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______________________________________________________________________________________________________________ 采暖系統(tǒng)維修、保養(yǎng)規(guī)程 1.0目的 保證小區(qū)的采暖系統(tǒng)的正常運(yùn)行，使采暖效果達(dá)到業(yè)主（用戶）的滿意； 2.0適用范圍 公司管理的小區(qū)住宅采暖系統(tǒng)。 3.0職責(zé) 3.1由服務(wù)中心維修部負(fù)責(zé)具體實(shí)施的維修保養(yǎng)。 3.2由工程部進(jìn)行監(jiān)督和技術(shù)指導(dǎo)。 4.0保養(yǎng) 4.1供暖前的保養(yǎng) 4.1.1檢查并保養(yǎng)所有的閥門（住戶室內(nèi)除外），需壓盤根的及時(shí)壓盤根，需上緊的及時(shí)上緊，該做防銹處理做防銹處理（刷油漆）。凡是絲桿或帶齒閥輪閥門的應(yīng)加黃油保養(yǎng)； 4.1.2檢查采暖管道保溫護(hù)套情況，如有脫落的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)； 4.1.3檢查采暖管道的管卡幾固定支架是否有松動(dòng)銹現(xiàn)象，如有應(yīng)給予緊固或除銹防銹處理； 4.1.4檢查采暖管道的各連接處接口，法蘭是否有滲漏現(xiàn)象； 4.1.5清理熱交換站，補(bǔ)水泵控制柜內(nèi)的灰塵，檢查各電器元件是否完好無損； 4.1.6清掃熱交換泵，補(bǔ)水泵及交換站內(nèi)所有管道的灰塵及環(huán)境衛(wèi)生，試運(yùn)熱交換泵、補(bǔ)水泵，觀察電壓、電流及運(yùn)行情況是否正常，如有問題，應(yīng)及時(shí)處理或更換； 4.1.7.做好采暖期前的保養(yǎng)詳細(xì)記錄； 4.2采暖期的保養(yǎng) 4.2.1．定期巡視檢查系統(tǒng)中閥門盤根情況，發(fā)現(xiàn)有漏水的及時(shí)給以壓緊（每月至少一次）熱交換泵補(bǔ)水泵的運(yùn)行與備用泵每月至少有一次交換運(yùn)行； 4.2.2．每月定期巡視一次管路運(yùn)行情況及保溫情況 4.2.3.每天檢查熱交換泵補(bǔ)水泵的運(yùn)能情況及壓力表、溫度表情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理； 4.2.4.每月定期給熱交換泵和補(bǔ)水泵的油潤滑住油孔用黃油槍住一次黃油； 4.2.5.作好月保養(yǎng)的工作詳細(xì)記錄； 4.3.采暖期過后的保養(yǎng)內(nèi)容； 4.3.1.對整個(gè)二次采暖管網(wǎng)進(jìn)行放水清洗，清洗后再對二次 采暖系統(tǒng)管網(wǎng)住滿清水，使其起到對管道內(nèi)墻壁防腐保護(hù)作用； 4.3.2對系統(tǒng)所有閥門（不包括住戶室內(nèi)）熱交換泵進(jìn)行一次徹底的保養(yǎng)并進(jìn)行刷漆防銹處理； 4.3.3.系統(tǒng)管道的固定卡及固定支架要，及時(shí)進(jìn)行防銹緊固處理； 4.3.4.一個(gè)月至少啟動(dòng)一次熱交換泵、補(bǔ)水泵，每次荷載試運(yùn)行時(shí)間不得少于30分鐘； 4.4.作好不在采暖期間的詳細(xì)記錄； a) 清理控制箱的灰塵，檢查主回線及主進(jìn)線的接點(diǎn)處是否有過熱痕跡，主交流接觸器運(yùn)做是否靈活，觸頭是否接觸良好。 5.0維修內(nèi)容 5.1當(dāng)小區(qū)住宅某單元住戶發(fā)生暖氣片不熱現(xiàn)象時(shí)，首先應(yīng)檢查此組暖氣片是全部不熱還是部分不熱；如果是部分不熱，可打開暖氣片上的放氣（水）閥放氣（水）解決；若仍不能解決，參照《業(yè)主戶內(nèi)暖氣不熱操作規(guī)程》處理； 5.2如果是全部不熱，且用上述方法解決，可查此單元采暖回路的所有暖氣組是否都不熱，如果是，應(yīng)檢查此單元所有進(jìn)戶閥門、單元閥、是否關(guān)閉，平衡閥是否完好，如沒有問題，可查層面與此支路相關(guān)放氣（水）閥；如沒問題，通過此支路未端旁路做放水試驗(yàn)；如是閥門問題，更換閥門；是暖氣片的問題，更換暖氣片；若仍不能解決，參照《業(yè)主戶內(nèi)暖氣不熱操作規(guī)程》處理； 5.3當(dāng)整棟樓出現(xiàn)采暖不熱問題時(shí)，首先應(yīng)檢查此樓層面上的所有放氣（水）閥，如是完好正常，再查此樓的采暖總進(jìn)門和總回水閥門，如有損壞，應(yīng)即使更換閥門。 5.4當(dāng)整個(gè)采暖系統(tǒng)出現(xiàn)采暖不熱時(shí)，首先應(yīng)到熱交換站檢查熱力公司一次供暖的管網(wǎng)溫度是否達(dá)到所規(guī)定的采暖溫度（80度-90度）如果達(dá)不到，管理處應(yīng)及時(shí)與熱力公司聯(lián)系協(xié)調(diào) 解決； 5.5如果熱力公司一次供暖的管網(wǎng)溫度達(dá)到采暖要求，小區(qū)二次供暖效果仍不好，可檢查二次供暖的溫度是否達(dá)到采暖要求（60度-75度）；檢查熱交換站是否正常及二次暖回水（氣）閥門是否有阻塞或損壞，如有，應(yīng)給予即使修理或更換， 自動(dòng)軟水器使用操作及保養(yǎng)規(guī)程 1.0使用及操作 1.1開機(jī)前檢查： 1.1.1控制器接地張應(yīng)牢靠接地 1.1.2電源電壓應(yīng)為220V50HZ. 1.1.3各調(diào)節(jié)閥、截止閥應(yīng)操作靈活。 1.1.4用搖把轉(zhuǎn)動(dòng)集成閥應(yīng)靈活輕松，不得有卡死現(xiàn)象。 2.0開機(jī)步驟： 2.1打開軟水口通向軟水箱的截止閥K16。 2.2接通電源，打開控制器電源開關(guān)。 2.3打開進(jìn)水口截止閥K18,使壓力表指示在0.15----0.25Hpa的范圍。 3.0關(guān)機(jī)步驟： 3.1關(guān)閉進(jìn)水口截止閥K18. 3.2關(guān)閉軟水出口截止閥K16。 3.3關(guān)閉控制器電源開關(guān)切斷電源。 4.0設(shè)備運(yùn)行過程中，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 4.1應(yīng)經(jīng)常性的觀察水壓，嚴(yán)禁超壓或欠壓運(yùn)行； 4.2在交換柱再生處理中，應(yīng)觀察左（或右）上方小流量計(jì)的流量示值在表3所給的“進(jìn)鹽流量”范圍內(nèi)； 4.3在初用本設(shè)備時(shí)，應(yīng)每隔2小時(shí)取樣化驗(yàn)一次，每次化驗(yàn)—應(yīng)詳細(xì)記錄，在臨近“出水/進(jìn)水”終了時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增加化驗(yàn)次數(shù)，根據(jù)化驗(yàn)結(jié)果及出水質(zhì)量，適當(dāng)延長或縮短“進(jìn)水/出水”時(shí)間，以確保水質(zhì)量，待掌握規(guī)律后，可以減少化驗(yàn)次數(shù)。 4.4運(yùn)行中應(yīng)注意觀察溶鹽柱內(nèi)的固體鹽消耗情況，當(dāng)固體鹽界面下降到溶鹽柱視鏡部位時(shí)，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充固體鹽，對左溶鹽柱加鹽應(yīng)在“置換/出水”工位進(jìn)行，對右溶鹽柱加鹽應(yīng)在“出水/置換”工位進(jìn)行，方法如前述。 4.5集成閥下部的檢漏孔在工位切換時(shí)有較大的排放量，這屬于正常情況。工位切換完畢3----5分鐘后應(yīng)停止排水（允許有滴漏），若排放量仍較大，同時(shí)出水質(zhì)量又不合格，就應(yīng)該檢修集成閥。 5.0保養(yǎng)與維修： 5.1除進(jìn)行操作和進(jìn)行觀察時(shí)外，應(yīng)關(guān)好箱體門，以防灰塵進(jìn)入，造成控制器失靈。 5.2保持設(shè)備外表干凈，每次加鹽后，溢出的鹽液、外撒的鹽粒應(yīng)掃除干凈，并用清水沖洗，然后檫干設(shè)備外表，以免設(shè)備生銹。 5.3嚴(yán)防蒸氣或熱水噴濺到集成閥和塑料管上，以防結(jié)構(gòu)變形使設(shè)備失效。 5.4水處理間內(nèi)不得排放蒸氣及有蒸氣泄露，以免濕度過大，造成電腦控制器等電器損壞。 5.5非采暖期應(yīng)每月對控制器通電保養(yǎng)一次，每次通電時(shí)間不少于2小時(shí)。 5.6電磁閥應(yīng)定期拆開清洗，以免雜物沉積堵塞導(dǎo)流孔 ，造成電磁閥失控，進(jìn)而導(dǎo)致集成閥損壞。 5.7集成閥每采暖期檢修一次，檢查密封圈有無損壞，閥芯及閥體有無劃傷。 5.8當(dāng)溶鹽柱內(nèi)臟物沉積到一定程度（在視鏡中能看到時(shí)），應(yīng)該對溶鹽柱進(jìn)行反沖洗，方法是打開溶鹽柱反洗進(jìn)水總閥K19溶鹽柱底部的反洗進(jìn)水閥K13或K14向溶鹽柱內(nèi)通水，打開溶鹽柱后面的排污壞閥K11或K12，進(jìn)行反沖洗，沖洗完后關(guān)閉K11、KI2、K13、K15、，加鹽即可投運(yùn)。 熱交換站工作流程 1.0 目的： 保證小區(qū)的采暖系統(tǒng)的正常運(yùn)行，使采暖效果達(dá)到業(yè)主（用戶）的滿意； 2.0 適用范圍： 二次加壓集中供熱熱交換站的運(yùn)行、維護(hù) 3.0 作業(yè)流程： 3.1啟用前準(zhǔn)備： 進(jìn)入熱交換站，檢查交換站燈光是否符合標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備是否正常、完好，供熱系統(tǒng)是否符合正常運(yùn)行要求，是否有跑冒滴漏及閥門關(guān)閉不嚴(yán)現(xiàn)象，若有及時(shí)維修，維修后再仔細(xì)檢查；若沒有異常，可以啟用熱交換站； 3.2啟動(dòng)熱交換站 3.2.1啟動(dòng)自動(dòng)軟水器 嚴(yán)格按照自動(dòng)軟水器使用操作及維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程操作：①檢查控制器接地張是否牢靠接地，電源是否為220V50HZ，各調(diào)節(jié)閥、截止閥是否操作靈活，用搖把轉(zhuǎn)動(dòng)集成閥看其是否靈活輕松，不得有卡死現(xiàn)象②向自動(dòng)軟水器中加工業(yè)鹽③打開軟水口通向軟水箱的截止閥K16④接通電源，打開控制器電源開關(guān)⑤打開進(jìn)水口截止閥K18，使壓力表指示在0.15---0.25HPA的范圍，開始往水箱注水 3.2.2啟動(dòng)循環(huán)泵 ① 將三個(gè)循環(huán)泵出水閥門全部關(guān)閉 ②將補(bǔ)水泵開關(guān)處于自動(dòng)位 置為系統(tǒng)補(bǔ)水 ③啟動(dòng)1號循環(huán)泵 ④逐漸打開1號循環(huán)泵出水閥；開始實(shí)現(xiàn)供暖系統(tǒng)循環(huán) ⑤根據(jù)實(shí)際情況增減2號、3號循環(huán)泵是否啟動(dòng) 3.2.3記錄并保持如下數(shù)據(jù)：一次管網(wǎng)進(jìn)水溫度 80℃--95℃；回水溫度50℃--60℃；進(jìn)水壓力0.8MP；回水壓力0.6—0.7MP 二次管網(wǎng)進(jìn)水溫度50℃—60℃；回水溫度30℃--45℃；進(jìn)水壓力0.35—0.4P；回水壓力0.3MP 3.3每2小時(shí)檢查一次各供暖數(shù)據(jù)，并做好記錄 3.4保持交換站24小時(shí)有人值班，做好交接班，并做記錄。 暖氣試壓管理規(guī)定 1.0目的 規(guī)范暖氣試壓工作，為暖氣試壓提供技術(shù)指導(dǎo)和操作依據(jù)； 2.0適用范圍 暖氣運(yùn)行前檢修試壓工作 3.0工作規(guī)程 3.1供暖前必須對整個(gè)供暖系統(tǒng)進(jìn)行全面徹底的檢修； 3.2供暖前應(yīng)對暖氣進(jìn)行三次冷水試壓，并對試壓中出現(xiàn)的跑冒滴漏現(xiàn)象及時(shí)維修； 3.3每一次試壓前應(yīng)提前7天通知業(yè)主家中留人，做好試壓準(zhǔn)備，防止意外事故的發(fā)生； 3.4試壓工作要做到細(xì)致、全面，不漏掉任何一戶業(yè)主； 3.5試壓中出現(xiàn)的問題要及時(shí)解決，責(zé)任到人，不互相推委； 3.6在試壓過程中推行首問負(fù)責(zé)制，對試壓過程中出現(xiàn)的有效投訴從嚴(yán)從重處理； 3.7第一次主要是對主管網(wǎng)和熱交換站內(nèi)設(shè)備試壓；第二次試壓針對業(yè)主室內(nèi)試壓，試壓完畢后確認(rèn)所有進(jìn)戶閥門處于關(guān)閉狀態(tài)；第三次試壓重點(diǎn)針對第二次試壓過程中漏水的用戶和因特殊原因錯(cuò)過試壓的用戶。 3.8在試壓前應(yīng)對所有損壞的閥門進(jìn)行更換，三次試壓完畢后應(yīng)根據(jù)繳費(fèi)用戶名冊把用暖戶的進(jìn)戶閥門打開，不計(jì)劃用暖業(yè)主的進(jìn)戶閥門關(guān)閉。 業(yè)主戶內(nèi)暖氣不熱操作規(guī)程 1.0目的 規(guī)范暖氣維修工作，為處理暖氣不熱問題提供技術(shù)指導(dǎo)和操作依據(jù)； 2.0適用范圍 所有業(yè)主室內(nèi)暖氣不熱及室溫不能達(dá)到規(guī)定溫度14℃--18℃現(xiàn)象的處理。 3.0工作流程 3.1單組暖氣片不熱 查進(jìn)回水閥門是否完全開啟，如未完全開啟，將其完全開啟；若仍未解決問題，查暖氣片中是否有空氣：打開放氣閥排氣，當(dāng)從放氣閥閥口排出熱水后關(guān)閉放氣閥；若仍不能解決，查進(jìn)回水管道是否堵塞：關(guān)閉暖氣片進(jìn)回水閥門，打開放氣閥，先打開進(jìn)水閥閥門，如能從放氣閥出水且壓力足夠，證明進(jìn)水閥閥門沒有問題，若發(fā)現(xiàn)堵塞，拆下暖氣片進(jìn)行維修，同理驗(yàn)證回水閥閥門；若仍不能解決，查系統(tǒng)是否暢通：關(guān)閉暖氣片進(jìn)回水閥門，卸下放氣閥，取一跟橡膠管，將橡膠管一端連接放氣閥閥口，另一端置入盛水容器中，分別打開進(jìn)回水閥門，在持續(xù)放水中觀察暖氣片是否變熱，若變熱，持續(xù)放水一段時(shí)間后取下橡膠管，裝好放氣閥；若仍未解決，查該組暖氣片是否為該系統(tǒng)的末端，如是，可從支路進(jìn)戶端開始依次將進(jìn)回水閥門關(guān)閉一些，使各暖氣片閥門開啟沿管網(wǎng)流向依次增大；若仍不能解決，與暖氣片廠家聯(lián)系，查暖氣片質(zhì)量是否有問題；若問題仍不能解決，可報(bào)請開發(fā)公司工程部最終解決； 3.2住戶室內(nèi)全部不熱或溫度達(dá)不到要求 查進(jìn)戶閥是否完全開啟，如未開啟將其完全開啟；若未解決問題，查所有暖氣片是否已排空氣，如未排氣，打開放氣閥排空氣，直到有熱水從放氣閥排出；若仍未解決問題，查其供暖系統(tǒng)是否私自改動(dòng)，如暖氣片更換、移位、增減等，如已改動(dòng)，可讓其改動(dòng)人員恢復(fù)供暖系統(tǒng)原狀后再做進(jìn)一步檢修；若其供暖系統(tǒng)未私自改動(dòng)，問題仍未解決，查其樓上、樓下業(yè)主是否私自改動(dòng)供暖系統(tǒng)，如已改動(dòng)，請技術(shù)人員考證分析是否對其鄰居有影響，如有影響協(xié)調(diào)讓其恢復(fù)原狀后再做進(jìn)一步檢修；若以上方法決不能解決，可報(bào)請開發(fā)公司工程部最終解決； 3.3整個(gè)單元暖氣全部不熱或不能達(dá)到供暖溫度要求 查單元進(jìn)回水閥門是否完全開啟，如未開啟將其完全開啟；若未解決問題，查單元總放氣閥及所有暖氣片是否已排空氣，如未排氣，打開放氣閥排空氣，直到有熱水從放氣閥排出；若仍未解決問題，查其平衡閥是否完好，如有問題及時(shí)更換；若仍未解決問題查進(jìn)出水閥門是否完好，可用手摸進(jìn)水管閥門和出水管閥門前后端管網(wǎng)是否溫度達(dá)到要求，如進(jìn)水閥前端熱后端不熱說明進(jìn)水閥堵塞，及時(shí)更換，如出水閥前端熱后端不熱，說明出水閥堵塞，及時(shí)更換；若以上方法決不能解決，可報(bào)請開發(fā)公司工程部最終解決； 3.4整棟樓暖氣全部不熱或不能達(dá)到供暖溫度要求 查各單元進(jìn)回水閥門是否完全開啟，如未開啟將其完全開啟；若未解決問題，查各單元總放氣閥及所有暖氣片是否已排空氣，如未排氣，打開放氣閥排空氣，直到有熱水從放氣閥排出；若未解決問題，查該棟樓供暖系統(tǒng)總閥門是否完好，可看閥門前后管網(wǎng)溫度判斷，如發(fā)現(xiàn)閥門堵塞或損壞，及時(shí)更新；若以上方法決不能解決，可報(bào)請開發(fā)公司工程部最終解決； 3.5供暖系統(tǒng)整體不熱 當(dāng)整個(gè)采暖系統(tǒng)出現(xiàn)采暖不熱時(shí)，首先應(yīng)到熱交換站檢查熱力公司一次供暖的管網(wǎng)溫度是否達(dá)到所規(guī)定的采暖溫度（80度-90度）如果達(dá)不到，管理處應(yīng)及時(shí)與熱力公司聯(lián)系協(xié)調(diào) 解決；如果熱力公司一次供暖的管網(wǎng)溫度達(dá)到采暖要求，小區(qū)二次供暖效果仍不好，可檢查二次供暖的溫度是否達(dá)到采暖要求（60度-80度）；檢查熱交換站是否正常及二次暖回水（氣）閥門是否有阻塞或損壞，如有，應(yīng)給予及時(shí)修理或更換；若以上方法決不能解決，可報(bào)請開發(fā)公司工程部最終解決； 3.6若遇到不能處理的事情，可報(bào)請開發(fā)公司工程部最終解決； 供暖過程中出現(xiàn)漏水問題解決辦法 1.0目的 規(guī)范暖氣運(yùn)行工作，為處理暖氣漏水問題提供技術(shù)指導(dǎo)和操作依據(jù)； 2.0適用范圍 所有業(yè)主室內(nèi)暖氣漏水現(xiàn)象的處理。 3.0工作流程 3.1一般性漏水事件（跑冒滴漏） 維修人員帶齊所需工具（維修工具、清理現(xiàn)場所需工具）以最快的速度到達(dá)現(xiàn)場，先關(guān)閉入戶進(jìn)出水總閥閥門，然后關(guān)閉漏水暖氣片的進(jìn)出水閥閥門，排凈暖氣包內(nèi)余水，查明漏水原因，進(jìn)行維修；若漏水暖氣片所處房間內(nèi)有木地板，盡量從衛(wèi)生間將大部分水排完，在維修過程中避免將水滴在木地板上，一旦有水滴在木地板上，要及時(shí)用抹布擦去；維修過程要做到保質(zhì)保量高效率；維修完畢后要將漏水原因及維修結(jié)果告知業(yè)主，若屬有償服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)在查明原因之后、維修之前告之業(yè)主，講明費(fèi)用；維修結(jié)束離開時(shí)，應(yīng)請業(yè)主對維修滿意程度簽字確認(rèn)； 3.2突發(fā)性漏水事件（管道暴裂） 維修人員帶齊所需工具（維修工具、清理現(xiàn)場所需工具）以最快的速度到達(dá)現(xiàn)場，先關(guān)閉入戶進(jìn)出水總閥閥門，然后關(guān)閉漏水暖氣片的進(jìn)出水閥閥門；若入戶進(jìn)出水總閥閥門關(guān)閉不嚴(yán)，可關(guān)閉單元進(jìn)出水總閥閥門并告之管理處做好安撫工作；從衛(wèi)生間向外排放暖氣包內(nèi)殘留余水，迅速組織現(xiàn)場物業(yè)公司員工并安排保潔人員清抹漏水房間的的積水；在特殊情況下可以考慮從熱交換站放水，如需要應(yīng)務(wù)必做好業(yè)主的安撫工作；，盡量將損失降低到最低限度；維修人員迅速查明漏水原因，劃清責(zé)任，判明是屬于施工單位或裝修單位的責(zé)任范圍，不能判斷的請工程部技術(shù)人員鑒定，查明原因后應(yīng)告之業(yè)主，保質(zhì)保量高效率地進(jìn)行維修；屬保修期內(nèi)項(xiàng)目，及時(shí)通知施工單位進(jìn)行維修，屬保修期外項(xiàng)目應(yīng)在查明原因之后、維修之前告之業(yè)主，講明費(fèi)用；維修結(jié)束離開時(shí)，應(yīng)請業(yè)主對維修滿意程度簽字確認(rèn)；并做好回訪并做好記錄。 3.3特殊性漏水事故 若確屬施工方原因造成的暖氣漏水，且對業(yè)主造成損失的，應(yīng)做好業(yè)主的安撫工作，并積極把漏水現(xiàn)場恢復(fù)至原樣，業(yè)主提出賠償?shù)挠煽蛻舴?wù)部組織人員進(jìn)行協(xié)商解決。 附表：工作安排時(shí)間表 時(shí)間 工作內(nèi)容 工作要求 備注 9月15---30日 板式換熱器清洗 每兩個(gè)采暖期清洗一次 9月15---10月10日 檢查并保養(yǎng)所有的閥門 閥門開關(guān)靈活，功能完好 10月11---15日 熱交換站內(nèi)設(shè)備檢修 提前通知，不漏掉任何一戶 冷水 10月16--20日 主管網(wǎng)及站內(nèi)設(shè)備檢修。 10月20---25日 主管網(wǎng)及站內(nèi)設(shè)備試壓 重點(diǎn)關(guān)注漏過水的用戶 冷水 10月26---30日 維修試壓中發(fā)現(xiàn)的問題 11月01—05日 第一次戶內(nèi)試壓 提前通知，不漏掉任何一戶 11月06—08日 維修試壓中發(fā)現(xiàn)的問題 做好記錄 11月09—10日 第二次戶內(nèi)試壓 所有用暖戶，關(guān)閉非用暖戶閥門 11月11---13日 檢查供暖系統(tǒng) 確保萬無一失 11月15日 正式供暖  THANKS !!! 致力為企業(yè)和個(gè)人提供合同協(xié)議，策劃案計(jì)劃書，學(xué)習(xí)課件等等 打造全網(wǎng)一站式需求 歡迎您的下載，資料僅供參考 -可編輯修改-