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1、“假按揭”套貸合同解除的法律后果 ——析中國工商銀行北京某支行訴吳某等借款合同案 【本案聚焦】 本案個(gè)人購房借款合同的性質(zhì)是借款合同，還是名為購房借款實(shí)為假按揭套貸合同？如果是套貸合同，那么合同的實(shí)際主體是誰？合同的效力如何？解除套貸合同的法律后果是什么？ 【案情簡介 案例改編自：北京市第一中級(jí)人民法院（2009）一中民終字第953號(hào)民事判決書。. 】 原告：中國工商銀行北京某支行 被告一：吳某 被告二：北京某房地產(chǎn)公司 2002年2月26日，被告吳某因購房向原告申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。3月21日，吳某與原告、被告北京某房地產(chǎn)公司（保證人）簽訂《個(gè)人購房借款合同》。合同約定，原

2、告根據(jù)吳某的申請(qǐng)，經(jīng)審查同意向吳某發(fā)放個(gè)人住房貸款157萬元，貸款用于購買坐落于北京市朝陽區(qū)某路住房，吳某不得以任何理由將貸款挪作他用，實(shí)際放款日與到期日以借款借據(jù)為準(zhǔn)。吳某不可撤銷的授權(quán)原告在本合同擔(dān)保生效后，以吳某購房款的名義將貸款一次劃入售房者北京某房地產(chǎn)公司在原告處開立的賬戶，原告有權(quán)監(jiān)督貸款的使用。原告與吳某雙方商定，自貸款發(fā)放次月起，吳某按等額本息還款法按月歸還貸款。吳某如未按約定的時(shí)間還款，原告將按國家規(guī)定對(duì)逾期貸款每日計(jì)收萬分之2.1的罰息。吳某不按期償還貸款利息時(shí)，原告對(duì)吳某未支付的利息計(jì)收復(fù)利。吳某違反本合同借貸條款中的任何條款、吳某連續(xù)三個(gè)付款期或在本合同期內(nèi)累計(jì)六個(gè)付款

3、期未按時(shí)償還貸款本息的，原告有權(quán)宣布本合同提前到期，并要求吳某在規(guī)定期限內(nèi)清償部分或全部貸款本息。原告和吳某雙方任何一方需變更合同借貸條款，均需書面通知對(duì)方，經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書面意見，同時(shí)征得擔(dān)保人書面同意后方可變更，本合同另有約定的除外。保證人自愿為吳某提供連帶責(zé)任保證，在吳某沒有按照合同約定履行還款義務(wù)時(shí)，保證人承諾按原告要求履行還款義務(wù)，或?qū)悄乘彽姆慨a(chǎn)進(jìn)行回購；保證責(zé)任的范圍為本合同項(xiàng)下的貸款本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用；保證期限為吳某不履行債務(wù)之日起兩年。3月25日，原告將157萬元?jiǎng)澣氡桓姹本┠撤康禺a(chǎn)公司賬戶。原告提交的戶名為吳某的還款明細(xì)記載，該戶自2006年11月25

4、日開始未按期還款，截止到2006年11月28日尚欠貸款本金余額133萬元及利息5000元。此時(shí)系爭房屋已撤銷預(yù)售，但未登記在吳某名下。原告訴至法院，要求解除其與吳某簽訂的《個(gè)人購房借款合同》、吳某向原告支付借款本金133萬元及利息5000元并支付上述貸款本金自2006年11月29日起至實(shí)際給付之日止的利息、北京某房地產(chǎn)公司對(duì)上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。 一審法院認(rèn)為，原告、吳某和北京某房地產(chǎn)公司簽訂的《個(gè)人住房借款合同》不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，合同當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。合同簽訂后，原告依約發(fā)放了全部貸款，全面履行了合同義務(wù)。而吳某連續(xù)多期未按合同約定還款

5、，北京某房地產(chǎn)公司亦未按合同約定履行保證義務(wù)，致使原告無法實(shí)現(xiàn)其訂立合同之目的，構(gòu)成根本違約，現(xiàn)原告要求解除合同，符合合同約定及法律規(guī)定，本院予以支持。吳某未實(shí)際占有房屋亦不是房屋產(chǎn)權(quán)人。北京某房地產(chǎn)公司既是開發(fā)商又是保證人，其以吳某的名義套取銀行按揭貸款并從中獲取利益，據(jù)此可以認(rèn)定北京某房地產(chǎn)公司是該筆借款的實(shí)際使用人，故北京某房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)向原告歸還借款本息的責(zé)任。吳某并無購房意愿，仍為北京某房地產(chǎn)公司提供身份證明并與原告簽訂借款合同的行為存在過錯(cuò)，并給原告造成損失，對(duì)此吳某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第8條、第60條第1款、第94條第(四)項(xiàng)、第107條、第

6、196條，《中華人民共和國民事訴訟法》第130條之規(guī)定，判決如下： 一、解除中國工商銀行北京某支行與吳某、北京某房地產(chǎn)公司簽訂的《個(gè)人購房借款合同》； 二、北京某房地產(chǎn)公司應(yīng)于本判決生效之日起7日內(nèi)償還中國工商銀行北京某支行貸款本金余額人民幣133萬及利息5000元； 三、北京某房地產(chǎn)公司應(yīng)于本判決生效之日起7日內(nèi)支付中國工商銀行北京某支行借款本金為133萬的相關(guān)利息(自2006年11月29日起至本判決生效之日止，按借款合同約定執(zhí)行；自本判決生效之次日起至實(shí)際付款之日止按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算)； 四、吳某對(duì)北京某房地產(chǎn)公司不能向中國工商銀行北京某支行償還部分承擔(dān)8%的賠償責(zé)任；

7、 五、駁回中國工商銀行北京某支行的其他訴訟請(qǐng)求。 原告不服一審判決，提起上訴。二審法院判決駁回上訴，維持原判。 【法理分析】 一、假按揭套貸合同的認(rèn)定 “假按揭”是指開發(fā)商出于套取銀行資金的目的，假借他人名義簽訂房地產(chǎn)買賣合同并向銀行辦理按揭貸款。 張劍光、鄧崢波著：《銀行法律疑難問題解析》，中國金融出版社2008年版，第37頁。 所謂套貸，即虛構(gòu)交易套取銀行貸款，通常是指房屋所有人為獲取銀行貸款，虛構(gòu)與名義買受人之間的房屋交易，通過名義買受人向銀行申請(qǐng)購房抵押貸款的形式獲得銀行貸款供自己使用。 黃鑫著：《套貸合同的認(rèn)定及法律后果》，載《人民司法》2010年第2期。 為了獲取銀

8、行資金，開發(fā)商通常利用其員工或親朋好友的名義與其簽訂購房合同，然后向銀行辦理按揭貸款，套取自己歸自己使用。這類合同的履行通常具有以下三個(gè)特征：首先，開發(fā)商與名義購買人的購房合同是虛假的，雙方甚至不會(huì)辦理過戶手續(xù)，即使辦理過戶手續(xù)，房產(chǎn)證通常也由開發(fā)商負(fù)責(zé)保管；其次，開發(fā)商一般負(fù)責(zé)按期歸還貸款；最后，房屋一般仍然由開發(fā)商實(shí)際控制，名義購買人通常不實(shí)際居住房屋。 本案中，吳某向中國工商銀行北京某支行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，但是最后吳某與開發(fā)商北京某房地產(chǎn)公司之間的房屋預(yù)售被撤銷，房屋沒有實(shí)際過戶到吳某名下，銀行貸款的實(shí)際使用人是北京某房地產(chǎn)公司，北京某房地產(chǎn)公司是為了套取銀行資金，虛構(gòu)與其員工吳某的房

9、屋預(yù)售合同，從而通過吳某向銀行申請(qǐng)貸款。顯然，本案中的個(gè)人住房借款合同屬于套貸合同，而不是一般的借款合同，合同的真正主體為中國工商銀行北京某支行與北京某房地產(chǎn)公司。 二、套貸合同的效力 （一）合同的效力 合同的效力是指法律賦予依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人各方以及第三人的法律拘束力。 郭明瑞主編：《合同法學(xué)》，復(fù)旦大學(xué)出版社2005年版，第69頁。 合同的效力通常分為有效合同、無效合同、效力待定的合同和可撤銷合同。合同成立后具備合同生效要件即成為有效合同；如果不符合有效要件，當(dāng)事人意思表示不真實(shí)即重大誤解、欺詐、脅迫、乘人之危等情形下的合同即為可撤銷合同；如果當(dāng)事人不適格如無民事行為能力人其簽

10、訂的合同即為效力待定的合同，效力待定的合同的效力取決于第三人的追認(rèn)或者相對(duì)方的撤銷；如果合同違反法律的規(guī)定如損害公共利益、惡意串通等即為無效合同，無效合同自始無效。 （二）可撤銷合同 可撤銷合同又稱可變更、可撤銷合同，是指當(dāng)事人的意思表示不真實(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或撤銷的合同。 郭明瑞主編：《合同法學(xué)》，復(fù)旦大學(xué)出版社2005年版，第92頁。 我國合同法第54條規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有

11、權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。此條規(guī)定可變更、可撤銷合同的情形即重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫、乘人之危?？沙蜂N的合同是意思表示不真實(shí)的合同，并且此種合同在撤銷之前是有效合同，只有在撤銷權(quán)人行使撤銷權(quán)之后才歸于無效，可撤銷合同最終撤銷與否取決于撤銷權(quán)人是否行使撤銷權(quán)，也就是說，可撤銷合同在被撤銷前，其效力狀態(tài)與有效合同相同，合同的當(dāng)事人需依約履行合同義務(wù)，不得以可撤銷因素存在為由拒絕履行合同義務(wù)。 蘇慧祥主編：《中國當(dāng)代合同法論》，吉林大學(xué)出版社1992年版，第118頁。 1、欺詐、脅迫、乘人之危 最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華

12、人民共和國民法通則》若干問題的意見第68條規(guī)定，一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。第69條規(guī)定，以給公民及其親友的生命健康、榮譽(yù)、名譽(yù)、財(cái)產(chǎn)等造成損失或者以給法人的榮譽(yù)、名譽(yù)、財(cái)產(chǎn)等造成損害為要挾，迫使對(duì)方作出違背真實(shí)的意思表示的，可以認(rèn)定為脅迫行為。第70條規(guī)定，一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之機(jī)，為牟取不正當(dāng)利益，迫使對(duì)方作出不真實(shí)的意思表示，嚴(yán)重?fù)p害對(duì)方利益的，可以認(rèn)定為乘人之危。乘人之危，是指一方當(dāng)事人故意利用他人的危難處境或急迫需要，迫使對(duì)方訂立對(duì)其極為不利的合同。 郭明瑞主編：《合同法學(xué)》，復(fù)旦大學(xué)出版社2005年

13、版，第94頁。 乘人之危是利用他人的危難處境而不是實(shí)施欺詐或脅迫行為。 2、顯失公平 顯失公平是指雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)明顯不對(duì)等，使一方遭受重大不利。 崔建遠(yuǎn)主編：《合同法》（第三版），法律出版社2004年版，第79頁。 最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第72條規(guī)定，一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢或者利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的，可以認(rèn)定為顯失公平。 3、重大誤解 誤解，是指表意人所表示出來的意思與其真實(shí)意思不一致，而這種不一致是表意人為意思表示時(shí)所不知或誤認(rèn)的。 崔建遠(yuǎn)主編：《合同法》（第三版），法律出版社2004年版，第7

14、8頁。 重大誤解，是指誤解人做出意思表示時(shí)，對(duì)涉及合同法律效果的重要事項(xiàng)存在著認(rèn)識(shí)上的顯著缺陷，其后果是使誤解人受到較大損失，以至于根本達(dá)不到締約目的。 崔建遠(yuǎn)主編：《合同法》（第三版），法律出版社2004年版，第78頁。 最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第71條規(guī)定。行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解。 因重大誤解訂立的合同，必須是當(dāng)事人因?yàn)檎`解而作出了意思表示，并且該意思表示違背其內(nèi)心真正的效果意思，該誤解是由于誤解人自己的過失造成的，且必須是

15、重大誤解針對(duì)涉及合同效果的主要事項(xiàng)，從而造成重大損失。重大誤解的后果直接影響了當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，因重大誤解訂立的合同的履行會(huì)給當(dāng)事人帶來嚴(yán)重?fù)p害，法律從尊重意思自治和保護(hù)誤解方利益出發(fā)，賦予當(dāng)事人雙方以撤銷權(quán)，允許當(dāng)事人變更和撤銷合同。 郭明瑞主編：《合同法學(xué)》，復(fù)旦大學(xué)出版社2005年版，第95頁。 本案中，中國工商銀行北京某支行對(duì)于吳某購房借款的行為發(fā)生重大誤解，實(shí)際上北京某房地產(chǎn)公司利用其員工吳某申請(qǐng)購房借款的方式向銀行套取貸款，涉案個(gè)人購房借款合同不過是北京某房地產(chǎn)公司套取銀行資金的工具。北京某房地產(chǎn)公司與吳某并沒有買賣房屋的真實(shí)意思，從結(jié)果上看，吳某并沒有實(shí)際占有借款所購房屋

16、，也不是該房屋產(chǎn)權(quán)人。中國工商銀行北京某支行對(duì)行為性質(zhì)產(chǎn)生重大誤解，吳某、北京某房地產(chǎn)公司并不是與其簽訂真實(shí)的購房借款合同，而是套取其資金，中國工商銀行北京某支行在簽訂合同過程中，沒有嚴(yán)格審查借款人的具體情況，存在過失，最終導(dǎo)致重大損失。在該套貸合同中，吳某僅是名義借款人，而實(shí)際借款人是北京某房地產(chǎn)公司。既然中國工商銀行北京支行對(duì)于涉案套貸合同存在重大誤解，那么該套貸合同屬于可撤銷的合同，雙方當(dāng)事人可以行使撤銷權(quán)使得合同歸于無效，但是在行使撤銷權(quán)之前，該合同是有效的。 三、套貸合同解除的法律后果 （一）合同解除權(quán) 合同解除，是指在合同有效成立以后，當(dāng)解除的條件具備時(shí)，因當(dāng)事人一方或雙方的

17、意思表示，使合同自始或僅向?qū)硐麥绲男袨?，也是一種法律制度。 王利明主編：《民法》，中國人民大學(xué)出版社2004年版，第378頁。 在適用情事變更原則時(shí)，則指履行合同實(shí)在困難，若履行即顯失公平，法院裁決合同消滅的現(xiàn)象。 王利明主編：《民法》，中國人民大學(xué)出版社2004年版，第378頁。 合同解除分為法定解除與約定解除。我國合同法第93條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。此條是關(guān)于約定解除的規(guī)定，首先約定解除要求當(dāng)事人協(xié)商一致，通常是通過訂立一個(gè)新的合同而解除原來的合同。約定解除不僅符合合同自由原則，而且可以充分體

18、現(xiàn)意思自治原則，有利于解決當(dāng)事人之間的分歧、減少損失。當(dāng)然約定解除不得違反國家利益和社會(huì)公共利益，不得違反法律法規(guī)的規(guī)定。同時(shí)，當(dāng)事人可以約定解除合同的條件，即約定解除權(quán)，約定一方享有解除權(quán)。 法定解除權(quán)，是指在合同成立以后，沒有履行或沒有履行完畢以前，當(dāng)事人一方通過行使法定的解除權(quán)而使合同效力消滅的行為。 王利明著：《合同法研究》（第二卷），中國人民大學(xué)出版社2004年版，第283頁。 我國合同法第94條是關(guān)于法定解除權(quán)的規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）

19、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。 （二）違反套貸合同構(gòu)成違約 前面我們已經(jīng)分析，套貸合同屬于因重大誤解訂立的合同，根據(jù)合同法的規(guī)定屬于可撤銷的合同，但是可撤銷合同在撤銷權(quán)人行使撤銷權(quán)之前屬于有效合同，當(dāng)事人違反有效合同即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任，是指合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)，依法產(chǎn)生的法律責(zé)任。 崔建遠(yuǎn)主編：《合同法》（第三版），法律出版社2004年版，第231頁。 我國合同法第107條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約

20、定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 本案中，吳某、北京某房地產(chǎn)公司與中國工商銀行北京某支行簽訂的是套貸合同而非借款合同，實(shí)際用款人是北京某房地產(chǎn)公司，其應(yīng)當(dāng)履行按期還款的義務(wù)，中國工商銀行可以行使撤銷權(quán)以撤銷合同。同時(shí)，北京某地產(chǎn)公司沒有履行其還款義務(wù)，致使銀行貸款的目的不能實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本違約，中國工商銀行北京某支行也可以行使法定解除權(quán)以解除合同。 （三）套貸合同解除的法律后果 合同解除之后產(chǎn)生一定的法律后果，我國合同法第97條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失

21、。我國民法通則第115條規(guī)定，合同的變更或者解除，不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利。由此可見，我國合同解除與損害賠償是可以并存的。 本案中，合同解除后，北京某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)歸還借款本金及利息?？紤]到吳某在簽訂合同中存在過錯(cuò)，其雖無購房意愿仍為北京某房地產(chǎn)公司提供身份證明與中國工商銀行北京支行簽訂借款合同，由此給中國工商銀行北京某支行造成損失，對(duì)此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。最后法院考慮吳某的過錯(cuò)，依據(jù)自由裁量權(quán)判決吳某賠償百分之八的補(bǔ)充賠償責(zé)任符合法律規(guī)定。 【資料鏈接】 1、張劍光、鄧崢波著：《銀行法律疑難問題解析》，中國金融出版社2008年版。 2、黃鑫著：《套貸合同的認(rèn)定及法律后果》，載《人民司法》2010年第2期。 3、郭明瑞主編：《合同法學(xué)》，復(fù)旦大學(xué)出版社2005年版。 4、蘇慧祥主編：《中國當(dāng)代合同法論》，吉林大學(xué)出版社1992年版。 5、崔建遠(yuǎn)主編：《合同法》（第三版），法律出版社2004年版。 6、王利明主編：《民法》，中國人民大學(xué)出版社2004年版。 7、王利明著：《合同法研究》（第二卷），中國人民大學(xué)出版社2004年版。