《風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析課件2》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析課件2（45頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試科目,第六章 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析,房地產(chǎn)投資是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，它具有周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，因此很難在一開(kāi)始就對(duì)整個(gè)投資過(guò)程中有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益情況做出精確的估計(jì)。,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益率水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。,主要內(nèi)容：,房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素分析,盈虧平衡分析,敏感性分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,學(xué)習(xí)目的和要求：,掌握房地產(chǎn)盈虧平衡分析的原理和基本計(jì)算方法,熟悉房

2、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素；熟悉敏感性分析的概念、步驟和“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法”,了解風(fēng)險(xiǎn)分析的涵義、過(guò)程和方法；了解概率分析的步驟及期望值法的計(jì)算；了解蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估法,第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析,一、,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素,（,p162,）,(1),土地費(fèi)用：由土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用組成。,*有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析表明：在大城市中心區(qū)，土地費(fèi)用已經(jīng)占到總開(kāi)發(fā)成本的,50%60%,；在城市郊區(qū)，該項(xiàng)費(fèi)用也占到了總開(kāi)發(fā)成本的,30%,。,(2),建安工程費(fèi)用,(3),租售價(jià)格：租金收入或銷(xiāo)售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)主要的不確定性因

3、素。,一、,房地產(chǎn),開(kāi)發(fā),項(xiàng)目的主要不確定性因素,(4),開(kāi)發(fā)期與租售期,*開(kāi)發(fā)期由準(zhǔn)備期和建造期兩個(gè)階段組成。,(5),容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)：,*容積率的大小決定項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量，而建筑面積直接關(guān)系到項(xiàng)目的租金收入、銷(xiāo)售收入和建安工程費(fèi)用。,(6),資本化率,(R),：,*,選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本化率的常用方法：選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其平均值作為評(píng)估項(xiàng)目的資本化率。,公式：,Pi:,第,i,個(gè)參照項(xiàng)目的年凈租金收入,Vi:,第,i,個(gè)參照項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值或售價(jià),R:,資本化率,(7),貸款利率,*由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，資本金往往只占到投資總額

4、的,20%30%,，其余部分都要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)借款或預(yù)售樓房的方式籌集。所以資金的使用成本即利息支出對(duì)開(kāi)發(fā)商最終獲利大小的影響極大。,(1),購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化會(huì)影響房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的績(jī)效。,(2),權(quán)益投資比率：指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比率。,*,權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。,二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定因素,(3),空置率：是準(zhǔn)備出租但還沒(méi)有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。,*,對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目或建成后用于出租經(jīng)營(yíng)

5、的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，空置率提高會(huì)導(dǎo)致有效毛租金收入減少。,(4),運(yùn)營(yíng)成本：為保持物業(yè)正常運(yùn)行，滿足租戶的使用要求而支付的費(fèi)用。,第二節(jié)盈虧平衡分析,一、盈虧平衡分析的基本原理,（,p167,）,1,、盈虧平衡分析：在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷(xiāo)量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對(duì)于一個(gè)投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷(xiāo)量的變化，盈利和虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，稱之為盈虧平衡點(diǎn),(Break Even Point,BEP),。,在這點(diǎn)上，銷(xiāo)售收入和總成本費(fèi)用相等。,2,、基本方法：建立成本與產(chǎn)量、銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)量之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析找出平衡點(diǎn)。,3,、盈虧平

6、衡分析的分類(lèi)：,*當(dāng)產(chǎn)銷(xiāo)量的變化不影響市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)，屬于線性盈虧平衡分析,*,當(dāng)市場(chǎng)上存在壟斷競(jìng)爭(zhēng)因素的影響時(shí)，產(chǎn)銷(xiāo)量的變化會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)，屬于非線性盈虧平衡分析,4,、線性盈虧平衡分析的基本公式：,其中,:,B:,銷(xiāo)售收入,C:,總成本,Ct:,固定成本,Cv:,變動(dòng)成本,Q:,產(chǎn)銷(xiāo)量,*當(dāng)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)，有,B=C,。,*,當(dāng)產(chǎn)銷(xiāo)量超過(guò)平衡點(diǎn)數(shù)量,Q*,時(shí)，項(xiàng)目處于盈利區(qū)域；,當(dāng)產(chǎn)銷(xiāo)量小于平衡點(diǎn)數(shù)量,Q*,時(shí)，項(xiàng)目處于虧損區(qū)域。,BEP,0,P*,C*,Q,r,C,f,Q*,Q,C=C,f,+C,v,Q,B=P,Q,虧損,盈利,P,C,年銷(xiāo)售收入方程：,B=PQ

7、,年總成本費(fèi)用方程：,C=Cf+CvQ,例,1,：,某項(xiàng)目生產(chǎn)能力,3,萬(wàn)件,/,年，產(chǎn)品售價(jià),3000,元,/,件，總成本費(fèi)用,7800,萬(wàn)元，其中固定成本,3000,萬(wàn)元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。,解：,單位產(chǎn)品變動(dòng)成本,Cv,=(7800-3000)/3=1600(,元,/,件,),盈虧平衡產(chǎn)量：,Q*=3000/(3000-1600)=2.14(,萬(wàn)件,),盈虧平衡價(jià)格,:P*=1600+3000/3=2600(,元,/,件,),盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本：,Cv,*=3000-3000/3=2000(,元,/,件,),二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析,臨界點(diǎn)：,分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化

8、而使房地產(chǎn)項(xiàng)目大多允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值。以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。,保本點(diǎn)：,分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值。,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析,1,、最低租售價(jià)格分析：,最低售價(jià),(,租金,):,是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房屋售價(jià),(,房屋租金,),下降到預(yù)定可接受最低盈利時(shí)的價(jià)格，房屋售價(jià),(,房屋租金,),低于這一價(jià)格時(shí)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利不能滿足預(yù)定的要求。,2,、最低租售數(shù)量分析：,最低銷(xiāo)售量,(,出租率,):,在預(yù)定的房屋售價(jià),(,租金,),條件下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利所必須達(dá)到的銷(xiāo)售量,(,租金率水平,),。,3,、最高土地取得價(jià)格,

9、:,4,、最高工程費(fèi)用,5,、最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格,6,、最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率,:,投資物業(yè)中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出占毛租金收入的比率。該比率越高，投資項(xiàng)目所獲的凈經(jīng)營(yíng)收入越低。,7,、多因素臨界點(diǎn)組合：多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素同時(shí)發(fā)生變化，引起開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化，達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)，各因素變化值組合成多因素臨界點(diǎn)組合。,三、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析案例,（,p168,）,第三節(jié)敏感性分析,（,p170,）,一、概念,1,、涵義：指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。,2,、敏感性分析的目的

10、,（,1,）找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析其變動(dòng)的原因，為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析提供依據(jù)。,（,2,）研究不確定性因素變動(dòng)如何引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限。,（,3,）比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下從中選出不敏感的投資方案。,二、步驟,1,、確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，通常選用內(nèi)部收益率，必要時(shí)也選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等其它指標(biāo)。,2,、確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍,3,、計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)各評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值,4,、通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進(jìn)一步的分析。,三、單因素與多因素敏感性分析,1,、單因素敏感性

11、分析,:,是敏感性分析的最基本方法。首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。,2,、多因素敏感性分析,:,分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。,*,注意：多因素敏感性分析必須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是相互獨(dú)立的，并且各因素發(fā)生變化的概率相同。,例,2,：,某開(kāi)發(fā)商擬在其以,20,萬(wàn)美元購(gòu)得的土地上開(kāi)發(fā)一棟普通寫(xiě)字樓，規(guī)劃允許建筑面積,2000m,2,，,建造成本為,200,美元,/m,2,，,項(xiàng)目的準(zhǔn)備期為,3,個(gè)月，建造期為,12,個(gè)月，第,4,個(gè)月到第,15,個(gè)月投入的建造成本分

12、別占總建筑成本的,3.8%,、,4.7%,、,5.8%,、,6.9%,、,8.6%,、,10.3%,、,12.7%,、,13.5%,、,11.9%,、,8.5%,、,6.8%,和,6.5%,。預(yù)計(jì)項(xiàng)目投入使用后年租金收入為,6,萬(wàn)美元，貸款利率為,15,。用現(xiàn)金流量法對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估的結(jié)果見(jiàn)下表。,試對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析。,月份,0,1,2,3,4,5,6,地價(jià),200000,土地購(gòu)置費(fèi)用,7000,建造成本,14440,17680,22040,專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用,1805,2233,2755,代理費(fèi),廣告宣傳費(fèi)用,小計(jì),207000,0,0,0,16245,20093,24795,結(jié)轉(zhuǎn)余額,207

13、000,209425,211878,214360,233116,255940,總計(jì),207000,207000,209425,211878,230605,253209,280735,貸款利息,2425,2453,2482,2511,2731,2998,結(jié)轉(zhuǎn)余額,207000,209425,211878,214360,233166,255940,283733,月份,7,8,9,10,11,12,13,地價(jià),土地購(gòu)置費(fèi)用,建造成本,26220,32680,39140,48260,51300,45220,32300,專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用,3278,4085,4893,6033,6413,5653,4038,

14、代理費(fèi),廣告宣傳費(fèi)用,小計(jì),29498,36765,44033,54293,27713,50873,36338,結(jié)轉(zhuǎn)余額,283733,316544,357027,405242,464282,527433,584484,總計(jì),313230,353319,401060,459535,521994,578306,620822,貸款利息,3324,3709,4182,4747,5439,6179,6849,結(jié)轉(zhuǎn)余額,316544,357027,405242,464282,527433,584484,627669,月份,14,15,16,17,18,合計(jì),地價(jià),200000,土地購(gòu)置費(fèi)用,7000,建

15、造成本,25840,24700,*20000,400000,專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用,3230,3088,2500,50000,代理費(fèi),9750,9750,廣告宣傳費(fèi)用,5250,5250,小計(jì),29270,33038,0,0,32250,結(jié)轉(zhuǎn)余額,627669,664092,704909,713166,721520,總計(jì),656739,697129,704909,713166,753770,貸款利息,7353,7779,8258,8354,8452,90223,結(jié)轉(zhuǎn)余額,664092,704909,713166,721520,762223,解,：,(1),單因素敏感性分析,(,假設(shè)變動(dòng)幅度為,10,),

16、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的變動(dòng),(,敏感性,),分析,變動(dòng)幅度,不確定性因素,(,原始值,),原始值,10,原始值,10,地價(jià),(200000,美元,),27.31,25.57,利率,(15,),10.16,9.94,建造成本,(200,美元,/m,2,),55.04,48.37,租金,(32.5,美元,/m,2,),79.57,建筑面積,(2000/m,2,),25.30,專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用,(12.5%),5.77,5.70,投資收益率,(7%),88.33,72.27,租售代理費(fèi),(15%),0.97,1.04,廣告宣傳費(fèi),(5250,美元,),0.56,0.55,土地購(gòu)置附加費(fèi),(3.5%),0.90,0.90,(2),多因素敏感性分析,租金、建造成本共同變化對(duì)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的影響,租金,建造成本,30.0,31.5,32.5,35.0,37.5,40.0,185.0,11.09,16.58,20.23,29.34,38.44,47.52,200.0,5.69,10.91,14.39,23.07,31.76,30.37,215.0,-0.79,5.77,9.09,17.37,25.64,33.89,2