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歡樂谷運營狀況及主題公園旅游地產盈利階段分析,世聯研究案例,,深圳歡樂谷位于深圳華僑城內，土地隨華僑城4.6平方公里一起屬于劃撥用地北京華僑城2002年與北京當地企業(yè)合資成立北京世紀華僑城實業(yè)有限公司，當地公司以土地入股，地價大概70~80萬/畝，在南磨房鄉(xiāng)營造北京世紀華僑城旅游主題社區(qū)?？傆玫孛娣e146．7公頃的超大規(guī)模社區(qū)，包括約100公頃的主題公園歡樂谷和占地46．7公頃、總建筑面積83．87萬平方米的大型地產項目，房價高出區(qū)域均價700~1000元/平米。,,通過高額投資、大規(guī)模、多元化盈利保證項目的成功——北京歡樂谷,樂園概括2006年7月9日開業(yè)，分別由峽灣森林、亞特蘭蒂斯、失落瑪雅、愛琴港、香格里拉和螞蟻王國等六個主題區(qū)組成，歷時4年建設，投入20億元，總占地100萬平米。開業(yè)近一個月時，客流量突破30萬人次，單日最高人數達到2萬人次，開業(yè)84天，收入突破了一億元。預計年客流量300萬人次，年營業(yè)收入2-3個億。,多元化盈利（門票，餐飲，購物）歡樂谷每個景區(qū)都設立餐飲場所，小吃零售亭遍布整個園區(qū)。7個餐廳、12個主題商店與紀念品展館，分布在主題公園各地,分期擴大規(guī)模，追加投入,景點項目每年都要更新1/3，保留1/3，淘汰1/3，投資額在3000萬左右，以保證其盈利性,,游樂設備數量：40多項，其它項目數量：50多處景觀、10多項表演20多項游戲和商業(yè)餐飲,,,,通過多元化盈利、不斷追加高額投資、擴大規(guī)模以保證項目的成功——深圳歡樂谷,樂園概況深圳歡樂谷于1998.10.1日正式開始運營，在8年間共分為三期建設，共分為九大主題區(qū)，西班牙廣場、卡通城、冒險山、歡樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風灣、陽光海岸、歡樂時光、瑪雅水公園。全園有大小項目100多個，是國內項目數量最多，設施科技含量最高也最為先進的主題樂園不斷擴大規(guī)模，追加投資,歡樂谷每年投入3-5千萬元資金用于改造和新建項目.歡樂谷確改造園區(qū)發(fā)展計劃，每隔3年時間推出一組新的投資5000萬元以上大型娛樂項目，每隔2年推出一組中型的娛樂項目（1000-5000萬元），每年一組小型娛樂項目推出。,多元化收益（門票，餐飲，購物）05年游客量302萬人次，經營收入超過3億元，與04年同比增長二十幾個百分點，重游率41.5%。樂園內分布各式餐飲場所，如面點王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕點及紀念品商店等。,,,,北京、深圳兩處歡樂谷游樂園運營狀況,深圳歡樂谷從開業(yè)運營以來，接待人數穩(wěn)步增長，2005、2006兩年連續(xù)兩年超過300萬人，收入超過3億元。北京歡樂谷開業(yè)僅5個月，人氣迅速提升，接待人數共計86萬，收入1.19億元,2006年運營狀況：(北京歡樂谷僅開業(yè)5個月),2007年十一黃金周7天運營狀況,深圳歡樂谷接待人數歷年增長,主題旅游地產盈利階段分析——初期階段：旅游資源開發(fā)引爆區(qū)域發(fā)展，旅游帶動地產，使其成為區(qū)域開發(fā)現金來源，逐步實現旅游與地產的平衡發(fā)展,第一階段：地產與旅游的平衡發(fā)展1986-1993,項目的第一階段，房地產收益和旅游投資基本持平，旅游開始產生一部分收益，整體第一階段地產與旅游達到了平衡發(fā)展，且資金產生小部分盈余，區(qū)域逐步克服陌生，價格平臺明顯提升,,主題旅游地產盈利階段分析——第二階段：旅游成為區(qū)域開發(fā)穩(wěn)定現金流，對地產開發(fā)促進明顯，地產開發(fā)進實現高回報,第二階段：旅游對地產的價值提升1993-2004,項目的第二階段前期房地產收益與旅游的投資仍然保持資金平衡，但是旅游盈利開始增多，此時區(qū)域價值已建立；到第二階段后期，房地產收益實現高額的資金回報,主題旅游地產盈利階段分析——第三階段：良好的資源環(huán)境以及產業(yè)孵化氛圍吸引創(chuàng)意產業(yè)在華僑城內聚集，成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點,第三階段：區(qū)域關聯產業(yè)初步形成，成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點2004-至今,2004年起，深圳華僑城集團、華僑城地產以LOFT為啟動，促進華僑城東部工業(yè)區(qū)的廠房建筑向以創(chuàng)意產業(yè)為主體的新空間形式轉換，2006年5月19日，華僑城創(chuàng)意文化園在華僑城LOFT正式掛牌，由此奠定其在中國創(chuàng)意產業(yè)的戰(zhàn)略地位,華僑城創(chuàng)意文化園入駐創(chuàng)意機構：OCT當代藝術中心、國際青年旅舍、高文安設計工作室、a/u（雅域）國際設計機構、都市實踐建筑設計公司、PAL設計事務所、梁小武工作室、影像人俱樂部、鴻波信息動漫基地、世紀鳳凰傳媒等,未來發(fā)展前景：目前全世界以LOFT產業(yè)為代表的創(chuàng)意產業(yè)每天創(chuàng)造的產值高達220億美元，并以5%左右的速度遞增，在美國、英國等一些創(chuàng)意產業(yè)發(fā)達的國家，其增長速度均逾10%。深圳致力打造“設計之都”，并將“創(chuàng)意產業(yè)”打造成優(yōu)勢產業(yè)。OCT-LOFT華僑城創(chuàng)意文化園被列為重點創(chuàng)意文化項目,