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我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢,1,,3、緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大,各大銀行為了爭奪此項業(yè)務(wù)展開惡性競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴大,2,,4、市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被洗出市場,一，土地制度方面監(jiān)管的加強， 二，信貸緊縮，資金缺乏有效的資金來源， 三，房價下跌和成交量緊縮 四，利率提高。 五，一些中小房企不具有品牌競爭力。 六，大型房企更具有實力進行價格戰(zhàn)。,3,1.市場發(fā)育不良，泡沫化程度較高 2.供需結(jié)構(gòu)失衡 3.房地產(chǎn)業(yè)對金融依賴程度較高，蘊藏著較大的金融風(fēng)險 4.房地產(chǎn)市場秩序混亂,我國房市的主要問題,4,,1、房價過高，漲速過快,為什么要調(diào)整?,我國的房地產(chǎn)業(yè)進入一個新的周期，伴隨著住房市場化、貨幣化的深化、城市化的不斷推進、人均收入的不斷提高和對外開放的擴大，使得我國住房方面的需求極大被釋放，進而使我國的房地產(chǎn)投資額、建設(shè)面積和房價也大幅上升。,5,,2.房市的專項調(diào)控政策和宏觀緊縮政策,房地產(chǎn)供應(yīng)在短期內(nèi)增加，供求關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn) 。我國為防止經(jīng)濟增長偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止由結(jié)構(gòu)性通貨膨脹轉(zhuǎn)向全面的、較高的通貨膨脹，同時為調(diào)整房市結(jié)構(gòu) 。,6,,3、美國次貸危機的爆發(fā)改變了我國房市的預(yù)期,一，改變了政府的預(yù)期 二，改變了金融機構(gòu)的預(yù)期 三，改變了投機者的預(yù)期 四，改變了房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期,7,,4、近期我國已進入此輪房市周期的下行軌道,我國的房市自20世紀(jì)90年代以來大概是五年一個周期。此輪周期始于2004年初，并于2007年達到波峰。目前已進入此輪周期的下行軌道，而且還有進一步下探的空間 。,8,,1、我國房市已進入調(diào)整期，但不會崩盤,房地產(chǎn)的未來走向,一，房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，政府不允許房價崩盤。 二，我國房價價格偏離幅度不大，決定其跌幅有限。 三，我國經(jīng)濟的基本面未變壞，支持房價的諸多因素 仍然存在。 四，從我國歷次的房市周期和其他國家的房市周期來看，此輪調(diào)整的時間大概為兩年。,9,,2、我國房市中長期供應(yīng)仍然偏緊，未來的發(fā)展前景趨好,一，人口因素。即隨著人口的增加，對住房的需求就會增加，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 二，收入因素。即隨著人們的收入的增加，人們對住房的結(jié)構(gòu)、住房大小、舒適度、環(huán)境等都會改變，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 三，城市化因素。即隨著一國城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也會得到很大的發(fā)展，城市化的過程就是一國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程。,10,,3、我國房市其他方面的趨勢,（1）價格會逐漸趨于合理,隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競爭的加強、國家宏觀調(diào)控的進一步成熟以及購買者理性的增加，我國房市未來的價格會逐漸趨于合理，房價收入比進入一個可維持的空間。,11,,（2）供需結(jié)構(gòu)會得到優(yōu)化,一是高檔住宅的比重會有所下降，經(jīng)濟適用房和廉租房的比重會上升； 二是供求失衡的狀態(tài)會有所改善，供求的匹配程度會得以提高。,12,,（3）市場秩序會逐漸改善,在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范；各種中介組織也會逐漸地發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會逐漸得以改善。,13,,（4）市場集中度會得以提高,隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競爭的加強、銀行貸款的收縮等原因，一些實力不強的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場，或被其他大的房地產(chǎn)商兼并收購，從而市場集中度會得以提高。,14,,（5）政府行為會得以規(guī)范,隨著政府自身制度建設(shè)和監(jiān)管的加強，隨著公民主權(quán)和民主的推進及法制、輿論的建設(shè)的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰，政府 （尤其是地方政府）及其官員在土地交易、城市拆遷、項目開發(fā)等過程中的腐敗等機會主義行為會逐漸得以規(guī)范。,15,