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.山東省 2015 年下半年房地產估價師《制度與政策》：商品房預售合同主要內容考試試卷本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分 100 分，60 分及格。一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題意） 1、在按建筑物的層數(shù)分類中，普通辦公樓屬于__。 A．低層建筑 B．多層建筑 C．中高層建筑 D．高層建筑 2、拆遷人拆除超過批準期限的臨時建筑， 。 A：不予補償 B：按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償 C：減半補償 D：給予正常補償 E：房地產估價機構必須加蓋公章3、房地產價格與一般物品價格的表現(xiàn)出房地產價格的獨特之處。 A：等值 B：不等值 C：相同 D：不相同 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、有一宗三角形的土地需要進行估價，其臨街路線價(土地單價)為 2000 元/m2，如果該宗地臨街深度為 75 英尺，臨街寬度為 50 英尺，那么該宗三角形土地的價格為__萬元。 矩形土地平均深度價格修正率表 A．臨街深度/英尺 B．25 C．50 D．75 E．100 F．125 G．150 H．175 I．200 J．平均深度價格修正率（ %） K．160 L．140 M．120 N．100 O．87.2 P．78.0 Q．70.8 R．65.05、 《房屋拆遷許可證》是由房屋拆遷管理部門發(fā)給拆遷房屋的法律憑證。 A：房地產開發(fā)公司 B：房地產管理機構 C：被拆遷人 D：拆遷申請人 E：房地產估價機構必須加蓋公章 6、2003 年國家出臺了國有土地使用權出讓實行“招拍掛”的政策，對我國房地產投資產生了深遠影響，這種情形屬于房地產投資特性中的__。 A．需要適時的更新改造投資 B．投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險 C．易受政策影響 D．存在效益外溢和轉移 7、物業(yè)服務成本的構成一般包括__。 ①管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利等；②物業(yè)共用部位、共用設施設備的更新、改造費用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；④辦公費用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；⑥物業(yè)管理區(qū)的綠化養(yǎng)護費；⑦物業(yè)管理企業(yè)的酬金；⑧物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊費；⑨物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用 A．①②③④⑤⑥⑧⑨ B．①②③⑤⑥⑦⑧ C．①②③④⑤⑥⑦⑨ D．①③④⑤⑥⑧⑨ 8、某商場建成于 2000 年 10 月，收益期限從 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，預計未來正常運行年潛在毛收入為 120 萬元，年平均空置率 20%，年運營費用 50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為 5%，風險報酬率為安全利率的 60%，則該商場在 2005 年 10 月的價值最接近于__萬元。 A．536 B．549 C．557 D．816 9、某宗面積為 5 000㎡的房地產開發(fā)用地，市場價格（樓面地價）為 800 元／㎡，容積率為 2，受讓人需按照受讓價格 3％繳納契稅等稅費，則土地取得成本為萬元。 A：824 B：924 C：844 D：944 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、實施裁決的房屋拆遷管理部門是。 A：鄉(xiāng)級以上地方人民政府 B：鄉(xiāng)級以.上地方人民政府房屋拆遷管理部門 C：縣級以上地方人民政府 D：縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門 E：房地產估價機構必須加蓋公章11、以下有關現(xiàn)房與期房之間的關系的表達式中，正確的是。 A：期房價格=現(xiàn)房價格-預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值+風險補償 B：期房價格=現(xiàn)房價格 -預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風險補償 C：期房價格=現(xiàn)房價格+預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風險補償 D：期房價格= 現(xiàn)房價格+預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值+風險補償 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、結構的建筑造價較低，是我國目前建造量較大的建筑。 A：磚木 B：砌體 C：鋼筋混凝土 D：鋼 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 13、基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，決定基準收益率大小的因素主要是。 A：行業(yè)平均收益率 B：資金成本 C：項目風險 D：資金成本和項目風險 E：借款合同14、在房地產開發(fā)過程中，主要負責在工程建設前進行開發(fā)成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算的，一般是__。 A．造價工程師 B．結構工程師 C．設備工程師 D．監(jiān)理工程師 15、基本完好房的成新率為__。 A．十、九成新 B．九、八成新 C．八、七成新 D．七、六成新 16、契稅是在土地、房屋權屬發(fā)生轉移時，對__征收的一種稅。 A．交易的任何一方 B．交易雙方 C．產權承受人 D．出售方 17、利用__，可以看出數(shù)據(jù)變化的發(fā)展過程和演變趨勢，其實質是取各段內各點求平均值，且令其權數(shù)相等，而將以前的權數(shù)視為零。 A．移動平均法 B．指數(shù)平滑法 C．加權指數(shù)法 D．移動平滑法 18、投資方向調節(jié)稅根據(jù)國家產業(yè)政策和經濟規(guī)模實行差別稅率，具體適用稅率為__5 檔。 A．0，5%，10%，15%，30% B．0，5%，10%，15% ，20% C．0， 5%，10%，15% ，25% D．5% ，10%，15%，20%，30% 19、經批準的臨時用地，同農村集體經濟組織簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地前年平均年產值逐年給予補償。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地產估價機構必須加蓋公章 20、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是。 A：單元估算法 B：單位指標估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指標估算法 E：借款合同 21、 《中華人民共和國物權法》規(guī)定，抵押權自時設立。 A：簽訂 B：登記 C：起草 D：簽字 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 22、已知某筆貸款的年名義利率為 12%，年實際利率為 12.55%，則該筆貸款是按照__作為計息周期的。 A．年 B．半年 C．季度 D．月23、若注冊結構工程師注冊有效期屆滿需要繼續(xù)注冊的，應當在期滿前日內辦理注冊手續(xù)。 A：30 B：15 C：45 D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 24、有一宗房地產總價為 100 萬元，綜合資本化率為 7％，土地資本化率為6％，建筑物資本 化率為 8％，則該宗房地產的土地價格為萬元 (收益可視為無限年)。 A：30 B：40 C：50 D：60 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（） 。 A．解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布 B．蒙.特卡洛法用數(shù)學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理 C．解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上 D．蒙特卡洛法主要用于解決不多于 2～3 個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題二、多項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2 個以上符合題意，至少有 1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為__。 A．前期價格指數(shù) B．定基價格指數(shù) C．長期價格指數(shù) D．環(huán)比價格指數(shù) 2、以下難以使用市場法估價的房地產有__。 A．標準工業(yè)廠房 B．寫字樓 C．古建筑 D．紀念館 E．學校3、工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的名稱和相應數(shù)量的明細清單。 A：分部分項工程項目 B：措施項目 C：其他項目 D：單項工程項目 E：單位工程項目 4、房地產存在的形態(tài)有。 A：土地 B：房地 C：耕地 D：草地 E：建筑物5、通過市場調查獲知，某地區(qū) 2005～2008 年普通商品住宅平均價格水平分別為 4682 元/㎡、4887 元/㎡、5037 元/㎡、5192 元/㎡。若采用平均增減量法預測，該地區(qū)普通商品住宅 2010 年的價格為__元/㎡。 A．5362 B．5374 C．5532 D．5702 6、某房地產開發(fā)商開發(fā)了一棟 6 層商品住宅樓，假設每層樓的建筑面積和戶型都相同，且第一層和第六層住宅售價同為 2000 元/m2，第二層和第五層的住宅售價同為 2100 元/m2，第三層和第四層的住宅售價同為 2200 元/m2，則該住宅樓的加權算術平均價格和簡單算術平均價格相比，__。 A．前者高于后者 B．前者低于后者 C．前者等于后者 D．無法確定 7、某寫字樓 2006 年潛在毛租金收入為 1000 萬元，空置和收租損失為 5%，經營費用為潛在毛收入的 30%，抵押貸款還本付息為 200 萬元，所得稅和準備金共計 120 萬元，則 2006 年的凈經營收入為（）萬元。 A．330 B．450 C．650 D．700 8、強制拍賣標的須符合以下三個要件。 A：強制拍賣標的須為被執(zhí)行人所有或依法享有處分權的財產 B：強制拍賣標的須為人民法院未采取控制性措施 (查封、扣押、凍結)的財產 C：強制拍賣標的須為人民法院采取了控制性措施 (查封、扣押、凍結)的財產 D：強制拍賣標的須為人民法院委托拍賣人進行拍賣的財產 E：強制拍賣標的須為房管部門委托拍賣人進行拍賣的財產 9、長期趨勢法主要有__等方法。 A．數(shù)學曲線擬合法 B．衰減曲線法 C．平均增減量法 D．平均發(fā)展速度法 E．指數(shù)修勻法 10、從事房地產經紀活動的基本條件是__。 A．取得房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格 B．取得房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格 C．取得房地產經紀人員相應執(zhí)業(yè)資格證書 D．取得房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格并經注冊生效11、下列關于產權調換房屋和貨幣補償兩種拆遷補償方式，表述正確的是。 A：產權調換房屋實質上是按等價交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評估價對被拆遷人進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產權調換房屋 B：產權調換房屋以被拆遷房屋的評估價與產權調換房屋的市場價進行差價結算，多退少補 C：產權調換房屋不存在多退少補問題 D：無論實行貨幣補償還是產權調換，有一個基本原則必須明確，即等價原則 E：從價值量來衡量，產權調換與貨幣補償是不等價的 .12、按貸款的用途，房地產貸款可以劃分為。 A：購建房貸款 B：流動資金貸款 C：房地產開發(fā)貸款 D：房地產經營貸款 E：固定資產投資貸款 13、某類商品住宅價格變動的比率大于其需求量變動的比率，據(jù)此可以判斷為該類商品住宅的需求。 A：完全無彈性 B：為單一彈性 C：富有彈性 D：缺乏彈性 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調14、報建審批管理主要包括審批核發(fā)__。 A．項目選址意見書 B．建設用地規(guī)劃許可證 C．建設工程規(guī)劃許可證 D．國有土地使用證 E．施工開工證 15、建筑剖面圖的內容，不包括__。 A．建筑從屋面至地面的內部構造特征 B．各層樓面的標高，窗臺、窗上口、頂棚的高度，以及室內凈空尺寸 C．出入口處的做法及其裝修 D．注明一些裝修做法，樓、地面做法，對其所用材料等加以說明 16、對項目手冊的實施作用，以下說法正確的是。 A：加強對房地產市場的監(jiān)測 B：及時了解和掌握房地產開發(fā)項目的進展情況 C：督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實施開發(fā) D：督促開發(fā)企業(yè)按要求分期投入開發(fā)所需資金、進行配套建設、完成拆遷安置 E：不能有效地防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生 17、價格領先制通常有三種形式。 A：被支配型價格領先 B：支配型價格領先 C：成本最高型價格領先 D：成本最低型價格領先 E：晴雨表型價格領先 18、從估價角度出發(fā)，收益性房地產的運營費用不包含等。 A：房地產改擴建費用 B：抵押貸款還本付息額 C：房屋設備折舊費 D：所得稅 E：房屋裝修折舊費 19、下列關于拍賣保留價規(guī)則，說法正確的是。 A：保留價是拍賣的必備條件 B：保留價的修改權從屬于保留價的確定權，歸委托人享有 C：委托人擁有保留價的確定權 D：拍賣人擁有保留價的確定權 E：保留價通常是保密的，僅限委托人和拍賣人等有限人知情 20、政府宏觀調控房地產市場的手段包括。 A：土地供應政策 B：金融政策 C：誠信建設 D：稅收政策 E：加強產權管理 21、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有。 A：空置量 B：房地產價格指數(shù) C：平均建設周期 D：吸納率 E：失業(yè)率 22、下列風險分析的內容中，屬于風險估計階段工作的有。 A：風險產生的原因分析 B：風險發(fā)生的概率大小分析 C：風險因素檢驗 D：風險變量間的相關性分析 E：風險概率分布情況分析23、房地產估價資質等級升級采取依次逐級上升，每次申請升級要間隔__以上，并不得越級升級。 A．1 年 B．2 年 C．3 年 D．4 年 24、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象的（） 。 A．最佳規(guī)模 B．最佳經營手段 C．最佳集約度 D．最佳管理方式 E．最佳投資渠道25、下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有。 A：估價對象 B：估價時點 C：價值類型 D：估價方法 E：估價所需材料