001.

18、2。6.4.4有中央空調(diào)（別墅式度假飯店除外），各區(qū)域通風良好。6.4.5有與本星級相適應(yīng)的計算機管理系統(tǒng)。6.4.6有公共音響轉(zhuǎn)播系統(tǒng)；背景音樂曲目、音量適宜，音質(zhì)良好。6.4.7設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護良好，無噪音，達到整潔、衛(wèi)生和有效。6.4.8各項管理制度健全，與飯店規(guī)模和星級一致。6.4.9各種指示用和服務(wù)用文字至少用規(guī)范的中英文同時表示。6.4.10能用普通話和英語提供服務(wù)，必要時能用第二種外國語提供服務(wù)。,四星級酒店標準,42,6.4.11前廳a.面積寬敞，與接待能力相適應(yīng)；b.氣氛豪華，風格獨特，裝飾典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)，光線充足；c.有與飯店規(guī)模、星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺；d.總服務(wù)臺各區(qū)段有中英

19、文標志，接待人員24小時提供接待、問詢和結(jié)帳服務(wù)；e.提供留言服務(wù)；f.提供一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)(商品除外)；g.提供信用卡結(jié)算服務(wù)；h.18小時提供外幣兌換服務(wù)；i.提供飯店服務(wù)項目宣傳品、客房價目表、中英文所在地交通圖、所在地和全國主要旅游景點介紹、主要交通工具時刻表及相應(yīng)報刊；,j.24小時接受客房預(yù)訂；k.有飯店和客人同時開啟的貴重物品保險箱。保險箱位置安全、隱蔽，能夠保護客人的隱私；l.設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員，18小時迎送客人；m.設(shè)專職行李員，有專用行李車，24小時提供行李服務(wù)。有小件行李存放處；n.有管理人員24小時在崗值班；o.設(shè)大堂經(jīng)理，18小時在崗服務(wù)；p.在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所；

20、q.提供代客預(yù)訂和安排出租汽車服務(wù)；r.門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，配備輪椅，有殘疾人專用衛(wèi)生間或廁位，能為殘疾人提供必要的服務(wù)。,43,6.4.12客房a.至少有40間(套)可供出租的客房；b.70%客房的面積(不含衛(wèi)生間)不小于20平方米；c.裝修豪華，有高檔軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或沙發(fā)、床頭柜、床頭燈、臺燈、落地燈、全身鏡、行李架等高級配套家具。室內(nèi)滿鋪高級地毯，或優(yōu)質(zhì)木地板或其他高檔地面材料。采用區(qū)域照明且目的物照明度良好；d.客房門能自動閉合，有門窺鏡、門鈴及防盜裝置。顯著位置張貼應(yīng)急疏散圖及相關(guān)說明；e.有衛(wèi)生間，裝有高級抽水恭桶、梳妝臺(配備面盆、梳妝鏡和

21、必要的盥洗用品)、浴缸并帶淋浴噴頭（有單獨淋浴間的可以不帶淋浴噴頭），配有浴簾。水龍頭冷熱標識清晰。采取有效的防滑措施。采用高檔建筑材料裝修地面、墻面和天花，色調(diào)高雅柔和，采用分區(qū)照明且目的物照明度良好。有良好的低噪音排風系統(tǒng)，溫濕度與客房適宜。有110/220V不間斷電源插座、電話副機。配有吹風機。24小時供應(yīng)冷、熱水；f.有方便使用的電話機，可以直接撥通或使用預(yù)付費電信卡撥打國際、國內(nèi)長途電話。并備有電話使用說明和所在地主要電話指南；g.提供國際互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)。并有使用說明； h.有彩色電視機，播放頻道不少于16個，畫面和音質(zhì)良好。備有頻道指示說明；播放內(nèi)容應(yīng)符合中國政府規(guī)定。i.有客人可

22、以調(diào)控且音質(zhì)良好的音響裝置；j.有防噪音及隔音措施，效果良好；,44,k.有至少兩種規(guī)格的電源插座，方便客人使用，并提供插座轉(zhuǎn)換器；l.有內(nèi)窗簾及外層遮光窗簾；m.有單人間；n.有套房；o.有至少3個開間的豪華套房；p.有與本星級相適應(yīng)的文具用品。有服務(wù)指南、價目表、住宿須知、所在地旅游景點介紹和旅游交通圖、與住店客人相適應(yīng)的報刊；q.客房、衛(wèi)生間每天全面整理1次，每日或應(yīng)客人要求更換床單、被單及枕套，客用品和消耗品補充齊全，并應(yīng)客人要求隨時進房清掃整理，補充客用品和消耗品；r.床上用棉織品（床單、枕心、枕套、棉被及被襯等）及衛(wèi)生間針織用品（浴巾、浴衣、毛巾等）材質(zhì)良好、工藝講究、柔軟舒適；s

23、.提供開夜床服務(wù)，放置晚安致意品；t.24小時提供冷熱飲用水及冰塊，并免費提供茶葉或咖啡；u.客房內(nèi)設(shè)微型酒吧(包括小冰箱)，提供適量酒和飲料，備有飲用器具和價目單；v.提供留言及叫醒服務(wù)；w.客人在房間會客，可應(yīng)要求提供加椅和茶水服務(wù)；x.提供衣裝干洗、濕洗、熨燙及縫補服務(wù)，可在24小時內(nèi)交還客人。16小時提供加急服務(wù)；y.有送餐菜單和飲料單，24小時提供中西式送餐服務(wù)。送餐菜式品種不少于8種，飲料品種不少于4種，甜食品種不少于4種，有可掛置門外的送餐牌；z.提供擦鞋服務(wù)。,45,6.4.13餐廳及吧室a.有布局合理、裝飾豪華的中餐廳；b.有獨具特色、格調(diào)高雅、位置合理的咖啡廳(或簡易西餐廳

24、)。能提供自助早餐、西式正餐；c.有宴會單間或小宴會廳。能提供宴會服務(wù)；d.有專門的酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供飲品服務(wù)的場所；e.餐具按中西餐習慣成套配置，無破損，衛(wèi)生、光潔；f.菜單及飲品單裝幀精致，完整清潔，出菜率不低于90%。,6.4.14廚房a.位置合理、布局科學(xué)，傳菜路線不與其他公共區(qū)域交叉；b.墻面滿鋪瓷磚，用防滑材料滿鋪地面，有地槽、有吊頂；c.冷菜間、面點間獨立分隔，有足夠的冷氣設(shè)備。冷菜間內(nèi)有空氣消毒設(shè)施；d.粗加工間與其它操作間隔離，各操作間溫度適宜，冷氣供給充足；e.有必要的冷藏、冷凍設(shè)施，生熟食品及半成食品分柜置放。有干貨倉庫并及時清理過期食品；f.洗碗間位置

25、合理；g.有專門放置臨時垃圾的設(shè)施并保持其封閉，排污設(shè)施（地槽、抽油煙機和排風口等）保持清潔通暢；h.廚房與餐廳之間，有起隔音、隔熱和隔氣味作用的進出分開、自動閉合的彈簧門；i.采取有效的消殺蚊蠅、蟑螂等蟲害措施。,46,6.4.15會議康樂設(shè)施有會議康樂設(shè)施設(shè)備，并提供相應(yīng)服務(wù)。6.4.16公共區(qū)域a.有足夠的停車場；b.3層以上建筑物有數(shù)量充足的高質(zhì)量客用電梯，轎廂裝修高雅；另配有服務(wù)電梯；c.有公用電話，并配備市內(nèi)電話簿；d.各主要區(qū)域均有男女分設(shè)的間隔式公共衛(wèi)生間；e.有商店，出售旅行日常用品、旅游紀念品、工藝品等商品；f.有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，提供電報、傳真、復(fù)印、打字、國

26、際長途電話和電腦出租等服務(wù)；g.代購交通、影劇、參觀等票務(wù)；h.提供市內(nèi)觀光服務(wù)；i.主要公共區(qū)域有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；j.有應(yīng)急供電系統(tǒng)和應(yīng)急照明設(shè)施。k.走廊地面滿鋪地毯或其他高檔材料，墻面整潔、有裝修裝飾，24小時光線充足，無障礙物。緊急出口標識清楚醒目，位置合理。6.4.17在選擇項目中至少具備26項。,47,2、項目經(jīng)營規(guī)模建議,在目前的情況下，確定項目的經(jīng)營規(guī)模，需考慮以下幾個方面的因素：,區(qū)域市場上可參考的項目規(guī)模情況； 我司對未來市場競爭的判斷； 開發(fā)商項目定制高度為30層； 貴司運作此項目的成本價值方面；,48,區(qū)域市場上可參考的項目規(guī)模情況；,對于項經(jīng)營規(guī)模的定位，先參照一下

27、區(qū)域類比項目：,大區(qū)域可參考的項目經(jīng)營規(guī)模較小，一般控制在450套以下。,49,2.我司對未來市場競爭的判斷,項目所在區(qū)域（塘沽區(qū)）范圍屬于第二圈層，整體區(qū)域競爭不如第一圈層（開發(fā)區(qū)）； 項目臨近出現(xiàn)一類似的試水項目快捷假日酒店，其規(guī)模控制在300套以下； 項目周邊范圍將來會出現(xiàn)幾個同類型的項目，在市場啟動的初期，酒店類物業(yè)市場空間存在不穩(wěn)定性導(dǎo)致市場風險，過大的經(jīng)營規(guī)模定制存在經(jīng)營風險；,我司主要從以下幾點因素對未來市場競爭情況進行簡析；,50,項目經(jīng)營規(guī)模綜合建議,結(jié)合貴司初定項目經(jīng)營規(guī)模為高度30層及項目成本等各方面因素而言，我司確定項目經(jīng)營規(guī)模上限為600套，但460套左右的規(guī)模是比較

28、均衡的。,51,3、項目包租與不包租比例建議,在此，首先理清一些情況：,本項目酒店式公寓是實行物業(yè)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的原則，基于這一原則， 對于物業(yè)產(chǎn)權(quán)而言，有項目開發(fā)商和買主兩種載體； 對于物業(yè)經(jīng)營權(quán)，載體只有專業(yè)的酒店經(jīng)營管理機構(gòu)或物業(yè)管理公司；,包租與不包租的物業(yè)在產(chǎn)品、服務(wù)上并沒有明顯的區(qū)別； 只是在項目的銷售過程中，對物業(yè)產(chǎn)權(quán)進行銷售，是對買主實行包租與不包租兩種銷售方式而已；,由于市場變化性很強，硬性地量化定制項目包租與不包租的比例是不適宜，但大體可以遵守以下的基本原則：,52,圖示：,項目的規(guī)模比例可視市場情況的變化做10%浮動的調(diào)整。,53,項目包租與不包租樓層分布界定,除包租方

29、式外,業(yè)主也可直接將物業(yè)交由酒店管理公司托管,每年享受固定回報,而不須簽定租賃合同.,54,4、項目戶型配比建議,對于項目戶型配比的定位，先看一下區(qū)域同類似項目，在此，我司選取了以下幾個項目：,（1）泰達國際公寓； （2）美華大廈； （3）國貿(mào)世紀公寓（北京）； （4）麗苑公寓 （北京）； （5）嘉里公寓 （北京）； （6）新世界太華公寓（北京）；,55,（1）泰達國際公寓,56,（2）美華大廈,57,（3）國貿(mào)世紀公寓（北京）,58,（4）麗苑公寓,59,（5）嘉里公寓,60,（6）新世界太華公寓,61,項目戶型配比建議,包租部分分布在上層，視野及景觀價值高，同時目標客戶群體存在自住的比例，

30、因此，戶型面積方面適度加大二、三居室的比例，保證一定的產(chǎn)品吸引力。,62,項目戶型配比立體描述,63,備注：項目平面分布圖僅供參考建議。,項目戶型配比平面描述,64,項目頂上兩層CEO商務(wù)官邸建議,對于項目29、30層的物業(yè)產(chǎn)品定位來說，我司通過與貴司溝通，確定建議兩層產(chǎn)品定位于做兩套CEO商務(wù)官?。?CEO商務(wù)官邸按照縱向上下兩層（如圖）劃分，每套官邸面積過1000。,65,CEO商務(wù)官邸把酒店式服務(wù)公寓與商務(wù)文化的高度復(fù)合，這種復(fù)合聚集在企業(yè)的靈魂人物CEO身上；,CEO商務(wù)官邸打造的理念及產(chǎn)品建議：,辦公室；（下層） 私人書房（下層） 大型會議室；下層,可召開股東會議或企業(yè)年會 健身房；

31、（上層） 一或二居室的休息房；（上層） 休閑娛樂功能房（上層）,CEO商務(wù)官邸產(chǎn)品功能劃分 如下：,CEO商務(wù)官邸具備居家、生活、辦公、商務(wù)等多種元素的特質(zhì)及功能，也是個性化很強的表現(xiàn)載體；,66,5、項目建筑元素細則建議,對于項目的建筑元素建議，我司主要從以下幾個方面進行闡述：,（1）項目設(shè)施設(shè)備建議； （2）項目外部整體裝修建議； （3）項目室內(nèi)各局部裝修建議； （4）項目室內(nèi)裝修造價建議； （5）項目軟件服務(wù)建議；,67,（1）項目設(shè)施設(shè)備建議,對于項目的設(shè)施設(shè)備等硬件指標的建議，我司主要從分為以下幾個方面：,,電梯系統(tǒng)； 供暖及空調(diào)系統(tǒng)； 消防系統(tǒng)； 供水、供電、供氣系統(tǒng)；,68,周邊

32、區(qū)域同類物業(yè)中電梯品牌的選擇上日本東芝電梯 等的； 考慮到本項目的市場定位及目標客群定位，電梯的安裝成本、日常運營費用等諸多因素，同時為更為有效地提升公寓的品質(zhì)，顯示住戶的尊貴，建議配備24小時運行的知名品牌的高檔電梯（采用中外合資產(chǎn)品）； 數(shù)量建議采用四部。,電梯系統(tǒng),69,供暖及空調(diào)系統(tǒng),由于本案市場定位是提供精裝的高檔公寓，為了便于本案后期的室內(nèi)裝修和物業(yè)管理，建議采用中央空調(diào)系統(tǒng)來供暖和制冷，既節(jié)約空間、使用靈活，又不影響外立面效果和房間的整體美觀。為業(yè)主提供高品質(zhì)舒適方便的生活。,70,消防系統(tǒng),建議公寓內(nèi)部走廊及戶內(nèi)設(shè)置煙感報警探測器、溫感報警探測器等消防設(shè)施。 采用一類防火建筑技

33、術(shù)，設(shè)報警控制器、聯(lián)動控制臺、CRT顯示器、消防專用電話、對講錄音、消防廣播，按消防規(guī)范，消防噴淋、消火栓、煙感探測器一次到位，自動消防、自動報警。 煙感探測器：2個/100 噴淋口：每隔4米安裝1個,71,供水、供電、供氣系統(tǒng),A供水 鋪設(shè)管道礦泉直飲水系統(tǒng)，用戶將得到比使用瓶裝純凈水、太空水、桶裝水更優(yōu)的服務(wù)和質(zhì)量、更可靠的保證，而價格只及桶裝水的1/7-1/3。對于高品質(zhì)生活要求的高端客戶群及外籍客戶來講，更是體貼周到，有利健康；并建議酒店式公寓部分提供24小時管道熱水,提升物業(yè)的服務(wù)檔次。 B供電系統(tǒng) 供電系統(tǒng)要求負載功率較大，可以承受未來家電發(fā)展趨勢。建議公寓電表容量10A、每戶用電

34、負荷10KW以上，照明、插座、空調(diào)分設(shè)回路。。 C供水、供電、供氣系統(tǒng)的計量 采用遠程抄表系統(tǒng)，迎合目前物業(yè)的發(fā)展趨勢。,72,（2）項目外部整體裝修建議,對于項目的外部整體裝修建議，我司主要從以下幾個方面進行闡述：,項目外立面； 項目大堂； 項目電梯候梯間； 項目公共通道；,73,項目外立面,四星級酒店的氣質(zhì)同時，應(yīng)更多的傾向公建色彩，造型現(xiàn)代而時尚；材質(zhì)上玻璃幕墻更利于酒店高端形象的表現(xiàn)，但造價過高并不適合本案采用，這里推薦涂料與玻璃結(jié)合這是控制低成本和表現(xiàn)外立面現(xiàn)代感最為理想的結(jié)合主式。,74,項目大堂,要達到四星甚至五星級的標準，即要裝修上的富麗堂皇，而且面積、層高、人流線和區(qū)域的功能

35、劃分都是要提前做好考慮的。 本案原一層的層高不足4米，這對支撐一個四星級酒店的大堂高度是遠遠不夠的，經(jīng)過與建筑設(shè)計公司的商談，建議做到4.5米，同時損失二層商業(yè)面積做大堂同區(qū)域五分之二面積的挑空。,75,大堂采用高檔花崗巖或大理石墻面、地面，配以藝術(shù)作品等掛件，增添環(huán)境的藝術(shù)文化氣氛，天花用石膏吊頂及高雅水晶燈飾，另備盆景、植物等作為大堂的陳設(shè)；設(shè)獨立信報箱。,76,項目電梯候梯間,電梯廳人流集中，也是體現(xiàn)酒店品質(zhì)的重要區(qū)域，在燈光設(shè)計與裝修調(diào)性上與大堂風格統(tǒng)一，如暖色大理石地面，鋁塑裝飾立體墻面配時尚壁飾，明亮溫暖的燈光效果會減弱等待者的焦急情緒，電梯門可選擇時尚的鏡面鋼材配打磨雕花裝飾，采

36、用高檔花崗巖或大理石地面、墻面。,77,項目公共通道,公共走廊的地飾和燈飾需合理搭配，避免過暗或過亮，墻面為壁紙，配嵌入式裝飾畫或小型雕像，題材可選擇天津名勝、海洋風光或國際風情等，地面鋪設(shè)地毯，各戶戶門選用高檔實木材質(zhì)，色調(diào)與環(huán)境相諧調(diào)。,78,（3）項目室內(nèi)各局部裝修建議,對于項目的室內(nèi)各局部的裝修建議，我司主要從以下幾個方面進行闡述：,門窗； 廳室； 廚房； 衛(wèi)生間；,79,a門窗 戶門：國際品牌的四防門，密碼門鎖，如“恩源”或“霍曼”戶門； 內(nèi)門：臥室采用高檔實木復(fù)合門；櫥衛(wèi)采用玻璃造型門，通過對玻璃表面進行磨砂、噴砂、刻繪等工藝處理，可在居室中創(chuàng)造出亦虛亦實、半明半透的完美視覺效果；

37、 外窗：高檔鋁木復(fù)合窗，隱形紗窗，石材窗臺，實木踢腳。,80,b廳室 玄關(guān)、客廳及餐廳地面：公共活動空間的地面可依據(jù)裝修風格的不同采用不同材質(zhì)、不同色調(diào)的裝修材料，例如木地板或石材等，建議本案采用知名品牌高檔環(huán)保型產(chǎn)品，如：歐典、瑞典柏麗等品牌的木地板等。 臥室：臥室的地面依據(jù)裝修風格的不同采用不同材質(zhì)、不同色調(diào)的裝修材料，建議本案采用高檔環(huán)保型實木復(fù)合地板，如：歐典、瑞典柏麗等品牌的木地板。 墻面、天花及踢腳：墻面采用立邦、多立士或同級品牌的高檔環(huán)保型乳膠漆；天花采用石膏局部吊頂；踢腳采用木線條裝飾。 開關(guān)及插座：采用松本電工、西門子或同級品牌的安全型開關(guān)和插座。,81,c廚房 地面及墻面：

38、地面鋪設(shè)品牌高檔防滑地磚，墻面使用優(yōu)質(zhì)瓷磚，采用冠軍、諾貝爾或同級品牌的產(chǎn)品。 天花：進口的鋁扣板吊頂。 櫥柜：廚房配備進口知名品牌的組合櫥柜，采用阿爾諾、柏麗或同級的品牌。 廚房設(shè)施配制：采用國外品牌的灶具、抽油煙機和洗滌槽、水龍頭等。,82,潔具：采用美標或同級品牌的潔具及鋼化玻璃淋浴屏等，配換氣扇。 龍頭、花灑：采用美標或同級品牌的花灑；高檔合資品牌的龍頭等。 浴室掛件：高檔進口產(chǎn)品。,d衛(wèi)生間 地面及墻面：地面鋪設(shè)高檔防滑地磚，墻面使用高級優(yōu)質(zhì)墻磚，采用冠軍、諾貝爾或同級品牌的產(chǎn)品。 天花：高檔進口金屬孔板或鋁扣板吊頂。,83,（4）項目室內(nèi)裝修造價建議,經(jīng)過與貴司商討，初步確定項目室

39、內(nèi)裝修造價的情況：,裝修造價：不超過800元/； 家電價格：控制在12000元以內(nèi)； 全屋家私、家具價格：15000元以內(nèi)；,84,（5）項目軟件服務(wù)建議,智能化配套建議； 物業(yè)管理服務(wù)建議；,對于項目的軟件服務(wù)的建議，我司主要從以下兩個方面進行闡述：,85,,,,,智能化配套建議（1）,86,智能化配套建議（2）,87,以上等級按投資成本分為高中低三檔，即最低標準（成本約為3000-5000元/戶）、普及標準（成本約為6000-8000元/戶）、較高標準（成本約為住宅投資額的1%-2%或10000元/戶）。 建議本案應(yīng)提高樓宇的高科技含量，但相對比周邊其他高檔公寓，建議項目采用較高標準的智能

40、化設(shè)置。在為業(yè)主提供便利生活、提高物業(yè)管理效率的同時，可大大提高公寓的“功能價格比”，使發(fā)展商獲取高科技增值利潤。,88,,,,,物業(yè)管理服務(wù)建議,提供酒店式“全程影子服務(wù)”管理：,A特色服務(wù)（部分為收費項目） 戶門鑰匙的酒店化管理 住戶可將戶門鑰匙存放于前臺或保安部，在有住戶書面委托函的確認下，您的“商務(wù)小秘書”可啟封鑰匙處理家中發(fā)生的緊急情況（如跑水、火險等），也可代客看房、戶內(nèi)清潔、戶內(nèi)修理等，實現(xiàn)酒店前臺功能。 送餐服務(wù) 餐廳及酒吧將印制精美的菜單、酒單置于房間內(nèi)，住戶在需要時可隨時撥打送餐電話，服務(wù)員會迅速地將所點的菜品或酒水送至房間。,89,入戶清潔住戶可委托您的“商務(wù)小秘書”指定

41、專職服務(wù)員或小時工進行入戶清潔, 之后有領(lǐng)班或主管進行檢查并記錄, 完全按酒店的標準操作。 總機服務(wù)電話總機24小時接聽電話，并可提供叫早、約會提醒、留言等服務(wù)。 保險箱服務(wù)在前臺設(shè)有保險箱，住戶可將貴重物品放在保險箱，以突出管理特色。 醫(yī)療服務(wù) 前臺配備緊急用醫(yī)療箱，以備客戶急用。同時，引入醫(yī)療服務(wù)站提供家庭護理等工作。,90,B無償服務(wù) 日常家政服務(wù) 裝飾布置咨詢，介紹保潔員、小時工，代辦電話開戶，代訂牛奶 ，代辦收訂報刊，特快專遞，送郵件上門。 醫(yī)療服務(wù) 配備急救箱，急救藥品，生病代為聯(lián)系急救車 。 安全服務(wù) 定期檢查電器設(shè)備的安全使用情況，檢查安防設(shè)施的可靠性，義務(wù)宣傳安全用電常識，宣

42、傳消防知識。 商務(wù)、禮儀服務(wù) 代訂火車、機票，代聯(lián)系攝影、攝像，代購、代送鮮花。,91,C有償服務(wù)(所有配套設(shè)施保修期內(nèi)只收器件成本費，免收維修費) 臨時照顧小孩 （按鐘頭計）； 拆換電源開關(guān)、插座、電話、電視、數(shù)據(jù)面板； 貼墻磚、鋪地磚（普通），貼壁紙，墻面重新粉刷； 安裝空調(diào)架 ，換門鎖，換水龍頭，換水表，木門維修； 疏通下水管道，修理、更換水閥、各類軟管； 修理洗臉盆、洗菜盆下水管，馬桶水箱配件，修理窗簾、拉窗等； 地毯清洗（化纖類），地毯清洗（純毛類）； 清洗掛毯、地毯，清洗軟包墻面； 清洗布椅子、布藝沙發(fā)、皮沙發(fā)， 單衛(wèi)生間、廚房清潔； 室內(nèi)全套保潔，入住前開荒清潔； 其它清潔服務(wù)，

43、木地板拋光、打蠟，家具（門窗）保潔； 洗車、車打蠟，鐘點工（ 1小時起計），傳真、復(fù)印、打字 。,92,（二）項目裙樓商業(yè)定位,確立了項目是塔樓的定位后，那么項目群樓商業(yè)定位將如何定度呢？,93,（二）項目裙樓商業(yè)定位,對于項目商業(yè)部分的定位，經(jīng)過我司研究商討后，確定商業(yè)的總體定位為：,酒店式服務(wù)公寓配套商業(yè)（集中式商業(yè)）； 臨街（商業(yè)）；,（1）商業(yè)外立面建議 （2）商業(yè)各層業(yè)態(tài)布局建議,94,（1）商場外立面建議,外立面風格配合商場的經(jīng)營特性，以時尚、簡潔、炫目的色彩。 多使用玻璃通透式的外墻，令外界可以看見場內(nèi)的經(jīng)營情況，再搭配色彩豐富的廣告畫面給途人強烈的視覺沖擊力。,95,由于項目周

44、邊小環(huán)境對項目支持不多，所以項目外立面的夜視效果需要凸顯以表現(xiàn)高檔次。,96,（2）商業(yè)各層業(yè)態(tài)布局建議,首層業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)示意圖,,特色中餐廳 海鮮（酒樓）,,,便利店,,,,,西餐廳,,商務(wù)中心,臨街商鋪 （精品）,,97,二層業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)示意圖,98,三層業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)示意圖,99,（3）商業(yè)各層業(yè)態(tài)產(chǎn)品面積定制建議,備注：以上面積及品牌組合僅供參考建議；,100,（三）項目目標客戶定位,對于項目的目標客戶定位，切入酒店式物業(yè)而言，我司劃分為物業(yè)投資者和物業(yè)使用者兩個層面，并進行描述：,101,天津（塘沽及開發(fā)區(qū)）本地具備投資觀念的私企老板階層； 天津知名企業(yè)集體購買； 外地具備投資理念的投資團體（山西

45、、河北、東北、北京等地區(qū)）；,投資物業(yè)者描述：,外籍人士（60%）： 外資及合資的高層管理人員（含技術(shù)顧問，專家等）； 外資及合資的中層管理人員； 外資及合資的駐津領(lǐng)事館人員； 中方人士（40%）： 合資、外資企業(yè)中的中方高層管理人士（含技術(shù)顧問、專家等）； 中資企業(yè)的高層管理人員； 私企業(yè)主等；,使用物業(yè)者描述：,102,（四）項目銷售周期及資金回收,103,,將項目設(shè)定為投資產(chǎn)品是實現(xiàn)快速銷售的有效途徑，也只有突出其投資價值才能支持10000元以上的均價。而投資產(chǎn)品就應(yīng)設(shè)定有吸引力的投資回報、信用擔保、經(jīng)營管理保障，而帶租約銷售是對投資回報的充分保障，能有效增強投資信心。 國內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)

46、品投資“問題”案例不少，投資者對其投資風險、穩(wěn)定性有不同程度的顧慮，只有在充分保障投資回報、提供信用擔保并有品牌經(jīng)營管理公司的參與方可贏得投資市場。同時也是縮短銷售周期的有效手段，在國內(nèi)，不能承諾投資回報而使銷售受阻、銷售周期延長的案例屢見不鮮。 酒店式公寓的經(jīng)營管理水平、服務(wù)檔次是維持其保值增值的必要條件，也是推廣中樹立高端形象的要求，因此酒店式公寓部分產(chǎn)權(quán)出售但統(tǒng)一經(jīng)營管理，是項目價值最大化的保障，分散經(jīng)營將不利于形象建立、銷售推進。而統(tǒng)一經(jīng)營的前提就是能向投資客提供固定的投資回報。,（五）項目銷售策略建議,4-20層帶租約(回報)銷售，回報率8-10%（依據(jù)其包租年限有所區(qū)別）,21-28層獨立產(chǎn)權(quán)出售，投資人或住或租，但其售價略高于包租部分的物業(yè)。基于以下原因提出該策略：,104,THE END 謝謝！,