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1、平層豪宅公寓專題研究,2017.08,.,2,Content,平層豪宅背景研究典型案例分析,.,3,關(guān)鍵詞平層豪宅 大面積 豪華公寓簡(jiǎn)介對(duì)平層豪宅的定義及當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀闡述，再結(jié)合上海、北京、杭州、深圳等城市的平層豪宅項(xiàng)目，從整體視劃、功能構(gòu)成、園林景觀、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行了深入研究，總結(jié)出平層豪宅產(chǎn)品的核心價(jià)值體系，對(duì)平層豪宅項(xiàng)目具有一定的借鑒意義。案例吉寶灣共管公寓、空中豪宅le Raffine、Eliza豪華公寓、住宅塔（國(guó)外案例）綠城玉蘭花園、閔行星河灣、合生霄于路8號(hào)、云頂至尊（國(guó)內(nèi)代表案例）,.,4,平層豪宅背景研究,平層豪宅的定義及發(fā)展平層豪宅的市場(chǎng)平層豪宅的客群分析平層豪宅與別墅

2、的比較,.,6,平層豪宅的定義 大面積單層豪華公寓,大面積：相對(duì)于普通公寓而言，大面積和舒適性是其突出特點(diǎn)，早期單套面積在170以上，發(fā)展到300以上，并且現(xiàn)階段面積往更大的方向發(fā)展，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有頂級(jí)豪宅做到800左右；在功能設(shè)計(jì)上更多的體現(xiàn)出和高檔別墅一樣的空間利用思路，注重每一個(gè)房間的使用舒適度，而與追求居室的使用數(shù)量;單層：所謂平層豪宅強(qiáng)調(diào)的是在單個(gè)層面的居住概念，但是這個(gè)概念雖然強(qiáng)調(diào)單一層面生活方式，同時(shí)也包含平層豪宅中“復(fù)式”類產(chǎn)品概念，這里的單層強(qiáng)調(diào)的是該物業(yè)形態(tài)的普遍感受;豪華公寓：和價(jià)格特征一致，在管理和基本配置上和高級(jí)別墅一樣，都屬于豪宅范疇，總的表現(xiàn)形式是采用頂級(jí)配置和服務(wù)形式

3、。,.,7,平層豪宅功能空間發(fā)展,2004,2005,2007,2009,2010,2011,出現(xiàn)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的主臥室,出現(xiàn)帶獨(dú)立衛(wèi)生間以及步入式更衣間的主臥室,出現(xiàn)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的次臥室、獨(dú)立書房空間、傭人房,出現(xiàn)三間次臥室、 雙廚、起居廳,出現(xiàn)帶獨(dú)立衛(wèi)生間及更衣室的次臥室,出現(xiàn)雙餐廳，雙主臥套房，以及特色空間（室內(nèi)游泳池）,功能空間隨著時(shí)間的推移，由單一的功能空間向套房空間轉(zhuǎn)變，并且出現(xiàn)越來(lái)越多的其他功能空間（家庭廳、室內(nèi)游泳池等）；出現(xiàn)雙主臥（次臥功能空間、面積等與主臥相同）、雙餐廳、雙廚房、雙客廳的組合形式，單套戶型中的各個(gè)功能空間趨于更加完善；,.,8,傳統(tǒng)舒適型公寓,面積130,面積

4、400,設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)和 傳統(tǒng)舒適公寓一致,尺寸放大,從普通平層公寓進(jìn)化到平層豪宅,設(shè)計(jì)手法之一：公寓型平面設(shè)計(jì)，采用特殊單元結(jié)構(gòu)或者直接放大功能空間尺度，是最簡(jiǎn)單也是最直接的大面積公寓設(shè)計(jì)思路。,采用特殊的單元構(gòu)成，一 單元一戶，整層設(shè)計(jì)，利 用外界資源和單棟獨(dú)享的 形式突出自身豪宅價(jià)值。,.,9,傳統(tǒng)西式別墅，大面積花園，內(nèi)部古典式空間布局,雖然是公寓類產(chǎn)品，但是在內(nèi)部布層的時(shí)候無(wú)論是全套房設(shè)計(jì)理念還是強(qiáng)調(diào)交通空間轉(zhuǎn)折處理等方式都和別墅戶型設(shè)計(jì)一致。,從普通平層公寓進(jìn)化到平層豪宅,設(shè)計(jì)手法之二：在 戶型設(shè)計(jì)中突出其非公寓性，具體表現(xiàn)是突出別墅 特有的室外空間和別墅式的內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)布層。,突出公寓

5、室外空間的做法，以陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)的手法制造花園環(huán)繞住宅布置的概念。,.,10,突出內(nèi)部自 由空間和室 外大露臺(tái)的 處理方式。,從普通平層公寓進(jìn)化到平層豪宅,設(shè)計(jì)手法之三：強(qiáng)調(diào)高檔公寓自身結(jié)構(gòu)特性，以內(nèi)部自由空間的組織形式和突出奢華功能性空間作為兩個(gè)方向。,帶有泳池配套的平層豪宅產(chǎn)品。,.,11,別墅式內(nèi)部空間的平層豪宅,大面積空中花園的平層豪宅,一梯一戶的平層豪宅,內(nèi)部無(wú)隔斷的平層豪宅,傳統(tǒng)舒適公寓,別墅,國(guó)外平層高檔公寓,類傳統(tǒng)公寓布局的平層豪宅,平墅,發(fā)展源流,市場(chǎng)現(xiàn)有的平層豪宅種類,最早的設(shè)計(jì)手法，傳統(tǒng)舒適公寓的升級(jí)版。與是發(fā)展的主要方向，未來(lái)存在于地段占主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域。,現(xiàn)在流行的設(shè)計(jì)手法

6、，借鑒別墅類產(chǎn)品特性。是平層豪宅發(fā)展的主要方向之一。也是后續(xù)重點(diǎn)展開(kāi)的戶型研究方向。,充分發(fā)揮結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)的設(shè)計(jì)手 法。平層豪宅的主要設(shè)計(jì)發(fā)展方向和主要借鑒點(diǎn)。,發(fā)展評(píng)述,.,12,平層豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)選取了同區(qū)域平層豪宅項(xiàng)目別墅、公寓項(xiàng)目的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，從下表可看出，平層豪宅項(xiàng)目在單價(jià)上比普通公寓高， 與同區(qū)域別墅價(jià)格趨同。且平層豪宅項(xiàng)目最終銷售狀況都很與錯(cuò)。閔行星河灣售價(jià)在區(qū)域內(nèi)的高端公寓產(chǎn)品中獨(dú)樹(shù)一幟， 接近周邊項(xiàng)目的2倍，可見(jiàn)平層豪宅項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的價(jià)格標(biāo)桿地位，綠城玉蘭花園均價(jià)更是與周邊獨(dú)棟別墅看齊。而同屬高端的外灘區(qū)域，所選案例中各項(xiàng)目單價(jià)差別與明顯，綠城黃浦灣項(xiàng)目比之臨近的華潤(rùn)九里（平層+普通

7、公寓產(chǎn)品）項(xiàng)目均價(jià)高20%，但從總價(jià)上看綠城黃浦灣是區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)頭羊，可見(jiàn)大平層項(xiàng)目的定位在客戶層面上更頂級(jí)。,.,13,平層豪宅的客群分析,客戶群體描述：平層豪宅客戶的基本特性：在國(guó)內(nèi)一線城市京滬深廣工作、居住的極具消費(fèi)及購(gòu)買力的富豪層級(jí)客戶，部分有海外生活經(jīng)歷。作為社會(huì)的富裕階層，高端客戶擁有特定的價(jià)值取向、生活背景、居住習(xí)慣和文化品位，豐厚的收入及對(duì)未來(lái)的良好預(yù)期使得他們對(duì)居住品質(zhì)、生活環(huán)境有著超過(guò)一般標(biāo)準(zhǔn)的要求，體現(xiàn)在對(duì)周邊及住區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境、項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)、配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)商品牌、物業(yè)管理等方面的特別關(guān)注。,.,14,置業(yè)特征,客戶特征,多次置業(yè)，或已購(gòu)置別墅,偏好豪宅客戶圈層生活-會(huì)

8、所/服務(wù),渴望回歸城市繁華,跟隨豪宅品牌/重復(fù)購(gòu)買,資產(chǎn)2億元以上,愛(ài)生活，愛(ài)社交,人生兩件事：創(chuàng)造價(jià)值/享受生活,豪宅愛(ài)好者,客戶身份,國(guó)內(nèi)外知名人士,私營(yíng)業(yè)主或大中型公司老總,港澳臺(tái)的投資公司高管,城市新富階層,.,15,說(shuō)明：案例選擇相同檔次上海高檔獨(dú)立別墅和的主力面積段和平層豪宅相比。經(jīng)過(guò)比較可以看出平層豪宅的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在地段屬性上，設(shè)計(jì)上的特色在單層空間處理上。其它因素，包含花園、地下室等附加值和主要功能空間的面積，例如客廳、餐 廳和主臥的尺度以及功能上以及車庫(kù)獨(dú)立入戶上，別墅毋庸置疑，有著顯著的優(yōu)勢(shì)。,平層豪宅功能空間發(fā)展(同等檔次）,.,16,內(nèi)部主要功能空間基本相同， 別墅比

9、平層豪宅多一些次要功能空間，室外花園、二層露臺(tái)、地上或地下停車空間、地下活動(dòng)空間、儲(chǔ)藏空間。,建筑面積550.00 4室3廳6衛(wèi)一廚+地下活動(dòng)空間 豪華獨(dú)棟別墅，內(nèi)部功能空間完善，地下空間層部運(yùn)動(dòng)休閑空間，一二層動(dòng)靜分區(qū)明確，地面停車及一層室內(nèi)停車庫(kù)雙重設(shè)計(jì)，配有私家花園,建筑面積373.00 4室3廳4衛(wèi)豪華平層大宅，內(nèi)部功能空間完善，正方形基本平面空間形式，圍合功能空間布層，中心交通組織空間,別墅與平層豪宅功能空間比較(相同級(jí)別）,地下一層,地上一層,地上二層,.,17,大景觀節(jié)點(diǎn)的 打造，對(duì)于公 共空間，中心 景觀的營(yíng)造視 劃細(xì)致，強(qiáng)調(diào) 區(qū)域的整體感,景觀打造，平層豪宅相比別墅來(lái)說(shuō)，更多

10、的中心景觀、組團(tuán)空間設(shè)計(jì)營(yíng)造，而別墅強(qiáng)調(diào)私家花園打造,宅間景觀的營(yíng)造，注重家庭院落 景觀的營(yíng)造，內(nèi) 外景觀的滲透， 細(xì)致的打造,典型案例分析,國(guó)外典型案例分析國(guó)內(nèi)典型案例分析平層豪宅研究分析,.,19,國(guó)外典型案例分析/吉寶灣共管公寓,項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于新加坡南端的吉寶灣之畔，包括6座高層和11座多層住宅；高層間以空中花園相連接，內(nèi)部11座多層住宅區(qū)開(kāi)闊，占地面積約8.4萬(wàn)方，包括長(zhǎng)達(dá)750米的私人海灘；設(shè)計(jì)充分兼顧各個(gè)層面與細(xì)節(jié)，讓住戶能最大程度享受環(huán)視廣闊海域和周邊蔥郁景色，包括花柏山、高爾夫球場(chǎng)、拉柏多公園、圣淘沙與圣淘沙名勝世界以及整個(gè)城市風(fēng)貌。,前排多層建筑弧形立面設(shè)計(jì)，最大化景觀面

11、，后排 高層錯(cuò)落布置，朝向各與同，意在向各個(gè)景觀方向分散布置，總體思路是以觀景作為首要考慮要素。,內(nèi)部大開(kāi)間全景窗設(shè)計(jì)以海景資源作為主要賣點(diǎn)打造，朝南一側(cè)可觀賞到海景的房間均設(shè)大面積全景窗；主臥室套間化，其他次臥室部分套間化，內(nèi)部無(wú)大面積衣櫥空間。,.,20,國(guó)外典型案例分析/空中豪宅le Raffine,采用框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)部空間可自由劃分，以公建化建筑技術(shù)營(yíng)造住宅空間；高層中設(shè)計(jì)泳池是奢華的代表，可適當(dāng)考慮層部設(shè)置游泳池以迅速提升整體檔次,室外泳池，私 人享受，與起 層室、客廳緊 鄰布置,開(kāi)敞設(shè)計(jì)，無(wú) 隔斷功能空間，自由劃分， 根據(jù)業(yè)主需求 量身定制裝修,一層2戶雙電梯設(shè)計(jì)，增加電梯 使用率同

12、時(shí)也保證電梯維修時(shí) 至少一部通行,雙層空間布 置，公私分 區(qū)明確，動(dòng) 靜空間分離 布置，相互與影響,項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于曼谷市中心，是一幢每戶均有私人泳池的豪華公寓；項(xiàng)目結(jié)合本身傳統(tǒng)生活方式的理念，打造一棟科技功能齊全的住宅。,.,21,國(guó)外典型案例分析/Eliza豪華公寓,澳大利亞悉尼的伊麗莎白大街，靠近著名的海德公園；建筑的豪華程度和設(shè)計(jì)手法將影響澳大利亞對(duì)于豪華公寓的重新定義和設(shè)計(jì)；立面設(shè)計(jì)上弧形流動(dòng)的造型，與斷變化的外立面是因?yàn)槊恳粚优c同的太陽(yáng)位置、視覺(jué)要求和與同的平面布局等實(shí)際需求。,【客廳與臥室】,【開(kāi)敞空間】,【其他區(qū)域】,主要功能空間緊鄰一線 景觀，與外部景觀露臺(tái) 無(wú)隔斷連接；,

13、整個(gè)功能空間通透的連 接，包括衛(wèi)浴區(qū)，形成 視覺(jué)開(kāi)闊的整體觀景面；,對(duì)于其他功能空間，運(yùn) 用居住空間的另一邊區(qū) 域營(yíng)造，間接使用日光與燈光結(jié)合提供照明，頂層室內(nèi)游泳池設(shè)計(jì)；,.,22,國(guó)外典型案例分析/住宅塔,有限的用地面積上，打造空中花園景觀，擁有一個(gè)空 中的景觀空間；內(nèi)外的通達(dá)性，使室內(nèi)外成為整體，每層都如同在一 層地面，有綠色空間的視覺(jué)景觀，打造空中的豎向綠帶。,BA,A視點(diǎn),B視點(diǎn),無(wú)入戶大門，以電梯入口作為入戶 門設(shè)計(jì)；電梯入戶采用智能化控制，保證每 戶的安全；挑空2層高空中景觀花園，增大豎,.,23,國(guó)外典型案例分析/案例借鑒點(diǎn)及引領(lǐng)趨勢(shì),室外無(wú)邊界景觀陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)外空間的自然過(guò)渡，無(wú)

14、隔斷大窗， 大開(kāi)間景觀客廳以及臥室設(shè)計(jì),框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，內(nèi)部空間無(wú)墻隔斷，自由劃分； 多部電梯入戶設(shè)計(jì)，提高電梯利用率；,室內(nèi)外特色空間的設(shè)計(jì)，如室內(nèi)外標(biāo)準(zhǔn)游泳池設(shè)計(jì)， 桑拿房、陽(yáng)光浴露臺(tái)等,.,24,國(guó)內(nèi)典型案例分析/綠城玉蘭花園,南側(cè)平層官邸，北側(cè)高 層公寓規(guī)劃；內(nèi)部無(wú)車 行道設(shè)計(jì)，入口地下車 庫(kù)設(shè)計(jì)，內(nèi)部人行道通 過(guò)交通組織。,多組團(tuán)布置方式，中心主要景觀軸貫穿整個(gè)平層官邸和公寓組團(tuán)，組團(tuán)景觀滿足每棟住宅前或后至少擁有一處景觀 資源，安排充分合理；,臥室區(qū)域：主臥面寬：4.5米主臥套房面積：48（衛(wèi)生間13）臥室數(shù)量：三間臥室（套房）特色：中軸動(dòng)區(qū)，將主客臥分隔，主臥私密性提高,.,25,

15、國(guó)內(nèi)典型案例分析/閔行星河灣,樓盤采用全圍合式的社區(qū)規(guī)劃，社區(qū)中心設(shè)有大型水景、綠植；除高檔奢華的住宅，同時(shí)還坐擁白金五星級(jí)酒店、 商業(yè)街、教育等，其中五星級(jí)酒店和商業(yè)街都是沿 街而建，發(fā)揮沿街地段的優(yōu)勢(shì)；人車分流，組團(tuán)內(nèi)部均為人行道，以弧線型為主。,建筑面積316.005室3廳3衛(wèi)1廚獨(dú)立電梯入戶，私密安全十字交通，公私區(qū)域分離；主臥室大空間設(shè)計(jì)，面積74，帶步入式更衣，衛(wèi)浴 以及主臥活動(dòng)空間；雙餐廳，單廚房設(shè)計(jì)；,.,26,國(guó)內(nèi)典型案例分析/合生霄云路8號(hào),頂層皇冠造型，精工銅飾外裝；采用高檔天然石材以及全景玻璃幕窗，隱藏式云石燈光將建筑夜景描繪靚麗；ART-DECO建筑風(fēng)格的立面造型，豎

16、向挺拔，將力與美完美結(jié)合，裝飾與功能巧妙搭配， 隱逸與城市林海中的建筑；,車行入口,車庫(kù)入口人行道路,車行道路,自然林地,450大宅，呈現(xiàn)平層 別墅舒逸格局，西式設(shè)計(jì) 風(fēng)格，中式生活流線；雙客廳設(shè)計(jì)，起居與會(huì) 客功能分離，動(dòng)靜分區(qū)；獨(dú)立電梯入戶，私密性 高；四套間設(shè)計(jì)，帶獨(dú)立衛(wèi)生間；,動(dòng)區(qū),靜區(qū),.,27,國(guó)內(nèi)典型案例分析/云頂至尊,建筑面積896，復(fù)式結(jié)構(gòu)，4室3廳5衛(wèi)，私家室內(nèi)泳池雙梯入戶，另外還有一部消防梯（兼做傭人梯）和觀光梯。雙層復(fù)式建筑結(jié)構(gòu)，獨(dú)立住戶入口，中西餐廚設(shè)計(jì)；室內(nèi)游泳池設(shè)計(jì)，豪華配置；客廳和室內(nèi)游泳池區(qū)域的大挑空空間的處理手法，圓形的主臥室造型別致；,精裝修國(guó)際品牌： 東

17、芝中央空調(diào)、恒熱 中央熱水器、勞芬衛(wèi) 浴潔具、卡德維浴缸、 弗蘭卡廚房電器、柏 麗櫥柜、漢斯格雅龍 頭五金,.,28,，,國(guó)內(nèi)典型案例分析/典型案例分析總結(jié),.,29,低多層形態(tài)項(xiàng)目,中心城區(qū)，高檔物業(yè)。該地段特性體現(xiàn)在高容積率、高層但是占地面積小，這三項(xiàng)因素。所以平層豪宅的主力形式之一。,在城市近郊交通條件便利區(qū)域項(xiàng)目。主要特點(diǎn)體現(xiàn)在品牌產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、大 面積土地、較高的容積率等幾個(gè)特點(diǎn)。,城市郊區(qū)，規(guī)劃容積率較低的住宅土地，常規(guī)的產(chǎn)品定位為花園洋房或 者聯(lián)排別墅（或則混合業(yè)態(tài)），在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)企業(yè)把項(xiàng)目定位為高端，但是容積率不允許做別墅的情況下，考慮做平層豪宅類產(chǎn)品，當(dāng)然形態(tài)上大多數(shù)

18、項(xiàng)目不考慮處理成高層。,平層豪宅研究分析/平層豪宅分類,高層小規(guī)模項(xiàng)目,高層大規(guī)模項(xiàng)目,.,30,平層豪宅研究分析/建筑立面分析總結(jié),現(xiàn)代主義風(fēng)格位于城市CBD區(qū)域的建筑造型與周圍其他建筑物相協(xié)調(diào)，多處于辦公區(qū)域，以現(xiàn)代風(fēng)格為主；強(qiáng)調(diào)外立面玻璃幕墻，鋼架，干掛石材等現(xiàn)代風(fēng)格元素；新古典主義或者ART-DECO風(fēng)格位于城市核心規(guī)劃區(qū)域，高容積率社區(qū)規(guī)劃，高層 建筑形式，采用新古典主義或者ART-DECO風(fēng)格， 塑造經(jīng)典的立面景觀效果；名貴石材干掛，立面挺 拔造型體現(xiàn)整體的尊貴豪華和現(xiàn)代的建筑效果。新古典主義風(fēng)格位于城市外圍新規(guī)劃區(qū)域，容積率低的總體規(guī)劃下，多采用新古典主義的立面風(fēng)格；并加入更多現(xiàn)

19、代元素，由內(nèi)向外的延展，將新古典主義繼續(xù)演繹， 形成更加符合現(xiàn)代審美的立面風(fēng)格。,.,31,平層豪宅研究分析/建筑立面發(fā)展趨勢(shì),由于古典宮廷式建筑帶來(lái)的文化底蘊(yùn)以 及高端客戶對(duì)于身份感的認(rèn)同，現(xiàn)在平 層豪宅營(yíng)造的風(fēng)格都向古典主義或著有 古典主義性格的新古典主意方向發(fā)展;值得強(qiáng)調(diào)的是，古典風(fēng)格營(yíng)造，除了星 河灣在外立面材質(zhì)上，用材較差之外， 其它項(xiàng)目大多采用石材干掛，突出線腳 造型。,在平層豪宅中現(xiàn)代風(fēng)格不是營(yíng)造主流，但是該風(fēng)格在選擇中必然 還會(huì)長(zhǎng)期存在：在城市核心區(qū)，如果要呼應(yīng)整個(gè)現(xiàn)代化的中心區(qū)環(huán)境，那么現(xiàn)代風(fēng)格就成了必然選擇；在戶型設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)室外花園構(gòu)成的平層豪宅，既然突出了大花園的特色，就

20、很難實(shí)現(xiàn)古典風(fēng)格營(yíng)造。這種情況下現(xiàn)代風(fēng)格成為必然選擇。,.,32,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/典型戶型設(shè)計(jì)比較,雖然在分類上把星河灣以及霄云路八號(hào)歸為別墅式空間設(shè)計(jì)的平層豪宅，但是由于設(shè)計(jì)基本理念和設(shè)計(jì)水 平的差異，不是所有的戶型平面設(shè)計(jì)都能特點(diǎn)突出，別墅式平層戶型設(shè)計(jì)的主要特點(diǎn)歸納：交通空間不僅僅是室內(nèi)各功能空間的連接，更多重視空間的轉(zhuǎn)折和空間過(guò)度的節(jié)點(diǎn)強(qiáng)化處理；大進(jìn)深的戶型形式，不過(guò)分強(qiáng)調(diào)整體面寬；全裝修設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)對(duì)室內(nèi)空間的理解，以戶型設(shè)計(jì)、裝修等手法引領(lǐng)客戶的居住需求；全套房設(shè)計(jì)；面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出常規(guī)公寓類戶型的范圍，但是是沒(méi)有體現(xiàn)出主要功能空間的數(shù)量增加，主力戶型還是以34房設(shè)計(jì)；增

21、設(shè)原來(lái)別墅才有的家庭廳空間；對(duì)戶型平面功能處理偏向固定，自由度與高。該類戶型設(shè)計(jì)手法上，綠城一直是國(guó)內(nèi)代表型企業(yè)?，F(xiàn)以設(shè)計(jì)手法特點(diǎn)突出的御園戶型和其它項(xiàng)目戶型進(jìn)行比較研究。,星河灣,御園,霄云路八號(hào),玉蘭花園,.,33,星河灣：平米,綠城御園：平米,御園戶型更能體現(xiàn)出別墅式設(shè)計(jì)理念：、同樣是平層豪宅的三房，星河灣浦東的戶型是，御園戶型以上，面積差距 大；、交通空間處理上都突出了過(guò)度空間，全套房 設(shè)計(jì)，突出類似別墅的設(shè)計(jì)理念，但是在空間布 局上星河灣交通流線還是“一”字型布局，更接 近一般公寓的布局，御園是“十”字型布局，并且有兩條交通流線；、御園做到了個(gè)功能空間獨(dú)立，星河灣餐廳不夠獨(dú)立；御園和

22、常規(guī)公寓不同，采用雙客廳布局。,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/典型戶型設(shè)計(jì)比較,霄云路八號(hào)的設(shè)計(jì)問(wèn)題：、雖然霄云路八號(hào)面積增加到平方米。但是基本功能沒(méi)有得到加強(qiáng)；、和御園相比，戶型的空間布局方式都是采用大進(jìn)深手法處理，霄云路八號(hào)的戶型設(shè)計(jì)中間處理成家庭廳，但是由于處理方式不夠獨(dú)立，該廳的使用效率低，整個(gè)空間體類似一個(gè)公寓平面的簡(jiǎn)單縱向拉神。,霄云路八號(hào)： 平米,綠城御園：平米,.,34,平層豪宅研究分析總結(jié)/戶型分析研究/戶型設(shè)計(jì)比較,綠城御園：平米,玉蘭花園設(shè)計(jì)手法的進(jìn)化：、交通組織的進(jìn)化，玉蘭花園 的內(nèi)部主要電梯處理在戶型空間的中心位置，和公共交通分 離（也有和集中交通連接的處理方式，這

23、里研究有進(jìn)化意義 的交通處理方式），雖然只是在戶型中心處理豎向交通，但 是帶來(lái)的意義重大，使內(nèi)部空間發(fā)的更自由；2、通道面積 和御園相比大大減少，同時(shí)通道的尺度感反而有所加強(qiáng)；3、 把內(nèi)部分為三個(gè)獨(dú)立性很強(qiáng)的區(qū)域（公共區(qū)、次臥區(qū)、雙主 臥區(qū)）；4、雙主臥設(shè)計(jì)；5、如果把平面分為南、北、中， 三段，對(duì)于中段的功能處理更加合理。,玉蘭花園平面設(shè)計(jì)手法的進(jìn)化，主要體現(xiàn)在電梯和公共交 通脫離之后，給內(nèi)部空間帶來(lái)更多可能性，交通組織對(duì)公 共部分的交通依賴性降低。,綠城玉蘭花園：8平米,.,35,玉蘭花園內(nèi)部的固定結(jié)構(gòu)墻 數(shù)量不多，更多的體現(xiàn)出裝 修隔墻對(duì)內(nèi)部的分隔處理。 最大化的降低梁柱空間對(duì)內(nèi) 部的影

24、響，是充分發(fā)揮平層 公寓基本優(yōu)勢(shì)的手法，所以 未來(lái)平層豪宅戶型設(shè)計(jì)發(fā)展 方向之一是對(duì)于自由空間概 念的加強(qiáng)。,平層豪宅研究分析總結(jié)/戶型分析研究/典型戶型設(shè)計(jì)研究,對(duì)于游泳池等豪華功 能配套和其它個(gè)性化 空間的借鑒加強(qiáng)是平 層豪宅的戶型發(fā)展方 向之一，并且這種借 鑒和加強(qiáng)主要體現(xiàn)在 平層豪宅中的高檔項(xiàng) 目中。,天境,云頂至尊,玉蘭花園,.,36,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/電梯,星河灣打造一梯 一戶概念，電梯 使用的專屬性得 到保障，但使用 率有所影響。,霄云路八號(hào)兩梯 一戶，其中有一 部公共電梯，一 部與屬電梯。,從上述兩個(gè)項(xiàng)目的電梯配置來(lái)講，雖 然有一梯一戶的概念，但是電梯的數(shù) 量和位

25、置還是按照規(guī)范規(guī)定的最低配 置處理，特別是星河灣項(xiàng)目沒(méi)有配置 公共電梯，專屬電梯一但發(fā)生故障， 直接影響生活使用。,.,37,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/電梯,玉蘭花園公共電梯 和主要內(nèi)部電梯分 離，突出尊貴感的 同時(shí)，也強(qiáng)調(diào)電梯 的使用效率。,，,天境電梯強(qiáng)調(diào)一梯 一戶真正專屬電梯 分別采用專屬的交 通連接處理。,電梯配置更多的體現(xiàn)在舒適度和便捷程度上，電梯的數(shù)量根據(jù)需求設(shè)置，不是從成本角度控制。雖然天境有單獨(dú)入戶和每戶一個(gè)電梯的布置式，但是考慮到使用效率，公共電梯還是必與可少的配置。,.,38,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/電梯,境外典型項(xiàng)目的電梯配置，在 獨(dú)立公共電梯的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)

26、 使用的便捷和效率，主要電梯 至少保證兩個(gè)同時(shí)使用。,平層豪宅的電梯發(fā)展趨勢(shì),18層以內(nèi)兩戶一單元的電梯配置中，象星河灣設(shè)計(jì)的一梯一戶概念，由于其影響整體使用效率，會(huì)成為低標(biāo)準(zhǔn)的配置。,兩戶一單元的2+1電梯布置方式（如玉蘭花園），一部公共 電梯，2部電梯一家1部專屬電梯。適用范圍低多層和小高層， 高層配置本身就是需要3部電梯，但是由于高層電梯服務(wù)的戶 數(shù)增加，3部電梯也影響使用效率。,兩戶一單元的4+1電梯布置方式，一部公共電梯，4部電梯一 家2部專屬電梯。適用范圍低多層到高層，兩部梯的集中布置， 極大提升電梯服務(wù)效率，減少待梯時(shí)間。,兩戶一單元的N電梯布置方式，一部公共電梯，每戶都有專屬電

27、梯，適用范圍低 多層（平墅）。,.,39,主要活動(dòng)空間會(huì)客，商務(wù)會(huì)談及家庭社交空間,客廳,開(kāi)放式會(huì)客室,家庭活動(dòng)區(qū),私人商務(wù)會(huì)客室,家庭活動(dòng)區(qū),平層豪宅研究分析/戶型分析研究/精裝修分析研究,第一映入客戶眼簾的符號(hào)符號(hào)價(jià)值的創(chuàng)造使得消費(fèi)者愿意支付功能性以外的費(fèi)用,玄關(guān),入戶門尺度與材質(zhì),玄關(guān)尺度與設(shè)計(jì),.,40,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/精裝修分析研究,家庭就餐區(qū)域精致就餐環(huán)境，與同就餐需求選擇,餐廳,開(kāi)敞主餐廳,小餐廳,家庭社交第二區(qū)域中西廚的同時(shí)具備，是主流設(shè)計(jì)思路,廚房,.,41,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/精裝修分析研究,私密休息空間主人休息以及私密生活區(qū)，營(yíng)造溫馨，奢華的氛

28、圍,臥室區(qū),私密收藏空間保證舒適性的同時(shí)，滿足主人在居住地位提升的心理需求,步入式衣帽間,.,42,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/精裝修分析研究,雙人衣帽間,私密區(qū)打造私人衣帽間、淋浴區(qū)、桑拿區(qū)、浴池區(qū)、私人SPA區(qū)、密室主臥衛(wèi)浴空間干蒸、濕蒸區(qū)域,主臥私密區(qū),私人SPA區(qū),小型溫泉池,避險(xiǎn)室,按摩浴池區(qū),.,43,研究案例中新材料新設(shè)備的運(yùn)用實(shí)例：,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/低碳技術(shù)分析研究,.,44,選擇物業(yè)公司的具有一定的區(qū)域性， 同時(shí)對(duì)于物業(yè)管理公司的選擇基本分 為2種：自持的物業(yè)管理公司；國(guó)內(nèi)外知名品牌物業(yè)管理公司,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/物業(yè)管理分析研究,.,45,物業(yè)管理常規(guī)服務(wù)及增值服務(wù)：,平層豪宅研究分析/戶型分析研究/物業(yè)管理分析研究,謝謝！,