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房地產(chǎn)市場需求調(diào)查問卷設(shè)計 一、 調(diào)查問卷的提問形式 （一）封閉式提問 1、 二項選擇法：提出一個問題，僅有兩個答案可供選擇。 例：“請問您是否打算在近年內(nèi)購房？” 是（ ） 否（ ） 2、多項選擇法 ：提出一個問題，給出兩個以上的答案，被調(diào)查對象可從中任選一項或幾項作為回答。 (1)例：“請問您打算購買的住宅類型是什么？”（單選） 低層別墅 （ ） 多層住宅（6層或以下） （ ） 小高層住宅（約7—9層） （ ） 高層住宅（超過9層） （ ） (2)例：購選住宅時，您最看重哪些因素（最多選取三項） 位置（ ） 交通（ ） 環(huán)境（ ） 戶型（ ） 價格（ ） 物業(yè)管理（ ） 3、程度評定法：對提出的問題，給出程度不同的答案，被調(diào)查對象從中選擇同意的一個做出回答。 (1)例：“在購買商品房時，您認為品牌得重要性如何？” 很重要 （ ） 較重要 （ ） 一般 （ ） 不太重要 （ ） 很不重要 （ ） (2)在現(xiàn)有的合肥房地產(chǎn)價格，你覺得（ ） ①很高 ②偏高 ③一般 ④偏低 ⑤很低 (3)在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上，若您沒有自有住房，您會（ ） ①馬上購買 ②可能購買 ③不一定 （3）等等看再說 （5）肯定不會購買 優(yōu)點:可以得到被調(diào)查者對于某一事物看法強弱程度的差異，并可以對這些回答運用一些統(tǒng)計分析方法得出有意義的結(jié)論 缺點：被調(diào)查者可能對各類強度的區(qū)分理解不同，容易引起誤解。 4、語意差別法 ：列出兩個語意相反的詞，讓被調(diào)查對象做出一個選擇。（比較法） 例：“請問您對XX花園小區(qū)的看法如何？” （每對勾選1個） 建筑新穎 （ ） 建筑風格陳舊 （ ） 品味高 （ ） 品味低 （ ） 戶型設(shè)計合理（ ） 戶型設(shè)計不合理（ ） 價格合理 （ ） 價格偏高 （ ） 封閉式問卷的優(yōu)點:數(shù)據(jù)易于記錄和分析 封閉式問卷的缺點：選項沒有涵蓋所有可能的情況，即選項不具備完備性。 （二）開放式提問 開放式提問是指對所提出的問題，回答沒有限制，被調(diào)查對象可以根據(jù)自己的情況自由回答。此種提問方式，答案不惟一，不易統(tǒng)計，不易分析。 例（1）您認為本公司推出的“全裝修房”在市場中有什么優(yōu)勢？ 例（2）您認為在小區(qū)環(huán)境設(shè)計中應注意什么問題？ 開放提問形式： 1、自由式：被調(diào)查對象可以不受任何限制回答問題。 例：請給出給您印象最深刻的一個房地產(chǎn)廣告（ ）。 2、語句完成式：提出一個不完整的句子，由被調(diào)查對象完成該句子。 例：如果您欲購房，您購房的主要理由是 。 3、字眼聯(lián)想式：調(diào)查人員列出一些詞匯，每次一個，由調(diào)查對象說出或?qū)懗鏊?lián)想到的第一個詞。 例：當您聽到以下詞句時，首先會想到什么？ 麗江花園（ ） 祈福新村（ ） 碧 桂 園（ ） 4、順問式：要求被調(diào)查對象根據(jù)自己的態(tài)度來評定問題的順序。 例：購房時您所看中的因素依次為（請根據(jù)您認為的重要程度分別標上序號） 地段 （ ） 價格 （ ） 配套 （ ） 環(huán)境 （ ） 設(shè)計 （ ） 服務 （ ） 品牌 （ ） 其他：____ __ ___( ) 5、過濾法 ：又稱“漏斗法”，是指最初提出的問題較為廣泛，離主題較遠，再根據(jù)調(diào)查者回答的情況逐漸縮小提問范圍，最后有目的地引向要調(diào)查的某個專題性問題。 例：請問您近年內(nèi)打算購房嗎？ 是（ ） 否（ ） 如果是，您打算購買住宅的建筑面積為：_________ 如果否，請?zhí)絏XX題 開放式提問優(yōu)缺點: 優(yōu)點：調(diào)研人員對調(diào)查對象不進行限制，研究人員可以據(jù)此獲得豐富的信息。 缺點：由于其自由性，被調(diào)查者的個性特征、反應能力會大大影響調(diào)研的結(jié)果。調(diào)研結(jié)果的分析和處理較為困難。 二、問卷設(shè)計中應注意的幾個問題 1、避免提一般性的問題 2、避免用不確切的詞 3、避免引導性的提問 4、避免提出可能令被訪者感到難堪、禁忌和敏感的問題 5、問句要考慮時效性 6、避免問題和答案不一致 前面已提到問卷設(shè)計的基本原則，總的要求是：問卷中的問句表達要簡明、生動，注意概念的準確性，避免提似是而非的問題 。 （一）避免提一般性的問題 一般性問題因缺乏針對性，所以對實際調(diào)查工作并無指導意義。例如：“您對XX樓盤的物業(yè)管理印象如何”？這樣的問題過于籠統(tǒng)，很難達到預期效果。可具體提問：“您認為XX樓盤的物業(yè)管理收費是否合理？服務項目是否齊全？服務態(tài)度怎樣？”等。 （二） 避免用不確切的詞 例如：“普通”、“經(jīng)?！?、“一些”等，以及一些形容詞，如“美麗”、“著名”等。這些詞語，各人理解往往不同，在問卷設(shè)計中應避免或減少使用。例如：“你是否經(jīng)常去健身房？”回答者不知經(jīng)常是指多長時間?？梢愿膯枺骸澳愣嗑萌ヒ淮谓∩矸?？”又如：“你接受高檔住宅嗎”？被調(diào)查者很難回答，即使做出了回答，意義也不大?？梢愿臑椋喝绻彿?，您能接受的價位為：（ ） ①3000元/平方米以下 ②3001～5000元/平方米 ③5001～7000元/平方米 ④7001～9000元/平方米 ⑤9001～10000元/平方米 ⑥10001元/平方米以上 （三）避免引導性的提問 如果提出的問題不是“折中”的，而是暗示出調(diào)查者的基本觀點傾向和見解，力求使回答者跟著這種傾向回答，這種提問就是“引導性提問”。 例如：“消費者普遍認為房地產(chǎn)商廣告投入量越大，說明越有實力。您的看法如何？”這種引導性的提問會導致兩個不良后果：一是被調(diào)查者不假思索就同意問題中暗示的結(jié)論，直接應付了事；二是由于引導性提問大多是引用權(quán)威或多數(shù)人的態(tài)度，被調(diào)查者會產(chǎn)生從眾心理。另外，對于一些敏感性問題，在引導提問下，被調(diào)查者會不愿表達他本人的想法等。因此，這種提問是調(diào)查的大忌，常常會引出和事實相反的結(jié)論。 （四）避免提可能令被訪者感到難堪、禁忌和敏感的問題 可能令被訪者感到難堪、禁忌和敏感的問題是指：各地風俗和民族習慣中忌諱的問題、涉及個人利害關(guān)系的問題、個人隱私問題等。這類問題在問卷中應盡量避免。應考慮被訪者的自尊心。盡量注意提問的方式、方法和措辭。具體可采取以下方式： 1、釋疑法 即在問題前面寫一段消除顧慮的功能性文字，或在問卷的引言中寫明替被調(diào)查者嚴格保密，并說明將采取的保密措施。 2、假定法 用一個假定條件句作為文句的前提，然后再詢問被訪者的看法。 3、轉(zhuǎn)移法 即把本應由被訪者根據(jù)自己的實際情況填寫的問題，轉(zhuǎn)移到由被訪者根據(jù)他人的情況來闡述自己的想法。 （五）問句要考慮時效性 時間過久的問題容易使人遺忘，逼迫被調(diào)查者做過長時間的回憶，往往會使其產(chǎn)生抵制調(diào)查的心態(tài)。如“您前年家庭的生活費支出是多少？其中用于住房的消費是多少？”除非極細心的被調(diào)查者，否則很少有人能回答上來。 一般可問：“您家上月生活費支出是多少？其中用于住房的消費是多少？”顯然，這樣縮小時間范圍可使問題回憶起來較容易，答案也比較準確。 （六）避免問題和答案不一致 所提問題與提供的答案應做到一致，例如：“您經(jīng)?？茨姆N報紙？ 1、廣州日報 2、羊城晚報 3、信息時報 4、經(jīng)?？? 5、偶爾看 6、根本不看 上述問題與答案顯然就存在不一致的地方，這會令被訪者感到無所適從。 三、決定問題先后順序的一般原則 （1）第一個問題必須有趣且容易答復； （2）重要問題放在重要地方； （3）容易在前，慢慢引入比較難答的問題； （4）問題要一氣呵成，且應注意問題前后連貫性； （5）私人問題和易引起對方困難的問題應最后提出。 當我們了解了調(diào)查問卷的設(shè)計原則和方法后就可以做一個調(diào)查問卷了。做一個調(diào)查問卷不僅僅包括調(diào)查問卷，還包括一個完整的方案。 調(diào)查目的： 近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，行業(yè)中深層次的矛盾和問題也日益凸顯，各業(yè)主對日常生活中房地產(chǎn)市場的方方面面都有些看法和意見，本次調(diào)查活動旨在真實地反映居民對房地產(chǎn)市場的感受，了解房地產(chǎn)開發(fā)公司在日常工作中存在的問題，以便有針對性地改善房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理工作，及時改進并提升服務，并提高客戶的住房滿意度。 調(diào)查對象：合肥市民 調(diào)查單位：合肥XX樓市欄目 調(diào)查項目： （一）基本情況 （二）主體部分 調(diào)查時間和方法： 時間安排 第一階段 設(shè)計準備階段（5天），編制方案，調(diào)查問卷設(shè)計溝通，人員培訓、資料印刷。 第二階段 報告執(zhí)行，走訪完成（一周），調(diào)查走訪，回收問卷。 第三階段 調(diào)查問卷復核、錯誤修正、數(shù)據(jù)分析、成果報告（十天），調(diào)查結(jié)果形成報告。 發(fā)放調(diào)查問卷要在合適的時間，例如在節(jié)假日、周末或在晚間，顯然這時房地產(chǎn)客戶的時間比較充裕，有助于我們工作順利完成。另外每個訪問時間應控制在15分鐘以內(nèi)。 調(diào)查方法：網(wǎng)絡隨機調(diào)查、隨機 本次調(diào)查采取調(diào)查員（網(wǎng)絡調(diào)查員和走訪調(diào)查員）網(wǎng)上調(diào)查和走訪調(diào)查的方法 ，調(diào)查員要先經(jīng)過培訓，發(fā)放問卷時要注意禮貌，回收問卷時要保證回收率。問卷要發(fā)放到每位業(yè)主的手中，做到不重不漏。  您好！合肥XX樓市欄目正在開展2013年合肥市房地產(chǎn)的需求狀況調(diào)查活動，需要您的配合！非常感謝！ 問卷編號 訪問員 訪問時間 訪問結(jié)果 ——基本情況—— 1、性別： A 男 B女 2、婚姻狀況 ：A未婚 B 已婚 C其他 3、年齡： A 60年代 □ B 70年代 □ C 80年代 □ D 90年代 □ 4、您的家庭成員人數(shù)： A 一位 □ B 二位 □ C 三位 □ D 四位及以上 □ 5、家庭月收入： A 3000元以內(nèi) □ B 3000-5000元 □ C 5000-7000元 □ D 7000元以上 □ ——主體部分—— 1.請問2013年，您是否有購房的意愿： A 是 回答B(yǎng)1 B 否 回答A1 A1.請問您暫時沒有購買意向的原因是：（結(jié)束訪問） A 房價過高持觀望態(tài)度 □ D 已購房 □ B 不準備在合肥購房 □ E 其他 □ C 暫時購買力不足不能購買 □ B1.請問您打算什么時間購房： A 三個月以內(nèi) B 三到六個月之間 C 下半年 B2.請問您準備在什么地方購房： A 市中心 B 一環(huán)內(nèi) C 二環(huán)內(nèi) D 二環(huán)外 B3.請問您具體在哪個區(qū)域內(nèi)購房： A 包河區(qū) □ B 廬陽區(qū) □ C 瑤海區(qū) □ D 蜀山區(qū) □ E 濱湖區(qū) □ F 政務新區(qū) □ G 經(jīng)開區(qū) □ H 高新區(qū) □ I 新站區(qū) □ B4.請問促使您購房的主要原因是： A 投資 B 自住 C 改善居住條件 D其他_____________ B5.請問影響您購房選擇的因素有：（多選,并按重要性排序） A 房屋價位 □ B 居住環(huán)境 □ C 配套設(shè)施 □ D 交通狀況 □ E 國家政策 □ F 開發(fā)商品牌 □ G 地段升值潛力 □ H 子女教育 □ I 工作便利 □ J 其他 □ 請按重要性排序（前三項）：_________________________ B6.請問您覺得合肥合理的房價是多少（元）： A 3500-4500 B 4500-5500 C 5500-6000 D 6000以上 B7.請問您是通過何種渠道了解房產(chǎn)信息的： A 實地考察 □ B 咨詢別人 □ C 電視廣告 □ D 廣播廣告 □ E 網(wǎng)絡廣告 □ F 報紙廣告 □ G 雜志廣告 □ H 街頭傳單 □ I 戶外廣告 □ J 房展會 □ K 其他 □ C1.請問您對房產(chǎn)政策的重視度是： A 非常重視，主動了解 B 一般般，偶爾了解 C 無所謂，不了解 C2.請問物業(yè)稅的調(diào)整對您購房決策的影響程度如何： A 影響很大 B 影響一般 C 沒什么影響 C3.請問銀行存款準備金的調(diào)整對您購房決策的影響程度如何： A 影響很大 B 影響一般 C 沒什么影響 C4. 請問禁止捂盤惜售的政策對您購房決策的影響程度如何： A 影響很大 B 影響一般 C 沒什么影響 C5.請問二套房首付比例40%的政策對您購房決策的影響程度如何： A 影響很大 B 影響一般 C 沒什么影響 C6.請問您感覺合肥未來房價的走勢如何： A 上升 B 穩(wěn)定 C 下降 D 其他 D1. 請問您購買的首選是新房還是二手房： A 新房 結(jié)束答題 B 二手房 繼續(xù)答題 D2.請問您購買二手房的原因: A 價位低 □ B 子女教育 □ C 工作需要 □ D 現(xiàn)房居住 □ E 配套設(shè)施完善 □ F 其他 □ D3.請問二手房營業(yè)稅的調(diào)整對您購房決策影響程度如何： A 影響很大 B 影響一般 C 沒什么影響 再次感謝您的參與！ 合肥學院建筑工程系 市場營銷論文 專業(yè)班級: ______ _ _ 姓 名： 學 號：