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1、“假按揭”套貸合同解除的法律后果 ——析中國工商銀行北京某支行訴吳某等借款合同案 【本案聚焦】 本案個人購房借款合同的性質是借款合同，還是名為購房借款實為假按揭套貸合同？如果是套貸合同，那么合同的實際主體是誰？合同的效力如何？解除套貸合同的法律后果是什么？ 【案情簡介 案例改編自：北京市第一中級人民法院（2009）一中民終字第953號民事判決書。. 】 原告：中國工商銀行北京某支行 被告一：吳某 被告二：北京某房地產(chǎn)公司 2002年2月26日，被告吳某因購房向原告申請個人住房貸款。3月21日，吳某與原告、被告北京某房地產(chǎn)公司（保證人）簽訂《個人購房借款合同》。合同約定，原

2、告根據(jù)吳某的申請，經(jīng)審查同意向吳某發(fā)放個人住房貸款157萬元，貸款用于購買坐落于北京市朝陽區(qū)某路住房，吳某不得以任何理由將貸款挪作他用，實際放款日與到期日以借款借據(jù)為準。吳某不可撤銷的授權原告在本合同擔保生效后，以吳某購房款的名義將貸款一次劃入售房者北京某房地產(chǎn)公司在原告處開立的賬戶，原告有權監(jiān)督貸款的使用。原告與吳某雙方商定，自貸款發(fā)放次月起，吳某按等額本息還款法按月歸還貸款。吳某如未按約定的時間還款，原告將按國家規(guī)定對逾期貸款每日計收萬分之2.1的罰息。吳某不按期償還貸款利息時，原告對吳某未支付的利息計收復利。吳某違反本合同借貸條款中的任何條款、吳某連續(xù)三個付款期或在本合同期內累計六個付款

3、期未按時償還貸款本息的，原告有權宣布本合同提前到期，并要求吳某在規(guī)定期限內清償部分或全部貸款本息。原告和吳某雙方任何一方需變更合同借貸條款，均需書面通知對方，經(jīng)雙方協(xié)商一致，達成書面意見，同時征得擔保人書面同意后方可變更，本合同另有約定的除外。保證人自愿為吳某提供連帶責任保證，在吳某沒有按照合同約定履行還款義務時，保證人承諾按原告要求履行還款義務，或對吳某所購的房產(chǎn)進行回購；保證責任的范圍為本合同項下的貸款本金、利息、罰息及實現(xiàn)債權的費用；保證期限為吳某不履行債務之日起兩年。3月25日，原告將157萬元劃入被告北京某房地產(chǎn)公司賬戶。原告提交的戶名為吳某的還款明細記載，該戶自2006年11月25

4、日開始未按期還款，截止到2006年11月28日尚欠貸款本金余額133萬元及利息5000元。此時系爭房屋已撤銷預售，但未登記在吳某名下。原告訴至法院，要求解除其與吳某簽訂的《個人購房借款合同》、吳某向原告支付借款本金133萬元及利息5000元并支付上述貸款本金自2006年11月29日起至實際給付之日止的利息、北京某房地產(chǎn)公司對上述款項承擔連帶清償責任。 一審法院認為，原告、吳某和北京某房地產(chǎn)公司簽訂的《個人住房借款合同》不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，合同當事人均應按照合同約定全面履行各自的義務。合同簽訂后，原告依約發(fā)放了全部貸款，全面履行了合同義務。而吳某連續(xù)多期未按合同約定還款

5、，北京某房地產(chǎn)公司亦未按合同約定履行保證義務，致使原告無法實現(xiàn)其訂立合同之目的，構成根本違約，現(xiàn)原告要求解除合同，符合合同約定及法律規(guī)定，本院予以支持。吳某未實際占有房屋亦不是房屋產(chǎn)權人。北京某房地產(chǎn)公司既是開發(fā)商又是保證人，其以吳某的名義套取銀行按揭貸款并從中獲取利益，據(jù)此可以認定北京某房地產(chǎn)公司是該筆借款的實際使用人，故北京某房地產(chǎn)公司應承擔向原告歸還借款本息的責任。吳某并無購房意愿，仍為北京某房地產(chǎn)公司提供身份證明并與原告簽訂借款合同的行為存在過錯，并給原告造成損失，對此吳某應承擔相應的賠償責任。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第8條、第60條第1款、第94條第(四)項、第107條、第

6、196條，《中華人民共和國民事訴訟法》第130條之規(guī)定，判決如下： 一、解除中國工商銀行北京某支行與吳某、北京某房地產(chǎn)公司簽訂的《個人購房借款合同》； 二、北京某房地產(chǎn)公司應于本判決生效之日起7日內償還中國工商銀行北京某支行貸款本金余額人民幣133萬及利息5000元； 三、北京某房地產(chǎn)公司應于本判決生效之日起7日內支付中國工商銀行北京某支行借款本金為133萬的相關利息(自2006年11月29日起至本判決生效之日止，按借款合同約定執(zhí)行；自本判決生效之次日起至實際付款之日止按中國人民銀行同期貸款利率計算)； 四、吳某對北京某房地產(chǎn)公司不能向中國工商銀行北京某支行償還部分承擔8%的賠償責任；

7、 五、駁回中國工商銀行北京某支行的其他訴訟請求。 原告不服一審判決，提起上訴。二審法院判決駁回上訴，維持原判。 【法理分析】 一、假按揭套貸合同的認定 “假按揭”是指開發(fā)商出于套取銀行資金的目的，假借他人名義簽訂房地產(chǎn)買賣合同并向銀行辦理按揭貸款。 張劍光、鄧崢波著：《銀行法律疑難問題解析》，中國金融出版社2008年版，第37頁。 所謂套貸，即虛構交易套取銀行貸款，通常是指房屋所有人為獲取銀行貸款，虛構與名義買受人之間的房屋交易，通過名義買受人向銀行申請購房抵押貸款的形式獲得銀行貸款供自己使用。 黃鑫著：《套貸合同的認定及法律后果》，載《人民司法》2010年第2期。 為了獲取銀

8、行資金，開發(fā)商通常利用其員工或親朋好友的名義與其簽訂購房合同，然后向銀行辦理按揭貸款，套取自己歸自己使用。這類合同的履行通常具有以下三個特征：首先，開發(fā)商與名義購買人的購房合同是虛假的，雙方甚至不會辦理過戶手續(xù)，即使辦理過戶手續(xù)，房產(chǎn)證通常也由開發(fā)商負責保管；其次，開發(fā)商一般負責按期歸還貸款；最后，房屋一般仍然由開發(fā)商實際控制，名義購買人通常不實際居住房屋。 本案中，吳某向中國工商銀行北京某支行申請個人住房貸款，但是最后吳某與開發(fā)商北京某房地產(chǎn)公司之間的房屋預售被撤銷，房屋沒有實際過戶到吳某名下，銀行貸款的實際使用人是北京某房地產(chǎn)公司，北京某房地產(chǎn)公司是為了套取銀行資金，虛構與其員工吳某的房

9、屋預售合同，從而通過吳某向銀行申請貸款。顯然，本案中的個人住房借款合同屬于套貸合同，而不是一般的借款合同，合同的真正主體為中國工商銀行北京某支行與北京某房地產(chǎn)公司。 二、套貸合同的效力 （一）合同的效力 合同的效力是指法律賦予依法成立的合同對當事人各方以及第三人的法律拘束力。 郭明瑞主編：《合同法學》，復旦大學出版社2005年版，第69頁。 合同的效力通常分為有效合同、無效合同、效力待定的合同和可撤銷合同。合同成立后具備合同生效要件即成為有效合同；如果不符合有效要件，當事人意思表示不真實即重大誤解、欺詐、脅迫、乘人之危等情形下的合同即為可撤銷合同；如果當事人不適格如無民事行為能力人其簽

10、訂的合同即為效力待定的合同，效力待定的合同的效力取決于第三人的追認或者相對方的撤銷；如果合同違反法律的規(guī)定如損害公共利益、惡意串通等即為無效合同，無效合同自始無效。 （二）可撤銷合同 可撤銷合同又稱可變更、可撤銷合同，是指當事人的意思表示不真實，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以變更或撤銷的合同。 郭明瑞主編：《合同法學》，復旦大學出版社2005年版，第92頁。 我國合同法第54條規(guī)定，下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有

11、權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。此條規(guī)定可變更、可撤銷合同的情形即重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫、乘人之危。可撤銷的合同是意思表示不真實的合同，并且此種合同在撤銷之前是有效合同，只有在撤銷權人行使撤銷權之后才歸于無效，可撤銷合同最終撤銷與否取決于撤銷權人是否行使撤銷權，也就是說，可撤銷合同在被撤銷前，其效力狀態(tài)與有效合同相同，合同的當事人需依約履行合同義務，不得以可撤銷因素存在為由拒絕履行合同義務。 蘇慧祥主編：《中國當代合同法論》，吉林大學出版社1992年版，第118頁。 1、欺詐、脅迫、乘人之危 最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華

12、人民共和國民法通則》若干問題的意見第68條規(guī)定，一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。第69條規(guī)定，以給公民及其親友的生命健康、榮譽、名譽、財產(chǎn)等造成損失或者以給法人的榮譽、名譽、財產(chǎn)等造成損害為要挾，迫使對方作出違背真實的意思表示的，可以認定為脅迫行為。第70條規(guī)定，一方當事人乘對方處于危難之機，為牟取不正當利益，迫使對方作出不真實的意思表示，嚴重損害對方利益的，可以認定為乘人之危。乘人之危，是指一方當事人故意利用他人的危難處境或急迫需要，迫使對方訂立對其極為不利的合同。 郭明瑞主編：《合同法學》，復旦大學出版社2005年

13、版，第94頁。 乘人之危是利用他人的危難處境而不是實施欺詐或脅迫行為。 2、顯失公平 顯失公平是指雙方當事人的權利義務明顯不對等，使一方遭受重大不利。 崔建遠主編：《合同法》（第三版），法律出版社2004年版，第79頁。 最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第72條規(guī)定，一方當事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權利義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平。 3、重大誤解 誤解，是指表意人所表示出來的意思與其真實意思不一致，而這種不一致是表意人為意思表示時所不知或誤認的。 崔建遠主編：《合同法》（第三版），法律出版社2004年版，第7

14、8頁。 重大誤解，是指誤解人做出意思表示時，對涉及合同法律效果的重要事項存在著認識上的顯著缺陷，其后果是使誤解人受到較大損失，以至于根本達不到締約目的。 崔建遠主編：《合同法》（第三版），法律出版社2004年版，第78頁。 最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第71條規(guī)定。行為人因對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認定為重大誤解。 因重大誤解訂立的合同，必須是當事人因為誤解而作出了意思表示，并且該意思表示違背其內心真正的效果意思，該誤解是由于誤解人自己的過失造成的，且必須是

15、重大誤解針對涉及合同效果的主要事項，從而造成重大損失。重大誤解的后果直接影響了當事人的權利和義務，因重大誤解訂立的合同的履行會給當事人帶來嚴重損害，法律從尊重意思自治和保護誤解方利益出發(fā)，賦予當事人雙方以撤銷權，允許當事人變更和撤銷合同。 郭明瑞主編：《合同法學》，復旦大學出版社2005年版，第95頁。 本案中，中國工商銀行北京某支行對于吳某購房借款的行為發(fā)生重大誤解，實際上北京某房地產(chǎn)公司利用其員工吳某申請購房借款的方式向銀行套取貸款，涉案個人購房借款合同不過是北京某房地產(chǎn)公司套取銀行資金的工具。北京某房地產(chǎn)公司與吳某并沒有買賣房屋的真實意思，從結果上看，吳某并沒有實際占有借款所購房屋

16、，也不是該房屋產(chǎn)權人。中國工商銀行北京某支行對行為性質產(chǎn)生重大誤解，吳某、北京某房地產(chǎn)公司并不是與其簽訂真實的購房借款合同，而是套取其資金，中國工商銀行北京某支行在簽訂合同過程中，沒有嚴格審查借款人的具體情況，存在過失，最終導致重大損失。在該套貸合同中，吳某僅是名義借款人，而實際借款人是北京某房地產(chǎn)公司。既然中國工商銀行北京支行對于涉案套貸合同存在重大誤解，那么該套貸合同屬于可撤銷的合同，雙方當事人可以行使撤銷權使得合同歸于無效，但是在行使撤銷權之前，該合同是有效的。 三、套貸合同解除的法律后果 （一）合同解除權 合同解除，是指在合同有效成立以后，當解除的條件具備時，因當事人一方或雙方的

17、意思表示，使合同自始或僅向將來消滅的行為，也是一種法律制度。 王利明主編：《民法》，中國人民大學出版社2004年版，第378頁。 在適用情事變更原則時，則指履行合同實在困難，若履行即顯失公平，法院裁決合同消滅的現(xiàn)象。 王利明主編：《民法》，中國人民大學出版社2004年版，第378頁。 合同解除分為法定解除與約定解除。我國合同法第93條規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時，解除權人可以解除合同。此條是關于約定解除的規(guī)定，首先約定解除要求當事人協(xié)商一致，通常是通過訂立一個新的合同而解除原來的合同。約定解除不僅符合合同自由原則，而且可以充分體

18、現(xiàn)意思自治原則，有利于解決當事人之間的分歧、減少損失。當然約定解除不得違反國家利益和社會公共利益，不得違反法律法規(guī)的規(guī)定。同時，當事人可以約定解除合同的條件，即約定解除權，約定一方享有解除權。 法定解除權，是指在合同成立以后，沒有履行或沒有履行完畢以前，當事人一方通過行使法定的解除權而使合同效力消滅的行為。 王利明著：《合同法研究》（第二卷），中國人民大學出版社2004年版，第283頁。 我國合同法第94條是關于法定解除權的規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）

19、當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。 （二）違反套貸合同構成違約 前面我們已經(jīng)分析，套貸合同屬于因重大誤解訂立的合同，根據(jù)合同法的規(guī)定屬于可撤銷的合同，但是可撤銷合同在撤銷權人行使撤銷權之前屬于有效合同，當事人違反有效合同即應當承擔違約責任。違約責任，是指合同當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時，依法產(chǎn)生的法律責任。 崔建遠主編：《合同法》（第三版），法律出版社2004年版，第231頁。 我國合同法第107條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約

20、定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 本案中，吳某、北京某房地產(chǎn)公司與中國工商銀行北京某支行簽訂的是套貸合同而非借款合同，實際用款人是北京某房地產(chǎn)公司，其應當履行按期還款的義務，中國工商銀行可以行使撤銷權以撤銷合同。同時，北京某地產(chǎn)公司沒有履行其還款義務，致使銀行貸款的目的不能實現(xiàn)，構成根本違約，中國工商銀行北京某支行也可以行使法定解除權以解除合同。 （三）套貸合同解除的法律后果 合同解除之后產(chǎn)生一定的法律后果，我國合同法第97條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失

21、。我國民法通則第115條規(guī)定，合同的變更或者解除，不影響當事人要求賠償損失的權利。由此可見，我國合同解除與損害賠償是可以并存的。 本案中，合同解除后，北京某房地產(chǎn)公司應當歸還借款本金及利息?？紤]到吳某在簽訂合同中存在過錯，其雖無購房意愿仍為北京某房地產(chǎn)公司提供身份證明與中國工商銀行北京支行簽訂借款合同，由此給中國工商銀行北京某支行造成損失，對此應當承擔相應的賠償責任。最后法院考慮吳某的過錯，依據(jù)自由裁量權判決吳某賠償百分之八的補充賠償責任符合法律規(guī)定。 【資料鏈接】 1、張劍光、鄧崢波著：《銀行法律疑難問題解析》，中國金融出版社2008年版。 2、黃鑫著：《套貸合同的認定及法律后果》，載《人民司法》2010年第2期。 3、郭明瑞主編：《合同法學》，復旦大學出版社2005年版。 4、蘇慧祥主編：《中國當代合同法論》，吉林大學出版社1992年版。 5、崔建遠主編：《合同法》（第三版），法律出版社2004年版。 6、王利明主編：《民法》，中國人民大學出版社2004年版。 7、王利明著：《合同法研究》（第二卷），中國人民大學出版社2004年版。