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越溪項目調(diào)研計劃書 為確定越溪房產(chǎn)項目商業(yè)部分的業(yè)態(tài)組合、租金區(qū)間及量體規(guī)模，特制定本項目的市場調(diào)查計劃。 調(diào)查內(nèi)容： 1、 了解越溪地區(qū)/國際教育園整體人群的特征信息及相應(yīng)的消費能力。 2、 了解越溪地區(qū)/國際教育園指定人群的特征信息及相應(yīng)的消費偏好。 3、 了解越溪地區(qū)/國際教育園現(xiàn)有業(yè)態(tài)特征信息及相應(yīng)的目標(biāo)消費群。 思路分析： 對 應(yīng) 分 析 消費能力（銷售額） 1、各業(yè)態(tài)消費比例 2、各業(yè)態(tài)人均消費額 3、乘越溪總?cè)丝? 購買潛力 1、個人收入 2、可支配收入 3、家庭可支配收入 4、乘越溪總?cè)丝? 消 費 潛 力 銷 售 總 額 各 業(yè) 態(tài) 銷 售 額 銷售潛力 〉銷售總額——存在市場“滲漏” 1、 因經(jīng)營業(yè)態(tài)（商品、服務(wù)）過時，質(zhì)量低下而無法滿足市場需求。 ＊ 最大限度地爭取現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)態(tài)的市場份額。 2、 因供給不足而無法滿足市場需求。 ＊ 增加商業(yè)物業(yè)，重新分配現(xiàn)有業(yè)態(tài)市場份額。 3、 因人口、家庭和收入等增長派生出的新購買力。 ＊ 預(yù)測發(fā)展的同時吸引消費者。 銷售潛力〈 銷售總額——原因：是否存在外來消費者或其他 調(diào)查方式及調(diào)查項目 本次市場調(diào)查將采取公共資料收集（二手政府或相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計資料）、深度訪談（定性）及調(diào)查問卷（定量）的方式，從消費需求和市場供給兩個方面，對越溪地區(qū)/國際教育園的消費者和經(jīng)營商家進行整體和抽樣調(diào)查。 1、消費需求調(diào)查 整體消費能力（公共資料收集） 總?cè)丝?人均收入/各業(yè)態(tài)人均消費額/各業(yè)態(tài)消費比重/人口增長趨勢 消費偏好（深入訪談） 常去消費場所/主要消費品/消費頻率/檔次偏好 背景資料（問卷） 年齡/教育程度/職業(yè)/性別 2、市場供給調(diào)查 經(jīng)營狀況（深入訪談） 營業(yè)額/經(jīng)營成本/經(jīng)營年限 經(jīng)營規(guī)模（深入訪談） 面積/樓層/開間/客容量 經(jīng)營檔次（深入訪談） 裝修/品牌/服務(wù)/客單價 客源情況（深入訪談） 主力消費群/客源結(jié)構(gòu) 發(fā)展計劃（深入訪談） 開店計劃/時間/規(guī)模/位置 背景資料（問卷） 年齡/教育程度/職業(yè)/性別 執(zhí)行計劃 1、 公共資料收集（8月8日－8月10日） 2、 深入訪談（約訪準(zhǔn)備期： 8月8日－8月18日） 調(diào)查對象樣本定義（訪談日期：8月19日－8月21日）11組共80樣本 會議組別 個別條件 整體條件 會議時間 1，傳統(tǒng)餐飲組 客服人員：中型餐飲2名、特色餐飲1名、小型餐飲1名 消費者：中型餐飲2名、特色餐飲1名、小型餐飲1名 A,消費者是指平均每周至少1次消費 B,客服人員是指有實際客服經(jīng)驗的人或有相關(guān)行業(yè)服務(wù)經(jīng)驗的人 C,中型餐廳是指人均次消費50元以上 D,合理分布性別 E,每個單位/餐廳只能約一位被訪者 8月19日 19：00－21：00 2，休閑飲食組 客服人員：茶房/茶餐廳2名、酒吧1名、咖啡廳1名 消費者：茶房/茶餐廳2名、酒吧1名、咖啡廳1名 A,消費者是指每周至少2次消費 B,客服人員是指有實際客服經(jīng)驗的人或有相關(guān)行業(yè)服務(wù)經(jīng)驗的人 C,只選擇中檔次的休閑餐廳（人均次消費50元以上，茶館每次實際消費20元以上） D,合理分布性別 E,每個單位/餐廳只能約一位被訪者 8月19日 19：00－21：00 3，便攜食品及快速食品組 客服人員：面包房1名、便利店1名、超級市場2名 消費者：面包房1名、便利店1名、超級市場2名 A,消費者是指每周至少3次消費 B,客服人員是指有實際客服經(jīng)驗的人或有相關(guān)行業(yè)服務(wù)經(jīng)驗的人 D,合理分布性別 E,每個單位只能約一位被訪者 8月20日 10：00－12：00 4，服飾主題組 客服人員：男裝1名、女裝1名、休閑裝1名、特色服飾1名 消費者：男裝1名、女裝1名、休閑裝1名、特色服飾1名 A,消費者是指每周至少光顧1次賣場/每月至少有2次實際購買服飾經(jīng)歷 B,客服人員是指有實際客服經(jīng)驗的人或有相關(guān)行業(yè)服務(wù)經(jīng)驗的人 D,合理分布性別 E,每個單位/經(jīng)營場所只能約一位被訪者 8月20日 10：00－12：00 5，時尚主題組 客服人員：數(shù)碼產(chǎn)品1人、化妝品1人、飾品2人 消費者：數(shù)碼產(chǎn)品1人、化妝品1人、飾品2人 A,消費者是指每周至少光顧1次賣場/每月至少有1次實際購買經(jīng)歷 B,客服人員是指有實際客服經(jīng)驗的人或有相關(guān)行業(yè)服務(wù)經(jīng)驗的人 D,合理分布性別 E,每個單位/經(jīng)營場所只能約一位被訪者 8月20日 15：00－17：00 6，家居及文化主題組 客服人員：日用百貨商場2人、家居/家具商場2人 消費者：日用百貨商場2人、家居/家具商場2人 A,消費者是指每周至少光顧1次賣場/每月至少有1次實際購買服飾經(jīng)歷 B,客服人員是指有實際客服經(jīng)驗的人或有相關(guān)行業(yè)服務(wù)經(jīng)驗的人 D,合理分布性別 E,每個單位/經(jīng)營場所只能約一位被訪者 8月20日 15：00－17：00 7，娛樂服務(wù)主題組 客服人員：KTV 2人、網(wǎng)吧2人 消費者：KTV 2人、網(wǎng)吧2人 A,消費者是指每周至少1次消費 B,客服人員是指有實際客服經(jīng)驗的人或有相關(guān)行業(yè)服務(wù)經(jīng)驗的人 D,合理分布性別 E,每個單位/經(jīng)營場所只能約一位被訪者 8月20日 19：00－21：00 8，學(xué)生生活形態(tài)組 女性4人，男性4人 A,高中及大學(xué) B,時尚，愛好購物 C,每個學(xué)校只能約一位被訪者 8月20日 19：00－21：00 9，白領(lǐng)生活形態(tài)組 女性5人，男性3人 A,有穩(wěn)定的職業(yè)，最好是大公司 B,年齡在23-35之間，時尚（看形象及談吐） C,愛好逛街購物 D,個人月收入2000元及以上 E,每個單位/職業(yè)只能約一位被訪者 8月21日 10：00－12：00 10，化妝服務(wù)主題組 客服人員：美容美發(fā)4人 消費者：美容美發(fā)4人 A,消費者是指每周至少1次消費 B,客服人員是指有實際客服經(jīng)驗的人或有相關(guān)行業(yè)服務(wù)經(jīng)驗的人 D,合理分布性別 E,每個單位/經(jīng)營場所只能約一位被訪者 8月21日 10：00－12：00 11、賓館主題組 客服人員：4人 消費者：4人 A,消費者是指每月至少1次消費 B,客服人員是指有實際客服經(jīng)驗的人或有相關(guān)行業(yè)服務(wù)經(jīng)驗的人 D,合理分布性別 E,每個單位/經(jīng)營場所只能約一位被訪者 8月21日 15：00－17：00 3、 問卷調(diào)查（8月12日－8月15日）共500份問卷樣本（采訪地點鎮(zhèn)區(qū)及國際教育園區(qū)人流集中區(qū)域） 4、 實地調(diào)查（8月8日－8月21日） 5、 資料整理、統(tǒng)計、分析及報告撰寫（8月8日－8月25日） 調(diào)研費用 定性 禮金88樣本100元＝8800元 備用禮金44樣本100元＝4400元 管理費11場會500元＝5500元 總額 18700元整