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. 前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)方案 ##物業(yè)咨詢有限公司 二〇〇七年十一月 目 錄 第一篇 序言····································2 第二篇 公司簡介································3 第三篇 前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)整體設(shè)想········8 第四篇 前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)介紹············11 1、服務(wù)內(nèi)容 2、服務(wù)形式、服務(wù)期限及費(fèi)用 第五篇 結(jié)束語··································26 第一篇 序言 財(cái)富中心由#1市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目位于市中心，項(xiàng)目將擬建成#3市高檔的商業(yè)中心。 十分榮幸能有機(jī)會(huì)提交此建議書，#3物業(yè)咨詢有限公司全體同仁在預(yù)祝財(cái)富中心開發(fā)獲得成功的同時(shí)，將用“真誠、善意、精致、完美”的服務(wù)理念，為財(cái)富中心錦上添花。 第二篇 公司簡介 公司概況 服務(wù)優(yōu)勢 服務(wù)項(xiàng)目 第三篇 前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)整體設(shè)想 從項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)到物業(yè)交付使用期間，通過對財(cái)富中心項(xiàng)目的了解和對項(xiàng)目基礎(chǔ)資料的掌握及我司在全面分析了財(cái)富中心的開發(fā)理念、規(guī)劃思路、建設(shè)周期和物業(yè)特點(diǎn)后我司將從物業(yè)管理的角度，全面參與財(cái)富中心開發(fā)建設(shè)過程，并秉承“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)理念，提供物業(yè)管理方面的專業(yè)意見和建議，以提升物業(yè)人性化品質(zhì)、方便日后的物業(yè)管理，降低物業(yè)管理成本、降低物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。 針對項(xiàng)目提供開發(fā)建設(shè)期間的前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù) 通過與#4小商品城、中國jidian城等項(xiàng)目合作管理及長期的樓宇物業(yè)管理，取得了較豐富的商業(yè)中心的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及前期顧問經(jīng)驗(yàn)。針對本物業(yè)的特征，我們將對本物業(yè)的管理要求，設(shè)備設(shè)施現(xiàn)狀、業(yè)主滿意率及服務(wù)要求等進(jìn)行極為充分的調(diào)查了解。并將與開發(fā)商進(jìn)行充分全面深入的分析和探討，以期為使用人提供最為量身定做的管理服務(wù)。 安全保衛(wèi)工作 安全是商業(yè)中心的最重要也是最基本的條件，一個(gè)優(yōu)雅文明的商場環(huán)境，其中十分重要的之一就是安全環(huán)境的體現(xiàn)。城在安全管理上采用的模式是人防加技防。分區(qū)域分時(shí)段實(shí)行安全防范措施，結(jié)合監(jiān)控設(shè)施確立定點(diǎn)門崗，加強(qiáng)和合理安排安全防范巡邏巡更線路，配合營銷公司做好市場宣傳廣告促銷營銷活動(dòng)，緊急事件處理預(yù)案、消防預(yù)警演練。在硬件的配備上，綠城將充分利用宏大財(cái)富中心已有的硬件配套系統(tǒng)。軟件上加強(qiáng)安保人員的培訓(xùn)工作。依據(jù)綠城的管理模式，在今后我司提供的前期物業(yè)管理顧問服務(wù)協(xié)助項(xiàng)目管理處在安保人員入聘時(shí)的入職培訓(xùn)以外，并根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃對安保人員進(jìn)行定期的鞏固及增進(jìn)性培訓(xùn)，采用準(zhǔn)軍事化人員管理。同時(shí)在安全工作的監(jiān)督上采取不定期的日間或夜間突擊檢查，確保安保工作的嚴(yán)格執(zhí)行及無任何漏洞。 安排有序的人流、車流、物流管理 商業(yè)中心其人流、車流、貨物的流量很大，確保安全有序的人流、車流、物流管理需要詳細(xì)周密的安排和管理方案。將與開發(fā)商進(jìn)行充分全面深入的分析和探討設(shè)立各類分流和劃定區(qū)域的標(biāo)示標(biāo)志和交通指示標(biāo)示。我司建議將在營運(yùn)時(shí)段設(shè)立交通疏導(dǎo)管理崗位、車輛停放引導(dǎo)崗位、貨物分流管理崗位、門崗、廣場地面巡邏崗位，通過各崗位職責(zé)責(zé)任管理制度，力求將有序的人流、車流、物流管理作為宏大財(cái)富中心的管理服務(wù)亮點(diǎn)。 協(xié)助營造高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)的商業(yè)氛圍 對于物業(yè)管理公司來說，要通過各種商業(yè)中心的硬件設(shè)備設(shè)施，如高標(biāo)準(zhǔn)的智能化的建設(shè)，提高物業(yè)管理和科技含量，及物業(yè)本身的科技含量。全面配合營銷有計(jì)劃有方案地做好市場宣傳廣告促銷營銷活動(dòng)，并向營銷提供促銷營銷市場信息等。 采取必要措施降低管理風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)富中心所配備高品質(zhì)的設(shè)施設(shè)備對日常的維護(hù)和保養(yǎng)提出了很高的要求。為使物業(yè)長期穩(wěn)定運(yùn)行，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。建議為商業(yè)中心樓宇購買保險(xiǎn)，包括樓宇財(cái)產(chǎn)一切保險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)、雇主責(zé)任險(xiǎn)等內(nèi)容。以此來維護(hù)業(yè)主的利益，預(yù)防意外的發(fā)生，同時(shí)轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營公司與物業(yè)公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，使其能更好的為業(yè)主提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 第四篇 前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)介紹 一、前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)內(nèi)容 建筑方面 我們將從物業(yè)管理和使用者的角度，通過審視財(cái)富中心施工圖紙等內(nèi)容，對整個(gè)小區(qū)的建筑布局、環(huán)境綠化設(shè)計(jì)、人流車流導(dǎo)向、上下出入口設(shè)置、小區(qū)公共區(qū)域裝飾、垃圾堆放等方面內(nèi)容，提出有利于促進(jìn)銷售、節(jié)約投資，提出合理化的建議報(bào)告： 1、關(guān)于建筑設(shè)計(jì)、施工方面的內(nèi)容 （1）審視貴司提供的建筑施工圖，就其相關(guān)的內(nèi)容提出合理化的建議。 （2）對物業(yè)內(nèi)的各種泊位的位置設(shè)置進(jìn)行分析，并提出合理化的建議。 （3）對商業(yè)中心內(nèi)日后管理中垃圾堆放位置及出入口設(shè)置等方面內(nèi)容提出合理化的建議。 （4）對商業(yè)中心的監(jiān)控中心及保安崗?fù)さ脑O(shè)置提出合理化的建議。 （5）不定時(shí)巡視施工現(xiàn)場，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的建筑方面的內(nèi)容及時(shí)提出合理化的建議。 環(huán)境景觀方面 從物業(yè)管理角度，通過審視環(huán)境景觀設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，對景觀總體規(guī)劃、交通組織、使用功能、節(jié)點(diǎn)處理等方面提出專業(yè)意見和建議： （1）根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的定位及項(xiàng)目建設(shè)的特性，提出有關(guān)景觀設(shè)計(jì)定位的合理化建議。 （2）根據(jù)貴司提供景觀設(shè)計(jì)方案，提出合理化的建議。 （3）根據(jù)貴司提供景觀擴(kuò)初設(shè)計(jì)或施工圖，并跟進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目景觀施工全過程，提出合理化的建議。 （4）對物業(yè)內(nèi)景觀小品、綠化和水景設(shè)計(jì)提出合理化的建議。 （5）結(jié)合物業(yè)的景觀設(shè)計(jì)和景觀定位，對物業(yè)內(nèi)的標(biāo)識系統(tǒng)提出合理化的建議。 給排水方面 從物業(yè)管理角度，通過審視給排水施工圖紙，就給排水的供水方式、管路設(shè)置等提出專業(yè)意見和建議。 （1）根據(jù)貴司提供的給排水施工圖，從物業(yè)管理和使用者的角度，就其設(shè)計(jì)的部分內(nèi)容提出合理化的建議。 （2）對給水系統(tǒng)中的閥門等相應(yīng)設(shè)施進(jìn)行考慮，及時(shí)提出合理化的建議內(nèi)容。 （3）不定時(shí)巡視施工現(xiàn)場，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的給排水方面的內(nèi)容及時(shí)提出合理化的建議。 設(shè)施設(shè)備方面 結(jié)合項(xiàng)目整體定位及檔次，從物業(yè)管理角度，對大型設(shè)備（電梯、水泵、智能化等）及部分設(shè)施（標(biāo)識系統(tǒng)等）的功能和定位提出專業(yè)意見和建議： 1、關(guān)于電氣設(shè)計(jì)、施工方面內(nèi)容 （1）根據(jù)貴司提供的電氣施工圖，從物業(yè)管理和使用者的角度，就其設(shè)計(jì)的部分內(nèi)容提出合理化的建議。 （2）對公共區(qū)域照明燈具的選型、布局及開關(guān)布置提出合理化的建議。 （3）對公共區(qū)域的配電系統(tǒng)、插座等設(shè)計(jì)、布局提出合理化的建議。 （4）對商業(yè)中心的泛光照明進(jìn)行分析，并提出合理化的建議。 （5）不定時(shí)巡視施工現(xiàn)場，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的電氣方面的內(nèi)容及時(shí)提出合理化的建議。 2、關(guān)于弱電方面內(nèi)容 （1）根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的定位及貴司對項(xiàng)目的要求，提出切合項(xiàng)目定位的弱電配置方面的建議。 （2）針對弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案的建議（對子系統(tǒng)進(jìn)行選擇、補(bǔ)充或調(diào)整），以完善物業(yè)內(nèi)智能化系統(tǒng)中各個(gè)子系統(tǒng)的配置。 （3）提供簽訂合同中注意事項(xiàng)和應(yīng)涵蓋內(nèi)容的建議，以提高對方的利益、方便日后管理、方便日后系統(tǒng)使用和降低系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)成本。 （4）貴司提供弱電系統(tǒng)的施工圖，我們結(jié)合物業(yè)內(nèi)其他系統(tǒng)及相關(guān)位置的物業(yè)功能用途（如：建筑、綜合管道布置、景觀等）的設(shè)計(jì)，提出合理化的建議（主要從位置設(shè)置的角度進(jìn)行考慮）。 （5）弱電系統(tǒng)施工過程中，定期對施工現(xiàn)場進(jìn)行了解（應(yīng)結(jié)合施工圖），對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的情況，提出合理化的建議。 3、關(guān)于電梯方面內(nèi)容 （1）為方便貴司定位電梯，提供各種品牌電梯市場占有量的報(bào)告，以便對方進(jìn)一步了解電梯市場的使用情況（從世界和地區(qū)使用情況進(jìn)行分析），同時(shí)提供結(jié)合項(xiàng)目的電梯基本技術(shù)參數(shù)的建議（載重量、運(yùn)行速度等）。 （2）提供各種品牌電梯的特性分析和使用性能情況的報(bào)告，以供對方在選擇電梯品牌時(shí)進(jìn)行參照。 （3）在電梯的基本技術(shù)參數(shù)確定后，進(jìn)一步提供部分品牌電梯的技術(shù)參數(shù)，以便開發(fā)商確認(rèn)，便盡早與建筑等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行協(xié)調(diào)建設(shè)，避免不必要的浪費(fèi)。 （4）從物業(yè)管理和使用者的角度，對電梯在簽訂合同應(yīng)含蓋的內(nèi)容提出合理化的建議（一般為包括但不限于）。 （5）在對方提供電梯購貨和安裝合同的文本（一般為技術(shù)部分），屆時(shí)就合同中的部分內(nèi)容提出合理化的建議。 （6）巡視電梯的施工現(xiàn)場，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題，提出合理化的建議。 （7）在電梯安裝完畢后，提供成品保護(hù)的建議文本。 4、關(guān)于物業(yè)設(shè)施方面內(nèi)容 （1）結(jié)合貴司對項(xiàng)目垃圾集中處理的形式和設(shè)置位置提出合理化的建議。 （3）結(jié)合貴司項(xiàng)目的整體風(fēng)格對標(biāo)識系統(tǒng)的內(nèi)容和設(shè)置提出合理化的建議。 5、不定時(shí)巡視施工現(xiàn)場，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的各類內(nèi)容及時(shí)提出合理化的建議。 公建配套方面 從物業(yè)管理角度，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，就公建配套用房（物業(yè)管理用房）的定位、綜合管網(wǎng)（給排水、電氣、弱電等）提出專業(yè)意見和建議： （1）根據(jù)物業(yè)的定位，對物業(yè)內(nèi)各個(gè)管理用房設(shè)計(jì)、布局、配置提出合理化的建議。 （2）在日后各功能用房裝修設(shè)計(jì)中，我們根據(jù)貴司提供的裝修設(shè)計(jì)，及時(shí)提出便于日后管理和使用的建議。 （3）及時(shí)跟進(jìn)施工現(xiàn)場，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的內(nèi)容提出合理化的建議內(nèi)容。 配合銷售方面 在整個(gè)物業(yè)的銷售過程中，我們將及時(shí)與貴司、設(shè)計(jì)單位、設(shè)備供應(yīng)商等單位進(jìn)行探討，及時(shí)提出由于項(xiàng)目銷售、開發(fā)商對項(xiàng)目推廣等方面的內(nèi)容，并從物業(yè)管理角度，審視銷售合同和樓書，提出物業(yè)管理專業(yè)意見及建議： （1）發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的部分系統(tǒng)的亮點(diǎn)，組織供開發(fā)商定位物業(yè)銷售的亮點(diǎn)、賣點(diǎn)。 （2）評審項(xiàng)目的樓書，并對樓書中的內(nèi)容及時(shí)提出有利于開發(fā)商及物業(yè)銷售方面的內(nèi)容。 （3）評審物業(yè)銷售買賣合同，對合同中的各個(gè)條款內(nèi)容進(jìn)行分析，對部分內(nèi)容及時(shí)提出合理的建議。 （4）便于開發(fā)商銷售人員介紹日后的物業(yè)管理，制訂宣傳資料范本及根據(jù)貴司要求對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理知識相關(guān)內(nèi)容的培訓(xùn)。 工程現(xiàn)場方面 在整個(gè)項(xiàng)目的施工過程中，我們將參與隱蔽工程的施工及驗(yàn)收、重大機(jī)電設(shè)備的調(diào)試、定期隨時(shí)了解施工現(xiàn)場，隨時(shí)掌握項(xiàng)目施工進(jìn)度、發(fā)現(xiàn)各種可能不利于開發(fā)商及日 后物業(yè)管理的內(nèi)容，及時(shí)提出合理化的建議；在各種設(shè)施施工完畢后，從物業(yè)管理的角度對部分內(nèi)容提出成品保護(hù)的建議報(bào)告。通過跟進(jìn)不同階段的現(xiàn)場施工進(jìn)度，提出有利于物業(yè)管理的意見和建議。 （1）在跟進(jìn)施工中，及時(shí)分析地下綜合管網(wǎng)系統(tǒng)，及時(shí)提出有利于開發(fā)及日后管理、維護(hù)、維修等方面的內(nèi)容。 （2）在隱蔽工程覆土前，對管網(wǎng)系統(tǒng)進(jìn)行現(xiàn)場勘察，對發(fā)現(xiàn)的內(nèi)容提出合理的建議。 （3）在跟進(jìn)施工過程中，及時(shí)提出有利于開發(fā)商對產(chǎn)品保護(hù)方面的內(nèi)容（如：建筑中的部分設(shè)施、電梯、裝修等）。 管理模式、管理機(jī)構(gòu)的建立 在物業(yè)交付前三個(gè)月期間，指導(dǎo)開發(fā)商聘請的物業(yè)管理公司組建財(cái)富中心物業(yè)管理處，提供成立物業(yè)管理處的工作流程、組織架構(gòu)、管理制度等基礎(chǔ)文案，并協(xié)助實(shí)施并針對具體問題提供解決辦法的參考意見。 （1）指導(dǎo)管理處確定管理模式，設(shè)立管理處，建立設(shè)立客戶服務(wù)中心（CPU）；實(shí)施專業(yè)化管理。 （2）根據(jù)財(cái)富中心的實(shí)際情況指導(dǎo)管理處進(jìn)行部門設(shè)置并制訂相應(yīng)的部門職責(zé) （3）指導(dǎo)管理處按照ISO9001質(zhì)量體系管理標(biāo)準(zhǔn)，制訂各項(xiàng)管理制度。 （4）指導(dǎo)管理處運(yùn)用CI系統(tǒng)設(shè)計(jì)，進(jìn)行園區(qū)整體形象策劃包裝，形成獨(dú)特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升園區(qū)的整體品位。 （5）指導(dǎo)管理處運(yùn)用專業(yè)管理軟件，提高管理水平和管理效率，以實(shí)現(xiàn)科學(xué)化管理。 （6）指導(dǎo)管理處依照市場化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。 人員配備及培訓(xùn) 指導(dǎo)物業(yè)管理公司對財(cái)富中心管理處人員的配備進(jìn)行定位；招聘并實(shí)施相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，并針對具體問題提供解決辦法的參考意見。 （1）根據(jù)財(cái)富中心的管理規(guī)模指導(dǎo)物業(yè)管理公司配備相應(yīng)的管理人員。 （2）按照財(cái)富中心的綜合管理要求指導(dǎo)物業(yè)管理公司對管理人員的招聘。 （3）根據(jù)財(cái)富中心的管理要求指導(dǎo)物業(yè)管理公司對人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，并制訂培訓(xùn)目標(biāo)、培訓(xùn)形式及培訓(xùn)計(jì)劃。 （4）指導(dǎo)物業(yè)管理公司按崗位工作要求對人員進(jìn)行跟蹤考核，并制訂考核目的、考核內(nèi)容、考核標(biāo)準(zhǔn)。 接管驗(yàn)收管理 為確保財(cái)富中心的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，指導(dǎo)管理處特制訂園區(qū)接管驗(yàn)收方案。 （1）指導(dǎo)管理處編制財(cái)富中心《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》。 （2）指導(dǎo)管理處編制財(cái)富中心《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。 （3）指導(dǎo)管理處編制財(cái)富中心《物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)程》。 （4）指導(dǎo)管理處與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行園區(qū)物業(yè)交接。 （5）指導(dǎo)管理處編制物業(yè)管理所需的各類文案，如：《業(yè)主手冊》，公眾管理制度、內(nèi)部管理制度、員工工作崗位考核獎(jiǎng)懲、工作流程等。 （6）協(xié)助管理處實(shí)施接管驗(yàn)收的管理，并針對具體問題提供解決辦法的參考意見。 業(yè)主入伙管理 在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對于塑造公司的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，指導(dǎo)管理處制定業(yè)主入伙管理方案。 （1）指導(dǎo)管理處制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》。 （2）指導(dǎo)管理處策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案。 （3）指導(dǎo)管理處按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。 （4）指導(dǎo)管理處建立業(yè)主檔案。 （5）協(xié)助管理處實(shí)施業(yè)主入伙管理，并針對具體問題提供解決辦法的參考意見。 安全防范管理 在財(cái)富中心管理中，指導(dǎo)管理處運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)園區(qū)物業(yè)和業(yè)主（物業(yè)使用人）的安全；指導(dǎo)管理處制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的全天候安全防范管理方案。 （1）指導(dǎo)物業(yè)管理處制訂《安保管理制度》、《安全防范規(guī)程》等130余項(xiàng) （2）根據(jù)財(cái)富中心實(shí)際情況，指導(dǎo)管理處制訂門崗任務(wù)、巡邏崗任務(wù) （3）指導(dǎo)物業(yè)管理處制訂車輛管理任務(wù)的內(nèi)容和《車輛管理規(guī)定》等制度及規(guī)程10余項(xiàng) （4）指導(dǎo)管理處制訂技術(shù)防范內(nèi)容及消監(jiān)控中心管理內(nèi)容指導(dǎo)管理處制訂突發(fā)事件處理預(yù)案 （5）協(xié)助管理處實(shí)施安全防范管理工作，并針對具體問題提供解決辦法的參考意見。 消防管理方案 消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合財(cái)富中心的實(shí)際情況，指導(dǎo)管理處切實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。 （1）指導(dǎo)管理處對消防監(jiān)控中心的管理 （2）指導(dǎo)管理處對消防設(shè)施、器材、聯(lián)動(dòng)設(shè)備的管理 （3）指導(dǎo)管理處制訂《消防設(shè)施檢查規(guī)程》、《消防事故處理預(yù)案》等制度及規(guī)程30余項(xiàng) （4）指導(dǎo)管理處建立義務(wù)消防隊(duì)，并組織消防安全知識學(xué)習(xí)、組織消防演習(xí) （5）協(xié)助管理處實(shí)施消防管理，針對具體問題提供解決辦法的參考意見。 綠化保潔管理 綠化保潔作為物業(yè)管理的重頭戲，是財(cái)富中心內(nèi)不可缺少的部分，指導(dǎo)管理處做好綠化保潔管理是關(guān)系到整個(gè)園區(qū)的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。 （1）指導(dǎo)管理處制訂綠化保潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等制度及規(guī)程20余項(xiàng)，促進(jìn)宏大財(cái)富中心環(huán)境改善。 （2）按實(shí)際情況指導(dǎo)管理處對綠化保潔區(qū)域進(jìn)行劃分，制訂綠化保潔內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。 （3）指導(dǎo)管理處制訂綠化保潔年度、季度、月度計(jì)劃，并協(xié)助其落實(shí)。 （4）指導(dǎo)管理處按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作。 （5）指導(dǎo)管理處對綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能。 （6）指導(dǎo)管理處對綠化保潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查（實(shí)行“三查”即綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查）。 共用部位及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理 房屋的管理，直接影響到園區(qū)的形象、住戶的生活質(zhì)量和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。 1、房屋管理 （1）指導(dǎo)物業(yè)管理處制訂《房屋共用部位管理制度》等制度和規(guī)程50余項(xiàng)。 （2）指導(dǎo)物業(yè)管理處建立房屋管理檔案。 （3）指導(dǎo)物業(yè)管理處制訂房屋管理年度及季度計(jì)劃和操作規(guī)程明確管理內(nèi)容和管理標(biāo)準(zhǔn)。 （4）指導(dǎo)管理處制訂《房屋裝飾裝修管理辦法》等制度及規(guī)程20余項(xiàng)，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并指導(dǎo)裝修管理的現(xiàn)場檢查工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止。 （5）協(xié)助管理處實(shí)施裝修管理工作，針對具體問題提供解決辦法的參考意見。 2、設(shè)施設(shè)備管理及維護(hù) 財(cái)富中心的智能化系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行直接關(guān)系業(yè)主的生活，指導(dǎo)管理處對園區(qū)設(shè)施設(shè)備管理及維護(hù)是我們工作中的重點(diǎn)。 （1）指導(dǎo)物業(yè)管理處制訂《設(shè)施設(shè)備管理制度》《設(shè)備運(yùn)行值班制度》、《交接班制度》《工作報(bào)告制度》等制度和規(guī)程100余項(xiàng)。 （2）指導(dǎo)管理處制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案，根據(jù)設(shè)施設(shè)備配置情況指導(dǎo)其設(shè)備操作、巡視、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作。 （3）指導(dǎo)物業(yè)管理處建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案（包括技術(shù)檔案），并指導(dǎo)專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。 （4）指導(dǎo)物業(yè)管理處根據(jù)所配置設(shè)備、設(shè)施建立臺帳和標(biāo)識。 （5）指導(dǎo)物業(yè)管理處對各管線、控制器等進(jìn)行定期檢查，及時(shí)排除故障，并按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)。 （6）指導(dǎo)物業(yè)管理處制定設(shè)備安全運(yùn)行管理方案，建立短、中、長期設(shè)備保養(yǎng)制度。 （7）指導(dǎo)物業(yè)管理處對設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。 （8）指導(dǎo)管理處做好設(shè)備事故的防范和處理，根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況，編制切實(shí)可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響 （9）指導(dǎo)管理處建立用戶報(bào)修、維修及回訪流程，建立客戶報(bào)修熱線 （10）指導(dǎo)管理處制定標(biāo)識標(biāo)牌管理制度，維護(hù)保養(yǎng)制度 （11）指導(dǎo)管理處對園區(qū)所有標(biāo)志標(biāo)牌登記在冊，并注明使用范圍、權(quán)限及時(shí)間等；定時(shí)定人清潔、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)缺損及時(shí)更新或更換 （12）協(xié)助管理處實(shí)施設(shè)施設(shè)備管理及維修工作，針對具體問題提供解決辦法的參考意見。 增收節(jié)支管理 在倡導(dǎo)以人為本的物業(yè)管理與服務(wù)同時(shí)，根據(jù)不同業(yè)主的需求，提供多元化的特色服務(wù)。指導(dǎo)管理處通過嚴(yán)格控制辦公、人員費(fèi)用等以達(dá)到節(jié)支的目的。還指導(dǎo)管理處開展有償服務(wù)及多種經(jīng)營，以達(dá)到增收目的。 1、增收的辦法 （1）指導(dǎo)管理處為業(yè)主提供各類特色服務(wù)及有償服務(wù)，以方便廣大的住戶，同時(shí)也增加了物業(yè)管理收入。 （2）指導(dǎo)管理處建立各類信息庫，包括業(yè)主的需求、專業(yè)服務(wù)公司等，開展各類增值服務(wù)，使廣大的業(yè)主認(rèn)同我們的服務(wù)，以提高物業(yè)的入住率和物業(yè)管理費(fèi)的收繳率。 2、節(jié)支的辦法 （1）指導(dǎo)管理處綜合利用各種資源，實(shí)行一人多職，培養(yǎng)員工節(jié)能意識，提高員工工作效率。 （2）指導(dǎo)管理處提高設(shè)備利用率，降低能源消耗。加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)，及時(shí)維修，延長其使用年限。 （3）指導(dǎo)管理處對不合理公共照明系統(tǒng)進(jìn)行整改，達(dá)到節(jié)能目的。 （4）指導(dǎo)管理處對采購成本及不合格品的控制。 （5）指導(dǎo)管理處運(yùn)用管理軟件，及時(shí)掌握分析有效數(shù)據(jù)制定各項(xiàng)節(jié)支措施。 冠名授權(quán) 授權(quán)客戶冠名“物業(yè)咨詢有限公司”或“物業(yè)管理有限公司”提供前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)。 2、前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)形式、期限及費(fèi)用 服務(wù)形式 在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段，組建財(cái)富中心顧問咨詢組，專門負(fù)責(zé)財(cái)富中心的前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)工作。通過審視圖紙資料、赴現(xiàn)場巡視、面對面溝通等提交專業(yè)建議報(bào)告書。 在貴司要求的前提下，在財(cái)富中心交付前三個(gè)月至合同結(jié)束，我公司將從物管公司目前管理的小區(qū)中選拔主管級及以上優(yōu)秀人員派駐財(cái)富中心現(xiàn)場，對財(cái)富中心的前期物業(yè)管理工作提供實(shí)務(wù)操作指導(dǎo)。建議派駐現(xiàn)場人員1名，擔(dān)任財(cái)富中心管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)交付區(qū)域的前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)。 服務(wù)期限 財(cái)富中心的前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)暫定從 服務(wù)費(fèi)用 財(cái)富中心的前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)費(fèi)用為人民幣 元整。 第五篇 結(jié)束語 在房地產(chǎn)市場日益專業(yè)和細(xì)化的今天，房產(chǎn)開發(fā)商如何博采名家和智者之專長，揚(yáng)棄前人和旁人的之缺陷，整合全社會(huì)的資源為我所用，是迅速提升房產(chǎn)品質(zhì)和品牌形象的捷徑。專業(yè)的物業(yè)咨詢公司，正是順應(yīng)了市場發(fā)展的趨勢，以其自身對房產(chǎn)品的認(rèn)知和研究，并整合行業(yè)和市場的資源，為房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)錦上添花。這對于專業(yè)物業(yè)咨詢公司而言不僅是市場機(jī)遇，更是一種挑戰(zhàn)，我們只有不斷提升自我，隨時(shí)把握市場動(dòng)脈，才能真正成為開發(fā)商歡迎的合作伙伴。 把我們所擅長的告訴你，并向你學(xué)習(xí)你所擅長的，我們想，這就是一種雙贏，甚至三贏，另一贏就是社會(huì)。 ####物業(yè)咨詢有限公司 二○○七年十一月 23 可編輯修改