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青島房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管系統(tǒng)介紹 一、項目背景 房地產(chǎn)市場交易方式的規(guī)范、交易資金的監(jiān)管歷來是決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。但是由于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史比較短，很多法制法規(guī)不夠完善，房地產(chǎn)交易過程中仍然有許多不規(guī)范之處，并且存在一些漏洞。既損害了買賣雙方的利益，也嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。這其中，對資金監(jiān)管一直是一個薄弱環(huán)節(jié)，尤其是對于商品房預(yù)售（一手房）和存量房（二手房）交易的資金監(jiān)管。 針對目前的房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的現(xiàn)狀，為了促進(jìn)青島市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，規(guī)范新建商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，特別是加強預(yù)售房交易中對房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)督管理，青島市房地產(chǎn)管理中心制定了青島市房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管實施辦法。 同此辦法相配合，青島市住房置業(yè)擔(dān)保中心牽頭推出了房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管系統(tǒng)，并向各銀行提供交易接口。擔(dān)保中心同各銀行一起對房地產(chǎn)交易中的開發(fā)商、賣方人、買方人之間的交易行為和資金使用進(jìn)行監(jiān)管。有效地預(yù)防了在房地產(chǎn)交易過程中的違規(guī)行為，保證了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 下面就此系統(tǒng)進(jìn)行簡單的介紹。 二、業(yè)務(wù)流程介紹 預(yù)售房的監(jiān)管過程主要是針對開發(fā)商交易資金的監(jiān)管： 1 開發(fā)商在銀行開立資金監(jiān)管賬戶。 2 銀行對開發(fā)商開立的帳戶進(jìn)行監(jiān)管，通過銀行業(yè)務(wù)系統(tǒng)限制此帳戶只能做房產(chǎn)相關(guān)交易，而不能做與房產(chǎn)監(jiān)管系統(tǒng)無關(guān)的任何業(yè)務(wù)。 3 銀行對監(jiān)管賬戶進(jìn)行的所有操作都需要將交易信息發(fā)送給房產(chǎn)中心。 4 日終與房產(chǎn)中心對帳。 預(yù)售房交易監(jiān)管流程 交易監(jiān)管的流程圖如圖一： 對開發(fā)商監(jiān)管賬戶收款退款的管理 1 個人買房客戶同開發(fā)商訂立商品預(yù)售房買賣合同，并在房產(chǎn)中心進(jìn)行錄入登記。 2 房產(chǎn)中心將房屋買賣合同發(fā)送到開發(fā)商開戶銀行的房屋監(jiān)管系統(tǒng)。 3 銀行通過業(yè)務(wù)系統(tǒng)完成預(yù)售房的收款業(yè)務(wù)，收款過程中需要校驗對應(yīng)的合同信息是否正確。 4 在合同執(zhí)行結(jié)束后，房產(chǎn)中心會將相應(yīng)的合同撤銷或退款（合同不再執(zhí)行）信息發(fā)送給銀行系統(tǒng)；銀行系統(tǒng)根據(jù)發(fā)來的信息對買方人進(jìn)行退款操作。 對開發(fā)商監(jiān)管賬戶的付款管理 1 開發(fā)商對所有的付出款項都需要向房產(chǎn)中心報送付款計劃。 2 房產(chǎn)中心核準(zhǔn)后將付款計劃信息發(fā)送給銀行系統(tǒng)。 3 銀行系統(tǒng)所有對監(jiān)管賬戶的付出款都需要校驗付款計劃信息中的付款日期和付款金額，不符合條件的則拒絕付款。 4 銀行將每筆付款信息都發(fā)送回房產(chǎn)中心系統(tǒng)。 存量房資金監(jiān)管過程 存量房的資金監(jiān)管流程圖如圖二： 存量房的監(jiān)管帳戶即房產(chǎn)中心在銀行開立的資金帳戶，存量房的交易監(jiān)管實際是房產(chǎn)中心作為買房人和賣房人之間的中介帳戶，其流程如下： 1 房產(chǎn)中心在銀行開立資金帳戶。 2 買房人和賣房人簽訂房產(chǎn)買賣合同并在房產(chǎn)中心登記。 3 房產(chǎn)中心將合同信息發(fā)送到銀行監(jiān)管系統(tǒng)。 4 買方人根據(jù)合同要求到銀行繳款，銀行校驗對應(yīng)的合同信息。 5 買賣雙方根據(jù)合同要求進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過戶。 6 過戶完成后房產(chǎn)中心將準(zhǔn)許劃款發(fā)送到銀行系統(tǒng)。 7 賣房人到銀行完成房款劃轉(zhuǎn)交易，銀行監(jiān)管系統(tǒng)校驗房產(chǎn)中心發(fā)來的劃轉(zhuǎn)信息，符合要求準(zhǔn)許劃款。 8 銀行交易信息發(fā)送到房產(chǎn)中心。 系統(tǒng)技術(shù)框架 光大青島分行 由于光大全行均使用南天的大前置系統(tǒng)，因此在光大青島分行的開發(fā)是在南天的PB平臺上進(jìn)行的。具體技術(shù)架構(gòu)如圖三所示。在天津光大的技術(shù)架構(gòu)也與此相同。 青島銀行 青島銀行使用了北信工的Efesa平臺作為銀行前置系統(tǒng)，核心業(yè)務(wù)是銀湖的核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)，在柜臺系統(tǒng)的交易通過銀湖的核心系統(tǒng)轉(zhuǎn)發(fā)到Efesa系統(tǒng)并同房產(chǎn)交易中心進(jìn)行交互。（如圖四） 三、實施和推廣 房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管系統(tǒng)于2009年5月在光大青島分行實施，并在6月底基本完成在光大的開發(fā)任務(wù)和業(yè)務(wù)測試。 作為一個新興的中間業(yè)務(wù)品種，北京南天信息工程有限公司在青島拿到了光大銀行青島分行的房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管系統(tǒng)的開發(fā)項目，并已經(jīng)在青島進(jìn)行實施。在光大銀行的系統(tǒng)完成后，又進(jìn)行了推廣，分別中標(biāo)青島銀行和光大天津分行房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管項目。■