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房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會計處理（一） 主講老師? 王越 一、房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)活動涉稅分析 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述： 企業(yè)設(shè)立階段：資金賬簿印花稅、不動產(chǎn)權(quán)屬受讓印花稅等。 獲取土地階段：受讓土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅、受讓不動產(chǎn)權(quán)屬契稅5%、占用耕地的耕地占用稅等。 開發(fā)建設(shè)階段：建筑工程、勘察設(shè)計、借款合同、購銷合同、財產(chǎn)租賃等印花稅、占有土地的城鎮(zhèn)土地使用稅等。 轉(zhuǎn)讓及銷售階段：銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、預(yù)征及清算土地增值稅、企業(yè)所得稅、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅等。 房產(chǎn)持有階段：租賃業(yè)營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、自持物業(yè)的房產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用稅等。 二、房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅預(yù)繳與清算 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，商品房可以預(yù)售，但應(yīng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 （一）《土地增值稅暫行條例實施細則》 第十六條? 納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。 （二）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號） 關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入是否申報納稅的問題： 根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)繳土地增值稅的，納稅人應(yīng)當?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)繳，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)繳土地增值稅的，也應(yīng)該在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。 （三）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號） 關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題： 各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 （四）《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號） 土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題： 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。 （五）《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號） 科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強土地增值稅預(yù)征工作： 為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。 【案例1】 某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟商住樓，住宅（普通住宅）和商業(yè)部分分別核算。2008年3月：（1）住房部分：實現(xiàn)收入500萬元；預(yù)收賬款：期初余額，400萬元，本月收取房款700萬元，結(jié)轉(zhuǎn)收入500萬元，期末余額600萬元；用開發(fā)產(chǎn)品以市價抵工程款100萬元。（2）商業(yè)房部分實現(xiàn)收入600萬元；預(yù)收賬款：期初余額800萬元，退房款100萬元，結(jié)轉(zhuǎn)收入600萬元，期末余額100萬元；老板以分配股利形式將一套價值50萬元的門市房轉(zhuǎn)到個人名下。計算應(yīng)預(yù)繳土地增值稅。（假定普通住宅預(yù)征率2%；非普通住宅預(yù)征率3%） 【解析】 （1）正規(guī)做法 本月預(yù)繳土地增值稅＝（主營業(yè)務(wù)收入＋預(yù)收賬款期末余額－預(yù)收賬款期初余額＋視同銷售＋與項目有關(guān)的經(jīng)濟收益）×預(yù)征率 住房部分本月預(yù)繳土地增值稅＝（500＋600－400＋100）×2%＝16（萬元） 商業(yè)部分本月預(yù)繳土地增值稅＝（600＋100－800＋50）×3%＝-50×3%＝-1.5（萬元） 本月共應(yīng)預(yù)繳土地增值稅＝16－1.5＝14.5（萬元） （出負數(shù)說明上月繳多了，在當月或以后月份預(yù)繳時沖減。） （2）通常做法 應(yīng)預(yù)繳土地增值稅＝（預(yù)收賬款實收金額＋視同銷售＋與項目有關(guān)的經(jīng)濟利益）×預(yù)征率 住房部分本月預(yù)繳土地增值稅＝（700＋100）×2%＝16（萬元） 商業(yè)部分本月預(yù)繳土地增值稅＝（50－100）×3%＝-1.5（萬元） 本月共應(yīng)預(yù)繳土地增值稅＝16－1.5＝14.5（萬元） （六）《財政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知》（財會字〔1995〕15號） 1．交納土地增值稅的企業(yè)應(yīng)在“應(yīng)交稅金”科目下增設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細科目進行核算。 2．轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè)，按規(guī)定計算出應(yīng)交納的土地增值稅，應(yīng)分別以下情況進行會計處理： （1）主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)由當期營業(yè)收入負擔的土地增值稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）、“經(jīng)營稅金”（外商投資房地產(chǎn)企業(yè)）、“營業(yè)稅金及附加”（股份制試點企業(yè)）、“營業(yè)稅金”（對外經(jīng)濟合作企業(yè)）等科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目。 （2）企業(yè)轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”或“在建工程”“專項工程支出”“固定資產(chǎn)購建支出”等科目核算的，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)交納的土地增值稅，借記“固定資產(chǎn)清理”“在建工程”“專項工程支出”“固定資產(chǎn)購建支出”等科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目。 （3）企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產(chǎn)營業(yè)收入實現(xiàn)時，再按本規(guī)定第二條第1、2款的規(guī)定進行會計處理；該項目全部竣工、辦理結(jié)算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目。補交的土地增值稅作相反的會計分錄。 （4）預(yù)交土地增值稅的企業(yè)，“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目的借方余額包括預(yù)交的土地增值稅。 即在商品房預(yù)售的情況下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到購房款時，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目；按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。 待該商品房交付使用后，開出發(fā)票結(jié)算賬單交給買主時，作為收入實現(xiàn)，借記“應(yīng)收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時，將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入“應(yīng)收賬款”，并計算由實現(xiàn)的營業(yè)收入負擔的土地增值稅，借記“營業(yè)稅金及附加”等科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目。 按照稅法的規(guī)定，該項目全部竣工、辦理決算后進行清算，企業(yè)收到退回多交的土地增值稅時，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。補繳土地增值稅時，則作相反的會計分錄。 【案例2】 房地產(chǎn)公司20XX年度進行商品房開發(fā)，在未竣工前該企業(yè)已取得收入1 800萬元，土地增值稅按2%的征收率實行預(yù)繳。年末，該項工程全部竣工且銷售收入已實現(xiàn)，企業(yè)當年應(yīng)繳納土地增值稅32萬元。按照稅法規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)對該項竣工的工程進行了清算，經(jīng)清算應(yīng)補繳土地增值稅6萬元。試對該企業(yè)繳納的土地增值稅進行賬務(wù)處理。 【解析】 （1）預(yù)繳土地增值稅時 預(yù)繳土地增值稅＝1 800×2%＝36（萬元） 借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅??????360 000 貸：銀行存款??360 000 （2）工程竣工后，計提土地增值稅時 借：營業(yè)稅金及附加???320 000 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅????320 000 （3）企業(yè)多繳稅款時 企業(yè)多繳土地增值稅＝36－32＝4（萬元） 借：銀行存款??????40 000 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅??40 000 （4）經(jīng)稅務(wù)機關(guān)清算補繳稅款時 借：營業(yè)稅金及附加???60 000 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅?????60 000 借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅? ???60 000 貸：銀行存款?????60 000 （七）《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號） 1．符合下列條件之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算： （1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，完成銷售的； （2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； （3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 2．符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行土地增值稅清算： （1）已竣工驗收，且銷售面積達到可售面積85%以上，或雖未達到85%，但剩余面積已經(jīng)出租或自用的； （2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年未銷售完畢的； （3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情形。 （八）《土地增值稅暫行條例》 第五條? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 第六條? 計算增值額的扣除項目： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （2）開發(fā)土地的成本、費用； （3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。 （九）《土地增值稅暫行條例實施細則》 第七條? 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 （2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 （3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（1）（2）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（1）（2）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。 （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 （5）根據(jù)第（4）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（1）（2）項規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)公司在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產(chǎn)）時，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收土地增值稅。 土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和適用稅率計算征收。其計算公式為： 應(yīng)納稅額＝∑（每級距的土地增值額×適用稅率） 或：應(yīng)納稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除率 增值額未超過扣除項目金額50%時： 土地增值稅稅額＝增值額×30% 增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的： 土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項目金額×5% 增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的： 土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項目金額×15% 增值額超過扣除項目金額200%時： 土地增值稅稅額＝增值額×60%－扣除項目金額×35% 公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。 房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會計處理（二） 土地增值稅應(yīng)按銷售房地產(chǎn)取得的增值額和規(guī)定的稅率計算的土地增值稅，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費一一應(yīng)交土地增值稅”科目，實際上繳時，借記“應(yīng)交稅費一一應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。 【案例3】 某房地產(chǎn)公司開發(fā)商住樓一幢，總可售面積為10 000平方米，公司以該幢樓為成本核算對象。其中一至四層為寫字樓，可售面積為4 000平方米，平均售價為10 000元/平方米，銷售收入為40 000 000元；五至十層為普通住宅，可售面積為6 000平方米，平均售價為4 000元/平方米，銷售收入為24 000 000元，總銷售收入為64 000 000元。該商住樓土地成本為10 000 000元，建筑成本為20 000 000元，開發(fā)費用按照土地成本和建筑成本的10%計算，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金只考慮營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，為銷售收入的5.6%。 項目 分類 方法一 方法二 總體 寫字樓 普通住宅 收入 售價（每平方米） 6 400 10 000 4 000 小計 64 000 000 40 000 000 24 000 000 扣除項目 可售面積（平方米） 10 000 4 000 6 000 土地成本 10 000 000 4 000 000 6 000 000 房地產(chǎn)開發(fā)成本 20 000 000 8 000 000 12 000 000 房地產(chǎn)開發(fā)費用 3 000 000 1 200 000 1 800 000 營業(yè)稅金及附加 3 584 000 2 240 000 1 344 000 加計扣除部分 6 000 000 2 400 000 3 600 000 扣除項目合計 42 584 000 17 840 000 24 744 000 增值額 ? 21 416 000 22 160 000 -744 000 增值率 ? 50.29% 124.22% -3.01% 適用稅率 ? 40% 50% 0% 應(yīng)納稅額 ? 6 437 200 8 404 000 0 稅額差額 ? -1 966 800 ? ? 2011年，土地增值稅清算時，某房地產(chǎn)公司A項目在不考慮收到政府補貼收入的情況下銷售不動產(chǎn)收入240 000 000元，扣除項目總額為160 000 000元。該項目開發(fā)過程中收到政府土地補貼款12 000 000元。 《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定：“土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等?！? 房地產(chǎn)企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除？ 當政府及其主管部門代表國家行使權(quán)力時，支付給政府及其主管部門的各種違約金、滯納金，一般應(yīng)屬于違反行政規(guī)定支付的款項，不屬于經(jīng)濟類違約賠償。因此，房地產(chǎn)企業(yè)支付給國土資源局的違約金、滯納金，應(yīng)具有行政處罰性質(zhì)，不允許計入開發(fā)成本扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用，兩者很容易混淆。由于房地產(chǎn)開發(fā)費用有比例限制，并且開發(fā)間接費用可以做為加計扣除20%的依據(jù)，因此部分納稅人有意或無意將費用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。如果不細加區(qū)分，就會造成土地開發(fā)成本虛增，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)費用和加計扣除也會同時虛增。 如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地使用權(quán)發(fā)生1 000萬元，開發(fā)土地和新建房及配套成本為1 200萬元，其中開發(fā)間接費用500萬元（包括管理人員工資福利50萬元，辦公設(shè)備折舊50萬元，廣告和其他銷售的費用200萬元），假設(shè)該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%。 如果不對開發(fā)間接費用中不屬于直接組織管理開發(fā)項目加以剔除，通過計算，則： 房地產(chǎn)開發(fā)成本虛增300（萬元） 房地產(chǎn)開發(fā)費用虛增300×10%＝30（萬元） 加計扣除金額虛增300×20%＝60（萬元） 共計扣除項目金額虛增300＋30＋60＝390（萬元） 由于扣除項目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而減少了應(yīng)納的土地增值稅。 （十）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號） 1．對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款，交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。 2．對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。 3．對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。 【案例4】 某房地產(chǎn)企業(yè)集團，2006年1月立項開發(fā)一住宅小區(qū)，各種手續(xù)均以本公司名義辦理。 （1）開發(fā)總建筑面積21萬平方米房屋，其中住宅18萬平方米（含別墅樓1萬平方米）；小區(qū)配套設(shè)施房屋含幼兒園、會所、物業(yè)樓計5 000平方米；小學(xué)5 000平方米；其他商業(yè)用房屋、寫字樓等2萬平方米。 （2）取得350畝開發(fā)土地的使用權(quán)時，支付土地款及相關(guān)稅費2.1億元；發(fā)生建筑成本2.8億元（不含項目借款利息）；發(fā)生各項費用4 500萬元（印花稅通過“管理費用”核算）。 該項目共繳納各項稅費：4 208萬元，其中營業(yè)稅3 757萬元，城建稅263萬元，教育費附加150萬元，印花稅38萬元。 （3）銷售房屋取得收入7.5億元。 （4）整個項目已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅1 000萬元。 該項目截至2007年底工程已經(jīng)全部竣工驗收，并取得第一產(chǎn)權(quán)。且所建房屋住宅部分和商業(yè)部分全部對外銷售完畢，已經(jīng)符合土地增值稅清算條件。 地稅部門對該項目進行土地增值稅清算時，確認： （1）所取得的土地有50畝未用于本項目開發(fā)，而是用于另一個項目，此項目正在建設(shè)中，不具備清算條件。 （2）銷售收入中含普通房屋銷售5.9億元；別墅和商業(yè)樓銷售1.6億元（以銷售明細賬、售房合同為準）。 （3）其中普通住宅分配給本公司職工20套，2 500平方米，按每平方米2 000元成本價入賬，實現(xiàn)收入500萬元。 （4）以分配股利形式分配給5位股東5套別墅，建筑面積1 000平方米，未計收入。 （5）用新建商業(yè)房第一、二層2 500平方米對外投資，合伙開辦一家餐飲公司，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)入餐飲公司。 （6）小學(xué)校5 000平方米交給區(qū)文教局，文教局撥付補償費400萬元，未計收入。 （7）收取客戶退房違約金4萬元，記入“其他應(yīng)收款”。 （8）“應(yīng)付賬款”掛賬未付工程款3 000萬元（對方科目“開發(fā)成本”），憑據(jù)不足，經(jīng)到對方取證為虛增成本。 （9）支付煤氣公司的煤氣工程款共計500萬元，付款憑據(jù)為行政事業(yè)收費收據(jù)。 （10）開發(fā)的商業(yè)用房有400平方米用于企業(yè)辦公，未對外銷售。 （11）幼兒園、會所、物業(yè)樓5 000平方米作為配套設(shè)施，所有權(quán)歸全體業(yè)主，以后發(fā)生經(jīng)營收益歸業(yè)主委員會處置。 【解析】 （1）普通住宅對外銷售平均價格＝（590 000 000＋40 000－5 000 000）÷（170 000－2 500）＝3 492.78（元） 出售給職工住宅應(yīng)實現(xiàn)收入＝3 492.78×2 500＝8 731 950（元） 出售給職工住房已實現(xiàn)收入＝5 000 000（元）； 出售給職工住宅少計收入＝8 731 950－5 000 000＝3 731 950（元） 普通住宅共計應(yīng)實現(xiàn)銷售收入＝590 000 000＋40 000＋3 731 950＝593 771 950（元） （2）其他用房外銷平均價格＝160 000 000÷（30 000－1 000－2 500－400）＝6 130（元） 分配給股東別墅和投資餐飲公司商業(yè)房應(yīng)實現(xiàn)收入＝6 130×（1 000＋2 500）??????? ＝21 455 000（元） 其他用房應(yīng)實現(xiàn)總收入＝160 000 000＋21 455 000＋4 000 000＝185 455 000（元） 應(yīng)扣除開發(fā)成本： 總土地成本＝210 000 000÷350×（350－50）＝180 000 000（元） 總建筑成本＝280 000 000－虛列30 000 000－白條5 000 000＝245 000 000（元） 合計＝180 000 000＋245 000 000＝425 000 000（元） 平均單位成本＝425 000 000÷（210 000－公共配套設(shè)施5 000）＝2 073（元） 用于辦公商用房成本＝2 073×400＝829 200（元） 該項目應(yīng)扣除開發(fā)總成本＝425 000 000－829 200＝424 170 800（元） 普通住房、其他用房占總建筑面積的比例： 普通住房面積占總面積百分比＝（18－1）÷（21－0.5）×100%＝83% 其他用房面積占總面積百分比＝[（18－17）＋2＋0.5]÷（21－0.5）×100%＝17% 普通住宅、商業(yè)用房的實際應(yīng)扣除成本： 普通住宅應(yīng)扣除開發(fā)成本＝424 170 800×83%＝352 061 764（元） 其他用房應(yīng)扣除開發(fā)成本＝424 170 800×17%＝72 109 036（元） 確定應(yīng)扣除開發(fā)費用： 普通住宅應(yīng)扣除費用＝352 021 764×10%＝35 206 176（元） 其他用房應(yīng)扣除費用＝72 109 036×10%＝7 210 903（元） 確定應(yīng)扣除稅金 普通住宅應(yīng)扣除： 營業(yè)稅金＝593 771 950×5%＝29 688 597.50（元） 城建稅＝29 688 597.50×7%＝2 078 201.83（元） 教育費附加＝29 688 597.50×4%＝1 187 543.90（元） 合計＝29 688 597.50＋2 078 201.83＋1 187 543.90＝32 954 343.23（元） 其他用房應(yīng)扣除： 營業(yè)稅金＝185 455 000×5%＝9 272 750（元） 城建稅＝9 272 750×7%＝649 093（元） 教育費附加＝9 272 750 ×4%＝370 910（元） 合計＝9 272 750＋649 093＋370 910＝10 292 753（元） 確定其他扣除項目： 普通住宅應(yīng)扣除其他費用＝352 061 764×20%＝70 412 353（元） 其他用房應(yīng)扣除其他費用＝72 109 036×20%＝14 421 807（元） 扣除項目總額： 普通住宅扣除項目總額＝352 061 764＋35 206 176＋32 954 343.23＋70 412 353＝?? 490 634 636.23（元） 其他用房扣除項目總額＝72 109 036＋7 210 903＋10 292 753＋14 421 807＝??????? 104 034 499（元） 普通住宅增值額＝593 771 950－490 634 636.23＝103 137 313.77（元） 其他用房增值額＝185 455 000－104 034 499＝81 420 501（元） 普通住宅增值率＝103 137 313.77÷490 634 636.23×100%＝21.02% 其他用房增值率＝81 420 501÷104 034 499×100%＝78% 普通住宅應(yīng)納增值稅稅額＝103 137 313.77×30%＝30 941 194.13（元） 其他用房應(yīng)納增值稅稅額＝81 420 501×40%－104 034 499×5%＝27 366 475（元） 總共應(yīng)繳土地增值稅＝30 941 194.13＋27 366 475＝58 307 669.13（元） 總共已繳土地增值稅＝10 000 000（元） 總共應(yīng)補繳土地增值稅＝58 307 669.13－10 000 000＝48 307 669.13（元） 【案例5】 房地產(chǎn)公司銷售房地產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收入2 000 000元，扣除項目金額為1 200 000元。計算該企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅額并作會計處理。 【解析】 應(yīng)納稅額的計算 增值額＝2 000 000－1 200 000＝800 000（元） 增值額與扣除項目金額的比率＝800 000÷1 200 000×100%≈67% 應(yīng)納稅額＝800 000×40%－1 200 000×5%＝260 000（元） （1）取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時 借：銀行存款?????????2 000 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入??????2 000 000 （2）計提土地增值稅時 借：營業(yè)稅金及附加?????????260 000 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅?? ??260 000 （3）實際繳納稅款時 借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅????260 000 貸：銀行存款????260 000 三、房地產(chǎn)商品房買賣的印花稅 開辦初期企業(yè)需要領(lǐng)取許多證件，那么哪些權(quán)利許可證照不需要貼花？ 解：印花稅采取列舉式征稅，僅對房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標注冊證、專利證、土地使用證貼花，其他不貼花，比如稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證、采礦證等。注意如果換證，新證也要貼花。 根據(jù)《關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號）規(guī)定：“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目中“財產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。此處的動產(chǎn)具體指什么？是否包括貨幣資金？如不包括，則以貨幣資金對外投資不繳印花稅，對否？ 動產(chǎn)是指能夠移動而不損害其經(jīng)濟用途和經(jīng)濟價值的物，一般指金錢、器物等，與不動產(chǎn)相對。因此貨幣資金屬于動產(chǎn)范疇，以貨幣資金對外投資入股并不需要辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，因此不需要申報繳納印花稅，但接受投資的企業(yè)應(yīng)就增加的實收資本與資本公積溢價之和申報繳納印花稅，如果動產(chǎn)或不動產(chǎn)需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，則兩個稅目都需要貼花完稅。 資金賬簿的納稅期限如何規(guī)定？是增加一筆實收資本或資本公積就貼花，還是什么時候？ 印花稅暫行條例細則第八條：以后年度資金總額比已貼花資金總額增加的，增加部分應(yīng)按規(guī)定貼花?？梢娂{稅時間為會計年度。 舉例：某企業(yè)年初實收資本1 000萬元，資本公積500萬元，3月份增資500萬元，7月份減資200萬元，年末實收資本1 300萬元，資本公積500萬元。 如果按年度計算，當年年末即次年年初實收資本與資本公積合計1 800萬，當年年初實收資本與資本公積合計1 500萬，應(yīng)納印花稅3 000 000×0.05%=1 500（元）。 如果錯誤的按照增資后即納稅，則企業(yè)應(yīng)納5 000 000×0.05%=2 500（元），減資部分不允許退稅，所以多交1 000元。 公司出租房屋，同時又提供房屋維修，那么這項租房合同中訂立的維修款也要貼花嗎？ 同一憑證，因載有兩個或者兩個以上經(jīng)濟事項而適用不同稅目稅率，如分別記載金額的，應(yīng)分別計算應(yīng)納稅額，相加后按合計稅額貼花；如未分別記載金額的，按稅率高的計稅貼花。（之所以如此，是解決避稅問題，如果不如此規(guī)定，企業(yè)將稅率低的項目金額擴大以避稅）如果分開了，出租按千分之一貼花，房屋修繕按萬分之三貼花，如果不分開，房屋修繕就不是修繕了，而是要和房租一樣的稅率了，你虧不虧呢。 我們公司將一塊土地及廠房租給另一家公司，分別簽訂了土地租賃合同與房屋租賃合同，請問土地租賃合同需要貼花嗎？ 因為印花稅暫行條例及施行細則中對財產(chǎn)租賃采取了列舉法，其中并不包括土地租賃，因此土地租賃不征收印花稅，從公平性角度考慮，房屋租賃貼花，土地租賃不貼花顯然是不公平的，但考慮到印花稅暫行條例及施行細則出臺時為上世紀八十年代，土地控制還相當嚴格，土地租賃基本不存在，所以當時未將土地租賃納入征稅范圍，出于此點考慮，有的省市均已出臺相應(yīng)后續(xù)政策，將土地租賃納入印花稅征稅范圍，但是如無地方后續(xù)政策支持，則不宜貼花完稅。 我們房地產(chǎn)公司以前售房合同是按購銷合同征收的，但為什么現(xiàn)商品房銷售合同印花稅從購銷合同改為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)呢？平白無故的增加了萬之二的稅負。 商品房銷售合同，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，商品房只是個貨物，但對于購房者而言，卻是個實實在在的產(chǎn)權(quán)，因此之前對銷方按購銷合同、購方按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征稅顯系不合理，一份合同，但持有合同的兩方稅率卻不一致，因此財稅〔2006〕162號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》加以更改，改為按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 現(xiàn)在許多企業(yè)因為計算錯誤，導(dǎo)致印花稅多交了，印花稅多交是否真的不可以退嗎？ 多貼印花稅票是不可以申請退稅或抵稅的，但核定征收印花稅開具的是完稅憑證，根據(jù)征收管理法相關(guān)規(guī)定，納稅人發(fā)現(xiàn)多繳的稅款，可以在三年內(nèi)要求稅務(wù)機關(guān)予以退還，如果是稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)的，應(yīng)當立即退還，而無三年的限制。因此如果是以完稅憑證交納的印花稅，符合條件情況下是可以退還的。 房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會計處理（三） 四、涉及房產(chǎn)的營業(yè)稅 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個方面： 1．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。 2．銷售不動產(chǎn) 銷售不動產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其他土地附著物。 銷售建筑物或構(gòu)筑物：是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。 銷售其他土地附著物：是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。 3．其他應(yīng)稅行為 其他應(yīng)稅行為包括： 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。 以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。 營業(yè)稅計稅依據(jù)： 1．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅計稅依據(jù) 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅的計稅依據(jù)為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。 2．銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù) 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。 營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；（二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；（三）按納稅人當月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。 計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率） 房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)繳納的營業(yè)稅稅率為5%。 舉例：甲乙丙房地產(chǎn)公司2010年8月，收取定金10萬元，商品房款1 200萬元，退定金及商品房款7萬元，代收有限電視費、管道煤氣初裝費16萬元，辦證費用1萬元，住房專項維修基金35萬元。假定甲乙丙房地產(chǎn)公司所在地為市區(qū)。當月應(yīng)繳營業(yè)稅及附加稅費如何計算？ 營業(yè)稅的計稅依據(jù)為營業(yè)額，營業(yè)額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向承購人收取的全部價款和價外費用。 價外費用包括：收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費。 但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費：（1）由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，或省級人們政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)型收費；（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；（3）所收款項全額上繳財政。 （1）營業(yè)額=10+1 200-7+16+1=1 220（萬元） （2）應(yīng)交營業(yè)稅=營業(yè)額×5%=1 220×5%=61（萬元） （3）應(yīng)交城市維護建設(shè)稅=營業(yè)稅×7%=61×7%=4.27（萬元） （4）應(yīng)交教育費附加=營業(yè)稅×3%=61×3% =1.83（萬元） 思考：代收的有線電視初裝費、電話初裝費、物業(yè)費等如何進行營業(yè)稅的籌劃？ 會計處理： 房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應(yīng)按收取的土地轉(zhuǎn)讓價款計算繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)計提營業(yè)稅金時，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”科目。實際支付時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”科目，貸記“銀行存款”科目。 房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性在于房屋的預(yù)售制，即房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品建造過程中就開始收取房屋的銷售款，收取的款項記入“預(yù)收賬款”科目，待開發(fā)產(chǎn)品竣工交付時，才將預(yù)收的銷售款轉(zhuǎn)為收入。 房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)收款預(yù)繳營業(yè)稅金時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”科目，貸記“銀行存款”科目。銷售收入實現(xiàn)時，按實際應(yīng)繳納的營業(yè)稅金，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”科目。實際應(yīng)繳納金額大于預(yù)繳金額時，應(yīng)補繳營業(yè)稅金，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”科目，貸記“銀行存款”科目。 【案例6】 房地產(chǎn)公司20XX年8月銷售不動產(chǎn)，取得預(yù)售房款4 000萬元，應(yīng)預(yù)繳營業(yè)稅金200萬元。余款2 000萬元在交付該不動產(chǎn)時收取，應(yīng)補繳營業(yè)稅金100萬元。根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下： （1）收到預(yù)售房款時 借：銀行存款????????40 000 000 貸：預(yù)收賬款???????40 000 000 （2）預(yù)繳營業(yè)稅金時 借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅??2 000 000 貸：銀行存款????????2 000 000 （3）收到余款時 借：銀行存款????????20 000 000 貸：預(yù)收賬款?????20 000 000 同時， 借：預(yù)收賬款????????60 000 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入?????????60 000 000 （4）計提實際應(yīng)繳營業(yè)稅金時 借：營業(yè)稅金及附加???3 000 000 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅????3 000 000 （5）補繳營業(yè)稅金時 借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅????1 000 000 貸：銀行存款??????????????1 000 000 房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品無償贈送他人，在會計處理上應(yīng)按成本結(jié)轉(zhuǎn)，不作為銷售處理。企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品移交受贈方時，應(yīng)將開發(fā)產(chǎn)品的成本轉(zhuǎn)入相應(yīng)的科目中，借記“營業(yè)外支出”科目，貸記“庫存商品”科目。按稅法規(guī)定應(yīng)繳納的營業(yè)稅金及附加，也應(yīng)記入相應(yīng)的科目，借記“營業(yè)外支出”科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”科目。 【案例7】 房地產(chǎn)公司20XX年8月將自己開發(fā)的商品房贈送給某公司，該商品房賬面價值為2 000萬元，按稅法規(guī)定還應(yīng)繳納營業(yè)稅100萬元。根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制分計分錄如下： （1）結(jié)轉(zhuǎn)成本時 借：營業(yè)外支出??????20 000 000 貸：庫存商品???????20 000 000 （2）計提營業(yè)稅金及附加時 借：營業(yè)外支出????????1 000 000 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅?????1 000 000 （3）實際繳納稅金時 借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅???1 000 000 貸：銀行存款??????????????1 000 000 房地產(chǎn)企業(yè)除了正常的銷售行為以外，還存在其他一些非正常的銷售行為，包括將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、分配給股東或投資人以及用于非貨幣性資產(chǎn)交換等行為。這些行為無論是在會計核算上，還是在稅務(wù)處理上都屬于銷售行為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將其視為銷售行為進行會計處理和稅務(wù)處理。 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生上述應(yīng)稅行為時，應(yīng)按照開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價格，借記“管理費用”“利潤分配”“生產(chǎn)成本”等科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”“應(yīng)付股利”“應(yīng)付賬款”等科目。辦理商品房過戶手續(xù)時，借記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”“應(yīng)付股利”“應(yīng)付賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)商品房的成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。房地產(chǎn)企業(yè)按市場公允價格計提營業(yè)稅及附加時，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費”等科目。 【案例8】 房地產(chǎn)公司20XX年8月將自己開發(fā)的商品房作為股利分配給股東，該商品房賬面價值為2 000萬元，市場銷售為3 000萬元，按稅法規(guī)定還應(yīng)繳納營業(yè)稅150萬元。根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制分計分錄如下： （1）分配股利時 借：利潤分配?????????30 000 000 貸：應(yīng)付股利????????30 000 000 （2）辦理商品房過戶手續(xù)時 借：應(yīng)付股利????????30 000 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入?????30 000 000 （3）結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本時 借：主營業(yè)務(wù)成本????20 000 000 貸：庫存商品????????20 000 000 （4）計提稅金時 借：營業(yè)稅金及附加??1 500 000 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅?1 500 000 房地產(chǎn)企業(yè)在將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為出租物業(yè)時，不繳納營業(yè)稅。但在出租物業(yè)時，應(yīng)按照收取的租金計算繳納營業(yè)稅。 房地產(chǎn)企業(yè)在出租過程中，應(yīng)按取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。計提營業(yè)稅時，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”科目。 【案例9】 房地產(chǎn)公司20XX年8月將自己開發(fā)的商品房對外出租，8月份取得租金收入100萬元，按稅法規(guī)定應(yīng)繳納營業(yè)稅5萬元。根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制分計分錄如下： （1）結(jié)轉(zhuǎn)收入時 借：銀行存款?????????1 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入??????1 000 000 （2）計提營業(yè)稅金及附加時 借：營業(yè)稅金及附加?????50 000 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅???50 000 （3）實際繳納稅金時 借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅??50 000 貸：銀行存款????????????50 000 房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會計處理（四） 五、以房產(chǎn)投資的涉稅處理 以非貨幣財產(chǎn)出資，需要注意投資方要如期辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，其中動產(chǎn)，原則上以交付為轉(zhuǎn)移，對于不動產(chǎn)、機動車，由于我國一般實行登記主義，則需要進行相應(yīng)的過戶登記，對于法律法規(guī)規(guī)定需要辦理過戶登記才能算為財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，如違反規(guī)定未及時辦理過戶登記的，即使非貨幣財產(chǎn)已實際交付給公司使用，仍將視為投資方未履行相應(yīng)的出資義務(wù)。 （一）《國家稅務(wù)總局關(guān)于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)〔1997〕490號） 根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》的有關(guān)規(guī)定，以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔風(fēng)險，收取固定利潤的行為，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅：以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅； （二）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號） 關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題 對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 第二十五條? 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。 【案例10】 20XX年3月，甲公司以其擁有的一棟房屋對乙公司進行投資，該棟房屋的賬面原值為800 000元，已計提的累計折舊為300 000元，公允價值為700 000元。 會計與企業(yè)所得稅處理： 甲公司以其房屋對外投資時， 借：固定資產(chǎn)清理???????500 000 累計折舊???????????300 000 貸：固定資產(chǎn)???????????800 000 借：長期股權(quán)投資——其他股權(quán)投資?????700 000 貸：固定資產(chǎn)清理???????? 500 000 營業(yè)外收入?????????200 000 按照稅法的規(guī)定，甲公司以房屋對外投資，應(yīng)將其分解為按公允價值出售房屋和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)，確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 該房屋的公允價值為700 000元，賬面價值為500 000元，則資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得為200 000元（700 000－500 000）。 （三）《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第41號） 1．企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)，是指兼具權(quán)益和債權(quán)雙重特性的投資業(yè)務(wù)。同時符合下列條件的混合性投資業(yè)務(wù)，按本公告進行企業(yè)所得稅處理： （1）被投資企業(yè)接受投資后，需要按投資合同或協(xié)議約定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息，下同）； （2）有明確的投資期限或特定的投資條件，并在投資期滿或者滿足特定投資條件后，被投資企業(yè)需要贖回投資或償還本金； （3）投資企業(yè)對被投資企業(yè)凈資產(chǎn)不擁有所有權(quán)； （4）投資企業(yè)不具有選舉權(quán)和被選舉權(quán)； （5）投資企業(yè)不參與被投資企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動。 2．符合本公告第一條規(guī)定的混合性投資業(yè)務(wù)，按下列規(guī)定進行企業(yè)所得稅處理： （1）對于被投資企業(yè)支付的利息，投資企業(yè)應(yīng)于被投資企業(yè)應(yīng)付利息的日期，確認收入的實現(xiàn)并計入當期應(yīng)納稅所得額；被投資企業(yè)應(yīng)于應(yīng)付利息的日期，確認利息支出，并按稅法和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（2011年第34號）第一條的規(guī)定，進行稅前扣除。 （2）對于被投資企業(yè)贖回的投資，投資雙方應(yīng)于贖回時將贖價與投資成本之間的差額確認為債務(wù)重組損益，分別計入當期應(yīng)納稅所得額。 六、房地產(chǎn)涉及的其他稅金 房產(chǎn)稅的稅務(wù)處理： 1．征收方法 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納，具體減除幅度，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。依照房產(chǎn)余值計算繳納房產(chǎn)稅的，稅率為1.2%。 房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。 2．納稅義務(wù)發(fā)生時間 購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 【知識鏈接】 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知（國稅發(fā)〔2003〕89號） 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題: 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 3．繳納時間 房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 為了反映和核算企業(yè)應(yīng)交、已交、多交或欠交的房產(chǎn)稅的情況，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅”科目進行核算。 該科目貸方反映按規(guī)定計算應(yīng)交的房產(chǎn)稅數(shù)額，借方反映實際繳納的房產(chǎn)稅數(shù)額；若有貸方余額，表示企業(yè)欠交或需補交的房產(chǎn)稅款，若有借方余額，表示企業(yè)實際多繳納的房產(chǎn)稅的稅款。 房地產(chǎn)企業(yè)計算出應(yīng)交的房產(chǎn)稅時，借記“營業(yè)稅金及附加”“管理費用”等科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅”科目；當按規(guī)定實際上繳房產(chǎn)稅時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。 （一）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號） 對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。 土地使用稅和稅務(wù)處理： 土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。土地使用稅每平方米年稅額如下： 大城市1.5～30元； 中等城市1.2～24元； 小城市0.9～18元； 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6～12元。 企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地使用稅”科目進行核算。 該科目貸方反映按規(guī)定計算應(yīng)繳的土地使用稅數(shù)額，借方反映實際繳納的土地使用稅數(shù)額；若有貸方余額，表示企業(yè)欠交或需補交的土地使用稅稅款，若有借方余額，表示企業(yè)實際多繳納的土地使用稅的稅款。 當企業(yè)計算出應(yīng)交的土地使用稅時，借記“生產(chǎn)成本”“營業(yè)稅金及附加”“管理費用”等科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地使用稅”科目；當按規(guī)定實際上繳土地使用稅時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地使用稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅應(yīng)計入“開發(fā)成本”，持此觀點認為鑒于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特殊性，商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅，應(yīng)屬于《企業(yè)會計準則第1號——存貨》所規(guī)定的：“使存貨達到當前狀態(tài)和場所所必須的必要、合理的支出”，應(yīng)計入“開發(fā)成本”，而不應(yīng)依一般的會計處理規(guī)定，計入期間費用。 國稅發(fā)〔2009〕31號文在列舉開發(fā)成本項目構(gòu)成中也沒有明確土地使用稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定計算應(yīng)交的土地使用稅時，借記“管理費用”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地使用稅”賬戶；上交時，借記“應(yīng)交稅