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1、 新版成都房地產(chǎn)市場的發(fā)展概況及發(fā)展策略匯編 中圖分類號:D261 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 內(nèi)容摘要:房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè),大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)對于促進(jìn)消費(fèi)、改善城市人居環(huán)境具有重要意義。本文在描述成**房地產(chǎn)市場發(fā)展概況的基礎(chǔ)上,運(yùn)用資本邊際收益率法對成**房地產(chǎn)市場的泡沫狀況作出測定,結(jié)果顯示:成**房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)產(chǎn)生并且比較嚴(yán)重;同時剖析了泡沫產(chǎn)生的主要原因,并提出了相應(yīng)的應(yīng)對措施。 關(guān)鍵詞:成都 房地產(chǎn)泡沫 資本邊際收益率法 近年來,成**房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料顯示:1997~202x年間,成**商品

2、房銷售價格平均增幅為10.22%,其中202x年增幅達(dá)到了22.7%;同時,商品房銷售面積的平均增幅也在10%以上,其中202x年增幅更是超過了30%。與此同時,202x年成都居民人均收入為14849元,按照當(dāng)期的商品住宅均價4267元/M2計算,購買一套90平米的住房總價相當(dāng)于居民家庭年均可支配收入的13.27倍,大大超過了國際公認(rèn)3~6倍的標(biāo)準(zhǔn)。顯然,成**普通家庭購買一套商品住房的壓力與日俱增。本文所用數(shù)據(jù)如無特別說明,均來源于成**統(tǒng)計年鑒、成**統(tǒng)計信息網(wǎng)、四川省統(tǒng)計年鑒。那么,成**房地產(chǎn)市場究竟存不存在泡沫?如果有,到底存在多大泡沫?因此,客觀地對成**房地產(chǎn)市場泡沫狀況進(jìn)行測定

3、,顯得尤為重要。 成都房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 從圖1可以看出,1997~202x年間,成**GDP、全社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速。其中,GDP從1997年的1007.03億元增長到202x年的3323.00億元,年平均增長13.03%;全社會固定資產(chǎn)投資從1997年的310.08億元增長到2399.96億元,年均增長23.96%;房地產(chǎn)開發(fā)投資也從1997年的73.01億元增長到202x年的905.28億元,年均增長27.22%。相比GDP、全社會固定資產(chǎn)投資的增幅,成**的房地產(chǎn)投資增長明顯最快。 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售

4、及空置情況 1998~202x年間,成**房地產(chǎn)施工、竣工房屋面積以及房屋銷售面積均有大幅增加,同時商品房空置面積也維持在較高水平。其中,房地產(chǎn)施工面積從1998年的1114萬平方米到202x年的6473萬平方米,年平均增長23.69%;房地產(chǎn)竣工面積自1998年的331.27萬平方米到202x年的1087萬平方米,年平均增長17.42%;商品房銷售面積從1998年的324萬平方米到202x年的2243萬平方米,年平均增長24.96%;商品房空置面積則一直維持在110~220萬平方米。 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況 1997~202x年間,成**房地產(chǎn)開發(fā)資金來源

5、主要有國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金,這三大主要主要來源所占開發(fā)資金比重分別約為26%、25%和41%,另外還有少量的外資進(jìn)入。值得注意的是,在占比最大的其他資金來源中,約有70%的資金來源于購房業(yè)主的定金及預(yù)付款;而在購房業(yè)主的定金及預(yù)付款中,購房業(yè)主向銀行辦理的個人住房消費(fèi)貸款又約占80%。這意味著成**房地產(chǎn)開發(fā)投資中,有超過半數(shù)的資金是直接或間接地來源于銀行貸款。 房價收入比情況 本文參考202x年英聯(lián)國際不動產(chǎn)發(fā)布的《202x 年中國房地產(chǎn)市場趨勢分析報告》,選擇如下房價收入比的計算公式: 房價收入比=戶型面積住宅均價/城鎮(zhèn)人均可支配收入家庭規(guī)模系數(shù)

6、 從表1可以看出:1997~202x年間,成**房價收入比相對穩(wěn)定地保持在10倍左右,自202x年開始快速上升,到202x年上升至13.27倍。房價收入比的攀升反映出成**普通居民購買商品住房的壓力還在繼續(xù)加大。 成都房地產(chǎn)市場泡沫的實(shí)證分析 本文在吳麗華等人研究的基礎(chǔ)上,采用資本邊際收益率法測定成**房地產(chǎn)泡沫。 資本邊際收益率法的理論框架 本文以Ramsey-Cass-Koopmans模型為基礎(chǔ),采用資本邊際收益率法測定當(dāng)期成**房地產(chǎn)市場的泡沫狀況。該模型假設(shè):人口Nt以速率n增長,勞動力等于人口數(shù),勞動供給無彈性;產(chǎn)出由資本K

7、和勞動生產(chǎn)出來;生產(chǎn)率沒有增長;產(chǎn)出既可以消費(fèi),也可投資,即: 經(jīng)過一系列推導(dǎo)演算,得到: w=f"=θ+n 其中w指資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值,是在經(jīng)濟(jì)中工資率和利率水平均達(dá)到均衡且所有經(jīng)濟(jì)要素達(dá)到穩(wěn)態(tài)時,每增加一個資本投入所增加的產(chǎn)出量;亦即表示經(jīng)濟(jì)在最優(yōu)均衡穩(wěn)態(tài)下資本的邊際產(chǎn)出率等于時間偏好率與人口增長率之和。 房地產(chǎn)價值的確定 1.成都房地產(chǎn)基礎(chǔ)價值的確定。在實(shí)際測算房地產(chǎn)基礎(chǔ)價值時,通常還需要剔除通貨膨脹因素的影響,故資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值公式變形為: w=f"=θ+n-π 由可知,影響資產(chǎn)基礎(chǔ)價值的因素

8、主要為:人口自然增長率n,n值越大,勞動力增長越快,說明資產(chǎn)的價值越大;通貨膨脹率π,目前中國主要采取當(dāng)年的消費(fèi)者價格指數(shù)進(jìn)行衡量,消費(fèi)者價格指數(shù)減1就為通貨膨脹率;時間偏好率θ,它與消費(fèi)者的心里預(yù)期有一定關(guān)系,一方面與消費(fèi)者的收入有關(guān),另一方面與當(dāng)前儲蓄的未來預(yù)期有關(guān),其大小主要取決于利率。 在實(shí)際運(yùn)用中,利率的確定比較復(fù)雜。本文在實(shí)證中選擇兩組利率:一組是所有利率中的最大值,另一組為最小值。選擇5年以上金融機(jī)構(gòu)貸款利率為最大市場利率,原因在于房地產(chǎn)開發(fā)資金半數(shù)以上來源于金融機(jī)構(gòu)貸款,資產(chǎn)增值的最大限度與金融機(jī)構(gòu)最大貸款利息支出相關(guān)。將金融機(jī)構(gòu)活期存款利率作為最小的市場利率則主要

9、與購房者的心理預(yù)期有關(guān),即資產(chǎn)增值的最低限度應(yīng)與金融機(jī)構(gòu)活期存款收益相關(guān)。由此得到房地產(chǎn)基礎(chǔ)價值動態(tài)變動的閾值,如果實(shí)際測度出的房地產(chǎn)價值在閾值范圍內(nèi),那么房地產(chǎn)市場運(yùn)行健康;如果測度出的房地產(chǎn)實(shí)際價格超過房地產(chǎn)基礎(chǔ)價值閾值的上限,則說明房地產(chǎn)市場存在泡沫。 2.成**房地產(chǎn)實(shí)際價格的確定。在實(shí)證分析中選擇商品房銷售均價變化率作為房地產(chǎn)資產(chǎn)的邊際收益率,也就是其實(shí)際價值。商品房銷售均價變化率=/上年商品房銷售均價。 房地產(chǎn)泡沫的判定 運(yùn)用公式和相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù),計算出房地產(chǎn)資產(chǎn)的最高基礎(chǔ)價值和最低基礎(chǔ)價值。房地產(chǎn)資產(chǎn)的實(shí)際價格可由商品房銷售均價變化率公式結(jié)合數(shù)據(jù)

10、計算得出,結(jié)果詳見表2。 如表2所示,確定了1997~202x年成**房地產(chǎn)資產(chǎn)基礎(chǔ)價值的合理范圍和實(shí)際價值,兩者相比較,就可以對1997~202x年成**房地產(chǎn)市場泡沫情況進(jìn)行分析。 如前文所說,介于商品房最高基礎(chǔ)價值和最低基礎(chǔ)價值之間的區(qū)域就為商品房的基礎(chǔ)價值,商品房的實(shí)際價值高于其最高價值就存在泡沫。從圖2可以看出:成**房地產(chǎn)市場在1997年出現(xiàn)了輕微泡沫;1999年出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的泡沫; 202x年和202x年是成**房地產(chǎn)健康有序發(fā)展的兩年;接下來自202x年開始,一直就有膨脹性泡沫的存在,且嚴(yán)重偏離合理價格;202x年泡沫達(dá)到最大值;202x

11、-202x年,泡沫雖然有所縮小,但仍然超過房地產(chǎn)基礎(chǔ)價值動態(tài)變動閾值的上限,屬于嚴(yán)重偏離合理價格的狀況。 從定性角度分析,202x年以前成**房地產(chǎn)開發(fā)量比較大,房價相對平穩(wěn),沒有嚴(yán)重情況出現(xiàn),但在202x年土地實(shí)行嚴(yán)格控制和全面掛牌招標(biāo)拍賣等因素的影響下,地價一定程度帶動房價快速上漲,加之市場主體普遍看好成都經(jīng)濟(jì)前景,大量投資者入市,帶動房價過快上升。而202x年國家實(shí)行宏觀調(diào)控,加之全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來了影響,開發(fā)商手中握有大量土地卻因為資金量短缺,原材料價格上漲,對市場持懷疑態(tài)度等不敢貿(mào)然下手,購房者也大多持觀望狀態(tài),加之地震帶來的影響,成**房地產(chǎn)市場已有所回落。

12、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因 房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱。國際上公認(rèn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重的警戒線為10%,而成**該項比重從1997年的23.55%上升至202x年的37.72%,大大超過警戒線;此外,1997~202x年間,成**房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的平均比重為14.43%,也大大超過國際公認(rèn)的5%的預(yù)警水平?？梢钥闯?成**房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱的局面已經(jīng)形成,這主要與房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的盈利預(yù)期有關(guān),同時寬松的房地產(chǎn)金融政策與房地產(chǎn)投資環(huán)境,也在很大程度上影響著房地產(chǎn)開放商的投機(jī)行為。 消費(fèi)者的投機(jī)行為。眾所周知,成**作為西部中心城市,其經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景

13、普遍看好,故吸引了大量房地產(chǎn)“投機(jī)者”入市。消費(fèi)者試圖通過“低價買入,高價賣出”以謀取差價,結(jié)果導(dǎo)致“羊群效應(yīng)”,致使房地產(chǎn)價格非理性上漲,進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)市場泡沫。 土地閑置面積、商品房空置面積過大。據(jù)有關(guān)資料顯示,成都每年批租的土地量只有不足一半用于開發(fā),成**場上開發(fā)商囤積土地的情況相當(dāng)嚴(yán)重;同時,成**商品房空置面積也一直維持在較高的水平。這種“囤地捂房”的現(xiàn)象在一定程度上加劇了成都商品房價格上漲。 成都房地產(chǎn)市場的發(fā)展策略 規(guī)范房地產(chǎn)金融市場。成**房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有半數(shù)以上來源于金融機(jī)構(gòu),規(guī)范房地產(chǎn)市場的信貸管理,加強(qiáng)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)領(lǐng)域的金融

14、監(jiān)管力度,防止房地產(chǎn)市場過熱,不但可以降低銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的風(fēng)險,而且對抑制房地產(chǎn)市場過熱具有重要的作用。 抑制土地市場投機(jī)交易行為。近年來土地政策的緊縮、新增用地指標(biāo)有限,造成土地供應(yīng)預(yù)期緊張,因此易于被一些房地產(chǎn)開發(fā)商用來制造“地荒論”,從而為他們所宣傳的“高地價導(dǎo)致高房價”尋找理由,以掩蓋他們的投機(jī)行為,但從統(tǒng)計資料可以看出,成**土地供應(yīng)狀況良好,開發(fā)商手中握有大量土地。因此,除了嚴(yán)格實(shí)行土地“招拍掛”以外,政府應(yīng)加大對閑置土地的清理力度、完善土地儲備制度以及建立土地供后跟蹤監(jiān)督制度,杜絕開發(fā)商的違法違規(guī)“囤地”現(xiàn)象。 完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。規(guī)范市場秩序

15、和市場信息的公開透明,提高房地產(chǎn)市場的透明度。這有利于消費(fèi)者建立合理的預(yù)期,抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為,從而引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費(fèi),確保房地產(chǎn)業(yè)合理有序發(fā)展。 加快和完善住房保障制度。在房地產(chǎn)市場泡沫高漲的情況下,須重構(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房政策、廉租房政策,加大公共資金的投入力度,完善住房保障制度。具體措施包括增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給比例,重構(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的建造、分配機(jī)制,對暫時買不到經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭提供廉租房或直接提供貨幣補(bǔ)貼等。 盤活空置商品房。盡快解決已有存量房上市程序繁瑣的問題;對開發(fā)商的“捂房行為”加以政策約束;通過定期公布二手房成交價格等,促進(jìn)房地產(chǎn)二手交易市場的活躍。 參考文獻(xiàn): 1.劉林,李聃鈞.近年成**房價收入比研究[J].商場現(xiàn)代化,202x 2.奧利維爾瓊布蘭查德,斯坦利費(fèi)希爾.宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,1998 3.周方明.房地產(chǎn)泡沫測度研究[J].經(jīng)濟(jì)師,202x 4.楊帆,李宏謹(jǐn),李勇.泡沫經(jīng)濟(jì)與中國房地產(chǎn)市場[J].管理世界,202x 作者簡介: 祝清,女,四川農(nóng)業(yè)大學(xué)在讀碩士研究生,研究方向:房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。 任大廷,男,四川農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授。 雷坦,男,四川農(nóng)業(yè)大學(xué)在讀碩士研究生。