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房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作流程 一、前言 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，是特定地段上所進(jìn)行的具體的房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)、施工等開發(fā)活動。 房地產(chǎn)開發(fā)包括：獲取土地→規(guī)劃設(shè)計→開工建設(shè)→開盤銷售→竣工入住→售后移交或管理，六個主要步驟。其中獲取土地和規(guī)劃設(shè)計屬于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作。 二、獲取土地 （一）收集土地信息 現(xiàn)場踏勘并與政府相關(guān)部門對接，了解和落實地塊如下情況：（1）落實地塊具體位置及周邊情況；（2）落實地塊的規(guī)劃條件及限制條件，如，容積率、限高要求、退線退距、人防建設(shè)要求等條件；（3）了解地塊現(xiàn)狀和地質(zhì)條件，判定影響開發(fā)因素，如，是否存在地下埋藏物、是否有高壓線需改遷、是否存在地質(zhì)災(zāi)害需要治理等；（4）了解地塊周邊的商業(yè)、教育、交通等情況；（5）了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐。 （二）土地的初步判定 首先，與土地所有方進(jìn)行對接，初步了解土地的出讓方式和土地價款；其次，通過調(diào)查了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費及其他費用，初步測算項目開發(fā)成本；接著，了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況，了解產(chǎn)品形式、開發(fā)周期、售價及銷售業(yè)績等；最后，結(jié)合公司情況、當(dāng)?shù)厥袌銮闆r及項目的優(yōu)劣性，綜合權(quán)衡考慮，初步判定土地獲取的可行性。 （三）土地深度判定 該階段就是編制項目的可行性研究報告，通過市場的深度調(diào)查，進(jìn)行項目最終定位，并通過成本分析和經(jīng)濟(jì)測算，論證項目的可行性。 市場深度調(diào)查不僅要進(jìn)行項目所在城市的經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢分析，城市的房地產(chǎn)市場情況分析；還要進(jìn)行地塊及周邊輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析及市場競爭分析等。 項目的定位，基于市場調(diào)查的結(jié)果，對項目產(chǎn)品和客戶進(jìn)行定位。 （四）土地的獲取 按照土地所有方確定的土地出讓方式，獲取土地，簽訂土地出讓合同。 土地出讓的方式主要有招投標(biāo)、拍賣、掛牌及協(xié)議出讓等方式，其中協(xié)議出讓基本不采用，除非項目為市政公益事業(yè)、非盈利、政府政策扶持等項目。 （五）辦理土地相關(guān)證件 與有關(guān)部門對接，提供相關(guān)資料，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和土地使用權(quán)證。 三、規(guī)劃設(shè)計 （一）項目策劃 1.區(qū)域市場調(diào)查 詳細(xì)調(diào)查項目所在地的房地產(chǎn)市場供給需求狀況，項目周邊競爭性項目情況，項目所在地商圈或鄰近商圈的業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點及預(yù)期發(fā)展方向。 該階段若有前期招商對象的，可邀請重點商家提出對項目產(chǎn)品的相關(guān)看法及對競爭項目的相關(guān)看法。 2.項目定位 通過項目市場調(diào)查結(jié)果，對項目進(jìn)行市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位及價格定位；通過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析，消費需求分析，確定項目商業(yè)部分的業(yè)態(tài)及開發(fā)規(guī)模；細(xì)化成本測算，對項目進(jìn)行現(xiàn)金流測算及利潤分析；最終，得出項目開發(fā)報告，提出開發(fā)計劃（包括土地開發(fā)計劃和銷售計劃），商業(yè)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品的開發(fā)順序，排定工程工期。 （二）設(shè)計準(zhǔn)備 1.明確設(shè)計思路 根據(jù)目標(biāo)客戶的需求狀況及消費行為調(diào)查結(jié)果，比較分析在銷樓盤的熱銷產(chǎn)品，提出戶型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格及配套標(biāo)準(zhǔn)等方面的規(guī)劃設(shè)計意見。 2.明確設(shè)計院的選擇標(biāo)準(zhǔn)和選擇形式 3.制定設(shè)計計劃 根據(jù)開發(fā)計劃及工期計劃，排定設(shè)計計劃。 （三）方案設(shè)計 1.方案比選及設(shè)計院選定 2.制定規(guī)劃任務(wù)書 3.概念性規(guī)劃方案的確定 規(guī)劃方案結(jié)合成本測算進(jìn)行研討和確定。方案的確定以控制投資成本為核心，控制好規(guī)劃指標(biāo)，建筑平、立面功能效果控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，銷售部門結(jié)合項目地塊情況、產(chǎn)品情況、成本測算情況、預(yù)期銷售情況及以往銷售經(jīng)驗，對規(guī)劃設(shè)計提供合理性建議，工程部門從施工角度，對主要部位做法提出建設(shè)性意見。 4.規(guī)劃方案的報批 該階段就是完成項目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案的報批工作，其規(guī)劃成果、建筑外立面效果及單體建筑方案都應(yīng)通過政府主管部門的審批，要與政府協(xié)調(diào)好公建配套設(shè)施的配建情況（為減少投資，配套建設(shè)應(yīng)控制在合理范圍內(nèi)，以滿足相關(guān)要求為準(zhǔn)），如人防配建、幼兒園學(xué)校、社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)管理用房等的配建情況。 （四）地質(zhì)勘察 1.勘察單位的選定 注重勘察隊伍的選擇，其隊伍素質(zhì)高低決定了勘察成果質(zhì)量的好壞，而勘察成果對設(shè)計成本的控制相當(dāng)重要。 2.制定勘察設(shè)計任務(wù)書 由項目設(shè)計單位制定，經(jīng)甲方審核。 3.勘察方案的審核與確定 審核勘察方案的合理性，進(jìn)行技術(shù)優(yōu)化，節(jié)約勘察費用。 4.勘察報告的審核及基礎(chǔ)選型 從技術(shù)角度，審核勘察結(jié)論的正確性，結(jié)合當(dāng)?shù)毓に嚄l件、地質(zhì)情況及項目負(fù)荷情況，選用經(jīng)濟(jì)型基礎(chǔ)。特別注意勘察結(jié)論的正確性對設(shè)計成本控制的影響是非常重要的，應(yīng)控制好。 5.出具勘察成果及地勘前置審查 地勘報告送審圖單位進(jìn)行前置審查，審查合格的地勘報告，方能用于指導(dǎo)設(shè)計。 （五）初步設(shè)計 1.制定初步設(shè)計任務(wù)書 2.初步設(shè)計中間成果的審核 初步設(shè)計結(jié)合成本測算進(jìn)行審核和確定，其概算應(yīng)控制在項目成本控制目標(biāo)范圍內(nèi)。從技術(shù)角度，優(yōu)化設(shè)計，論證項目的建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、給排水設(shè)計、電氣設(shè)計及暖通設(shè)計的合理性、經(jīng)濟(jì)性等。 3.出具初步設(shè)計及成果報批 初步設(shè)計報政府主管部門審批，獲取初步設(shè)計批復(fù)。 （六）施工圖設(shè)計 1.制定施工圖設(shè)計任務(wù)書及確定交房標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)合產(chǎn)品定位情況、成本控制目標(biāo)等，確定交房標(biāo)準(zhǔn)。 2.施工圖中間成果的審核 審核設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性，提出優(yōu)化意見，控制成本在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。 3.施工圖的報審及消防、人防專項審查的報審工作 按照當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)要求和程序報審。 四、后話 本文中所說明的前期工作流程主要針對前期策劃、設(shè)計相對應(yīng)的工作內(nèi)容，其他如合同的談判與簽約、項目融資、施工準(zhǔn)備、項目招投標(biāo)等工作也屬于項目前期工作，此處未作說明。