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1、目目 錄錄 課課題題前前言言 .2 一、開展成本控制的原則 .2 二、東方港灣開發(fā)項目成控方案的主要內容 .3 第一章第一章決策階段的成本控制決策階段的成本控制 .4 一、決策階段成本控制要點 .5 二、決策階段成本控制流程圖 .7 三、決策階段成本控制相關部門職責 .8 四、決策階段成本控制主要相關人員職責 .9 五、建議 .10 第二章第二章 設計階段的成本控制設計階段的成本控制 .13 一、設計階段成本控制要點 .17 二、設計階段成本控制流程圖 .25 三、設計階段成本控制的相關部門職責 .29 四、設計階段成本控制主要相關人員的職責 .31 第三章第三章 招投標階段的成本控制體系招投

2、標階段的成本控制體系 .38 一、招投標階段的成本控制要點 .39 二、招投標階段的成本控制流程圖 .45 三、招投標階段成本控制相關部門的職責 .46 四、招投標階段成本控制主要相關人員的職責 .47 五、建議 .49 第四章第四章 施工階段成本控制施工階段成本控制 .51 一、施工階段成本控制要點 .54 二、施工階段成本控制流程圖 .58 三、施工階段成本控制相關部門職責 .62 四、施工階段成本控制主要人員職責 .63 五、建議 .69 第五章第五章 竣工階段的成本控制竣工階段的成本控制 .70 一、竣工階段成本控制要點 .70 二、竣工階段成本控制流程圖 .72 三、竣工階段成本控制

3、相關部門職責 .73 四、竣工階段成本控制主要相關人員職責 .73 五、建議 .80 第六章第六章 竣工結算階段的成本控制竣工結算階段的成本控制 .83 一、竣工結算階段的成本控制要點 .84 二、竣工結算階段成本控制流程圖 .92 三、竣工結算階段成本控制相關部門主要職責 .94 四、竣工結算階段成本控制主要相關人員職責 .96 五、建議 .100 附錄一：東方港灣成本控制體系組織結構圖：附錄一：東方港灣成本控制體系組織結構圖： .102 附錄二：東方港灣開發(fā)項目責任成本控制表附錄二：東方港灣開發(fā)項目責任成本控制表 6 6： .103 附錄三：東方港灣開發(fā)項目責任成本控制表附錄三：東方港灣開

4、發(fā)項目責任成本控制表 8 8： .104 課課題題前前言言 在激烈的市場競爭中，為了將每一筆投入高效率地轉化為產品和服 務，為了進一步提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，項目成本控制日益成為房地產開 發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的重點。就東方港灣房地產開發(fā)項目的成本控制，我們 提出以下發(fā)方案。 一、開展成本控制的原則一、開展成本控制的原則 l、目標成本原則。 房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產項目之前，如果不確定一個總的成本控 制目標目標成本，錢花到哪算哪，往往會導致成本的失控，也無法 為成本控制提供明確的努力方向。所以成本控制必須遵循目標成本原則。 在項目開發(fā)之前，通過市場預測，并考慮所處地段等因素，確定開 發(fā)類型，確定總目標成

5、本；在項目開發(fā)各階段、各環(huán)節(jié)，充分利用已有 資料條件，及時建立各級成本目標體系，并結合項目進展的實際情況加 以動態(tài)調整，為項目開發(fā)各項舉措的成本控制提供明確的方向。 東方港灣項目處于二期工程全面展開的階段，是充分利用一期工程 相關資料建立詳細的成本目標體系的大好時機。 （參見：東方港灣開發(fā)項 目成本控制目標體系.xls） 2、全員全過程控制原則。 成本控制決非是一個部門所能完成的工作，它要求各個部門在各司其職、 各負其責的前提下通力合作。成本控制也決非控制好其中一個環(huán)節(jié)就可 以了，而是要控制好各個環(huán)節(jié)、控制好全過程。 3、權、責、利相結合的原則。 企業(yè)給予各部門成本控制的相應權限，并明確其對控

6、制結果應承擔 的責任。同時，對其成本控制的結果加以考核，予以獎懲。使得權、責、 利三者有機地結合起來，這樣才能充分調動各部門成本控制的積極性， 實現(xiàn)成本控制的目標。 二、東方港灣開發(fā)項目成控方案的主要內容二、東方港灣開發(fā)項目成控方案的主要內容 東方港灣開發(fā)項目成控方案的主要由成本控制目標體系和成本控制實 施體系組成。 成本控制成本控制 決策階段 可行性研究 方案設計 施工圖設計 招標 合同 材料設備 進度款 簽證單 交驗 結算 保修 成成 本本 控控 制制 重重 要要 環(huán)環(huán) 節(jié)節(jié) 設計階段 招標階段 竣工階段 施工階段 目標成本 原則 全員全過程 原則 權、責、利 結合原則 成成本本控控制制原

7、原則則 成本控制要點 成本控制流程 相關部門職責 主要人員職責 相關建議 成成 本本 控控 制制 方方 案案 內內 容容 第一章第一章 決策階段的成本控制決策階段的成本控制 表表1 1 決決策策階階段段責責任任成成本本控控制制： 開開發(fā)發(fā)形形式式控控制制要要點點控控制制方方法法責責任任部部門門配配合合部部門門評評價價部部門門 1、征地費用少交或晚交，力爭減免營銷部項目部財務部 2、拆遷安置費用房產確權后辦理拆遷安置費用項目部審計部 3、大市政費用 自建部分按照公司工程體系走；交政 府部分按有關規(guī)定辦理 項目部 營銷部 審計部 4、規(guī)劃條件 滿足公司利益最大化，合理提高容積 率，降低土地成本 營

8、銷部項目部審計部 1、買斷內容明確買斷內容明細營銷部合約部審計部 2、付款總額為公司爭取最大利益營銷部 合約部 財務部 審計部 3、付款時間周期長、次數(shù)多營銷部 合約部 財務部 審計部 4、三通或七通一平 的標準 明確驗收標準明細營銷部 項目部 合約部 審計部 5、手續(xù)風險與項目付款時間直接掛鉤營銷部 項目部 合約部 審計部 1、合作方式符合項目要求，有利于集團營銷部合約部審計部 2、分成比例雙贏原則；營銷部合約部審計部 3、交完時間盡可能地延后交完，營銷部 項目部 合約部 審計部 4、交房標準不低于合同中交房標準營銷部 項目部 合約部 審計部 5、付款總額營銷部 項目部 合約部 審計部 6、

9、付款時間營銷部 項目部 合約部 審計部 合作開發(fā) 選擇有利于公司利益的方式 新征土地 買斷項目 一、決策階段成本控制要點一、決策階段成本控制要點 決策階段的成本控制主要在于投資估算和項目評估。決策階段的成本控制主要在于投資估算和項目評估。 正確決策是合理確定與控制工程造價的前提。決策階段各項技術經(jīng)濟 決策，對該項目的工程造價有重大影響。決策失誤會造成人力、物力及 財力的浪費，甚至造成不可彌補的損失。特別是規(guī)模的確定、建設標準 的確定、建設地點的選擇、工藝的評選、設備選用等，直接關系到工程 造價的高低。據(jù)有關資料統(tǒng)計，在項目建設各階段中，投資決策階段影 響工程造價的程度最高，達到 80%90%。

10、因此，決策階段是決定工程造 價的基礎階段，直接影響著決策階段之后的各個建設階段工程造價的計 價與控制是否科學、合理的問題。 （一）投資估算（一）投資估算 決策階段的投資估算投資估算是進行投資方案選擇的重要依據(jù)之一，同時也 是決定項目是否可行及主管部門進行項目審批的參考依據(jù)。投資估算是 指在項目投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和特定的方法，對建設項目 的投資數(shù)額進行的估計。投資估算的準確與否不僅影響到可行性研究工 作的質量和經(jīng)濟評價結果，而且也直接關系到下一階段設計概算和施工 圖預算的編制，對建設項目資金籌措方案也有直接的影響。因此，全面 準確地估算建設項目的工程造價，是可行性研究乃至整個決策階段

11、造價 管理的重要任務。不僅是擬建項目投資決策的依據(jù)，同時也是若決定建 設項目后，則將成為擬建項目的實施階段投資控制的目標值。 （二）項目評估（二）項目評估 項目評估項目評估是企業(yè)決策層進行開發(fā)項目決策的依據(jù),也是進行成本、銷 售、利潤控制和分析的依據(jù)。 評估工作應有一個相對權威的部門或機構 負責,該部門或機構可以是策劃部或請專家進行評估。需要進行大量的市 場調查,掌握大量的第一手資料,包括銷售、成本、毛利率水平等。 評估工 作應有階段性,需要根據(jù)不同階段進行調整。一般有三個階段:第一是可行 性研究階段,評估相對較粗;第二是擴初階段,可根據(jù)已審定的初步設計對可 行性階段的項目評估初步具體化;第三

12、是施工圖階段,需根據(jù)審定的施工圖 對項目評估進行全面細致的深化和調整,確定目標成本和目標利潤。評估 最后報經(jīng)總經(jīng)理審批后,就按此評估報告實施控制。 因此，決策階段的控制重點是項目投資定義和投資估算控制在允許的 范圍內。對項目的可行性研究做出正確的評估，為總經(jīng)理的決策提供依 據(jù)。 二、決策階段成本控制流程圖二、決策階段成本控制流程圖 其中： 表示決策階段成本控制中的重點工作 東方港灣決策階段成本控制流程圖東方港灣決策階段成本控制流程圖 制定成本控 制目標體系 銷售部 房地產市場 及銷售信息 策劃部投資估算審核組 審核后的 投資估算 財務組 資金籌 措計劃 項目經(jīng)理 項目可研 及評估報 告 評估意

13、見 副總裁 三、決策階段成本控制相關部門職責三、決策階段成本控制相關部門職責 決策階段參與的部門如下圖所示： 決 策 階段 1、 審查項目建議書、可行性研究報 告 及評估報告。 2、向上級匯報并提交審核意見。 3、審核資金籌措計劃。 1、 策 劃 部 項目經(jīng)理 2、 負責編制項目建議書 3、 負責規(guī)劃、可行性研究報告及評 估工作 銷 售 組 財 務 組 1、 編制資金籌措計劃 2、 制定成本控制目標體系 1、 負責收集客戶信息，市場調查。 2、 處理銷售情況資料，為策劃部提 供策劃依據(jù)。 1、 審核投資估算 2、 向財務組提交審核后的投資估算 審 計 組 四、決策階段成本控制主要相關人員職責四

14、、決策階段成本控制主要相關人員職責 （一）副總裁（一）副總裁 ：負責項目的總決策 （二）項目經(jīng)理（二）項目經(jīng)理： （1）結合實際制定本項目部的成本管理制度，負責監(jiān)督實施項目整 個開發(fā)過程中的成本控制，保證將成本控制在目標成本范圍內。賦予各 部門控制的權限,并明確其對控制結果應承擔的責任,同時,對其成本控制的 結果加以考核,予以獎懲。 （2）審核項目建議書、可行性研究報告及評估報告。向上級匯報并 提交審核意見。參與審核資金籌措計劃。 （3）定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效 果、經(jīng)驗教訓。 （三）策劃部（三）策劃部 1 1、策劃部經(jīng)理職責、策劃部經(jīng)理職責： （1）根據(jù)本項目部

15、業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目 開發(fā)計劃。 （2）組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設想， 并按要求向項目經(jīng)理提交立項可行性報告及其評估報告，履行立項審批 程序。 （3）組織審查投資估算的經(jīng)濟合理性。 2 2、策劃人員職責、策劃人員職責： 熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P法規(guī)政策及市場需求，負責項目建議書 及可行性研究報告和評估報告的編制工作。 3 3、估算人員職責、估算人員職責： 認真收集整理和積累各種建設項目的竣工決算實際造價資料，負責投 資估算。 （四）財務組（四）財務組 1 1、財務組主管職責、財務組主管職責： （1）完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目

16、投資 回報率等成本考核指標。 （2）組織設置一個科學的、具有可操作性的成本控制目標體系。 （3）負責審查資金籌措計劃并提交財務中心進行審核。 2 2、成本會計職責、成本會計職責： （1）設置一個科學的、具有可操作性的成本控制目標體系。 （2）建立本項目組的“開發(fā)項目成本臺帳”,按照國家財務制度規(guī)定 的成本項目真實地反映項目部每一個開發(fā)項目的全部成本情況。 3 3、財務會計職責、財務會計職責：負責資金籌措安排，編制資金使用計劃。 （五）銷售部（五）銷售部 銷售部經(jīng)理職責：銷售部經(jīng)理職責：組織市場調查與趨勢分析預測，及時向有關部門 提供信息。 五、建議五、建議 針對房地產項目決策階段的成本控制提出

17、以下幾點意見： 1、設置開發(fā)項目的成本控制目標體系。 成本控制目標體系是為確保目標的實現(xiàn)而服務的,一個系統(tǒng)若沒有目 標,就不需要控制,也無法控制。因此,在實際的開發(fā)項目當中，目標體系的 設置應具有科學的依據(jù)和實現(xiàn)的可能性。房地產開發(fā)項目的建設過程是 一個周期長、數(shù)量大的生產消耗過程，受著客觀過程的發(fā)展及其表現(xiàn)程 度的限制，企業(yè)領導不能僅憑過去的經(jīng)驗數(shù)據(jù)決策,而應在項目的決策階 段,設置一個科學的、具有可操作性的成本控制目標體系。該目標體系是 項目策劃報告書中最重要的內容。此成本控制目標體系應當分階段設置 和實施，具體地可以分為 3 個階段:投資估算設計方案選擇和初步設 計階段的成本控制目標；設

18、計概算技術設計和施工圖設計階段的項 目成本控制目標；設計預算或建安工程承包合同價施工階段控制成 本的目標。這三個階段的目標控制相互制約、相互補充,共同組成了項目 的成本控制目標體系. 2、做好投資估算。 投資估算的準確性是一個重要的問題。它是確定設計任務書的投資 額和控制初步設計概算的依據(jù)，做好估算，一方面要在深入調查研究的 基礎上，如實、正確、完整的反映經(jīng)濟活動情況，核實費用、開支成本 計算；另一方面必須以國家政策、法令、制度為依據(jù)，堅持客觀性科學 性才能提高投資估算的準確性，上一步投資額應當控制下一步投資額， 使估算的投資額控制在一定的范圍內，尤其應注意由人為因素造成的估 算不準。 估算員

19、應認真收集整理和積累各種建設項目的竣工決算實際造價資料； 在選擇使用投資估算的各種數(shù)據(jù)時，不論是自己積累的數(shù)據(jù)還是來源其 他方面的數(shù)據(jù)，要求在使用前都要結合時間、物價、現(xiàn)場條件、裝備水 平等因素作出充分的分析和調查研究工作；采用造價指標的工程特征與 本工程盡可能相符合；對工程所在地的交通、能源、材料供應等條件作 周密的調查研究，同時作好細致的市場調查和預測，絕對不能生搬硬套。 投資估算必須考慮建設期物價、工資等方面的動態(tài)因素變化。應留有足 夠的預備費，根據(jù)建設項目的建設工期、復雜程度以及是否有已開發(fā)的 此類項目來確定。最后要注意項目投資總額的綜合平衡。 3、實行費用指標分管。 費用指標管理應改

20、變傳統(tǒng)的由一個部門管理模式，轉變?yōu)槎鄠€部門 管理。各項費用指標應由財務部門統(tǒng)控制，各部門分別管理。這樣有 利于調動各部門的積極性和增強責任感。例如財務部門費由財務部門管 理；銷售費用由銷售部門管理；將管理費用中的人員工資、獎金、加班、 加點工資等由人事部門負責；行政汽車使用費、資產維修費、辦公費等 由行政辦公室負責；差旅費、業(yè)務招待費可將指標下到各部門分別控制 使用。各項費用指標的核定和分解，要以企業(yè)計劃銷售收入(或計劃產值) 為依據(jù)，進行測算確定，要分別落實掌握各項指標的責任者，費用實行 包干使用或承包經(jīng)營責任制。這樣可做到“量入為出,量米下鍋” ，避免吃 大鍋飯。這樣就使原來由財務部門一家

21、管理的收支帳變成了各職能部門 所關心的經(jīng)營帳，年終再由財務部門考核各承包部門費用的節(jié)超情況,按 一定比例給予獎罰。 第二章第二章 設計階段的成本控制設計階段的成本控制 表表2 2 設設計計階階段段責責任任成成本本控控制制： 控控制制環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)控控制制要要點點控控制制方方法法責責任任部部門門配配合合部部門門評評價價部部門門 市場信息搜集和分析 市政狀況信息分析 規(guī)劃要點確立 可行性研究設計任務書 可行性設計變更 組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方 案進行評審、確定。 未通過的方案進入可行性設計變更 環(huán)節(jié)，再重新評審。 對可行性規(guī)劃設計根據(jù)實際情況進 行細節(jié)調整 設計部項目部審計部 設備選型方案提前確定

22、設計部 材設部 合約部 營銷部 審計部 根據(jù)提交的設計成果進行投資估算項目部 設計部 合約部 審計部 根據(jù)項目前期運營的情況和市場分 析制訂設計任務書 設計部 營銷部 項目部 方案設計招投標設計部營銷部 方案設計評審評審委員會 注意市政設計 注意相關法規(guī)，完善自身報批規(guī)范 性材料完整 2、報批設計 (1)設計方案總工辦 (2)報批項目部設計部審計部 審計部 (2)方案評審設計部 營銷部、總工 辦、項目部、 審計部、財務 部等各部門組 成評審委員會 審計部 1、規(guī)劃方案 (1)可行性規(guī)劃設計 營銷部 設計部 總工辦 項目部 財務部 (3)設計成果 表表2 2（續(xù)續(xù)） 設設計計階階段段責責任任成成

23、本本控控制制： 控制環(huán)節(jié)控制要點控制方法責任部門配合部門評價部門 對報批設計進一步調整 設計要求 內部審核 根據(jù)擴初設計招投標方案和設備選型 、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成 本做出概算 項目部設計部總工辦 制訂階段成本控制指標項目部設計部審計部 根據(jù)擴初設計要求招標 專家評審 內部評審 設計調整設計部營銷部總工辦 搜集權威地質資料 自己專業(yè)人員勘察 樁基設計2種以上形式 由專家進行樁基形式和樁基結構 評審 (3)樁基施工圖設計調整 (2)報建 (3)報施圖 (4)審圖 (5)施工配合 (6)面積測算 設計圖紙測算與實際施工時檢驗相 結合 設計部項目部審計部 3、擴初設計 (1)擴初設計要求設

24、計部 營銷部 項目部 總工辦 (2)成本概算 (3)擴初設計圖 評審委員會 4、樁基設計 (1)地質勘察 設計部項目部總工辦 (2)設計方案評審 5、施工圖設 計 (1)施工圖設計要求 根據(jù)銷售包裝設計、樁基設計、功 能設計及配套設施等因素，在擴初 圖基礎上確立施工圖設計要求 設計部 項 目部 營銷部總工辦 設計部 項目部 營銷部 總工辦 互審互簽，明確修改意見，設計洽 商 設計部 項目部 營銷部 表表2 2（續(xù)續(xù)） 設設計計階階段段責責任任成成本本要要點點： 控控制制環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)控控制制要要點點控控制制方方法法責責任任部部門門配配合合部部門門評評價價部部門門 結合營銷費用控制 施工招投標 (2)

25、材料設備選型市場信息調研 根據(jù)設計要求確定裝修材料和設 備 (3)招投標制訂設計任務書設計部 營銷部 合約部 評審評審委員會 市場調研營銷部設計部總工辦 有針對性擴充建筑物功能設計部 營銷部 項目部 總工辦 市政狀況調研 爭取政府有利條件 根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán) 境設計方案目標成本總額 設計部項目部總工辦 招投標設計部 營銷部 項目部 審計部 市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分 析 智能化內容控制 招投標營銷部 設計部 項目部 審計部 (5)銷售承諾 保持各部門與營銷部的信息暢通， 保障銷售承諾與實際功能的一致性 設計部項目部總工辦 (1)設計調整費用 (2)設計變更洽商嚴格按照設計變更洽商流

26、程進行 (1)選型 (2)方案確定時間 (3)采購招投標評審委員會 其他費用 審計部 10、材料設 備 在擴初圖確定前確定材料設備，使 設計在圖紙階段就考慮了材料設備 的安裝 設計部 營銷部 項目部 設計部 項目部 審計部 9、設計變更設計部 營銷部 項目部 審計部 8、功能設計 (1)小區(qū)建筑物功能 的經(jīng)濟評估 (3)環(huán)境方案設計 (4)智能化設計 (2)市政配套方案項目部負責營銷部審計部 營銷部 審計部 7、裝修方案 設計 (1)方案設計要求 根據(jù)擴初設計圖、經(jīng)營指導書和實 體研究的結果確定方案設計要求 設計部 營銷部 項目部 總工辦 設計部材設部審計部 6、銷售包裝 設計 營銷部 設計部

27、 合約部 一、設計階段成本控制要點一、設計階段成本控制要點 一般設計方案的優(yōu)選都是過設計招標，并且運用價值工程進行優(yōu)化。 （一）總平面設計控制（一）總平面設計控制 總平面設計是否合理對于整個設計方案的經(jīng)濟合理性有重大影響。 正確合理的總平面設計可以大大減少建筑工程量，節(jié)約建設用地，節(jié)省 建設投資，降低工程造價和項目運行后的使用成本，加快建設進度，還 可以為城市建設創(chuàng)造完美的建筑藝術整體?？偲矫嬖O計中影響工程造價 的主要因素有： 1、占地面積 占地面積的大小一方面影響征地費用的高低，另一方面也會影響管 線布置成本及項目建成運營的運輸成本。因此，在總平面設計中應盡可 能節(jié)約用地。 2、功能分區(qū) 無

28、論是工業(yè)建筑還是民用建筑都有許多功能組成，這些功能之間相 互聯(lián)系，相互制約。合理的功能分區(qū)既可以使建筑物的各項功能充分發(fā) 揮，又可以使總平面布置緊湊、安全，避免大挖大填，減少土石方量和 節(jié)約用地，降低工程造價。同時，合理的功能分區(qū)還可以使生產工藝流 程順暢，運輸簡便，降低項目建成后的運營成本。 3、運輸方式的選擇 不同的運輸方式其運輸效率及成本不同。有軌運輸運量大、運輸安 全，但需要一次性投人大量資金；無軌運輸無需一次性大規(guī)模投資，但 是運量小，運輸安全性較差。從降低工程造價的角度來看，應盡可能選 擇無軌運輸，可以減少占地，節(jié)約投資。但是運輸方式的選擇不能僅僅 考慮工程造價，還應考慮項目運營的

29、需要，如果運輸量較大，則有軌運 輸往往比無軌運輸成本低。 （二）建筑設計（二）建筑設計 建筑設計部分，要在考慮施工過程的合理組織和施工條件的基礎上， 決定工程的立體平面設計和結構方案的工藝要求。建筑物和構筑物及公 用輔助設施的設計標準，提出建筑工藝方案、暖氣通風、給排水等問題 的簡要說明。在建筑設計階段影響工程造價的主要因素有： 1、平面形狀 一般地說，建筑物平面形狀越簡單，它的單位面積造價就越低：當一 座建筑物的平面又長又窄，或它的外形做得復雜而不規(guī)則時，其周長與 建筑面積的比率必將增加，伴隨而來的是較高的單位造價。因為不規(guī)則 的建筑物將導致室外工程、排水工程、砌磚工程及屋面工程等復雜化，

30、從而增加工程費用。般情況下，建筑物周長與建筑面積比 K周 (即單位 建筑面積所占外墻長度)越低，設計越經(jīng)濟。K周按圓形、正方形、矩形、 T 形、L 形的次序依次增大。但是圓形建筑物施工復雜，墻體工程量所節(jié) 約的費用通常被較高的施工費用所抵消與矩形建筑物相比較施工費用增 加 20%30%。雖然正方形建筑物設計和施工均較為經(jīng)濟，但是若不能滿 足建筑物美觀和使用要求，則毫無意義。比如，學校、住宅和醫(yī)院等建 筑首先要考慮的是滿足自然采光的需要，方形建筑物不利于自然采光需 要，可能因采光持用的增加而抵消施工、采暖等費用的節(jié)約。又如，工 廠建筑的平面形狀決定因素可能是生產過程的協(xié)調，機器和成品的形式。 因

31、此，建筑物平面形狀的設計應在滿足建筑物功能要求的前提下，降低 建筑物周長與建筑面積比，實現(xiàn)建筑物壽命周期成本最低的目標要求。 2、流通空間 建筑物的經(jīng)濟平面布置的主要目標之一是，在滿足建筑物使用要求 的前提下，將流通空間減少到最小。因為門廳、過道，走廊、樓梯以及 電梯井的流通空間都可以認為是“死空間” ，都不能為了獲利目的而加以 使用，但是卻需要相當多的采暖、采光、清掃和裝飾及其它方面的費用。 但是造價不足檢驗設計是否合理的唯一標準，質量的要求也是非常重要 的。 3、層高 在建筑面積不變的情況下，建筑層高增加會引起各項費用的增加： 墻與隔墻及其有關粉刷、裝飾費用的提高；供暖空間體積增加，導致熱

32、 源及管道費增加；衛(wèi)生設備、上下水管道長度增加；樓梯間造價和電梯 設備費用的增加；另外，由于施工垂直運輸量增加，可能增加屋面造價； 如果由于層高增加而導致建筑物總高度增加很多，則還可能需要增加基 礎造價。 據(jù)有關資料分析，住宅層高每降低 10cm，可降低造價 1.2%1.5%。 層高降低還可提高住宅區(qū)的建筑密度、節(jié)約征地費、拆遷費及市政設施 費。單層廠房層高每增加 1m，單位面積造價增加 1.8%3.6%，年度采暖 費用增加約 3%；多層廠房的層高每增加 0.6，單位面積造價提高 8.3%左 右。由此可見，隨著層高的增加，單位建筑面積造價也在不斷增加。多 層建筑造價增加幅度比較大的原因是，多層

33、建筑的承重部分占總造價的 比重比較大，而單層建筑的墻柱部分占總造價的比重較小。民用住宅的 層高一般在 2.52.8m 之間。 4、建筑物層數(shù) 毫無疑問，建筑工程總造價是隨著建筑物的層數(shù)增加而提高的。但是 當建筑層數(shù)增加時，單位建筑面積所分攤的土地費用及外部流通空間費 用將有所降低，從而使建筑物單位面積造價發(fā)生變化。建筑物層數(shù)對造 價的影響，因建筑類型、形式和結構不同而不同。如果增加一個樓層不 影響建筑物的結構形式，單位建筑面積的造價可能會降低。但是當建筑 物超過一定層數(shù)時，結構形式就要改變，單位造價通常會增加。建筑物 越高，電梯及樓梯的造價將有提高趨勢，建筑物的維修費用也將增加， 但是采暖費用

34、有可能下降。 民用住宅按層數(shù)劃分為低層住宅(13 層)、多層住宅(46 層)、中高 層住宅(79 層)、高層住宅(10 層以上)。多層住宅具有降低工程造價和使 用費用以及節(jié)約用地等優(yōu)點。 磚混結構多層住宅層數(shù)與造價的關系 住宅層 數(shù) 一二三四五六 單方造 價系數(shù) （%） 138.05116.95108.38103.51101.68100 邊際造 價（%） -21.1-8.57-4.87-1.83-1.68 由上表可知，隨著住宅層數(shù)的增加，單方造價系數(shù)在逐漸降低，即層 數(shù)越多越經(jīng)濟但是邊際造價系數(shù)也在逐漸減少，說明隨著層數(shù)的增加， 單方造價系數(shù)下降幅度減緩，當住宅超過 7 層，就要增加電梯費用，

35、需要 較多的交通面積(過道、走廊要加寬)和補充設備(供水設備和供電設備等)。 特別是高層住宅，要經(jīng)受較強的風力荷載，需要提高結構強度，改變結 構形式，使工程造價大幅度上升。因此，中小城市以建造多層住宅較為 經(jīng)濟，大城市可沿主要街道建設一部分高層住宅，以合理利用空間，美 化市容。對于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費用，中、高層住宅 是比較經(jīng)濟的選擇。 5、柱網(wǎng)布置 柱網(wǎng)布置是確定柱子的行距(跨度)和間距(每行柱子中相鄰兩個柱子間 的距離)的依據(jù)。柱網(wǎng)布置是否合理，對工程造價和房間面積的利用效率 都有較大的影響。 6、建筑物的體積與面積 通常情況下，隨著建筑物體積和面積的增加，工程總造價會提高，

36、 因此應盡量減少建筑物的體積與總面積。對于民用建筑，盡量減少結構 面積比例，增加有效面積。住宅結構面積與建筑面積之比稱為結構面積 系數(shù)。這個系數(shù)越小，設計越經(jīng)濟。 7、建筑結構 建筑結構是指建筑工程中由基礎、梁、板、柱、墻，屋架等構件所 組成的起骨架作用的、能承受直接和間接“荷載”的體系。建筑結構按 所用材料可分為：砌體結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構等。 (1)砌體結構，是由墻磚、砌塊、料石等塊材通過砂漿砌筑而成的結 構。具有就地取材、造價低廉、耐火性能好以及容易砌筑等優(yōu)點。有關 資料研究表明，五層以下的建筑物砌體結構比鋼筋混凝土結構經(jīng)濟。 (2)鋼筋混凝土結構堅固耐久，強度、剛度較大，抗震、耐

37、熱、耐酸、 耐堿、耐火性能好，便于預制裝配和采用工業(yè)化方法施工。對于大多數(shù) 多層辦公樓和高層公寓的主要框架工程來說，鋼筋混凝土比鋼結構便宜。 (3)鋼結構是由鋼板和型鋼等鋼材，通過鉚、焊、螺栓等連接而成的 結構。多層房屋采用鋼結構在經(jīng)濟上的主要優(yōu)點為：因為柱的截面較 小，而且比鋼筋混凝土結構所要求的柱子占用的樓層空間也少，因而結 構尺寸減少；安裝精確，施工迅速；由于結構自重較小而降低了基 礎造價；由于鋼結構在柱網(wǎng)布置方向具有較大的靈活性，因而平面布 置靈活；外墻立面、窗的組合方式及室內布置可以適應未來變化的需 要。 以上分析可以看出，建筑材料和建筑結構選擇是否合理，不僅直接 影響到工程質量，使

38、用壽命、耐火抗震性能，而且對施工費用、工程造 價有很大的影響。尤其是建筑材料，一般占直接費的 70%，降低材料費 用，不僅可以降低直接費，而且也會導致間接費的降低。采用各種先進 的結構形式和輕質高強度建筑材料，能減輕建筑物自重，簡化基礎工程， 減少建筑材料和構配件的費用及運費，并能提高勞動生產率和縮短建設 工期，經(jīng)濟效果十分明顯。 （三）加強對設計概算和施工圖預算的審查（三）加強對設計概算和施工圖預算的審查 建 設 項 目 總 概 算 設計概算的三級概算關系圖設計概算的三級概算關系圖 單位工程概算 單位設備及安裝工程概算 工程建設其他費用概算 單位工程綜合概算 經(jīng)營性項目鋪底流動資金概算 預備

39、費、建設期貸款利息、投 資方向調節(jié)稅概算 以上是設計概算的三級概算關系圖和單價法編制施工圖預算流程圖 1、審查設計概算 （1）審查設計概算的編制依據(jù)。包括編制依據(jù)的合法性、時效性、 適用范圍。 （2）審查設計概算編制深度。審查有無完整的編制說明和“三級概 算”(即總概算表、單項工程綜合概算表、單位工程概算表，并按有關規(guī) 定的深度和進行編制概算的編制范圍。 搜集各種 編制依據(jù) 熟悉施工圖 紙和定額 計算其他各項 費用匯總信息 編制工料分析表 編制說明 填寫封面 復核 計算工程量 套用預算定額 單價法編制施工圖預算流程單價法編制施工圖預算流程 （3）審查工程設計概算的內容 2、審查施工圖預算 審查

40、施工圖預算的重點，應該放在工程量計算、預算單價套用、設 備材料預算價格取定是否正確，各項費用標準是否符合現(xiàn)行規(guī)定等方面。 二、設計階段成本控制流程圖二、設計階段成本控制流程圖 （一）限額設計的控制要點（一）限額設計的控制要點 限額設計控制工程造價可以從兩個角度入手，一種是按照限額設計 過程從前往后依次進行控制，稱為縱向控制；另外一種途徑是對設計單 位及其內部各專業(yè)、科室及設計人員進行考核，實施獎懲，進而保證設 計質量的一種控制方法，稱為橫向控制。橫向控制首先必須明確各設計 單位以及設計單位內部各專業(yè)科室對限額設計所負的責任，將工程投資 按專業(yè)進行分配，外分段考核，下段指標不得突破上段指標，責任

41、落實 越接近于個人，效果就越明顯，并賦予責任者履行責任的權利；其次， 要建立健全獎懲制度。設計單位在保證工程安全和不降低工程功能的前 提下，采用新材料、新工藝、新設備，新方案節(jié)約了投資的，應根據(jù)節(jié) 約投資額的大小，對設計單位給予獎勵；因設計單位設計錯誤，漏項或 擴大規(guī)模和提高標準而導致工程靜態(tài)投資超支，要視其超支比例扣減相 應比例的設計費。 限額設計的要點： （1）嚴格按建設程序辦事。每一項工程都必須在前一步工作真正完成 能為本項工作提供可靠基礎的前提下進行。 （2）在投資決策階段，要提高投資估算的準確性，據(jù)以確定限額設計。 在可行性研究階段要充分收集資料，提出多種方案，進行技術分析和論 證，

42、從中選出技術先進、經(jīng)濟合理的最優(yōu)方案。 （3）充分重視、認真對待每個設計環(huán)節(jié)及每項專業(yè)設計。 （4）加強設計審核。既要審技術還要審造價，而且對總造價、分部造 價都要進行動態(tài)控制。 （5）建立設計單位經(jīng)濟責任制。 （6）施工圖設計應盡量吸收施工單位人員意見，使之符合施工要求。 （二）限額設計的全過程（二）限額設計的全過程 限額設計的全過程實際上就是建設項日投資目標管理的過程，即目 標分解與計劃、目標實施、目標實施檢查、信息反饋的控制循環(huán)過程。 這個過程如下頁圖： 設計方案技術經(jīng)濟分析 xi 是否合理 析 否 否 是 是 否 是 是 否 單項工程和單位工程投資限額 初步設計（技術設計） 初步設計（

43、修正概算） 初步設計（技術設計）決策 各單位工程、各專業(yè)造價限 額 各專業(yè)施工圖設計 施工圖設計技術經(jīng)濟分析 施工圖預算 施工圖歸檔 投資限額 造價是否滿足限額 是否滿足限額 是否合理 設計技術審核 是否合理 （三）設計變更流程圖（三）設計變更流程圖 三、設計階段成本控制的相關部門職責三、設計階段成本控制的相關部門職責 （一）工程部職責（一）工程部職責 1、協(xié)助對設計單位的考察、篩選工作，配合設計招投標及工程合同 設計總監(jiān)得到變更申請與監(jiān)理工程師協(xié)商 工程部擬訂文稿 總工程師審核 設計單位修改 工程部與監(jiān)理工程師審核 現(xiàn)場監(jiān)理合約組審計組 總工程師 成控辦 是否可行 是 否 放棄并備案 是 否

44、 是否合理 的談判工作及簽訂。 2、根據(jù)合同申報設計費用和資金的使用計劃。 3、與設計院溝通、協(xié)調，進行小區(qū)規(guī)劃、樓盤結構、室內外效果等 建筑設計和分析。 4、根據(jù)市場要求，確定設計戶型、外觀、室內裝修等風格、層次的 定位以及新結構、新技術、新工藝分析，以達到設計的最佳技術經(jīng)濟效 果。 5、聯(lián)系設計院，在確保質量安全的前提下，盡可能優(yōu)化設計方案， 達到節(jié)約成本的目的。 6 各個專業(yè)工程師嚴格按照國家規(guī)范規(guī)程、驗收標準參與設計圖紙會 審和重大設計變更，配合工程技術重要問題的解決和協(xié)調。 7、負責勘察設計任務書、合同的起草。 8、組織對具體項目規(guī)劃設計、結構設計等的評審及總結工作。 9、負責跟蹤初

45、步設計、施工圖設計的進度，控制工程質量、成本， 實現(xiàn)項目利潤最大化。 （二）總工辦職責（二）總工辦職責 1、項目設計和規(guī)劃總進度按計劃實施，控制項目成本，實現(xiàn)項目的 利潤。 2、負責公司開發(fā)項目的建筑技術、質量、成本進度的全面把握和管 理工作。 3、組織設計招投標工作，負責工程設計合同的談判、擬制。 4、組織對項目的初步設計進行審查和復審，參與圖紙會審和重大設 計變更。 5、督促材料設備選用的管理工作。 （三）材設組職責（三）材設組職責 1、合理控制材料成本，保證利潤最大化。 2、制定物資流通和管理的各項規(guī)章制度，并貫徹實施。 3、收集建筑材料行業(yè)信息，儲備建檔，對材料的走勢進行預測。 4、根

46、據(jù)投資要求和收集的信息為工程部和合約組提供在設計中項目 材料的使用建議。 5、根據(jù)項目設計需求，制訂材料采購、招標計劃。 （四）合約組職責（四）合約組職責 1、確定合理工程設計造價，控制建設成本。 2、確保工程合同的完整、合理性。 3、建立、健全市場信息庫。 4、收集、調查、預測建筑市場相應信息，及時綜合上報供領導決策。 5、控制工程設計成本，及時準確的完成工程設計成本的預測和計算。 6、負責工程設計合同、招標文件的編制、修訂及解釋工作，并組織 設計合同的談判、簽訂及爭議糾紛的處理。 7、組織設計方案的造價限額的制定、設計的技術經(jīng)濟分析、施工圖 預算。 8、管理控制工程項目設計成本，審核工程造

47、價及預算外驗方用工簽 證資料。 9、組織召開公司預算專業(yè)工作會議，負責各級預算人員的培訓工作。 10、按公司檔案管理要求，收集、整理、歸檔合同、招標文件、預 （結）算資料。 ( (五五) )審計組職責審計組職責 1、在項目設計期間收集相關資料，編制統(tǒng)計報表，經(jīng)領導批準后報 送相關政府職能部門。 2、對設計單位的經(jīng)濟實力、履約能力、法律責任等情況進行認真的 調查和審查，并提出意見供相關部門參考。 3、認真做好合同評審所需的市場調查，到設計單位進行現(xiàn)場了解， 配合相關部門進行經(jīng)濟性分析。 4、接受設計過程中相關部門提交的統(tǒng)計報表并進行審核和備案，提 交集團相關部門。 （六）成控辦職責（六）成控辦職

48、責 1、對設計過程開始的投資分配進行審核。 2、收集成本控制過程的相關信息資料，對設計過程的成本進行定期 評估并向集團領導提出建議。 3、設計方案進行成本分析，對設計變更出現(xiàn)的成本變動進行審核 并備案。 四、設計階段成本控制主要相關人員的職責四、設計階段成本控制主要相關人員的職責 （一）工程部（一）工程部 1 1、工程部經(jīng)理職責、工程部經(jīng)理職責 （1）參加對設計單位的考察、篩選工作，配合設計招投標及工程合 同的談判工作及簽訂。 （2）制訂工程設計進度計劃及保證措施，會同合約部審核設計單位 完成量。 （3）參與圖紙會審和重大設計變更，配合工程技術重要問題的解決 和協(xié)調。 （4）組織對項目規(guī)劃設計

49、、結構設計等的評審及總結工作。 2 2、工程技術主管職責、工程技術主管職責 （1）組織對設計單位的考察評審工作。 （2）與設計院溝通、協(xié)調，進行小區(qū)規(guī)劃、樓盤結構、室內外效果 等建筑設計和分析。 （3）根據(jù)市場要求，確定設計戶型、外觀、室內裝修等風格、層次 的定位以及新結構、新技術、新工藝分析。 （4）參與設計交底和圖紙會審以及重大設計變更，配合工程技術重 要問題的解決和協(xié)調。 （5）負責跟蹤初步設計、施工圖設計的進度，控制工程質量、成本， 實現(xiàn)項目利潤最大化。 （6）參與并指導各種設計研究工作。 3 3 、結構工程師職責、結構工程師職責 （1）參與對設計單位的考察評審工作。 （2）負責結構設

50、計管理工作，審核及優(yōu)化設計的結構方案及結構的 施工圖設計。 （3）負責從結構設計的角度做好項目的成本控制工作，有效控制設 計成本，實現(xiàn)利益最大化。 （4）針對結構領域的新技術、新材料及新工藝進行研究和分析，以 達到為建筑設計和經(jīng)濟效果提供技術支持。 4 4、建筑規(guī)劃師職責、建筑規(guī)劃師職責 （1）負責項目的規(guī)劃建筑設計的管理和工作。 （2）組織負責規(guī)劃設計市場調查和研究分析并編寫報告。 （3）對設計的新趨勢、新材料、新技術進行研究并編寫投入使用的 可行性報告。 （4）參與對設計單位的考察評審工作。 5 5、設備工程師職責、設備工程師職責 （1）參與對設計單位的考察評審工作。 （2）負責從建筑設計

51、角最終效果出發(fā)，兼顧先進、安全及經(jīng)濟的原 則，確定項目安裝專業(yè)主要方案，協(xié)調水、電、氣、消防等安裝之間的 矛盾。 （3）參與各專業(yè)設備的選樣和項目的專項設計的驗收。 （4）負責收集各專業(yè)設備的資料，引進新材料和新設備并對設計進 行評審。 （5）對設計的新趨勢、新材料、新技術進行研究并編寫投入使用的 可行性報告。 6 6、園林工程師職責、園林工程師職責 （1）參與對設計單位的考察評審工作。 （2）負責項目的園林設計的管理工作。 （3）負責園林設計及植物的選擇，提出經(jīng)濟、合理的意見。 （4）收集相關的園林知識，協(xié)助其他部門從園林設計角度做好成本 控制。 7 7、電氣工程師職責、電氣工程師職責 （1

52、）參與對設計單位的考察評審工作。 （2）嚴格按照國家規(guī)范規(guī)程、驗收標準、施工圖及有關技術要求督 促驗收。 （3）認真熟悉施工圖，參與圖紙會審，向技術主管提出本專業(yè)降低 成本、設計優(yōu)化方案建議。 （4）對設計的新趨勢、新材料、新技術進行研究并編寫投入使用的 可行性報告。 （5）建立各相關單位的用電統(tǒng)計合格帳。 8 8、給排水工程師職責、給排水工程師職責 （1）參與對設計單位的考察評審工作。 （2）認真熟悉施工圖，參與圖紙會審，向技術主管提出本專業(yè)降低 成本、設計優(yōu)化方案的建議。 （3）對設計的新趨勢、新材料、新技術進行研究并編寫投入使用的 可行性報告。 （4）建立相關單位的用水統(tǒng)計臺帳。 （二）

53、總工辦（二）總工辦 1 1、總工程師職責、總工程師職責 （1）項目設計和規(guī)劃總進度按計劃實施，控制項目成本，實現(xiàn)項目 的利潤。 （2）負責公司開發(fā)項目的建筑技術、質量、成本進度的全面把關和 管理工作。 （3）組織設計招投標工作，負責工程設計合同的談判、擬制。 （4）組織對項目的初步設計進行審查和復審，對圖紙會審和重大設 計變更的審核。 （三）合約部（三）合約部 1 1、合約組經(jīng)理職責、合約組經(jīng)理職責 （1）確定合理工程造價，控制建設成本。 （2）確保工程設計合同的完整、合理性。 （3）建立、建全市場信息庫。 （4）收集、調查、預測建筑市場相應信息，及時綜合上報供領導決 策。 （5）負責工程設計

54、合同、招標文件的編制、修訂及解釋工作，并組 織設計合同的談判、簽訂及爭議糾紛的處理。 （6）管理控制工程項目成本，審核工程造價及預算外驗方用工簽證 資料并送成控辦。 （7）組織召開公司預算專業(yè)工作會議，負責各級預算人員的培訓工 作。 （8）按公司檔案管理要求，收集、整理、歸檔合同、招標文件、預 （結）算資料。 （9）審核工程設計款項。 2 2、合同預（結）算工程師職責、合同預（結）算工程師職責 （1）確定工程設計概算和施工圖預算。 （2）控制建設成本。 （3）對工程項目造價的組成進行分析和價格監(jiān)測，參與工程造價的 確定和控制。 （4）對實物進行計量，編制工程設計標底，審核工程設計預算和辦 理工

55、程結算。 （5）控制工程成本，及時準確的完成工程設計成本的預測和計算。 （6）協(xié)助現(xiàn)場代表審核工程補充項目。 （7）搜集、掌握工程造價相關信息及資料，及時向領導提供決策依 據(jù)。 （四）材設組（四）材設組 材設組經(jīng)理職責材設組經(jīng)理職責 （1）合理控制材料成本，保證利潤最大化。 （2）制定物資流通和管理的各項規(guī)章制度，并貫徹實施。 （3）建筑材料行業(yè)信息的收集和儲備。 （4）根據(jù)項目設計進度需求，制訂材料采購、招標計劃。 （五）審計組（五）審計組 審計組經(jīng)理職責審計組經(jīng)理職責 （1）在項目設計期間收集相關資料，編制統(tǒng)計報表，經(jīng)領導批準后 報送相關政府職能部門。 （2）對設計單位的經(jīng)濟實力、履約能力

56、、法律責任等情況進行認真 的調查和審查，并提出意見供相關部門參考。 （3）認真做好合同評審所需的市場調查，到設計單位進行現(xiàn)場了解， 配合相關部門進行經(jīng)濟性分析。 第三章第三章 招投標階段的成本控制體系招投標階段的成本控制體系 表表3 3 招招標標階階段段責責任任成成本本控控制制： 控控制制環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)控控制制要要點點控控制制方方法法責責任任部部門門配配合合部部門門評評價價部部門門 1、資質 1、建立承建商、工程監(jiān)理、材料及 設備供貨商名冊及資料庫。 1、項目部（施工、監(jiān)理 及材料設備招標） 總工辦 2、管理水平 2、從公司認可名冊中的承建商、供 貨商、監(jiān)理公司中選擇投標單位。 2、設計部（設計招標

57、） 項目部 營銷部 3、技術力量 3、主辦部門推薦五家投標單位報 招投標工作組。 3、營銷部（營銷及包裝 招標） 項目部 4、歷史記錄 4、材設部（材料設備招 投標） 合約部 5、資金實力 6、合作經(jīng)歷 各類合同的招投標 書內容應包含： 1、項目部（施工、監(jiān) 理及材料設備招標） 總工辦 1、工期； 2、設計部（設計招 標） 項目部 營銷部 2、工程造價或取費 標準； 3、營銷部（營銷及包 裝招標） 項目部 3、質量要求； 4、材設部（材料設備招 投標） 合約部 4、付款方式； 5、招標范圍； 6、結算方式； 7、驗收標淮； 招投標評審委員會審 核； 8、投標注意事項；主管領導批準； 10、接標

58、時間； 11、開標時間； 12、定標方法； 13、投標單位補充 意見； 14、標淮合同條 文； 15、圖紙、其他要 求等。 2、招投標文 件 1、主辦部門起草、制定招投標標 準文本 2招投標工作組審核 9、廢標條件(投標 書必須加蓋投標單 位法人印章)； 1、投標單位 的選擇 審計部 4、招投標工作小組審核、考察、 評估、篩選三家以上投標單位報 招投標評審委員會及主管領導 招投標評審委員會審 核主管領導批準。 表表3 3（續(xù)續(xù)） 招招標標階階段段責責任任成成本本控控制制： 控控制制環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)控控制制要要點點控控制制方方法法責責任任部部門門配配合合部部門門評評價價部部門門 l、技術性評標和定標優(yōu)先

59、順序技術評委負責技術評標總工辦 2、經(jīng)濟性評標定標l、技術評標審算評委負責經(jīng)濟評標 項目部 營銷部 2、經(jīng)濟評標項目部審計部 3、合作經(jīng)歷 招投標評審委員會審 核、評定。 主管領導批準 3、評標和定 標 綜合審核投標單位； 評定中標單位 一、招投標階段的成本控制要點一、招投標階段的成本控制要點 （一）確定工程合同計價方式（一）確定工程合同計價方式 1 1、固定合同價、固定合同價 合同中確定的工程合同價在實施期間不因價格變化而調整：固定合 同價可分為固定合同總價和固定合同單價兩種。 （1 1）固定合同總價）固定合同總價 承包整個工程的合同價款總額已經(jīng)確定，在工程實施中不再因物價上 漲而變化。所以

60、，固定合同總價應考慮價格風險因素，也須在合同中明 確規(guī)定合同總價包括的范圍。這類合同價可以使業(yè)主對工程總開支做到 大體心中有數(shù)，在實施過程中可以更有效地控制資金的使用。但對承包 人來說，要承擔較大的風險，合同價款一般會高些。 （2 2）固定合同單價）固定合同單價 合同中確定的各項單價在工程實施期間不因價格變化而調整，而在 每月(或每階段)工程結算時，根據(jù)實際完成的工程量結算，在工程全部完 成時以竣工圖的工程量最終結算工程總價款。 2 2、可調合同價、可調合同價 （1 1）可調總價）可調總價 合同中確定的工程合同總價在實施期間可隨價格變化而調整。業(yè)主 和承包人在商談合同時，以招標文件的要求及當時

61、的物價計算出合同總 價,如果在執(zhí)行合同期間，由于通貨膨脹引起成本增加達到某一限度時， 合同總價則作相應調整?？烧{合同價使業(yè)主承擔了通貨膨脹的風險，承 包人則承擔其他風險。 （2 2）可調單價）可調單價 合同單價可調，一般是在工程投標文件中規(guī)定。在合同中簽訂的單 價，根據(jù)合同約定的條款，如在工程實施過程中物價發(fā)生變化等，可作 調整。有的工程在招標或簽約時，因某些不確定性因素而在合同中暫定 某些分部分項工程的單價，在工程結算時，再根據(jù)實際情況和合同約定 對合同單價進行調整，確定實際結算單價。 3 3、成本加酬金確定的合同價、成本加酬金確定的合同價 合同中確定的工程合同價，工程成本部分按現(xiàn)行計價依據(jù)

62、計算，酬 金部分則按工程成本乘以通過競爭確定的費率計算，將兩者相加，確定 出合同價。一般分為以下幾種形式： （1 1）成本加固定百分比酬金確定的合同價）成本加固定百分比酬金確定的合同價 這種合同價是業(yè)主對承包人支付的人工、材料和施工機械使用費、 其他直接費、施工管理費等按實際直接成本全部據(jù)實補償，同時按照實 際直接成本的固定百分比付給承包人一筆酬金，作為承包人的利潤。這 種合同價使得建筑安裝工程總造價及付給承包人的酬金隨工程成本而水 漲船高，不利于鼓勵承包方降低成本，很少被采用。 （2 2）成本加固定金額酬金確定的合同價）成本加固定金額酬金確定的合同價 這種合同價與上述成本加固定百分比酬金合同

63、價相似。其不同之處 僅在于業(yè)主付給承包人的酬金是一筆固定金額的酬金。 采用上述兩種合同價方式時，為了避免承包人企圖獲得更多的酬金 而對工程成本不加控制，往往在承包合同中規(guī)定一些“補充條款” ，以鼓 勵承包方節(jié)約資金，降低成本。 （3 3）成本加獎罰確定的合同價）成本加獎罰確定的合同價 采用這種合同價，首先要確定一個目標成本，這個目標成本根據(jù)粗 略估算的工程量和單價表編制出來的。在此基礎上，根據(jù)目標成本來確 定酬金的數(shù)額，可以是百分數(shù)的形式，也可以是一筆固定酬金。然后， 根據(jù)工程實際成本得出情況。另外確定一筆獎金，當實際成本低于目標 成本時，承包人除從業(yè)主獲得實際成本、酬金補償外，還可根據(jù)成本降

64、 低額得到一筆獎金。當實際成本高于目標成本時，承包人僅能從業(yè)主得 到成本和酬金的補償。此外，視實際成本高出目標成本情況，若超過合 同價的限額，還要處以一筆罰金。除此之外，還可設工期獎罰。這種合 同價形式可以促使承包商降低成本，縮短工期，而且目標成本隨著設計 的進展而加以調整，承發(fā)包雙方都不會承擔太大風險，故應用較多。 （4 4）最高限額成本加固定最大酬金確定的合同價）最高限額成本加固定最大酬金確定的合同價 在這種合同價中，首先要確定限額成本、報價成本和最低成本，當 實際成本沒有超過最低成本時，承包人花費的成本費用及應得酬金等都 可得到業(yè)主的支付，并與業(yè)主分享節(jié)約額；如果實際工程成本在最低成 本

65、和報價成本之間，承包人只能得到成本和酬金。如果實際工程成本在 報價成本與最高限額成本之間，則只能得到全部成本。實際工程成本超 過最高限額成本時，則超過部分業(yè)主不予支付。這種合同價形式有利于 控制工程造價，并鼓勵承包人最大限度地降低工程成本。 （二）招標文件中應明確的有關成本控制的條款（二）招標文件中應明確的有關成本控制的條款 1、業(yè)主提供的材料或設備計價和結算退款的方法。 2、價格的調整方法及調整范圍。 3、投標價格計算依據(jù)，主要有以下方面：工程計價類別執(zhí)行的概預 算定額及費用定額執(zhí)行的人工、材料、機械設備政策性調整文件等；材 料設備計價方法及采購、運輸、保管的責任。 4、趕工措施費如何計費。

66、 5、承包商原因造成不能按合同工期竣工時，其損失費用的計算方法 或規(guī)定應在招標文中明確。 （三）編制標底時應注意的成本控制要點（三）編制標底時應注意的成本控制要點 1、標底作為業(yè)主的期望價格，應力求與市場的實際變化吻合，要有 利于競爭和保證工程質量。 2、標底應由直接工程費、間接費、利潤、稅金等組成，一般應控制 在批準的總概算(或修正概算)及投資包干的限額內。 3、標底必須適應建筑材料采購渠道和市場價格的變化，考慮材料差 價因素并將差價列入標底。 4、標底價格應根據(jù)招標文件或合同條件的規(guī)定，按規(guī)定的工程發(fā)承 包 模式，確定相應的計價方式，考慮相應的風險費用。 5、以定額計價法編制標底。定額計價法編制標底采用的是分部分項 工程量的直接費單價稱為工料單價法，僅僅包括人工、材料、機械費用。 直接費單價又可以分為單位估價法和實物量法兩種： （1）單位估價法。其具體做法是根據(jù)施工圖紙及技術說明，按照預算 定額規(guī)定的分部分項工程子目，逐項計算出工程量，再套用定額單價(或 單位估價表)確定直接費。 然后按規(guī)定的費用定額確定其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、間接費、計劃 利潤和稅金，還要加上材料調價系數(shù)和適當?shù)牟?/p>