商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資管理及對(duì)策,商業(yè)地產(chǎn),風(fēng)險(xiǎn)投資,管理,對(duì)策 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資管理及對(duì)策 摘要 中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)是以土地使用改革的發(fā)展，住房制度和商業(yè)行業(yè)，逐步建立和發(fā)展起來(lái)的，它是中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的產(chǎn)物。目前，商業(yè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)還處于起步階段，發(fā)展較快，很多問(wèn)題，還很不規(guī)范，其發(fā)展應(yīng)抑制或鼓勵(lì)的混亂已經(jīng)成為一個(gè)迫切的問(wèn)題阻礙了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。在政策環(huán)境，快速變化的需求環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局也發(fā)生了明顯的變化。在本文中，為例，分析了中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)投資的地位和影響，為中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)投資的發(fā)展提供參考。 關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)投資；地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展 Abstract China real estate investment market is the rise of land use, housing system reform and the real estate industry, and gradually establish and develop, it is a product of China's socialist market economic system reform. At present, China's real estate investment market is still in its infancy, rapid development, many problems, but also very irregular, its development should inhibit or encourage confusion has become a bearing in mind that the problem be resolved to hinder the healthy development of the real estate industry. With the dramatic changes in the policy environment, the demand environment, the competitive environment, the competition pattern of China's real estate investment market is also being changed significantly. The nations to Shanghai Construction Group, for example, analyzed the current situation and the impact of real estate enterprises to invest in China, to provide a reference for the development of China's real estate business investment. Keyword：Real estate investment；Estate enterprises；Economic development 目錄 摘要 1 目錄 2 1. 商業(yè)地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 3 1.1 土地供需緊張 4 1.2 開(kāi)發(fā)資金多元化明顯 4 1.3 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲速度快 4 1.4 商業(yè)地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)不平衡 5 2. 商業(yè)地產(chǎn)投資存在的問(wèn)題 5 2.1宏觀調(diào)控降低了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度 5 2.2 法制不健全導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)局面混亂 6 2.3商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響 7 2.4 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)立法與執(zhí)法存在的不足 8 2.4.1 立法不完善 8 2.4.2 執(zhí)法不到位 8 3.完善商業(yè)地產(chǎn)投資的方法 9 3.1 拓寬開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道 9 3.2 積極引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展 9 3.3 加快開(kāi)發(fā)企業(yè)整合的進(jìn)程 10 3.4 推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的法制建設(shè) 10 3.4.1填補(bǔ)立法空白 10 3.4.2加大執(zhí)法力度 11 4. 總結(jié) 11 5.參考文獻(xiàn) 12 6.致謝 13 1.商業(yè)地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 商業(yè)地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的組成部分，它的發(fā)展也符合規(guī)則的周期性。商業(yè)房地產(chǎn)投資和發(fā)展的上升，當(dāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，但由于商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的滯后效應(yīng)，商業(yè)市場(chǎng)將在恢復(fù)時(shí)間。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，K作為開(kāi)發(fā)商，為相應(yīng)的快速膨脹的資產(chǎn)價(jià)值，在銀行的抵押貸款的情況下，投資乘數(shù)效應(yīng)和商業(yè)地產(chǎn)周期進(jìn)入繁榮階段比宏觀經(jīng)濟(jì)周期快。由于商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有宏觀經(jīng)濟(jì)的綜合影響，各行業(yè)和相互影響，從而減少商業(yè)地產(chǎn)往往比宏觀經(jīng)濟(jì)是第一位的。受經(jīng)濟(jì)衰退和蕭條的影響，商業(yè)地產(chǎn)的蕭條階段持續(xù)的時(shí)間更長(zhǎng)，直到經(jīng)濟(jì)開(kāi)始緩慢復(fù)蘇，它會(huì)慢慢的走出經(jīng)濟(jì)衰退。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，在一個(gè)周期中，雖然槽值低于峰值，但通常比以前的谷值，有時(shí)比前一個(gè)峰值。商業(yè)房地產(chǎn)投資是商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的源泉，決定著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 1.1 土地供需緊張 土地開(kāi)發(fā)面積已經(jīng)歷了2009 ~ 2010快速增長(zhǎng)2011，土地開(kāi)發(fā)面積同比下降46%，2009的同比增長(zhǎng)只有8%，盡管40%的同比增長(zhǎng)2009，但總量仍低于2009的水平，2008。 從2009到2011在八月共售出經(jīng)營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn)的202宗土地，總成交面積14040600平方米，總營(yíng)業(yè)額77206000000元（見(jiàn)圖4）。成交面積在2009 2010，2012 2011，調(diào)整，穩(wěn)步增加。1與2011 ~ 2009數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)從八月相比，土地交易面積增加28.5%，營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)了67.98%。 1.2 開(kāi)發(fā)資金多元化明顯 從商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，2005 ~ 2010數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)商的貸款占商業(yè)房地產(chǎn)總投資的比例是相對(duì)穩(wěn)定的，平均在24%左右。自我的比例逐漸增加，尤其是另一部分含有較大比例的總投資購(gòu)買和出售。從2009到2011的1 ~八月計(jì)算這些平均占：23.3%，2.1%和41.4%，居民購(gòu)買力強(qiáng)勁。特別是在2010，2011，使用人民幣的漸進(jìn)升值的情況下，外國(guó)投資的比例逐年下降，估計(jì)在2010的外國(guó)投資同比下降86%的比例。 從投資規(guī)模，商品住宅的投資比例是很高的，由61.45%在2009到82.43%的2010，從1到2011的77.1%在八月。該經(jīng)適房投資比例較低，最高在2009，這一比例僅為3.5%；在2011八月的1 ~經(jīng)適房投資比重同比下降46.7%。 1.3 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲速度快 從2009到十二月的數(shù)據(jù)可能2010，8000 ~每平方米10000元在城市的商業(yè)房地產(chǎn)投資價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格的個(gè)別路段，達(dá)到每平方米12000元，高速增長(zhǎng)。銷售價(jià)格指數(shù)比一般的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)要高；2009 ~ 2011，房?jī)r(jià)收入比為17.78，14.18和14.03，遠(yuǎn)高于世界平均水平，接近北京和蘇州等一線城市的水平。 究其原因，主要有土地和建筑成本很大的關(guān)系。一是土地成本占了相當(dāng)高的。近年來(lái)，觀點(diǎn)的土地樓面價(jià)轉(zhuǎn)讓住房，高比例的土地成本，在2007占39.33%，2010和2011是35%，遠(yuǎn)高于30%的全國(guó)平均水平。二是強(qiáng)化政府的補(bǔ)償，推高土地成本的同時(shí)也帶來(lái)了商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格。2009 1710000平方米總面積最小，2010 2000000平方米拆遷計(jì)劃區(qū)。大規(guī)模拆除集中直接LED的購(gòu)房需求，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲。上升的另一方面，拆遷補(bǔ)償成本使開(kāi)發(fā)商獲得土地的門檻提高，將推動(dòng)價(jià)格上漲。 1.4 商業(yè)地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)不平衡 從供應(yīng)和商業(yè)房地產(chǎn)的需求，從2005到2010的1 ~八月商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)的比率分別為0.72，0.86，0.52，0.91，0.48和0.6。在商品房銷售中有大量的存量住房，尤其是在2009，供銷比最小，需求的現(xiàn)象越明顯。的主要原因，一是土地和開(kāi)發(fā)商收購(gòu)沒(méi)有發(fā)展的緩慢增長(zhǎng)，新開(kāi)工面積。二、調(diào)整商業(yè)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)緩慢有關(guān)。十政策影響的商業(yè)房地產(chǎn)，2010 1 ~八月銷售下降很快，人們的觀望氣氛非常強(qiáng)。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2006到2010的1 ~八月，186000套90平方米的住房供應(yīng)，需求為165000套；113000套住房的供應(yīng)量90平方米，108000套的需求?？粗鴥蓚€(gè)總供給大于需求，，和供應(yīng)和90平方米的商業(yè)房地產(chǎn)的需求是90多平方米的商業(yè)房地產(chǎn)的供給和需求。表明，隨著商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的下降，低收入家庭住房支付能力，與稅收政策導(dǎo)向，更多的家庭選擇，大型公寓。 2. 商業(yè)地產(chǎn)投資存在的問(wèn)題 2.1宏觀調(diào)控降低了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度 首先，商業(yè)房地產(chǎn)貸款減少，貸款門檻提高，提出了更高的要求，財(cái)務(wù)實(shí)力的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在過(guò)去，商業(yè)銀行發(fā)放的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的流動(dòng)資金貸款，商業(yè)房地產(chǎn)貸款和公積金貸款。流動(dòng)資金貸款管理不遵守項(xiàng)目，只有通過(guò)自己的信用獲得貸款的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，許多商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在這部分貸款來(lái)支付地價(jià)，在“四證”齊全的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，投資少。此外，由住房公積金管理中心委托住房公積金支付的商業(yè)銀行，許多商業(yè)房地產(chǎn)貸款。國(guó)務(wù)院將商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金比例提高，商業(yè)銀行提高商業(yè)房地產(chǎn)貸款的自有資金比例，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力的目的提出了更高的要求。由中央銀行商業(yè)銀行實(shí)施窗口指導(dǎo)和提高存款準(zhǔn)備金率，緊縮貸款，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查將更加嚴(yán)格，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是中小企業(yè)更是獲得貸款更加困難。 其次，減少發(fā)展的資金來(lái)源，項(xiàng)目未完成的風(fēng)險(xiǎn)增加，適者生存的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快。項(xiàng)目的發(fā)展必須依靠商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)幾乎無(wú)法應(yīng)付一些資金實(shí)力，而一些中小企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目出現(xiàn)資金缺口大，有LED的未完成的項(xiàng)目工程的形成。三是帶來(lái)的挑戰(zhàn)，集團(tuán)公司傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式。為了控制成本，許多商業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)公司的資金管理模式，推行“學(xué)分制”，由母公司向銀行申請(qǐng)貸款，貸款的附屬國(guó)，在資金的回籠銷售給母公司的子公司，然后母公司統(tǒng)一還貸貸款。宏觀金融法規(guī)禁止商業(yè)性房地產(chǎn)貸款跨地區(qū)使用，將挑戰(zhàn)傳統(tǒng)的商業(yè)房地產(chǎn)公司的資金管理模式，商業(yè)房地產(chǎn)貸款的母公司可能只用于注冊(cè)的商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，而發(fā)展領(lǐng)域只有當(dāng)?shù)氐淖庸?，作為貸款的主體。由于財(cái)務(wù)指標(biāo)，通常作為母公司，它減少了子公司可能獲得貸款，從而抑制了大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的“遍地開(kāi)花”的現(xiàn)象，在一定程度上，發(fā)展速度慢下來(lái)。從長(zhǎng)期發(fā)展投資的情況下，中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)投資也有很大的空間，尚處于成長(zhǎng)期，結(jié)構(gòu)和地區(qū)沖突的出現(xiàn)在這個(gè)階段屬于問(wèn)題將逐步得到解決，隨著可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，國(guó)家的宏觀調(diào)控，商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)良好。 2.2 法制不健全導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)局面混亂 首先，法律與商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，減少交易，制度不健全，缺乏具體的。多年來(lái)一直從事商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的法律，法規(guī)，為原則，很難在執(zhí)法過(guò)程中掌握合理的規(guī)模，造成低效率的博弈各方客觀，增加了交易成本，并產(chǎn)生嚴(yán)重的不確定性，最終LED在投資市場(chǎng)配置。 其次，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的不合理。在中國(guó)的政策和法規(guī)的所有制歧視商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，地方保護(hù)主義明顯。由于相關(guān)政策規(guī)定的許多地方，商業(yè)領(lǐng)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法獲得必要的土地以相同的價(jià)格水平，但一些地方開(kāi)發(fā)商可以獲得一定的政策，廉價(jià)的土地，這不公平，破壞了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，從而誘發(fā)很多非法的，違法和腐敗。 第三，土地交易，資金缺乏明確的、合理的標(biāo)準(zhǔn)。一段時(shí)期以來(lái)，非法占用的土地，有一個(gè)普遍的現(xiàn)象在中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)，缺乏有效的治理，不僅對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)，造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響，因?yàn)楹戏ǖ谋Ｗo(hù)發(fā)展，但也造成嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。重要的原因是，法律是不合理的。此外，開(kāi)發(fā)商擅自改變這一現(xiàn)象的投資方向，明確規(guī)定，相關(guān)法律的缺失，由監(jiān)管不足引起。 2.3商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響 首先，減少國(guó)內(nèi)貸款的融資渠道相對(duì)收縮帶來(lái)的預(yù)售的融資比例。很長(zhǎng)一段時(shí)間，中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金主要來(lái)源于銀行貸款和預(yù)售款，在開(kāi)發(fā)投資的資金只占很小的一部分。這種依賴銀行貸款和預(yù)售商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展不僅沒(méi)有受到質(zhì)疑，它已成為一個(gè)普遍的模式。但隨著銀行體制改革，商業(yè)房地產(chǎn)投資和融資體制發(fā)生了巨大的變化。 此外，由于期房銷售有限公司，依靠1629籌集開(kāi)發(fā)資金渠道也越來(lái)越窄的銷售。不難看出，我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)投資體制轉(zhuǎn)變，將扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度依賴銀行貸款和預(yù)售價(jià)格，從而增加了金融風(fēng)險(xiǎn)的情況。在這種環(huán)境下，因?yàn)橘J款的難度，使開(kāi)發(fā)商面臨的發(fā)展資金的雙重壓力和還貸，不僅會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商調(diào)整價(jià)格策略，以維持企業(yè)的有效運(yùn)行，同時(shí)也促進(jìn)和加強(qiáng)金融創(chuàng)新有關(guān)的。其次，自我融資比例高，債券融資發(fā)展緩慢。中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)2009以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金企業(yè)自籌資金來(lái)源占債券融資比重不斷上升，并在分享商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源是非常低的，但在最近幾年，一路下跌，這不符合中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段，應(yīng)大力發(fā)展債券融資空間。 此外，操作欠數(shù)量巨大，其中包含的風(fēng)險(xiǎn)需要及時(shí)解決。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一直上升的拖欠。企業(yè)債務(wù)出售商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要組成部分，但由于價(jià)格的原因，在低水平的供給與需求的平衡，短期內(nèi)似乎很難改變，因此減少的比例已在一段時(shí)間內(nèi)成為一個(gè)重要的內(nèi)容。第四，應(yīng)對(duì)國(guó)際能力，國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)的影響需要改進(jìn)。中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)下降。隨著中國(guó)金融開(kāi)放的步伐，這表明中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)的外國(guó)投資可能會(huì)繼續(xù)上升，并成為中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重要力量，必將對(duì)中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展到一定程度。最近，國(guó)際投機(jī)資本流入中國(guó)存在銀行的一部分，另一部分進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，已形成商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展的干預(yù)。因此，防范國(guó)際資本已成為影響中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。 2.4 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)立法與執(zhí)法存在的不足 2.4.1 立法不完善 國(guó)家制定了相關(guān)的政策和法律的一系列商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，但從總體上看，立法不完善，不完善的立法體系，某些方面甚至不存在規(guī)律。主要表現(xiàn)為：一直是商業(yè)房地產(chǎn)法規(guī)，規(guī)定，規(guī)則，法規(guī)的發(fā)展，數(shù)量較少，規(guī)范性文件，很多當(dāng)?shù)氐姆珊头ㄒ?guī)，以及法律規(guī)定比較簡(jiǎn)單，這種狀況不能適應(yīng)目前的商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展和市場(chǎng)的發(fā)展和商業(yè)房地產(chǎn)的需求；立法的發(fā)展是緩慢的，不規(guī)則的立法，缺乏系統(tǒng)性，嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性的，缺乏整體的考慮，相關(guān)的法律原則，缺乏可直接的操作規(guī)范；法律作出了一定的穩(wěn)定性，不經(jīng)常改變，但是不是變化無(wú)常的政策，否則將失去其權(quán)威性和必然性。但正是因?yàn)檫@一點(diǎn)，它必須在不親和性和滯后的社會(huì)生活千變?nèi)f化。 2.4.2 執(zhí)法不到位 在執(zhí)法，因?yàn)橐恍┱O(jiān)督，在一些地方存在的法律，執(zhí)法不嚴(yán)，依法行政干預(yù)，產(chǎn)生電力的方法和語(yǔ)音生成方法等現(xiàn)象。現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)法律制度發(fā)展的不健全，規(guī)范的問(wèn)題，留下了許多執(zhí)法空間和矛盾，經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，導(dǎo)致在暗箱操作的現(xiàn)象，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一些部分。他們鉆漏洞不支持改革政策，起草賄賂貪得無(wú)厭，國(guó)家集體財(cái)產(chǎn)，人民利益為私人。例如，一些地方的領(lǐng)導(dǎo)干部在經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣掛牌，往往以打招呼，集團(tuán)的做法和其他方式，指定為目標(biāo)，位置，大小，價(jià)格，市場(chǎng)調(diào)控手段存在；在企業(yè)重組，一些地方政府的非法處置國(guó)有土地，土地出讓金和自力救濟(jì)，國(guó)有土地使用權(quán)出讓，因此，國(guó)有土地資產(chǎn)流失。結(jié)果高樓大廈”建立起來(lái)的，領(lǐng)導(dǎo)干部下去”。這些問(wèn)題的執(zhí)法嚴(yán)重?fù)p害了法律、法規(guī)的嚴(yán)肅性，損害了政府的形象，助長(zhǎng)了非法行為，不利于合法經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益的保護(hù)。執(zhí)法不到位的缺乏將導(dǎo)致中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的完整性，造成了發(fā)展的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂。 3.完善商業(yè)地產(chǎn)投資的方法 3.1 拓寬開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道 錢是商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展最重要的因素，如何通過(guò)多渠道的融資活動(dòng)，滿足資金需求，是解決企業(yè)發(fā)展問(wèn)題迫切需要面對(duì)的是。目前，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用加入WTO與金融市場(chǎng)的多樣化機(jī)會(huì)尋找銀行以外的融資渠道，利用企業(yè)債券進(jìn)行融資為例，改制上市，信托基金，股權(quán)投資，商業(yè)房地產(chǎn)基金和其他形式的。企業(yè)債券的發(fā)行程序簡(jiǎn)單，融資期限長(zhǎng)，利率比銀行貸款低的優(yōu)點(diǎn)。上市是一個(gè)很好的融資渠道，通過(guò)資本市場(chǎng)融資或再融資，可從容化解央行“121文件”，從資本需求的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)緩解壓力，萬(wàn)科，天鴻，金迪和其他商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)上市，籌集了很多錢。隨著融資渠道多元化發(fā)展，信托融資方式也對(duì)業(yè)務(wù)部門，以其靈活的優(yōu)勢(shì)獲得了迅速的發(fā)展。商業(yè)房地產(chǎn)信托是一種信賴的工具在商業(yè)領(lǐng)域的重要應(yīng)用，是一種金融創(chuàng)新的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，拓寬企業(yè)融資渠道。商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，商業(yè)房地產(chǎn)基金提供了一個(gè)新的融資渠道，商業(yè)房地產(chǎn)投資基金正在醞釀中。商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以吸引尤其是商業(yè)保險(xiǎn)基金社會(huì)資金如加入。在商業(yè)部門的保險(xiǎn)，這是一個(gè)新的重要融資渠道。 3.2 積極引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展 積極引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展，促進(jìn)多層次市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的三級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)成為制約可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要因素，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。擴(kuò)大可行的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量是三，二，一”的發(fā)展模式，將三的二級(jí)市場(chǎng)交易的激活，放大，帶動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)的銷售；然后根據(jù)二級(jí)市場(chǎng)流量，調(diào)節(jié)市場(chǎng)水平，土地出讓金的市場(chǎng)控制體積水平，轉(zhuǎn)讓金額。為此，對(duì)三級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行及二級(jí)市場(chǎng)一起，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)或三個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。激活和拓展的兩個(gè)或三個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是開(kāi)放已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，住房消費(fèi)市場(chǎng)，滿足不同階層的住房需求，住房循環(huán)，消化空置商品房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)，推進(jìn)住房制度改革，一步高了房屋建設(shè)，確保房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，具有十分重要的意義。在兩個(gè)或三個(gè)階段搞活開(kāi)放市場(chǎng)的同時(shí)規(guī)范；大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，加大促銷力度，進(jìn)一步規(guī)范中介機(jī)構(gòu)，商業(yè)房地產(chǎn)的及時(shí)的信息，市場(chǎng)發(fā)展和健全；加強(qiáng)市場(chǎng)管理，加強(qiáng)執(zhí)法。 3.3 加快開(kāi)發(fā)企業(yè)整合的進(jìn)程 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，市場(chǎng)規(guī)則和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不斷完善，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模，該集團(tuán)勢(shì)在必行。目前中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)，快魚吃慢魚遲早。在未來(lái)，中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的高級(jí)階段，將進(jìn)入密集型發(fā)展，產(chǎn)業(yè)資源的逐步整合，互相排斥，企業(yè)間的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)將逐漸改變現(xiàn)狀，商業(yè)房地產(chǎn)專業(yè)的合作更加深入，行業(yè)集中度將逐步提高。商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)重組整合，讓一部分企業(yè)的資本市場(chǎng)的力量，通過(guò)資本運(yùn)作，控股的形式，形成一個(gè)緊密或松散的團(tuán)體，例如通過(guò)橫向聯(lián)合加強(qiáng)其金融實(shí)力或通過(guò)垂直節(jié)理延伸企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈；也可以通過(guò)合并現(xiàn)有中小企業(yè)鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低由資源，技術(shù)，管理經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)信息共享的擴(kuò)張所帶來(lái)的成本，如商譽(yù)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。像萬(wàn)科這樣的企業(yè)，也試圖從其他開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是國(guó)有商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)吸引人才，業(yè)務(wù)擴(kuò)張，良好的人才儲(chǔ)備；同時(shí)通過(guò)跨企業(yè)項(xiàng)目獲取土地流轉(zhuǎn)形式，如他們的優(yōu)勢(shì)結(jié)合在一起，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化組合，充分利用行業(yè)資源，提高經(jīng)濟(jì)規(guī)模企業(yè)。 3.4 推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的法制建設(shè) 法是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下調(diào)控的重要手段，它在商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展起著不可替代的作用，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范，除了靠開(kāi)發(fā)商的商業(yè)房地產(chǎn)品牌的誠(chéng)信和商業(yè)道德的保證也需要法律的規(guī)范。 3.4.1填補(bǔ)立法空白 目前的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策和法規(guī)，應(yīng)該進(jìn)行徹底的清理和修訂，使它在與形勢(shì)的需要更多，從而創(chuàng)造一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)良好的法律環(huán)境。提高商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的法律制度，首先要針對(duì)目前商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的法律，法規(guī)不健全的問(wèn)題，相應(yīng)的立法或制定法規(guī)，及時(shí)填寫“法律真空”，從而提供保證精確法為商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作。例如，制定《住宅法》來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。建議將商業(yè)房地產(chǎn)在中國(guó)的“消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，”的適用范圍，在法律中的懲罰性賠償?shù)钠墼p第九分之四十的應(yīng)用，明確適用條件。例如，可以用五的開(kāi)發(fā)商提供五證不全，一房多賣，構(gòu)成全補(bǔ)償基本欺詐，至于裝修補(bǔ)償不符合合同規(guī)定，詐騙，以體現(xiàn)公平原則。其次，改變落后的法規(guī)。有滯后的法律現(xiàn)實(shí)應(yīng)結(jié)合社會(huì)現(xiàn)實(shí)發(fā)展的實(shí)際修改原有的立法，以克服舊法的滯后和局限性。 3.4.2加大執(zhí)法力度 有關(guān)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理的行政主管部門應(yīng)結(jié)合，嚴(yán)格執(zhí)法，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為的注冊(cè)，建立信用檔案，根據(jù)不同情況，堅(jiān)決依法懲處，堅(jiān)決依法規(guī)范，按照市場(chǎng)行為，保證市場(chǎng)公平。只有加強(qiáng)執(zhí)法，以加強(qiáng)法律的嚴(yán)肅性和威懾違規(guī)行為，只有以遏制商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，使罪犯在政府決心停止前。加強(qiáng)執(zhí)法，可從三個(gè)方面進(jìn)行。第一，培養(yǎng)了一批高素質(zhì)的執(zhí)法隊(duì)伍。組織，計(jì)劃，以各種形式的一步一步執(zhí)法培訓(xùn)，依法行政意識(shí)可以提高干部職工的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)，提高執(zhí)法的整體水平，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)管理執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)。第二，提高商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的執(zhí)法監(jiān)督機(jī)制。通過(guò)執(zhí)法商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)執(zhí)法監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以對(duì)所有規(guī)范商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，切實(shí)加強(qiáng)執(zhí)法力度。嚴(yán)格執(zhí)法，以避免選擇性執(zhí)法，行政過(guò)錯(cuò)責(zé)任追究制度的實(shí)施。第三，結(jié)合典型案例和曝光處理，防止非法活動(dòng)，在主要的守法經(jīng)營(yíng)，教學(xué)和促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，保護(hù)合法經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益。處理的法律處罰條款是不能修改的法律和法規(guī)，提高開(kāi)發(fā)商的違約成本，使其行為得不償失。 4. 總結(jié) 綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的組成部分，它的發(fā)展也符合規(guī)則的周期性。商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，但由于商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的滯后效應(yīng)，商業(yè)市場(chǎng)將在恢復(fù)時(shí)間。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，在同期銀行貸款迅速擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)價(jià)值，很多的情況下，投資乘數(shù)效應(yīng)，使商業(yè)房地產(chǎn)比宏觀經(jīng)濟(jì)周期的繁榮階段的速度。由于商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有宏觀經(jīng)濟(jì)的綜合影響，各行業(yè)和相互影響，從而減少商業(yè)地產(chǎn)也通常比宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)前。商業(yè)房地產(chǎn)投資是商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的源泉，決定著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 只要我們堅(jiān)持健康的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格將更加合理，與連續(xù)擠壓泡沫，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)家宏觀調(diào)控更加成熟和理性的買家增加，中國(guó)的房?jī)r(jià)在未來(lái)將逐漸變得更加合理，房?jī)r(jià)收入比為一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的空間；商業(yè)房地產(chǎn)的供給和需求結(jié)構(gòu)將得到優(yōu)化，高檔住宅的比例將下降，經(jīng)適房和廉租房比例將上升；二是供給和需求之間的不平衡將得到改善，供給和需求的匹配程度會(huì)增強(qiáng)。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步完善，競(jìng)爭(zhēng)和政府監(jiān)管的壓力下，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的行為將逐步規(guī)范；各種中介組織也將逐漸發(fā)展，成長(zhǎng)和成熟，其行為可以標(biāo)準(zhǔn)化；相關(guān)制度建設(shè)逐步改善。政府行為可以標(biāo)準(zhǔn)化，與政府自身制度建設(shè)和監(jiān)督，以公民主權(quán)的建設(shè)和民主法制的提高，公眾輿論和明晰的產(chǎn)權(quán)，政府（尤其是地方政府的官員）和城市拆遷，土地交易，在機(jī)會(huì)主義行為腐敗項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程將逐步規(guī)范。 5.參考文獻(xiàn) 1 王兆金，秦江平 淺談公允價(jià)值在投資性商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用 2009 2 高賀 北京市通州區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資前景SWOT分析 2011 3 蘇州建國(guó)集團(tuán)有限公司 ，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 2012年01月 4 Tirole J. 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