資產(chǎn)評估方法在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用,資產(chǎn)評估,方法,法子,房地產(chǎn)企業(yè),中的,應用,利用,運用 學士學位畢業(yè)論文 資產(chǎn)評估方法 在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用 學 號: 20104044312 學生姓名：石鈺鐲 指導教師：劉杰 所在學院：會計學院 專 業(yè)：財務管理 中國·大慶 2014 年 5 月 I 黑龍江八一農(nóng)墾大學本科畢業(yè)論文 摘 要：目前對資產(chǎn)評估理論的研究基本上都局限于在現(xiàn)行資產(chǎn)評估理論框架下的個別問題的探討，評估界存在對資產(chǎn)評估理論中價格、價值，評估計價標準等基本概念的討論，但討論主要從實用角度出發(fā)，少有從資產(chǎn)評估理論的本質(zhì)出發(fā)進行分析的；評估界也存在對資產(chǎn)評估方法的討論，但討論多僅限于單一資產(chǎn)評估時方法應用本身，沒有將方法在各類資產(chǎn)評估時的應用對應起來進行比較、統(tǒng)一。 資產(chǎn)評估方法可以歸納為三種，即國際上公認的三大評估方法：成本法、收益法和市場法。對形態(tài)各異、種類繁多的資產(chǎn)實施評估，選擇評估方法總是有側(cè)重和優(yōu)選順序的。學習資產(chǎn)評估的方法，不但要全面掌握每一條資產(chǎn)評估途徑及方法的內(nèi)涵、技術要求、適用條件，而且還要全面掌握各個評估途徑之間的內(nèi)在邏輯關系，以及配合適用要領等。本文以資產(chǎn)評估方法在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用為研究主題，進一步研究資產(chǎn)評估在企業(yè)中的運用，為以后相關研究提供參考。 關鍵字：資產(chǎn)評估 房地產(chǎn)企業(yè) 資產(chǎn)評估方法 Abstract：At present, the basically are limited to the evaluation of individual issues within the framework of the theory in the current assets of assets evaluation theory, there are the price of assets evaluation, value theory, discusses the basic concept of valuation standards, but the discussion mainly from the practical angle, little from the theory of assets appraisal essence analysis; there are also discussed on the assets evaluation method for the assessment of world, but much of the discussion is limited to a single asset assessment method itself, not in all kinds of assets evaluation application corresponding comparative, unity. Method can be classified into three types of assets evaluation, three evaluation methods that is internationally recognized: cost method, income method and market method. The implementation of assessment of different forms, different kinds of assets, the choice of assessment method is always a focus and priority. Method study of asset evaluation, not only to grasp every asset evaluation method and content, technical requirements, applicable conditions, but also to fully grasp the internal logical relationship between the various evaluation methods, as well as with applicable methods etc.. In this paper, the assets assessment method is applied in the real estate enterprises as the research subject, further evaluation of assets in enterprise applications, and provide reference for future research. Keywords： real estate enterprise assets evaluation II 目 錄 摘 要 II Abstract II 1 綜 述 1 1.1 本文的研究背景 2 1.2 本文的研究意義 2 1.3 本文的研究意義 3 1.3.1國外的研究現(xiàn)狀 3 1.3.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 3 2 房地產(chǎn)評估的方法 4 2.1 收益現(xiàn)值法 4 2.1.1收益現(xiàn)值法的定義及評估過程 4 2.1.2 收益現(xiàn)值法的優(yōu)缺點 5 2.2 重置成本法 5 2.2.1重置成本法的定義及評估過程 5 2.2.2 重置成本法的優(yōu)缺點 6 2.3 現(xiàn)行市價法 6 2.3.1現(xiàn)行市價法的定義及評估過程 6 2.3.2現(xiàn)行市價法的優(yōu)缺點 6 2.4市場比較法 7 2.5剩余法 7 2.6假設開發(fā)法 8 2.7基準地價法 8 3 資產(chǎn)評估方法在國企中的運用 9 3.1 成本法、市場法以及收益法的應用 9 3.2 成本法的應用價值 9 4 資產(chǎn)評估方法應用中存在的問題 10 4.1商譽的評估方法存在的問題 10 4.2人力資源評估方法存在的問題 10 4.3房地產(chǎn)資產(chǎn)評估暴露出來的問題 11 4.4以商標為主要形式的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估出現(xiàn)問題 11 4.5按房地產(chǎn)資產(chǎn)成本進行評估存在的問題 11 4.6?房地產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務范圍不明確引發(fā)的問題 12 4.7資產(chǎn)評估方法在房地產(chǎn)中的應用 12 5 改善房地產(chǎn)資產(chǎn)評估方法存在的問題的措施 13 5.1綜合應用各種房地產(chǎn)資產(chǎn)評估方法 13 5.2完善和改進收益法 14 5.3充分發(fā)揮技術路線的作用 14 5.3.1房地產(chǎn)評估技術路線與房地產(chǎn)評估方法的密切關系 14 5.3.2把握房地產(chǎn)評估技術路線有助于正確運用房地產(chǎn)評估方法 15 5.4 完善市場運行和監(jiān)管規(guī)則 15 5.5培養(yǎng)復合型人才 15 5.6?建立健全房地產(chǎn)評估相關法律法規(guī) 16 總 結(jié) 16 參考文獻 18 致 謝 19 這些都是三級標題 1 - 1 綜 述 1.1 本文的研究背景 隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，并購與重組的浪潮迅速地席卷我國，對于公司價值的評估已成為不可避免的問題。面對經(jīng)濟的全球化趨勢和激烈的市場競爭， “公司價值最大化”逐步成為公司經(jīng)營的戰(zhàn)略目標，因此，可以說“公司價值”將成為21世紀經(jīng)濟領域中的關鍵詞。 此外，市場經(jīng)濟的發(fā)展，公司價值及價值評估理論也滲透到諸多領域，如股票定價、兼并收購價格的確定、公司發(fā)展戰(zhàn)略制定等。但無論在哪個方面，公司價值評估理論都發(fā)揮著越來越重要的作用：公司價值評估理論，對于投資者樹立正確科學的投資理念，促進我國證券市場的健康發(fā)展，確保我國國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，都有著重要的意義。 誠然，公司價值評估理論的建立，必須依賴完善的外部市場環(huán)境。盡管中國的證券市場中還存在著很多不成熟之處，一定程度上會影響價值評估理論的研究和實施效果。但是，我們應該依據(jù)我國證券市場的現(xiàn)狀，同時借鑒西方價值評估理論中先進的研究成果，盡快研究出適合中國上市公司的價值評估理論，這也是我選擇本課題作為畢業(yè)論文研究對象的主要原因。 1.2 本文的研究意義 隨著中國經(jīng)濟改革步伐的加快，中國加入世界貿(mào)易組織后企業(yè)面臨著越來越激烈的市場競爭，資產(chǎn)存量基礎上的資產(chǎn)重組已經(jīng)逐漸成為中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)優(yōu)勝劣汰的重要方式。 中國的資產(chǎn)評估業(yè)從開始至今已有十幾年的發(fā)展歷程了，經(jīng)歷了從不規(guī)范到逐步建立規(guī)范，從僅規(guī)范國有資產(chǎn)到規(guī)范不同的所有權性質(zhì)的企業(yè)，資產(chǎn)評估在國民經(jīng)濟發(fā)展中已經(jīng)發(fā)揮了巨大的作用，對完善我國證券市場也起到了重要作用。 目前我國企業(yè)重組中的資產(chǎn)評估存在著嚴重的價值操縱問題，這一問題已經(jīng)嚴重制約了我國企業(yè)重組業(yè)務的正常開展。我國有大量上市公司與母公司之間利用資產(chǎn)重組進行關聯(lián)方交易，從而實現(xiàn)母公司與上市公司之間的利潤轉(zhuǎn)移或盈余管理。證監(jiān)會為了規(guī)范上市公司資產(chǎn)重組業(yè)務，于2011年頒布證監(jiān)會105號文件，規(guī)定上市公司資產(chǎn)重組業(yè)務必須由具有證券業(yè)從業(yè)資格的資產(chǎn)評估事務所進行資產(chǎn)評估確認后方可進行。這一規(guī)定的出臺，雖然在一定程度上規(guī)范了上市公司資產(chǎn)重組的交易，但產(chǎn)生了企業(yè)重組中資產(chǎn)評估價值操縱的現(xiàn)象。已經(jīng)有數(shù)家資產(chǎn)評估事務所因為為上市公司出具虛假資產(chǎn)評估報告而受到查處，這些行為對上市公司及其股東產(chǎn)生了惡劣的影響，并擾亂了市場秩序。因此，企業(yè)重組中的資產(chǎn)評估價值操縱問題是威脅市場秩序的嚴重問題。特別在面對我國外資重組和海外重組熱潮時，如何解決企業(yè)重組中的價值操縱問題，更好地規(guī)范資產(chǎn)評估業(yè)務，是我們當前迫切需要解決的問題。 1.3 本文的研究意義 1.3.1國外的研究現(xiàn)狀 美國學者莫迪格利尼和米勒，在2010年提出的關于資本結(jié)構(gòu)的MM理論，重新詮釋了公司的目標是價值最大化，而并非新古典經(jīng)濟學所述的“利潤最大化”。隨后的2011年，他們還首次闡述了公司價值和其他資產(chǎn)價值一樣也取決于其未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的思想，并通過建立米勒——莫迪格利尼公司實體價值評估公式對公司整體價值進行評估。美國西北大學拉巴波特、哈佛大學詹森等學者于20世紀80年代提出的一個全新的自由現(xiàn)金流量的概念。自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的基礎是建立在有效資本市場假設和成熟的證券市場的基礎上的。在具體評價的數(shù)據(jù)和方法上，如計算公司的加權平均資本時，依據(jù)成熟的資本市場的利率基數(shù)和資本資產(chǎn)定價模型等理論。 2009年，拉巴波特教授構(gòu)建了拉巴波特價值評估模型，并通過創(chuàng)辦ALCAR公司將其價值評估理論付諸于實際應用。在其模型中，拉巴波特確立了五個決定公司價值的重要價值驅(qū)動因素:銷售和銷售增長率、邊際營業(yè)利潤、新增固定資產(chǎn)投資、新增營運資本、資本成本。在這些價值驅(qū)動因素對公司現(xiàn)金流入和流出進行預測的基礎上對公司價值進行評估。美國的思騰思特公司獨創(chuàng)的經(jīng)濟附加值(EVA)價值評估體系，在西方的大公司中廣泛的應用于公司價值的管理。隨后，針對自由現(xiàn)金流量的不可預測性，理論界又建立了非正常收益(EBO)模型。有關非正常盈利計價模型領域的最早研究可追溯到普瑞斯的研究。而現(xiàn)行的EBO計價模型可以說是主要歸功于艾德華和貝爾的研究成果。 1.3.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 目前國內(nèi)對這方面有不少學者進行了研究，主要研究集中在資產(chǎn)評估方法的選擇上，主要介紹不同的資產(chǎn)評估方法及其應用領域（劉紹收、孫振嘉、徐德蔚，2011；劉夢巖 馬長海 王建中，2010；）；國內(nèi)上市公司中資產(chǎn)評估價值操縱的實證分析，得出我國資產(chǎn)評估中存在大量價值操縱現(xiàn)象的結(jié)論（鄧躍輝，2012；李家才，2011）；并購中的企業(yè)價值評估方法研究，引進國外價值評估的流程和方法，在并購中要關注企業(yè)的整體價值（張秋生、王東，2011；費良成，2010；邵鐵柱，2011；楊雅梅,張麗明,張曉光 ，2012）；對資產(chǎn)評估價值類型的分析，認為資產(chǎn)評估的價值類型中市場價值和非市場價值的分類能夠體現(xiàn)資產(chǎn)評估的實質(zhì)，是比較合理的分類方式（姜楠，2009；王剛，2011； 陽端科，2011）；對資產(chǎn)評估風險控制上，主要借鑒國外的風險控制體系和方法，加強我國資產(chǎn)評估中的風險認識和控制力度（劉萍，2010；李曉紅，2009）；同時，國內(nèi)的研究也積極參考國外資產(chǎn)評估管理現(xiàn)狀，對國外資產(chǎn)評估的情況有介紹性分析（姚麗薔、胡楠，2011；劉誠軍，2011）。 2 房地產(chǎn)評估的方法 2.1 收益現(xiàn)值法 收益現(xiàn)值法從理論上講,無形資產(chǎn)的評估方法有收益現(xiàn)值法、成本法和市場法。但是基于無形資產(chǎn)具有成本與效用的非對應性和無形資產(chǎn)難以復制的特征,在評估實踐中運用最廣泛的評估方法是收益現(xiàn)值法。 2.1.1收益現(xiàn)值法的定義及評估過程 無形資產(chǎn)價值評估的基本方法──收益現(xiàn)值法陳德全河南省海紐高新技術資產(chǎn)評估事務所收益現(xiàn)值法是國務院１９９１年發(fā)布的《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的四種評估方法之一。而在無形資產(chǎn)價值評估中，收益現(xiàn)值法則是最基本、最主要和最常用的評估方法，而收益現(xiàn)值法是將評估對象剩余壽命期間每年（或每月）的預期收益，用恰當?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評估基準日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價值的方法。其基本公式是: 資產(chǎn)評估價值=∑Re/（1+i）e（上標位置） 其中： Re為第e年的預期收益， n為資產(chǎn)未來經(jīng)營年限， i為折現(xiàn)率。 一般壽命期確定主要依據(jù)政府有關規(guī)定，合同協(xié)議規(guī)定的有效時間及經(jīng)濟技術發(fā)展對其淘汰或替代的可能期間等因素確定。貼現(xiàn)率因素是對房地產(chǎn)資產(chǎn)的風險系數(shù)考慮，即該資產(chǎn)的淘汰率確定。其確定依據(jù)一般是行業(yè)資金利潤率或各部門的基準收益率，即經(jīng)過調(diào)整的投資率的大小。 隨著全球經(jīng)濟一體化的不斷發(fā)展,企業(yè)所處的社會經(jīng)濟環(huán)境也隨之產(chǎn)生了巨大的變化。在風生水起的市場中,企業(yè)隨時會受到來自其他品牌的沖擊。而在經(jīng)濟一體化的背景下,品牌的兼并、收購和合資熱潮逐漸興起,這迫使企業(yè)意識到應該對自身的品牌資產(chǎn)價值進行更好的管理和運用。品牌資產(chǎn)是企業(yè)最重要的無形資產(chǎn)之一,科學的品牌資產(chǎn)評估能夠填補企業(yè)短期財務評估和長期戰(zhàn)略分析之間的空白,實施有效的品牌資產(chǎn)評估,能幫助企業(yè)更好地完善資產(chǎn)負債表結(jié)構(gòu),幫助企業(yè)的管理者做出更有利于企業(yè)的決策,更為合理地分配資源。品牌資產(chǎn)不但向外界傳達企業(yè)的健康狀態(tài)和發(fā)展形勢,而且還向企業(yè)內(nèi)部員工傳達企業(yè)的信念,激勵員工的信心。 在運用收益現(xiàn)值法時，首先要測定被評估對象的剩余經(jīng)濟壽命，預測未來收益期間和這一期間內(nèi)每期可得的凈收益，超額收益或成本節(jié)約額，并對其進行可靠的檢驗，必要時予以調(diào)整；最后通過分析查找評估對象所處行業(yè)的收益率指標，選擇安全利息加風險利率作為適當?shù)恼叟f率，必要時還要考慮通貨膨脹的影響對調(diào)整后的收益或節(jié)約額折現(xiàn)，作為房地產(chǎn)資產(chǎn)的當前價值，其基本程序如下：（1）搜集驗證有關經(jīng)營財務狀況的信息資料；（2）計算和對此分析有關指標及其變化趨勢；（3）預測資產(chǎn)的未來收益并按一定的方式折現(xiàn)或本金化處理；（4）確定被估資產(chǎn)價值。 2.1.2 收益現(xiàn)值法的優(yōu)缺點 認清品牌資產(chǎn)的本質(zhì),正確區(qū)分品牌資產(chǎn)和其他相關的無形資產(chǎn)并選擇適當?shù)脑u估方法,對于科學地評估品牌資產(chǎn)的價值至關重要。本文就是以此為出發(fā)點,通過系統(tǒng)梳理品牌資產(chǎn)評估的概念、方法,提出了一種改良的品牌資產(chǎn)評估方法,并通過實例進行了分析。本文分為以下五個部分：第一章首先提出了品牌資產(chǎn)評估的研究意義,品牌資產(chǎn)是一種不可辨認的無形資產(chǎn),同時又被稱為企業(yè)最具有發(fā)展?jié)摿妥罹邇r值的資產(chǎn)之一,在品牌效用日益重要的知識經(jīng)濟時代,對其進行合理、準確的評估具有重要的現(xiàn)實意義。有效的品牌資產(chǎn)評估在品牌兼并、收購、合資具有舉足輕重的作用,同時也有利于提高管理決策水平,提高企業(yè)的聲譽。但在我國現(xiàn)實的經(jīng)濟活動中,還普遍存在著品牌意識淡薄、品牌評估動機復雜、理論滯后于實踐、缺乏品牌資產(chǎn)賬面價值的研究等現(xiàn)象,亟待解決。但是,關于品牌資產(chǎn)評估的研究依然處于探索階段,對其概念的界定存在很多爭議,評估方法更是層出不窮,目前還沒有一個明確的、被普遍接受的廣泛運用的評估方法。 這種方法的優(yōu)點是能較全面地考慮房地產(chǎn)資產(chǎn)的各種影響因素，如房地產(chǎn)資產(chǎn)的獲利能力，獲利期、市場風險、市場份額、技術的成熟性等，真實地反映了房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值，其評估值易為交易雙方所接受。這種方法的局限性是估算三大參數(shù)較為困難，特別是我國社會主義市場機制尚待完善，企業(yè)經(jīng)營受外界影響較大，因而預期收益的預測和評估具有一定難度，必須創(chuàng)造一定的條件才能廣泛應用。 2.2 重置成本法 2.2.1重置成本法的定義及評估過程 隨著不斷地參與到全球經(jīng)濟的競爭,中國經(jīng)濟從追求量的增長演進為質(zhì)的提升。今后僅靠工業(yè)規(guī)模化擴張的方式將越來越難以贏得競爭,對既有的資源進行資產(chǎn)重組漸被重視。如何對各種可能的資本運作做出合理的財務評價方案,綜合考慮規(guī)模效益、稅收影響、資金流量、對股東和利益相關方的貢獻,最終整合為一個恰當?shù)脑u估方法,并合理有效地重組資產(chǎn)將越來越重要。重置成本法和收益法是當前最常用的兩種資產(chǎn)評估方法。 重置成本法是現(xiàn)時條件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)的損耗和貶值等因素，從而估算資產(chǎn)價值的方法。其基本公式是：資產(chǎn)重估價值=資產(chǎn)重置成本-資產(chǎn)損耗。 其中重置成本指再生或重新開發(fā)該項房地產(chǎn)資產(chǎn)所需要的各種成本費用，如該資產(chǎn)可通過市場途徑購買，則以目前市場價值做為重估價值。其中貶值是指由于某些資產(chǎn)的專用性，考慮到淘汰率及無形損耗因素而確定的一定比例的價值損失。 多少年來,固定資產(chǎn)簡單再生產(chǎn)的資金來源,一般都是以固定資產(chǎn)的原價和使用年限作為主要依據(jù)來計提折舊實現(xiàn)的。這在物價穩(wěn)定的情況下,理論和實踐可以得到統(tǒng)一,即用來更新固定資產(chǎn)的資金可以得到保證;但在物價上漲的情況下,無論是哪種折舊方法,到固定資產(chǎn)使用期滿報廢時,通過計提折舊而得到的補償資金,其數(shù)額都是不可能大于該項固 定資產(chǎn)更多還原定資產(chǎn)運用重置成本法評估房地產(chǎn)資產(chǎn)價值，要按評估基準日的計價標準來測算重新以得該項資產(chǎn)的所費，必要時還要考慮物價變動時的影響，并且根據(jù)評估對象的使用情況考慮，其實體性貶值的影響。其基本程序是：（1）估算被評估資產(chǎn)重置全價；（2）確定被評估資產(chǎn)的使用年限；（3）估算被評估資產(chǎn)的各種損耗；（4）計算確定被評估資產(chǎn)的凈值。 2.2.2 重置成本法的優(yōu)缺點 重置成本法的優(yōu)點在于操作性強，而且比較準確，特別是在以攤銷為目的的評估中或者不能用其他方法評估時，可用來確定最低交易價。其局限性是不能反映市場供求關系對價格的影響，不能反映技術的潛在的獲利能力及所承擔的風險。 2.3 現(xiàn)行市價法 2.3.1現(xiàn)行市價法的定義及評估過程 現(xiàn)行市價法是通過市場調(diào)查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產(chǎn)作為比較對象的成交價格的交易條件，進行對比調(diào)整，估算出資產(chǎn)價值的方法?，F(xiàn)行市價法也稱銷售比較法或市場法，其基本程序是(1)確定評估指標；(2)進行市場調(diào)查、尋找參照物、收集有關資料；(3)分析整理資料，選定參照物；(4)確定被評估資產(chǎn)的價值；(5)分析調(diào)整差異；(6)被評估資產(chǎn)與參照物比較。 由于房地產(chǎn)資產(chǎn)本身具有壟斷性，造成評估對象與參照物之間存在著差異，使得評估對象的評估值必須以參照物的銷售價格為基數(shù)，再根據(jù)具體情況調(diào)整。這些差異現(xiàn)為時間差異、地域差異、結(jié)算方式差異，作用效果差異和經(jīng)濟壽命差異等。 2.3.2現(xiàn)行市價法的優(yōu)缺點 現(xiàn)行市價法的優(yōu)點是評估值易為雙方所接受，操作性也較強。這一方法的局限性是應用條件比較苛刻，需要采集類似房地產(chǎn)資產(chǎn)的市場交易資料和確定一個合適的參照系數(shù)較為困難，尤其是現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)資產(chǎn)市場還很不健全的局限性更為明顯。 2.4市場比較法 市場比較法較于其它估價方法估價原理簡單易懂，最重要的是在估價過程中能直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài)，這些特點使其在估價方法體系中成為最簡單、最直接、最常用的一種方法，得到國際估價界的公認。我國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定：在有條件的地方必須應用市場比較法來估價土地或房地產(chǎn)價格。本文從理論上對房地產(chǎn)價格的影響因素，房地產(chǎn)估價的內(nèi)容、原則及特點，市場比較法的應用原理、步驟及應用現(xiàn)狀做了深入研究，總結(jié)了市場比較法在我國應用過程中存在的主要問題和難點：可比實例選擇的隨意性，因素修正的主觀性、不完備性，交易案例不易得到等，以及目前所采用的市場比較法數(shù)學估價模型存在的不科學性和不合理性，急需尋找更科學、更合理的估價模型以及更科學地應用市場比較法估價的途徑。 市場比較法是目前房地產(chǎn)估價中常用的三大估價方法之一 ,它以正常的市場交易價格為基礎 ,通過將待估房地產(chǎn)與實例房地產(chǎn)的比較來求取待估房地產(chǎn)的價格 ,因此 ,評估出的價格更具說服力 .但在實際操作中 ,待估房地產(chǎn)與實例房地產(chǎn)的因素比較時常用的定性法和打分法帶有很大的隨意性和主觀性 ,不夠科學公正. 挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確。 2.5剩余法 剩余法是城鎮(zhèn)居住用地地價評估重要方法之一,但是由于地價受時間因素的影響,在評估時應考慮資金的時間價值。此外由于剩余法計算方式較多,應結(jié)合實際選用正確方法。文章通過一應用案例來分析剩余法各計算方式的差異,得出動態(tài)算法(二)是比較正確的算法,它以利息不計利潤為前提,是動態(tài)方法(一)的一種改正。在實際估價中,應合理預測地產(chǎn)開發(fā)周期及費用支付特點等情況,在此基礎上適當考慮資金時間價值的影響,運用正確的評估方法,這樣才能得出科學的評估結(jié)論。 使用剩余法進行地價評估 ,由于對利息和開發(fā)成本理解的差異 ,可以人為地虛增不動產(chǎn)的成本 ,難以體現(xiàn)地價內(nèi)涵的統(tǒng)一性。建議通過把投資總成本或總收益按一定利潤率折現(xiàn)到特定的期日來解決這個問題。 房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價＝土地使用權價值＋房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。 2.6假設開發(fā)法 自改革開放以來,隨著推行房屋商品化政策,改革住房制度和土地使用制度,我國現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展,市場規(guī)模日益擴大。當前,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一,對拉動經(jīng)濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟活動日益活躍,房地產(chǎn)估價等經(jīng)濟鑒證類業(yè)務頻繁發(fā)生,關于房地產(chǎn)估價的理論和方法得到了更多關注和研究,投資研究活動也逐漸被投資者和政府管理者充分重視。為了合理地判定房地產(chǎn)權益的價值,為房地產(chǎn)經(jīng)濟活動提供更好的服務,無論房地產(chǎn)估價還是房地產(chǎn)項目投資評價,都運用到了房地產(chǎn)估價的重要方法——假設開發(fā)法。因此本文就以我國房地產(chǎn)市場為著眼點,研究假設開發(fā)法在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的實際應用情況。 對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。? 2.7基準地價法 基準地價體系是我國地價體系的核心,它包含基準地價測算及基于基準地價測算結(jié)果、建立評估宗地地價的系數(shù)修正系統(tǒng)2個部分。近年來,圍繞基準地價的相關研究逐步深入,內(nèi)容也較為豐富,體現(xiàn)在多學科融合、測算方法改進等眾多方面。但就總體而言,定性研究的多,定量研究的少;討論的部分多,實踐的部分少。尤其對土地市場發(fā)育滯后、問題層出不窮的小城鎮(zhèn)基準地價該如何測算,并沒有形成統(tǒng)一和和全面的系統(tǒng)性共識。故,本文以此為出發(fā)點,通過討論小城鎮(zhèn)基準地價測算過程中遇到的各類問題,對小城鎮(zhèn)地價測算及系數(shù)修正系統(tǒng)進行全面概況、分析和比對,以期建立合理、完善的基準地價評估系統(tǒng)。在結(jié)合國內(nèi)外主要研究成果及相關理論的基礎上,本文以蘭州市皋蘭縣作為研究實例,討論并總結(jié)了小城鎮(zhèn)基準地價測算中存在的一般性問題、特殊性問題及系數(shù)修正體系中存在的普遍性問題,認為改進基準地價體系勢在必行。以此為出發(fā),在系統(tǒng)化總結(jié)現(xiàn)行小城鎮(zhèn)基準地價的測算問題、方法、程序的基礎上,通過建立指數(shù)模型、平均模型等不同模型、采用比例系數(shù)法、級差系數(shù)法、模型調(diào)整等不同方法對測算結(jié)果進行對比和比較,得出較為理想的地價評估期望結(jié)果。 針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。 3 資產(chǎn)評估方法在國企中的運用 3.1 成本法、市場法以及收益法的應用 對我國的國有資產(chǎn)的公平的確認是由于國有企業(yè)和股份制企業(yè)改制評估機構(gòu)轉(zhuǎn)移。同時，我們可以保證國有資產(chǎn)的完整性，避免或減少對國家利益的損失。因此，在國有企業(yè)資產(chǎn)的評估是非常必要的。所以，我們對資產(chǎn)評估部分的基本方法，包括成本法，市場法以及收益法。從目前的狀況來看，最常用的方法是重置成本法，然而我們往往忽略了其他資產(chǎn)的計價方法，成本法地位的強調(diào)，在我國制造成本法。高績效水平的評價與研究，也能更準確地評估計算的資產(chǎn)的價值，而忽視了市場法和收益法導致的資產(chǎn)評估方法是不平衡的，不是一個很好的檢驗標準，橫向比較缺乏，很難準確地從不同角度評價。在企業(yè)資產(chǎn)評估標準長期造成國有企業(yè)資產(chǎn)評估的誤差，所以，我們很難判斷企業(yè)的股權或資產(chǎn)價格的因素。通過單和國際沖突的資產(chǎn)評估，我們卻不被廣泛接受的，我估計這是不容易得到的資產(chǎn)評估業(yè)。 3.2 成本法的應用價值 評價的原理是基于重置成本理論。成本法是基于這樣的假設，再復制房地產(chǎn)評估成本和評估房地產(chǎn)價格為基礎的方法，即復位，與所需的費用和基礎的房地產(chǎn)投資于房地產(chǎn)估價，加上利潤和應稅確定房地產(chǎn)價格。這種方法也被稱為價格法，合同法或添加。 方法是，生產(chǎn)成本和價格之間有著密切的關系。因為房子及其附屬的土地具有不同的自然特性和經(jīng)濟特性，如住房是人類勞動的產(chǎn)物，一般隨時間變化的折舊，而城市土地是自然的產(chǎn)物，但也因為人類改造和人類勞動的凝結(jié)，因此成本法成本法和土地價格，房地產(chǎn)評估價格是不一樣的，即使是評估房地產(chǎn)價格，通常這兩個價格進行了評估和總結(jié)，尤其是對老房地產(chǎn)單獨評估，并經(jīng)常成本性能評價的方法，及土地使用其他的方法，如比較法，收益法。隨著市場經(jīng)濟的中國特色的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位已經(jīng)確立。國內(nèi)房地產(chǎn)評估業(yè)的機制和市場環(huán)境的日益完善，并日益成熟，房地產(chǎn)估價專業(yè)已基本形成。 此外，隨著房地產(chǎn)估價服務，不斷開拓，房地產(chǎn)估價的理論與方法體系逐步完善。與成本法作為一種常用的房地產(chǎn)估價法在房地產(chǎn)評估中起著重要的作用，但對不同類型的房地產(chǎn)如何正確的使用或需要我們認真研究和指導實踐，以更好地。成本法的基本原理，成本的方法是按照正常的開發(fā)或建設估價對象（即，房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關權利）都必須符合有關規(guī)定的全部費用，包括合理利潤、利息和稅金。成本概念和成本法的理論基礎也被稱為成本法，是指重新開發(fā)建設的房地產(chǎn)成本計價方法，房地產(chǎn)估價的價格目標。成本法估價估價對象時重新構(gòu)建價格，減去折舊方法，估計的客觀合理價格或價值。 4 資產(chǎn)評估方法應用中存在的問題 4.1商譽的評估方法存在的問題 商譽價值評估的關鍵不在于商譽的本身，商譽的評估應以同行業(yè)的盈利水平作為參照系數(shù)，并且商譽存在著正數(shù)與負數(shù)的乘數(shù)效應，如果企業(yè)的盈利水平高于行業(yè)水平則存在正數(shù)的商譽值，相反則出現(xiàn)負值。缺乏這一前提或參照的商譽評估，與實際存在著巨大差異。目前，商譽的評估方法主要為割差法，割差法是用企業(yè)的總體價值扣除各項有形資產(chǎn)和可辨認的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值后的差額，以之來確定企業(yè)商譽價值的一種評估方法。割差法的基本思路是企業(yè)總體價值大于各單項資產(chǎn)價值之和的差額是企業(yè)實際已擁有，但尚未入賬的資產(chǎn)，確認為商譽。割差法評估商譽是以資產(chǎn)的價值為基礎。這一思路在理論上是合理的，在確定的企業(yè)總體價值和各單項資產(chǎn)價值都是公允和真實的情況下，評估的商譽價值也是客觀和可信的。但是，割差法沒能反映商譽是超額收益的實質(zhì)，再加上人為評估的因素，評估的商譽與企業(yè)實際擁有的商譽差距較大。 4.2人力資源評估方法存在的問題 人力資源具有提供未來經(jīng)濟利益或服務的潛力，并能以貨幣計量，因而具有資產(chǎn)的屬性，人力資源評估的對象是人力資源的價值。人力資源價值體現(xiàn)在人力資源的創(chuàng)造和貢獻上，因此人力資源評估的依據(jù)就是人力資源提供未來經(jīng)濟利益和服務的潛力。人力資源價值分為社會價值、企業(yè)價值和個人價值。通過資產(chǎn)評估機構(gòu)的評估并不能真正體現(xiàn)企業(yè)家的決策與管理的創(chuàng)造性價值，實踐應用中人為因素的影響導致評估隨意性較大的缺點難以從根本上克服，雖然評估機構(gòu)的測評為企業(yè)家的價值提供一個基礎性的參考，但這只能是一個方面，企業(yè)家的價值體現(xiàn)的滯后性與評估的前瞻性存在矛盾。而經(jīng)理市場的交易價格由于經(jīng)理資源的稀缺性，而無法體現(xiàn)企業(yè)家的實際價值。通過企業(yè)家創(chuàng)造的效益即收益現(xiàn)值來評估企業(yè)家的價值，是近年來國外比較流行的做法，但是美國安然公司的倒閉案告訴人們，企業(yè)家為了高估自己的價值，往往利用信息的不對稱和制造虛假信息來獲利。同時市場本身的運行并不是企業(yè)家所能左右的，企業(yè)收益的下降有時并不能證明企業(yè)家本身的價值。對于企業(yè)員工的人力資源價值的評估，在實際中受限于企業(yè)管理者以及企業(yè)的文化，采用歷史成本法，從投入的角度考察人力資源的價值，但由于人力資源是一種不同于一般商品的特殊商品，它具有價值的增值性、積累性、創(chuàng)造性，往往導致低估企業(yè)的人力資源價值。 4.3房地產(chǎn)資產(chǎn)評估暴露出來的問題 近年來，房地產(chǎn)資產(chǎn)交易明顯增加，成為上市公司關聯(lián)交易中出現(xiàn)的一個新動向，大股東通過房地產(chǎn)資產(chǎn)關聯(lián)交易，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)的名義抽取了上市公司生產(chǎn)經(jīng)營所需的巨額資金，損害了公眾股東利益。其中出現(xiàn)的問題集中暴露了房地產(chǎn)資產(chǎn)評估中存在諸多問題。由于沒有統(tǒng)一的計價標準，實際操作的不規(guī)范，從對評估方法的選擇到對評估過程中具體技術問題的處理，各個資產(chǎn)評估事務所都有自己的做法，造成同一個交易標的的價值因評估方法不同而差異很大。 4.4以商標為主要形式的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估出現(xiàn)問題 英特品評估方法是目前國際上較通行的商標價值評估方法，其計算公式可表示為：E＝I.G。公式中：E為被評商標的價值，I：為商標給廠商帶來的年均利潤，G為商標力因子，它是根據(jù)商標的領先度、穩(wěn)定度、市場特性等7個因素確定的商標的獲利年限(英特品規(guī)定商標的獲利年限為6—20年)。主要思路是根據(jù)廠商市場占有率、產(chǎn)品銷售量、利潤等實際資料，結(jié)合主觀判斷的商標“力量”來評估商標價值。英特品方法在實際應用中出現(xiàn)了諸多問題：如果商標交易價格等于預期總收益，那末，在未來若干年內(nèi)，商標購買者將無利可圖，加之市場的風險及產(chǎn)品的生命周期，因此購買商標將是毫無意義的行為；附加于有形資產(chǎn)之上的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的實現(xiàn)往往取決于有形資產(chǎn)價值的質(zhì)量和數(shù)量，而有形資產(chǎn)價值數(shù)量和質(zhì)量是動態(tài)的，當其數(shù)量和質(zhì)量變化到一定程度的時候，房地產(chǎn)資產(chǎn)對于其是毫無意義的，而這時仍按照這種方法評估得出的價值與實際價值有本質(zhì)差別。由于混淆了商標自身的價值和由商標帶來的價值，使英特品方法本質(zhì)上是關于商標預期收益的評估方法，而不是關于商標價值的評估方法。 4.5按房地產(chǎn)資產(chǎn)成本進行評估存在的問題 目前，房地產(chǎn)資產(chǎn)的評估方法主要采用歷史成本法。即“按取得時的實際成本計價”。根據(jù)房地產(chǎn)資產(chǎn)的形成途徑，歷史成本法又可分為三種情況。一是投資人投入的房地產(chǎn)資產(chǎn)，其歷史成本為評估確認的價值。二是外購房地產(chǎn)資產(chǎn)，其歷史成本為購進房地產(chǎn)資產(chǎn)的所有支出。三是自創(chuàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)的歷史成本，為當期相關費用與前期累計開發(fā)費用之和。歷史成本法體現(xiàn)了資產(chǎn)的原始形成過程，具有易獲得性和可驗證性，容易被人們所接受。但是由于不同的房地產(chǎn)資產(chǎn)在未來所創(chuàng)造價值的巨大差異性，并沒有體現(xiàn)出來，因此，在人才智力資源對社會經(jīng)濟發(fā)展的影響愈來愈重要的情況下，這種評估方法明顯不能適應社會發(fā)展的需要，而房地產(chǎn)資產(chǎn)本身的無實體性、專用性、收益不確定性也決定了完全套用有形資產(chǎn)的評估方法是不恰當?shù)摹＿@種評估方法評休房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值就等于沒有充分承認獨創(chuàng)性發(fā)明勞動的價值，沒有從根本上確立人才資源和創(chuàng)新在企業(yè)生存發(fā)展中的地位，從而無法從根本上調(diào)動作為知識載體的人的積極性和創(chuàng)造性，阻礙整個社會的發(fā)展創(chuàng)新進程。 4.6?房地產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務范圍不明確引發(fā)的問題 部分評估機構(gòu)業(yè)務范圍不明確，影響估價質(zhì)量對于房地產(chǎn)中介估價機構(gòu)到底應從事什么樣的業(yè)務范圍能夠更加有效的促進此行業(yè)的健康發(fā)展，業(yè)內(nèi)專家和學者的看法有所不同。有的學者認為，由于房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事估價的需要，估價師們必須對區(qū)域性的房地產(chǎn)市場有比較深的了解，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律和預測把握得較為準確，因此如果估價機構(gòu)兼營房地產(chǎn)咨詢、可行性分析等業(yè)務并不需要投入額外更多的成本，卻可以獲得更多的產(chǎn)出。另一部分學者則認為，由于房地產(chǎn)估價是一門“高度藝術化的科學”，不僅要求估價人員具有精深的專業(yè)知識、對市場的準確把握，還需要高度的精力投入，房地產(chǎn)估價機構(gòu)如果兼營其他業(yè)務，必然會影響到估價的專業(yè)性，進而影響估價的質(zhì)量。但不管怎么說，一個獨立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當依據(jù)自身特色，有明確的業(yè)務范圍。但在實際中，部分估價機構(gòu)業(yè)務范圍不明確，有些估價師一肩數(shù)職，倒真有點雜貨鋪的味道。這種競爭本身就是低層次的，做出的估價報告質(zhì)量如何，讓人猜測。 4.7資產(chǎn)評估方法在房地產(chǎn)中的應用 例如大鵬房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)估價方法：假設開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預期開發(fā)法。該方法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法（該數(shù)值事實上是取得這塊土地所能夠支付的最高價格）。該方法主要用于待開發(fā)土地的價值。資產(chǎn)評估房地產(chǎn)行業(yè)應用適用范圍 ：1.開發(fā)土地的估價。2.將生地開發(fā)成熟地的土地估價。3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。這時的建筑費還包含拆遷費。它的計算公式?1.P=A-(B+C+D+E)其中P?表示土地價值；A?表示開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（可以以售價或者租金等形式表示）；B?表示整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；C?表示投資?利息　D?表示開發(fā)商合理利潤；E?表示正常稅費。2.現(xiàn)實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為：地價＝預期樓價值－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤） 大鵬房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)估價方法在具體實際操作中步驟?（一）調(diào)查大鵬房地產(chǎn)的基本情況（二）確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（三）預測房地產(chǎn)售價1.對于出售的房產(chǎn)——市場法采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。2.對于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等——收益法（1）先用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益（2）其次用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價（四）估算各項成本費用　1.估算開發(fā)建筑成本費用-建筑費2.估算專業(yè)費用指測量、設計等專業(yè)技術費用，該費用通?？梢园唇ㄖM的一定比例計算，即：專業(yè)費用=建筑費× i?（?i為一定的百分率）3.確定開建設工期，估算預付資本利息。（1）利息的計算采用復利，而不用單利（2）預付地價款的利息　已經(jīng)全部預付的地價款×[（1+利率）開發(fā)建設期-1]（3）建筑開發(fā)費和專業(yè)費的利息①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。②期初一次性投入：全期計息③均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間　⑤建設竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應該按照全額全期計算利息4.估算稅金一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費用（即銷售費用）　一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算（五） 確定開發(fā)商的合理利潤投資回報利潤率的計算基數(shù)一般為地價、建筑費和專業(yè)費三項 5 改善房地產(chǎn)資產(chǎn)評估方法存在的問題的措施 5.1綜合應用各種房地產(chǎn)資產(chǎn)評估方法 各種房地產(chǎn)資產(chǎn)評估方法不僅在實質(zhì)上都反映了公開市場價值標準，有著密切的聯(lián)系，而且在房地產(chǎn)估價實踐中，各種方法常常是綜合運用的。 ?? 各種房地產(chǎn)估價方法同時運用，相互印證。在房地產(chǎn)估價過程中，由于每種房地產(chǎn)估價方法本身的局限性，每種估價方法的適用對象和適用條件不同，同進也由于估價中所采用的各種數(shù)據(jù)和資料具有一定的不確定性，在運用各種估價方法進行估價時，都不可避免地需要進行估算和判定。因此，采用任何一種方法都難以確保真正準確地反映估價對象的客觀合理價格或價值。由于每種估價方法的估算判定過程不同，所依據(jù)的估價數(shù)據(jù)和資料不同。因此數(shù)據(jù)資料的不確定性對各種估價方法的估算判定過程的影響是不一樣的，對同一估價對象應同時選用兩種以上的估價方法進行估價，各種估價方法之間可以互相補充，不同方法形成的估價結(jié)果可以相互印證，有助于消除數(shù)據(jù)資料的不確定性對估價結(jié)果準確性的影響。 各種房地產(chǎn)估價方法互相引用。在運用某一種估價方法時，也常常會引用別的估價方法。例如在運用成本法估價時，可能會在評估估價對象的土地價格時采用市場法，運用假設開發(fā)法估價時，也要采用市場法預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。而估算開發(fā)成本時則要用到成本法，至于收益法中利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地價值時，也要先采用成本法或市場法等其他估價方法先求出建筑物價值，而在利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取建筑物價值時，則要利用其他估價方法先求出土地價。 5.2完善和改進收益法 對于建筑物耐用年限長于土地使用權年限的情況，為了保護公民的合法物權，應將目前“房隨地走”的估價思路改為“地隨房走”，可按兩種思路進行處理： （1）假設土地使用權期滿后自動續(xù)期至建筑物耐用年限。此時收益年限按建筑物耐用年限考慮，但在求取凈收益時應扣除續(xù)租期間的土地使用權出讓金。 （2）假設收益年限為無限年，此時應選用收益年限為無限年的計算公式，但在凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。這相當于在每次建筑物的耐用年限結(jié)束和土地使用權年限到期時，能分別積累一筆資金，利用該資金可對建筑物和土地進行不斷地“復制”，最終使房地產(chǎn)的收益年限拓展為無限年。 5.3充分發(fā)揮技術路線的作用 房地產(chǎn)估價的技術路線是指導整個房地產(chǎn)估價過程的技術思路，是估價人員對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認識。確定房地產(chǎn)估價技術路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程。確定估價技術路線的結(jié)果和目的是，確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。確定房地產(chǎn)估價技術路線，要對估價對象房地產(chǎn)本身有充分的認識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。 5.3.1房地產(chǎn)評估技術路線與房地產(chǎn)評估方法的密切關系 房地產(chǎn)估價技術路線是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認識。可以說，每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種技術路線。 例如市場法，它所體現(xiàn)的是這樣一種對價格形成過程的認識。房地產(chǎn)的正常市場價格是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認可的價格。正是按照這樣對價格形成過程的認識，市場法采用“選取類似房地產(chǎn)的實際成交價格作為評估價格”的技術路線。 成本法所反映的估價技術路線是：在無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格的情況下，我們可以通過對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加、積算作為估價對象的正常市場價格。也就是說，成本法認可這樣一種價格形成過程，房地產(chǎn)的價格是由其各組成部分的價格累加而成的。 收益法體現(xiàn)了對價格形成過程的這樣一種認識：可以將購買房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果作為估價對象的房地產(chǎn)價格。收益法所體現(xiàn)的估價技術路線是：房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。 同一個估價對象，采用不同的估價方法，實際上是在模擬不同的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價技術路線。例如對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目的估價，我們可以采用成本法，求取獲取土地的價格、已投入的建造成本和各項相關費用、利息、利潤、稅費累加即得到其價格。這既是成本法的估價過程，也體現(xiàn)了一種技術路線。它所反映的價格形成過程是，產(chǎn)品的價格是由構(gòu)成產(chǎn)品價格的各組成部分積算而形成的。我們還可以采用假設開發(fā)法，先確定該項目完成后的市場價格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所需的各項投入和利息、利潤、稅費。由此也可得出估價對象的價格，這種方法所反映的價格形成過程是，未完成產(chǎn)品的價格最終取決于它開發(fā)建設完成后的市廠價格，由后者可以推算出前者。所以說房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關系。 5.3.2把握房地產(chǎn)評估技術路線有助于正確運用房地產(chǎn)評估方法 由于房地產(chǎn)評估技術路線反映了房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價格的形成過程確定估價對象的價格。因此，把握房地產(chǎn)估價技術路線有助于正確理解和運用房地產(chǎn)估價方法，并且不會由于房地產(chǎn)估價方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。 5.4 完善市場運行和監(jiān)管規(guī)則 要尊重房地產(chǎn)估價師的勞動成果，維護房地產(chǎn)估價活動的獨立性。任何組織和個人，特別是政府主管部門不得以任何形式干預房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師的工作，以確保估價結(jié)果的科學性、合理性。要在調(diào)查研究的基礎上，盡快完善房地產(chǎn)估價市場運行和監(jiān)管規(guī)則，明確“給回扣”、出具不實報告、掛靠、轉(zhuǎn)包、亂收費、惡性競爭等不規(guī)范行為的違規(guī)性質(zhì)，制定查處辦法。要鞏固房地產(chǎn)估價機構(gòu)脫鉤改制的成果，個別沒有完成脫鉤改制的估價機構(gòu)，不得申報房地產(chǎn)估價資質(zhì)，也不得到社會上承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務。對在脫鉤改制中弄虛作假，搞“假脫鉤”或“明脫暗不脫”的機構(gòu)，在取消房地產(chǎn)價格評估資格的同時，還要追究有關人員的行政或法律責任。要探索建立糾紛調(diào)處機制，化解房地產(chǎn)估價糾紛。如成都市房地產(chǎn)估價師協(xié)會牽頭起草了糾紛調(diào)處辦法，明確房地產(chǎn)估價師協(xié)會為糾紛調(diào)處人。辦法經(jīng)會員單位討論通過后，成為行業(yè)共同遵守的規(guī)則。這是一種有益的探索。 5.5培養(yǎng)復合型人才 加大人才培養(yǎng)力度，建立房地產(chǎn)的本科教育制度從2009年教育部對全國的本科層次高等教育進行規(guī)范以來，我國取消了房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的本科專業(yè)。目前房地產(chǎn)專業(yè)只有?？茖哟蔚慕逃?，本科層次的房地產(chǎn)專業(yè)教育一般是依附于土地資源管理或工商管理的方向下。實際上認為，專業(yè)的設置應主要面向市場需求。隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，我國房地產(chǎn)人才的缺口一直較大。目前房地產(chǎn)估價從業(yè)人員中，大多為工民建專業(yè)或經(jīng)濟、管理專業(yè)，真正在學校階段接收系統(tǒng)房地產(chǎn)教育的人很少，這必然會影響其專業(yè)性。因此筆者認為建立設置房地產(chǎn)的本科專業(yè)，建立房地產(chǎn)本科教育制度可以明顯促進房地產(chǎn)估價人才培養(yǎng)力度，解決估價人員所學專業(yè)不對口、接受知識不系統(tǒng)的不足，提高從業(yè)人員的受教育層次。要積極培養(yǎng)高層次的房地產(chǎn)評估人才，多渠道開展國際交流與合作，提升我國房地產(chǎn)估價師在國際上的影響力和競爭力。重視人才，評估機構(gòu)的人才很重要。多種資質(zhì)的復合型人才，思想水平高、實踐服務能力強的人才正是行業(yè)缺乏的。因此應注重人才的培養(yǎng)，提高機構(gòu)內(nèi)的人員素質(zhì)。房地產(chǎn)中介機構(gòu)工作人員需要掌握各種知識，如房地產(chǎn)法律、法規(guī)知識、心理學、公關學、組織管理、業(yè)務知識等。湖南經(jīng)典、湖南建業(yè)、湖南正大、湖南新星、湖南友誼、婁底東升等機構(gòu)，能注重復合型人才的培養(yǎng)，為各種優(yōu)秀人才提供良好開放的交流平臺，對于員工有一套完善的培訓系統(tǒng)，不斷培養(yǎng)和挖掘?qū)I(yè)人才，使公司具有一支優(yōu)秀的員工隊伍。 此外，還要注重組織繼續(xù)教育。估價行業(yè)的繼續(xù)教育在我國業(yè)界還存在著空白，應該將繼續(xù)教育深入、科學、廣泛的在我國進行推廣。精心組織形式多樣的繼續(xù)教育，把估價行業(yè)培育成學習型行業(yè)。既要重視業(yè)務素質(zhì)教育，更要重視職業(yè)道德教育。 總之，一個房地產(chǎn)中介機構(gòu)的生存與發(fā)展最終要靠自身價值的確定，開放的市場、競爭的市場，更需要行業(yè)的自律、自強。 5.6?建立健全房地產(chǎn)評估相關法律法規(guī) 完善估價市場環(huán)境房地產(chǎn)市場運作的成功與否，除了與整個經(jīng)濟的大環(huán)境相適應外，更易受到地方政策的影響，目前徐州對房地產(chǎn)估價人員、估價機構(gòu)及估價市場的規(guī)范主要依靠國家頒布的一些政策法規(guī)，一些地方性規(guī)章已明顯不能適應現(xiàn)有的經(jīng)濟環(huán)境。因此應在完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價相關法規(guī)的基礎之上，建立健全其他法規(guī)，以便建立一套系統(tǒng)完善的規(guī)章制度指導估價機構(gòu)規(guī)范運作，完善整個市場環(huán)境。 6結(jié) 論 綜上所述，本文將幾種資產(chǎn)評估方法對房地產(chǎn)企業(yè)評估的準確性進行了比較，討論了用評估中國上市公司價值的實用性及局限性。利用資產(chǎn)評估方法對一線城市上市公司的定價分析中，我們證實了一些經(jīng)營管理者和學術研究者所感興趣的結(jié)論。一般說來，所有資產(chǎn)評估方法所產(chǎn)生誤差的正負是不明確的，但是用均值衡量偏差比用中位數(shù)衡量偏差要準確得多。比率對不含非流通股時的公司價值的評估結(jié)果和對包含非流通股時的公司價值的評估結(jié)果不完全一致。包含非流通股時的公司價值評估中，基于資產(chǎn)帳面值和利潤總額的比率準確性較高，而基于營業(yè)利潤的比率準確性最低。而在包含非流通股時的公司總價值的評估中，基于主營業(yè)務收入和利潤總額的比率準確性較高，而基于主營業(yè)務利潤和營業(yè)利潤的比率準確性最低?；诠粳F(xiàn)金流及其等價物的調(diào)整，提高了不含非流通股的公司價值評估中基于利潤的比率定價的準確性，但對于包含非流通股時的公司總價值評估的準確性沒有多大改善。采用預期收益要比當期收益可以使市盈率的定價更準確；凈利潤的正負不會影響基于收入和利潤的比率工具定價的準確性。 參考文獻 [1]葉劍平.房地產(chǎn)估價[M].北京：中國人民大學出版社，2009 [2]王人己，姚玲珍.房地產(chǎn)估價[M].上海：上海財經(jīng)大學出版社，2012 [3]唐建新，周娟.資產(chǎn)評估教程[M].北京：清華大學出版社，2011 [4]尉京紅，王淑珍,郭麗華.資產(chǎn)評估理論與實務[M].北京：中國市場出版社2011 [5]王家庭，房地產(chǎn)估價[M].大連：東北財經(jīng)大學出版社2010 [6]蘇淑歡，朱健儀.資產(chǎn)評估學[M].廣州：中山大學出版社,2010 [7]姜楠，王景升.資產(chǎn)評估[M]. 大連：東北財經(jīng)大學出版社2009 [8]柴強主編《房地產(chǎn)估價理論與方法》2011年4月第一版 [9]李元吉《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，北京：清華大學出版社2009.7 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