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第三章 市場(chǎng)需求分析與建設(shè)規(guī)模 3.1 市場(chǎng)需求分析 3.1.1 國(guó)內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 a. 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的基本情況 我國(guó)的批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)成為農(nóng)產(chǎn)品流通的主渠道。我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展起步于20世紀(jì)80年代中期，經(jīng)過(guò)十五六年的建設(shè)，截止到2001年底，全國(guó)有各類農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)5000多個(gè)，年總成交額12410.2億元，覆蓋了所有大中小城市和農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)區(qū)，構(gòu)筑起貫通全國(guó)城鄉(xiāng)的農(nóng)副產(chǎn)品流通大動(dòng)脈。 涌現(xiàn)出一批在全國(guó)具有較強(qiáng)輻射能力的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。北方的山東壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)和南方的深圳布吉蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，它們年銷售額都超過(guò)100億元，市場(chǎng)輻射半徑大，具有較強(qiáng)的交易和集散、價(jià)格發(fā)現(xiàn)和形成、信息傳遞、物流配送、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、資本運(yùn)營(yíng)等能力。它們不斷地學(xué)習(xí)和引入國(guó)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和交易技術(shù)，并積極地構(gòu)架互通國(guó)際市場(chǎng)的橋梁，成為該行業(yè)的龍頭企業(yè)。 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的服務(wù)功能在不斷延伸。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，批發(fā)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，一些市場(chǎng)適應(yīng)形式需要，不斷加強(qiáng)軟件、硬件配套實(shí)施的建設(shè)，完善服務(wù)范圍和功能。它們不僅加強(qiáng)交易場(chǎng)地的管理，還逐步開展農(nóng)產(chǎn)品包裝、貯藏、運(yùn)輸以及信息傳遞、代理結(jié)算等配套服務(wù)。有的還建立了農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地和加工配送中心，開辦連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷一體化的產(chǎn)業(yè)化管理運(yùn)作。 現(xiàn)代化交易技術(shù)和經(jīng)營(yíng)管理方式在部分農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)中得到了應(yīng)用。有些市場(chǎng)建立了全國(guó)范圍的信息網(wǎng)絡(luò)，從農(nóng)產(chǎn)品種植養(yǎng)殖基地和各地方批發(fā)市場(chǎng)搜集農(nóng)產(chǎn)品的品種、價(jià)格、存量、需求量等信息，向全國(guó)發(fā)布，指導(dǎo)物流供應(yīng)。有些市場(chǎng)引入了國(guó)外農(nóng)產(chǎn)品拍賣交易的技術(shù)，采用經(jīng)紀(jì)人制度，使價(jià)格機(jī)制更加靈活高效。有些市場(chǎng)大力發(fā)展電子商務(wù)系統(tǒng)，增強(qiáng)電子交易結(jié)算和物流配送能力，努力成為虛擬農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的贏家。從總體來(lái)將，它們是敢于沖浪的極少數(shù)，但對(duì)于推進(jìn)批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)代化建設(shè)的作用卻十分顯著。 b. 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)存在主要問(wèn)題 缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不夠合理。我國(guó)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，是伴隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展起來(lái)的。通常是誰(shuí)有錢、有地，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，甚至只是在工商部門登記注冊(cè)，一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)就辦起來(lái)了。由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，批發(fā)市場(chǎng)布局不合理。從全國(guó)范圍看，這種不合理主要體現(xiàn)在中西部地區(qū)與東部沿海地區(qū)、產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)與銷地批發(fā)市場(chǎng)之間的差距上。 經(jīng)營(yíng)設(shè)施簡(jiǎn)陋，管理秩序混亂。許多農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后，軟件設(shè)施不配套，加之由于部分管理人員素質(zhì)比較低，管理松散，不能及時(shí)制止和糾正市場(chǎng)中的不法行為，使得有些市場(chǎng)上欺行霸市、哄抬物價(jià)、強(qiáng)買強(qiáng)賣等大量違法形象時(shí)有發(fā)生；有些批發(fā)市場(chǎng)擅自擴(kuò)大場(chǎng)界，重收費(fèi)，輕管理，衛(wèi)生條件很差，污水淤積路面，爛菜堆在路邊；有些批發(fā)市場(chǎng)缺乏儲(chǔ)藏保鮮設(shè)施，變質(zhì)發(fā)霉的氣味令人惡心；有些批發(fā)市場(chǎng)交易設(shè)備粗糙，成為偷斤少兩的幫兇，損害了消費(fèi)者的利益；有些批發(fā)市場(chǎng)人員混雜，不法行為叢生，成為各類假冒偽劣產(chǎn)品的集散地，商販偷稅漏稅的庇護(hù)所，不法分子的保護(hù)傘。 信息渠道不暢通，交易手段落后，服務(wù)功能不完善。許多地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)缺少必要的信息設(shè)備，農(nóng)產(chǎn)品供求脫節(jié)，價(jià)格波動(dòng)紊亂。一些投機(jī)商利用批發(fā)市場(chǎng)不能提供信息服務(wù)的弱點(diǎn)，捏造信息，在批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)大肆宣傳，欺騙顧客，操縱價(jià)格，賺取暴利。投機(jī)商得逞的另一個(gè)原因是我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)普遍采用的攤位式面對(duì)面即時(shí)現(xiàn)金交易。這使假幣假票據(jù)有了可乘之機(jī)，缺斤少兩、欺行霸市、哄抬物價(jià)、強(qiáng)買強(qiáng)賣等行為屢屢得逞。 3.1.2 惠東縣農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)概況 2007年淮北地區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值259.2億元，比上年增長(zhǎng)12.5%，增速為近9年來(lái)新高，比上年提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。人均生產(chǎn)總值12675元，比上年增長(zhǎng)14.2%。全年城市居民人均可支配收入11644元，比上年增長(zhǎng)18.7%；人均消費(fèi)支出1元，比上年增長(zhǎng)7.7%；農(nóng)村居民人均純收入3374元，比上年增長(zhǎng)13.6%；人均生活費(fèi)支出2469元，比上年增長(zhǎng)18.8%；城市居民和農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)分別為39.4%和42.5%。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額72.7億元，比上年增長(zhǎng)17.5%。農(nóng)副產(chǎn)品作為人生活的日常性必須品的需求市場(chǎng)也巨大，據(jù)調(diào)查2007年農(nóng)副產(chǎn)品類批發(fā)市場(chǎng)交易額達(dá)10億元左右。 3.1.3 淮北市農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)市場(chǎng)分析 按惠東縣城區(qū)人口100萬(wàn)計(jì)，日人均消費(fèi)蔬菜0.4千克，水果0.2千克，水產(chǎn)、肉、蛋類0.3千克，年消費(fèi)蔬菜14.6萬(wàn)噸，水果7.3萬(wàn)噸，水產(chǎn)肉類10.95萬(wàn)噸，合計(jì)32.85萬(wàn)噸；按淮北市總?cè)丝?13萬(wàn)計(jì)，年消費(fèi)蔬菜31.1萬(wàn)噸，水果15.55萬(wàn)噸，水產(chǎn)肉類23.3萬(wàn)噸，合計(jì)69.95萬(wàn)噸； 3.2 惠東縣農(nóng)產(chǎn)品資源調(diào)查 2007年主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量 單位：萬(wàn)噸 產(chǎn)品名稱 絕對(duì)數(shù) 比上年增減% 糧食 114.1 5.8 #夏糧 79.1 10.8 秋糧 35.0 -4.1 油料 1.1 -42.7 #花生 0.7 -37.0 油菜籽 0.3 -47.3 棉花 0.8 -31.1 蔬菜 34.2 -10.0 水果 8.7 9.4 肉類 9.3 1.1 禽蛋 4.2 3.7 水產(chǎn)品 3.1 7.0 3.3 項(xiàng)目定位、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 3.3.1 項(xiàng)目定位 惠東縣華僑城農(nóng)副產(chǎn)品（肉菜）市場(chǎng)改造擴(kuò)建項(xiàng)目是市委市政府集中扶貧資金建設(shè)項(xiàng)目，也是惠東縣的一項(xiàng)民心工程。該市場(chǎng)的建成不僅有利于增加我先30個(gè)省級(jí)貧困村集體經(jīng)濟(jì)收入，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)步伐;而且解決了華僑城當(dāng)?shù)鼐用瘛百I菜難”現(xiàn)象，體現(xiàn)利民，便民的社會(huì)效益。 3.3.2 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)對(duì)華僑城現(xiàn)有水果、水產(chǎn)等農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，結(jié)合對(duì)惠東縣華僑城農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，并考慮到本地農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)發(fā)展等各種綜合因素，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模擬定占地5980㎡，建筑面積7500㎡ 建設(shè)內(nèi)容 1. 交易區(qū) 包括水果、水產(chǎn)及凍品、綜合交易大廳。 2. 物流區(qū) 包括大型冷庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)加工配送區(qū)、調(diào)度室、大小停車場(chǎng)。 3. 配套區(qū) 包括銀行、電信、餐飲、旅館、星級(jí)酒店、沿街商業(yè)房。 4. 公共設(shè)施 包括辦公行政綜合樓（含辦公、安全監(jiān)控、檢驗(yàn)檢測(cè)、電子結(jié)算等）、垃圾處理中心、公共廁所。 第四章 建設(shè)條件和場(chǎng)址 4.1 地理位置和區(qū)域優(yōu)勢(shì) 4.1.1 地理位置 廣東省惠州市轄縣，地處廣東省沿海的大亞灣、紅海灣畔，位于北緯2230ˊ至2323ˊ、東經(jīng)11433ˊ至11526ˊ之間。東倚蓮花山與廣東省海豐縣毗鄰，北靠河源市紫金縣、惠州市惠城區(qū)，西接惠陽(yáng)區(qū)，南臨南海的大亞灣和紅海灣。 4.1.2 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 　　廣汕公路、深汕公路、深汕高速、廣惠高速、惠深沿海高速以及惠莞高速均穿境而過(guò)，縣城每天有多班豪華巴士直通香港，僅需2小時(shí)車程?；輺|已形成了以港口、高速公路為主體的立體交通網(wǎng)絡(luò)，為貨物集散、與國(guó)內(nèi)外大市場(chǎng)對(duì)接提供了優(yōu)越條件。 4.2 場(chǎng)址 4.2.1 規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)劃用地位于淮北市相山區(qū)，位于人民路西側(cè)，101省道以南，202省道以西。處于整體相山城區(qū)的腰部。是淮北市政府、相山區(qū)政府規(guī)劃物流園區(qū)用地，項(xiàng)目用地符合當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃。 4.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施 交通：城市主干道人民西路將項(xiàng)目地與城市緊密相連，且毗鄰101省道、202省道，交通便利。供電供水通訊等方面政府承諾保證。 4.3 自然條件 項(xiàng)目用地地勢(shì)平坦，地勢(shì)由西北向東南傾斜，海拔在15——40米之間，坡降為萬(wàn)分之十一。地處南溫帶，屬大陸性氣候與濕潤(rùn)性氣候之間的季風(fēng)氣候。氣候溫和、四季分明、。