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第七章房地產(chǎn)交易法律制度 第一節(jié)商品房預(yù)售制度 一 商品房預(yù)售的概念和特征 一 概念 二 商品房預(yù)售的特征 1 商品房預(yù)售合同的標(biāo)的是尚在建設(shè)中的房屋 2 商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性 3 商品房預(yù)售是法律關(guān)系比較復(fù)雜的一種交易行為 4 商品房預(yù)售是履行周期長(zhǎng) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大的一種交易行為 二 商品房預(yù)售的條件和程序 一 商品房預(yù)售的條件商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件 1 已交付全部土地使用權(quán)出讓金 取得土地使用權(quán)證書 2 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 3 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上 并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 4 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記 取得商品房預(yù)售許可證 二 商品房預(yù)售的一般程序和要求 1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)并辦理 商品房預(yù)售許可證 2 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同 3 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在與承購(gòu)人簽訂預(yù)售合同之日起30日內(nèi) 將該預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案 4 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng) 必須用于有關(guān)的工程建設(shè) 5 預(yù)售的商品房按期交付使用后 承購(gòu)人應(yīng)及時(shí)持有關(guān)賃證到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù) 三 商品房預(yù)售合同 一 預(yù)售人的義務(wù)1 將預(yù)售款用于建設(shè)預(yù)售商品房的義務(wù) 2 交付預(yù)售房屋并轉(zhuǎn)移預(yù)售房屋所有權(quán)的義務(wù) 3 瑕疵擔(dān)保義務(wù) 4 不得擅自變更預(yù)售房屋的設(shè)計(jì) 5 保修義務(wù) 6 交納 代收房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)的義務(wù) 二 預(yù)購(gòu)人的義務(wù)1 支付合同價(jià)金的義務(wù) 2 交納有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)的義務(wù) 三 商品房預(yù)售合同條款 1 預(yù)售人預(yù)售行為的合法依據(jù) 主要應(yīng)有以下內(nèi)容 1 土地合法性依據(jù) 預(yù)售人以何種方式取得土地使用權(quán) 土地使用權(quán)出讓合同編號(hào)或土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件編號(hào)及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件編號(hào) 土地使用權(quán)證的編號(hào) 土地編號(hào) 面積 規(guī)劃用途 使用年限 2 工程合法性依據(jù) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào) 建設(shè)工程施工許可證編號(hào) 3 預(yù)售合法性依據(jù) 預(yù)售許可證編號(hào) 2 預(yù)售商品房的位置 特征 3 預(yù)售商品房的面積 4 房屋的單價(jià)及總價(jià) 5 付款方式和期限 6 建筑主要結(jié)構(gòu) 主要建筑材料及其品牌 規(guī)格 7 房屋裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 8 開工及完工期限 9 建筑設(shè)計(jì)變更的處理 10 房屋的交付 11 房屋產(chǎn)權(quán)登記 12 保修期限和范圍 13 物業(yè)管理 14 稅費(fèi)的負(fù)擔(dān) 15 違約責(zé)任 16 爭(zhēng)議的解決 17 合同成立生效的要件及合同的登記備案 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 案例分析 陳某于2008年4月與光明房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份商品住宅預(yù)售合同 雙方約定 陳某預(yù)購(gòu)光明公司開發(fā)的某小區(qū)A座一套面積為100平方住宅 單價(jià)為6000元 平方 共60萬(wàn)元 2008年11月前交房 之后陳某即支付了預(yù)售款10萬(wàn)元 2008年10月25日交房時(shí) 光明公司聲稱該房面積實(shí)際為110平方 已經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門測(cè)定 要求陳某補(bǔ)交6萬(wàn)元差價(jià)款 陳某不同意 雙方發(fā)生糾紛 遂訴至法院 問 一 該房的面積誤差比絕對(duì)值是多少 為什么 二 陳某是否有權(quán)退房 為什么 三 若陳某決定不退房 本案應(yīng)如何處理 四 商品房預(yù)售合同登記 房地產(chǎn)管理法 第44條規(guī)定 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案 商品房預(yù)售登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種 性質(zhì)屬于預(yù)告登記 或稱預(yù)登記 預(yù)售合同一經(jīng)預(yù)告登記 預(yù)購(gòu)人便取得了對(duì)抗第三人的效力 出賣人如果將該房屋出賣給第三人 由于受讓人的預(yù)告登記在先 該第三人不能通過(guò)登記取得所有權(quán) 出賣人若將該房屋設(shè)立抵押 由于受讓人的預(yù)告登記在先 抵押合同不能對(duì)抗受讓人 五 商品房預(yù)售各方權(quán)益的保護(hù) 一 預(yù)購(gòu)方的權(quán)益 二 開發(fā)商的權(quán)益 三 銀行或其他債權(quán)人的權(quán)益 第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度 一 概念 1 概念2 房地產(chǎn)交易的對(duì)象是房產(chǎn)和地產(chǎn) 二 房地產(chǎn)交易的原則 一 房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)利主體同一原則 二 接受國(guó)家價(jià)格管理原則 三 遵守出讓合同的原則 三 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 一 概念 所謂其他合法方式 主要包括下列行為 1 以房地產(chǎn)作價(jià)入股 與他人成立企業(yè)法人 房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的 2一方提供土地使用權(quán) 另一方或者多方提供資金 合資 合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn) 而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的 3 因企業(yè)被收購(gòu) 兼并或合并 房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的 4 以房地產(chǎn)抵債的 5 法律 法規(guī)規(guī)定的其他情形 二 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同 2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書 當(dāng)事人的合法證明 轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng) 并申報(bào)成交價(jià)格 3 房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查 并在15日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù) 4房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格 并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估 5 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi) 6 房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過(guò)戶單 三 轉(zhuǎn)讓合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容 1 雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱 住所 2 房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào) 3 房地產(chǎn)座落位置 面積 四至界限 4 土地宗地號(hào) 土地使用權(quán)取得的方式和年限 5 房地產(chǎn)的途徑和使用性質(zhì) 6 成交價(jià)格及支付方式 7 房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間 8 違約責(zé)任 9 雙方約定的其他事項(xiàng) 四 轉(zhuǎn)讓條件 1 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件2 以劃拔方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件 五 禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 城市房地產(chǎn)管理法 第37條的規(guī)定 下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 1 以出讓方式取得土地使用權(quán)的 未滿足法律對(duì)其轉(zhuǎn)讓條件的要求的 2 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定 決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 3 依法收回土地使用權(quán)的 4 共有房地產(chǎn) 未經(jīng)其他共有人書面同意的的 5 權(quán)屬有爭(zhēng)議的 6 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 7 法律 行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形 五 房地產(chǎn)抵押 1 房地產(chǎn)抵押的概念2 房地產(chǎn)抵押合同3 辦理房地產(chǎn)抵押的有關(guān)程序和要求 4 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后 土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn) 需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí) 可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣 但對(duì)拍賣新增房屋所得 抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償 六 房屋租賃 一 概念 二 房屋租賃的基本規(guī)定 1 房屋租賃應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同 2 對(duì)住宅用房的租賃與非住宅用房的租賃區(qū)別對(duì)待 3 保障國(guó)家對(duì)于國(guó)有土地的收益權(quán) 三 房屋租賃合同 一般來(lái)說(shuō) 房屋租賃合同應(yīng)包括以下主要條款 1 雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱及住所 2 標(biāo)的 房屋租賃合同的標(biāo)的就是出租的房屋 3 租賃用途 出租房屋的用途是由房屋的性質(zhì)和經(jīng)營(yíng)需要確定的 4 租金及交付方式 租金是承租人為獲得房屋使用權(quán)而向出租人支付的價(jià)款 5 租賃期限 6 房屋修繕責(zé)任 7 轉(zhuǎn)租的約定 8 違約責(zé)任 9 其他雙方當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的事項(xiàng)