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顧問(wèn)公司--酒店工程的籌建及籌開建議 一、酒店籌建、籌開 酒店籌建、籌開作為酒店基礎(chǔ)建設(shè)和開業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)酒店建設(shè)、投資、標(biāo)準(zhǔn)以及后期營(yíng)運(yùn)是否成功，營(yíng)運(yùn)成本高低等均產(chǎn)生決定性的影響。酒店籌建、籌開分為市場(chǎng)定位策劃和可行性及財(cái)務(wù)分析階段、酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和開業(yè)統(tǒng)籌階段等三個(gè)階段。 1、市場(chǎng)定位策劃和可行性及財(cái)務(wù)分析是依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)、旅游和酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，新建酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況，分析新建酒店在本區(qū)域市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)；結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及旅游發(fā)展規(guī)劃，判斷該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)新建酒店進(jìn)行清晰的市場(chǎng)定位；根據(jù)市場(chǎng)定位預(yù)測(cè)主要受眾人群、客源結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況，進(jìn)行投資回報(bào)分析。 2、酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)是根據(jù)酒店市場(chǎng)定位和客源結(jié)構(gòu)，以滿足市場(chǎng)需求和后期的經(jīng)營(yíng)管理為前提，詳細(xì)規(guī)劃酒店的平面布局、機(jī)電和裝修設(shè)計(jì)。 3、開業(yè)統(tǒng)籌是酒店開業(yè)前一系列工作的規(guī)劃和實(shí)施，以保證酒店能順利實(shí)施開業(yè)，達(dá)到定位標(biāo)準(zhǔn)。 4、科學(xué)的市場(chǎng)定位和功能定位要建立在充分的市場(chǎng)調(diào)研分析基礎(chǔ)上，投資決策要建立在可行性及財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，經(jīng)營(yíng)管理要建立在一個(gè)高度專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)上。 5、籌建、籌開是一個(gè)酒店從“孕育”到“出生”的重要階段，它作為酒店基礎(chǔ)建設(shè)和開業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)酒店建設(shè)、投資、標(biāo)準(zhǔn)以及后期營(yíng)運(yùn)是否成功，營(yíng)運(yùn)成本高低等均產(chǎn)生決定性的影響。 二、籌組酒店工程部 在酒店的前期籌備和籌建階段，為避免籌建階段處于一個(gè)懵懵懂懂的狀態(tài)中進(jìn)行、避免因設(shè)計(jì)和設(shè)備選型的缺陷造成安裝和施工工程中的修改增補(bǔ)、避免因設(shè)計(jì)和設(shè)備選型及安裝施工的缺陷造成經(jīng)營(yíng)期間能源供應(yīng)不足以及能耗和維修成本的增加等因素，應(yīng)盡早籌組酒店工程部。 （一）工程部工程總監(jiān)或總工程師，應(yīng)滿足： 1、懂酒店土建、設(shè)備安裝、裝飾裝修工程的施工組織、流程等；精通設(shè)備和系統(tǒng)驗(yàn)收、各專業(yè)對(duì)口環(huán)節(jié)；熟悉現(xiàn)場(chǎng)的施工管理和協(xié)調(diào)； 2、熟悉國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)，熟悉裝飾裝修和機(jī)電系統(tǒng)及設(shè)備的安裝和施工的規(guī)范、工藝、標(biāo)準(zhǔn)等； 3、做過(guò)酒店工程維修管理，懂酒店幾大硬件設(shè)備系統(tǒng)的基本配置、選型及市場(chǎng)狀況(中央空調(diào)、電梯、鍋爐、給排水、水泵、廚房設(shè)備、泳池設(shè)備、桑拿水療設(shè)備、中水設(shè)備、強(qiáng)電、弱電、變配電發(fā)電、消防控制、鍋爐等系統(tǒng))，精通機(jī)電系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)、運(yùn)行成本控制等。 4、精通酒店星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和訪查規(guī)范；熟悉五星級(jí)酒店的設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)； 5、能制作酒店機(jī)電系統(tǒng)投資預(yù)（概）算、酒店機(jī)電類投資與成本分析、酒店經(jīng)營(yíng)期工程類能耗與物耗分析等； 6、能制作酒店籌建施工總體規(guī)劃、施工進(jìn)度計(jì)劃、各專業(yè)工種施工進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，各專業(yè)間的交叉配合與協(xié)調(diào)、現(xiàn)場(chǎng)工程問(wèn)題的處理辦法、施工變更處理、施工成本控制等； 7、能提出機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求并組織機(jī)電系統(tǒng)圖紙會(huì)審；能提出設(shè)備選型技術(shù)要求并組織設(shè)備選型分析會(huì)； 8、熟練操作AutoCAD繪圖軟件、預(yù)（決）算軟件、辦公軟件； 9、熟悉招投標(biāo)流程及編制技術(shù)標(biāo)。 （二）工程部成員： 1、土建工程師：要求具有高星級(jí)酒店建筑施工經(jīng)驗(yàn)，能夠處理現(xiàn)場(chǎng)施工問(wèn)題；熟悉建筑施工規(guī)范；熟悉建筑安全知識(shí)； 2、結(jié)構(gòu)工程師：要求具有高層建筑結(jié)構(gòu)施工經(jīng)驗(yàn)，能在符合規(guī)范的前提下，最大限度地控制鋼含量，對(duì)建筑設(shè)計(jì)院的結(jié)構(gòu)圖能夠提出優(yōu)化建議； 3、給排水工程師：要求具有高星級(jí)酒店給排水施工經(jīng)驗(yàn)，熟悉酒店中水系統(tǒng)，知曉相應(yīng)施工材料，熟悉給排水施工規(guī)范和施工工藝；能夠處理現(xiàn)場(chǎng)施工問(wèn)題； 4、暖通工程師：要求具有高星級(jí)酒店暖通施工經(jīng)驗(yàn)，熟悉中央空調(diào)各類品牌，熟悉管道材料及末端設(shè)備的選型、基本市場(chǎng)價(jià)格，能夠處理現(xiàn)場(chǎng)施工問(wèn)題； 5、電氣工程師：要求具有高星級(jí)酒店電氣施工經(jīng)驗(yàn)；熟悉配發(fā)電、中央空調(diào)、電梯、泵房設(shè)備等大功率設(shè)備的用電配置；熟悉自動(dòng)控制如機(jī)房BA控制；具有餐飲、會(huì)議、客房等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的規(guī)范用電標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際需求的差距經(jīng)驗(yàn)等等； 6、弱電工程師：要求具備高星級(jí)酒店弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)、施工經(jīng)驗(yàn)，熟悉高星級(jí)酒店的弱電項(xiàng)目配置，熟悉綜合布線、語(yǔ)音和數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)、程控交換機(jī)和話務(wù)臺(tái)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)、安防監(jiān)控、客房RCU智能控制、停車場(chǎng)管理、電子巡更、無(wú)線對(duì)講、衛(wèi)星電視、背景音樂(lè)、電子信息顯示、多媒體會(huì)議、酒店管理等各系統(tǒng)的功能、配置、常用產(chǎn)品性價(jià)比。 三、機(jī)電籌建的基本工作順序 （一）機(jī)電系統(tǒng)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)確定階段：在確定酒店平面功能布局圖的基礎(chǔ)上進(jìn)行機(jī)電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。酒店工程部提出機(jī)電各分系統(tǒng)子系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求和設(shè)計(jì)所要達(dá)到的目的。 1、消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)圖：由建筑設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，與裝飾設(shè)計(jì)圖一起進(jìn)行消防報(bào)建。應(yīng)由工程部會(huì)同專業(yè)消防設(shè)計(jì)公司和施工公司進(jìn)行圖紙會(huì)審，在滿足消防的前提下，充分考慮：與裝飾裝修的配合；消防緊急廣播與背景音樂(lè)的結(jié)合；消防控制室的位置與監(jiān)控機(jī)房、弱電機(jī)房、電視機(jī)房的結(jié)合等等。 2、給排水及中水系統(tǒng)設(shè)計(jì)圖:由建筑設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，由工程部根據(jù)裝飾裝修圖紙進(jìn)行會(huì)審。 3、中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)圖：由專業(yè)暖通設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，由工程部組織會(huì)審。 4、弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)圖：由系統(tǒng)集成供應(yīng)商進(jìn)行設(shè)計(jì)，有工程部組織會(huì)審。 5、變配發(fā)電-配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)圖：由專業(yè)水電設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，由工程部組織會(huì)審。 6、泳池、桑拿水療設(shè)計(jì)圖：由供應(yīng)商設(shè)計(jì)，由工程部組織會(huì)審。 7、廚房、洗衣房設(shè)計(jì)圖：由供應(yīng)商設(shè)計(jì)，由工程部組織會(huì)審。 8、由工程部自行設(shè)計(jì)的配套圖紙：如：各機(jī)房平面布置圖；井道布置圖；走廊和公共區(qū)域管線布置剖面圖；客房配電系統(tǒng)圖；客房開關(guān)插座布置圖；洗衣房圖紙等等。 9、燈光設(shè)計(jì)：由專業(yè)燈光設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì) （二）機(jī)電系統(tǒng)施工圖紙的設(shè)計(jì)：完成系統(tǒng)設(shè)計(jì)后，即可作施工圖的設(shè)計(jì)，要求與裝飾裝修設(shè)計(jì)同步完成。 （三）確定施工單位：采用招投標(biāo)形式確定各分系統(tǒng)子系統(tǒng)的施工（安裝）單位。由工程部組織第一次施工圖紙會(huì)審，參加單位為：酒店工程部、建筑設(shè)計(jì)院、各專業(yè)設(shè)計(jì)公司、系統(tǒng)集成公司、土建施工單位、暖通施工單位、消防施工單位、幕墻施工單位、監(jiān)理公司等。 （四）設(shè)備定型：選定酒店各系統(tǒng)設(shè)備：電梯、中央空調(diào)、鍋爐、配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、泵房設(shè)備、桑拿設(shè)備、泳池設(shè)備、洗衣房設(shè)備、中水設(shè)備、廚房設(shè)備等，其中涉及到需要預(yù)留預(yù)埋技術(shù)條件的設(shè)備，如電梯轎廂及井道尺寸、幕墻需預(yù)埋鋼構(gòu)件等等技術(shù)數(shù)據(jù)，都需要通知設(shè)備廠家及時(shí)將圖紙、數(shù)據(jù)交與酒店工程部，由工程部通知相關(guān)設(shè)計(jì)公司。 （五）機(jī)電系統(tǒng)的施工（安裝）階段：工程部制定各子系統(tǒng)分系統(tǒng)及各專業(yè)的施工流程和施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)理。 1、由酒店工程部牽頭牽頭制定酒店整體施工進(jìn)度計(jì)劃，各專業(yè)施工進(jìn)度計(jì)2、土建開始施工，出正負(fù)零時(shí)必須考慮預(yù)留足夠尺寸的設(shè)備吊裝口以及后澆帶。 3、酒店工程部組織進(jìn)行第二次圖紙會(huì)審，參加單位及人員根據(jù)實(shí)際需要解決問(wèn)題而定。 4、土建施工過(guò)程中，建筑設(shè)計(jì)院須至施工現(xiàn)場(chǎng)解決技術(shù)問(wèn)題(現(xiàn)場(chǎng)派駐，主要是解決結(jié)構(gòu)方面的問(wèn)題)。 5、土建封頂，消防、暖通、給排水、強(qiáng)電等按計(jì)劃開始施工，該階段由酒店工程部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)各專業(yè)的施工組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理。 6、消防、給排水管道打壓試水合格，暖通、強(qiáng)電施工完畢。初驗(yàn)收。 7、地下層設(shè)備進(jìn)場(chǎng)安裝，其他設(shè)備按計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)安裝。 8、弱電施工按計(jì)劃開始、裝飾施工開始，二者施工需保持同步。 9、室內(nèi)裝飾及弱電施工完畢。 （六）機(jī)電系統(tǒng)的調(diào)試驗(yàn)收階段：工程部制定各子系統(tǒng)分系統(tǒng)的隱蔽工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和系統(tǒng)調(diào)試驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收。 四、酒店籌建期間工程部職責(zé) 1、提出酒店籌備階段裝飾裝修總體進(jìn)度計(jì)劃、機(jī)電設(shè)計(jì)總體規(guī)劃、機(jī)電系統(tǒng)進(jìn)度計(jì)劃等。 2、組織對(duì)裝飾裝修設(shè)計(jì)和機(jī)電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)圖紙及施工圖紙的會(huì)審及優(yōu)化。 3、組織對(duì)裝飾裝修材料選擇和機(jī)電系統(tǒng)設(shè)備選型的分析會(huì)。 4、提出裝飾裝修和機(jī)電系統(tǒng)的施工規(guī)范、施工工藝、施工流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并全程監(jiān)理。 5、提出裝飾裝修和機(jī)電系統(tǒng)及隱蔽工程的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并組織驗(yàn)收。 6、制作機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備的招標(biāo)書的技術(shù)標(biāo)部分，及合同的技術(shù)部分。 7、施工現(xiàn)場(chǎng)管理與協(xié)調(diào)；工程問(wèn)題的跟進(jìn)； 五、酒店工程籌建的理念 降低經(jīng)營(yíng)成本，即從設(shè)計(jì)、選型、施工等方面降低經(jīng)營(yíng)期間的能源消耗和維修成本。 1、降低結(jié)構(gòu)成本：其一是避免裝修和空置浪費(fèi)；其二解決對(duì)流問(wèn)題，酒店如果結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)流失熱嚴(yán)重，密封性能差，能耗損失就會(huì)非常嚴(yán)重，這給后來(lái)的經(jīng)營(yíng)，增加了更高的能源成本；其三重視結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化問(wèn)題，各項(xiàng)手續(xù)提前辦好，避免短期內(nèi)對(duì)系統(tǒng)和設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造。 所以必須認(rèn)真審核設(shè)計(jì)圖紙，清楚每一處可能浪費(fèi)的面積和結(jié)構(gòu)，因?yàn)楹芏嘣O(shè)計(jì)師關(guān)注的是功能和美學(xué)，酒店工程部關(guān)注的是投資成本和效益的最大化，必須砍掉不必要的成本浪費(fèi)；其次是設(shè)法先請(qǐng)消防、衛(wèi)生、文化執(zhí)法等部門先審核圖紙，施工中途請(qǐng)他們到現(xiàn)場(chǎng)考察給意見，以后辦理手續(xù)就可以一氣呵成了。 2、降低維修成本：設(shè)計(jì)師可以把酒店設(shè)計(jì)得非常漂亮，但他們卻很少考慮到未來(lái)維修的成本。設(shè)計(jì)美觀很重要，但最重要的是要考慮既美觀又實(shí)用，盡量不要導(dǎo)致酒店在材料上進(jìn)行二次投資。好的酒店設(shè)計(jì)和施工，可以節(jié)約45%-65%材料和人工維修成本。 3、預(yù)防玻璃門窗能耗：一般酒店門窗散失能量高達(dá)20％-35％左右，建議在玻璃門窗貼上玻璃貼膜或掛反射窗簾，可以大大降低空調(diào)能源消耗（約60％）。 4、利用收水器節(jié)能：收水器可以減除冷卻塔排出濕熱空氣中夾帶的大量細(xì)小水滴漂移物，避免對(duì)周圍環(huán)境的水霧污染和凝固而安裝的節(jié)水和保護(hù)環(huán)境的裝置。 5、實(shí)現(xiàn)酒店外墻節(jié)能：建議酒店外墻采用淺色涂料，特別是采用陽(yáng)光反射率高的涂料，可以反射掉65%-75%的熱能。酒店屋面采用金屬屋面隔熱（鋁膜防水卷材），能反射掉75%的太陽(yáng)光，同時(shí)具備95%以上發(fā)射率，可降低屋面溫度23℃，節(jié)省空調(diào)費(fèi)用的20%-70%。采用改性瀝青防水卷材用于屋頂、墻面、地下室、衛(wèi)生間等建筑物各部位，實(shí)現(xiàn)了100%的防水。 6、利用變頻系統(tǒng)省錢：酒店的水泵、制冷機(jī)組、電梯、風(fēng)機(jī)、鍋爐等普遍留有富余功率以防超負(fù)荷，采用變頻系統(tǒng)，可根據(jù)溫度和負(fù)荷的變化，調(diào)節(jié)電機(jī)的轉(zhuǎn)速頻率，一般可節(jié)電25%-45%，一年多就可收回設(shè)備投資。 7、避免電老虎浪費(fèi)：所有燈具的開關(guān)控制要分多個(gè)區(qū)域，每個(gè)區(qū)域分多路控制，如樓層走廊、消防通道的燈，平時(shí)按距離只固定開一小部分，其余全部采用時(shí)間控制或感應(yīng)燈；酒店所有的燈都規(guī)定開關(guān)時(shí)間，這樣大大節(jié)約照明時(shí)間和延長(zhǎng)使用壽命；電老虎還藏在酒店另一個(gè)隱蔽地方，很少被人察覺，那就是KTV包房，耗能最大的是投影燈泡、音響、功放、低音炮等，有的包房電器功率高達(dá)近10000瓦，如果籌備期間不從制度上規(guī)定開關(guān)時(shí)間，每月的能源消耗可就大了。 8、注重產(chǎn)品性能等于省錢：注重產(chǎn)品的性能及穩(wěn)定性、安全性、壽命、售后服務(wù)。決不能為了一時(shí)的便宜而給未來(lái)帶來(lái)嚴(yán)重后果。