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第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析、資料來源中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)：《2012中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié) 2013年發(fā)展展望》、《2012年1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》。 （一）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 2012年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不動(dòng)搖，“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”等戰(zhàn)略舉措。2013年年初國(guó)家又推出了房產(chǎn)調(diào)控新“國(guó)五條”：即：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；從政策上看國(guó)家在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不動(dòng)搖，決心很大，但實(shí)際上國(guó)家發(fā)改委在促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃中指出:城鎮(zhèn)化未來十年將拉動(dòng)40萬億投資，城鎮(zhèn)化率將由2011年的51.3%提高到60%以上;這表明了未來城市發(fā)展和人民生活改善的前景更為廣闊，也賦予了房地產(chǎn)發(fā)展更多的機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)我國(guó)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將：1、在市場(chǎng)剛性需求的推動(dòng)下，商品房交易量和價(jià)格開始轉(zhuǎn)暖，特別是三、四線城市，絕不會(huì)大起大落，以及超越政策調(diào)控承受線；2、市場(chǎng)各方將逐步確立理性心態(tài)，即開發(fā)商拋卻暴利思維，消費(fèi)者確立理性房屋消費(fèi)觀，地方政府拋卻土地財(cái)政思維；3、商品房限購(gòu)、限價(jià)等行政性政策短期不會(huì)放松，土地制度完善、房產(chǎn)稅擴(kuò)大開征范圍等長(zhǎng)效調(diào)控手段將常態(tài)化。 （二）湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 近年湖南房地產(chǎn)項(xiàng)目開工面積增長(zhǎng)率持續(xù)增長(zhǎng)，竣工面積增長(zhǎng)度卻逐年下降，價(jià)格在全國(guó)仍處于中等偏下水平。雖然2011年、2012年成交量分別與上年同期均呈下降趨勢(shì)，但房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控對(duì)湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)影響程度有限。未來湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)將在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚未充分的非限購(gòu)三、四線城市及縣級(jí)城鎮(zhèn)，但投資回報(bào)率會(huì)有所回調(diào)，市場(chǎng)次序逐步規(guī)范。 2013年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售好轉(zhuǎn)，資金回籠加速，開發(fā)企業(yè)資金壓力將有所緩解。隨著國(guó)家支持保障性住房和普通商品住房的力度進(jìn)一步加大，湖南省委省政府支持開發(fā)企業(yè)投資城鎮(zhèn)特別是縣城擴(kuò)容提質(zhì)和中心鎮(zhèn)建設(shè)的相關(guān)措施落實(shí)，開發(fā)企業(yè)投資信心有望逐步恢復(fù)。也將為湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展提供機(jī)遇。預(yù)計(jì)湖南全省房地產(chǎn)投資增速下滑的趨勢(shì)可能在下半年得到有效控制，特別是市縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間大，可持續(xù)開發(fā)的潛力大。 （三）株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）株洲市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 株洲市是湖南省重要的工業(yè)城市下轄四區(qū)、一市四縣，國(guó)土面積11262平方公里，總?cè)丝?93.2萬人。 2009年至2012年，株洲市GDP總量分別為1020億元、1275億元和1564億元，1759億元，平均增速19.9%，高于全國(guó)增速水平，各項(xiàng)人均指標(biāo)在湖南省名列前茅，綜合實(shí)力排名全省第二。目前株洲市享有“中國(guó)電力機(jī)車的搖籃”，“中國(guó)電力機(jī)車之都”的美譽(yù)，擁有“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“國(guó)家交通管理模范城市”、“國(guó)家綠化城市”、“國(guó)家園林城市” 和“國(guó)家金融生態(tài)城市”等10多項(xiàng)稱號(hào)，2012年度福布斯中國(guó)中部商業(yè)城市排行榜，位居第7位，非省會(huì)城市第2位。 2012年完成財(cái)政總收人213.8億元，同比增長(zhǎng)21.9%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額完成1150億元，同比增長(zhǎng)35.5%；全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25916元，同比增長(zhǎng)14.5%；城市綜合實(shí)力在全國(guó)地級(jí)以上城市居56位，在全省僅次于長(zhǎng)沙居第二位。根據(jù)《株洲市城市總體規(guī)劃(2006年——2020年)》，到2020年，市區(qū)人口將達(dá)到120萬人，市區(qū)面積要達(dá)到120平方公里。 表10： 2009年-2012年全市綜合經(jīng)濟(jì)狀況表3、數(shù)據(jù)來自株洲市《關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》和2009-2012年12月《株洲統(tǒng)計(jì)月報(bào)》 指標(biāo)名稱 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 全市GDP（億元） 909.5 1022.6 1275 1564 1759 人均GDP（元） 24563 27474 34020 40431 4534 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 16430 17900 19643 22634 25916 （二）株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 表11： 株洲市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表、數(shù)據(jù)來源于株洲市與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)手冊(cè)和株洲市統(tǒng)計(jì)局2009-2012年12月份統(tǒng)計(jì)月報(bào)資料 單位：萬平方米、億元 項(xiàng)目 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 房地產(chǎn)開發(fā)投資 81.4 104.1 146.6 184.8 189.6 施工房屋面積 1243.2 1722.2 2141.6 2197.9 2484.9 竣工房屋面積 359.7 242.7 357.2 501.7 389.7 實(shí)際銷售房屋面積 354.4 429.9 513.8 601.8 524.5 商品房空置面積 21.8 20.5 49.2 113.3 99 商品房屋銷售額 77.1 109.7 153.5 225.6 213.8 從上表可以看出：2009年株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)受金融危機(jī)的影響，市場(chǎng)波動(dòng)較大，同期房屋竣工面積下降32.5%。2010年，市場(chǎng)情況趨于好轉(zhuǎn)，同期房屋施工面積、竣工面積、銷售面積、房屋銷售額均同步增長(zhǎng)，但空置面積增長(zhǎng)較大，較上年增長(zhǎng)28.7萬平方米，增長(zhǎng)140%；2011年房屋施工面積、銷售面積繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2012年銷售面積有所下降，但是整體銷售額相差無幾，說明株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，趨勢(shì)良好。 （一）投資有望回升。2013年以來，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定，貨幣投放仍將在較高水平，將推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速企穩(wěn)。一是投資開始觸底回升。2012年房全市地產(chǎn)投資在連續(xù)10個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)后，從11月份開始出現(xiàn)回升。二是城區(qū)新建商品房成交向好，促進(jìn)房地產(chǎn)投資回升。2012年1-11月株洲城區(qū)新建商品房成交273萬平方米，接近2010年的285萬平方米的歷史最高點(diǎn)。在銷售回升和施工面積降幅收窄促進(jìn)下，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將扭轉(zhuǎn)去年以來持續(xù)下滑的趨勢(shì)。 （二）價(jià)格上漲有空間。一方面株洲作為長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，與全國(guó)同類城市相比房?jī)r(jià)仍處較低水平，就省內(nèi)而言遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于毗鄰長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)，2012比長(zhǎng)沙低33.2%。另一方面，城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)和空間分布決定城鎮(zhèn)住房需求。2012年株洲城鎮(zhèn)化率達(dá)到59.1%，城區(qū)人口已超過百萬，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中新增人口對(duì)住房的要求以及改善性住房的需求仍有較大空間。 三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)具有特色，本項(xiàng)目定位集商業(yè)、商品住宅為一體的中高檔住宅小區(qū)，充分利用地塊城市中心位置，力求打造一個(gè)優(yōu)雅宜人的小區(qū)住所。戶型設(shè)計(jì)多樣，主要有二室二廳、三室二廳、四室二廳，面積分別為80㎡、90㎡、120㎡、140㎡大小不等，可以滿足各個(gè)階層和群體的消費(fèi)要求。 2、地理位置優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于株洲市天元區(qū)黃河南路與長(zhǎng)江南路交匯處，周邊有教育學(xué)院、株洲市二中、株洲市中心醫(yī)院、株百天元超市等基礎(chǔ)設(shè)施，項(xiàng)目周圍生活配套設(shè)施齊全，適合居住。 四、目標(biāo)市場(chǎng)定位與定價(jià)分析 1、目標(biāo)市場(chǎng)分析：根據(jù)借款人的開發(fā)理念及項(xiàng)目自身的條件，項(xiàng)目定位于中高檔成品精裝住宅。“為成功人士的安居、繁衍、生活與思致，建造溫馨的家園”。其客戶群將由以下人員構(gòu)成：1、高校、科研院所高級(jí)職稱人士。2、 民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板。3、行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。4、附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要。 2、定價(jià)分析 根據(jù)借款人提供的本區(qū)域部分樓盤的情況資料，本項(xiàng)目與周邊樓盤的對(duì)比分析情況如下： 表12： 項(xiàng)目周邊主要開發(fā)樓盤優(yōu)劣勢(shì)及價(jià)格一覽表 樓盤名 戶型 銷售價(jià)格 開盤時(shí)間 項(xiàng)目及區(qū)域特點(diǎn) 銷售率 龍騰國(guó)際 一房、兩房、三房、四房、 高層電梯房均價(jià)為3300/ m2-5600/ m2商鋪臨街15000元/ m2 20111214 20120903 優(yōu)勢(shì)：處于大學(xué)城對(duì)面，樓間距較寬、學(xué)術(shù)氛圍較強(qiáng)，環(huán)境寧?kù)o。 劣勢(shì)：綠化率32%偏低，建筑密度較高。 100% 康橋美郡 一房、兩房、三房、四房、 多層房均價(jià)4800元/m2 商鋪臨街15000元/ m2 車位100000/個(gè) 20111130 優(yōu)勢(shì)：處于神龍城休閑區(qū)，周邊配套設(shè)施成熟完善。交通便利，臨近武廣高鐵。 劣勢(shì)：建筑密度較高、綠化率35%、容積率3.5。 100% 晉合湘水灣 一房、兩房、三房、四房、 高層住宅房:6000元/ m2-8000/ m2 20111215 20120108 優(yōu)勢(shì):配套非常齊全，精裝修，擁有本地區(qū)獨(dú)一無二的大型高爾夫球場(chǎng)。容積率僅2.23，綠化面積大，綠化率達(dá)67.28%。 劣勢(shì)： 屬高檔樓盤，針對(duì)的是高端客戶，客戶群具有一定局限。 100% 本項(xiàng)目 兩房、三房、四房、 估價(jià) 未開盤 優(yōu)勢(shì): 毗鄰鉆石工業(yè)園，功能齊全環(huán)境優(yōu)美。 劣勢(shì)：國(guó)家政策調(diào)控時(shí)期。 未銷售 結(jié)合本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)特色，本項(xiàng)目銷售均價(jià)確定為：（1）商業(yè)定價(jià)15000元/㎡均價(jià)；（2）高層住宅均價(jià)4500元/㎡；（3）車位7萬元/位。