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戴德梁行物業(yè)管理公司 用戶手冊 (一)物業(yè)管理 1、管理處及其職能 （1）房產(chǎn)開發(fā)公司聘任之物業(yè)管理公司為本小區(qū)之管理代理人，并執(zhí)行花園之物業(yè)管理職能，享有并承擔〈業(yè)主公約〉中規(guī)定物業(yè)管理人的各項權力、義務及責任。 （2） 管理公司員工有職責為各用戶提供物業(yè)管理服務，但請各用戶不可要求各員工作私人服務，另請各用戶勿賞賜任何利益給本處工作人員，各用戶如有任何賜教，請與物業(yè)公避開或管理處聯(lián)系。 （3）管理處負責維持本物業(yè)范圍之正常運作及在可能情況下協(xié)助各用戶，處理各公共事務。 2、費用 （1）為保障業(yè)主物業(yè)的長遠利益，以達投保值的效果。各用戶亦需承擔本物業(yè)之保養(yǎng)、維修及日常管理開支，物業(yè)管理之各項支出包括但不限于：建筑物、道路、行人道、外圍部分及其他公共地方之保養(yǎng)、清潔、維修和照明等費用，中央空調、給排水、消防及小區(qū)自動系統(tǒng)等之檢修保養(yǎng)費用。此外，渠道及水管之維修費用，垃圾清理費、管理處之行政及管理費用以及管理員工之薪金、福利等均包括在內(nèi)。的避孕藥支出均依據(jù)用戶單元建筑面積按比例分攤。 （2）管理費是保持本物業(yè)管理正常運作之必備條件。故各用戶務必按時繳交管理費。 （3）用戶應于當月的首七天內(nèi)到管理處或物業(yè)管理人指定的地點及方法繳交被要求支付之管理費及其他費用。逾期十天未交者，每日加收有關費用總額萬分之五的滯納金。（如有任何變動均以管理處最新公告為準） 用戶于入伙時須預繳交貳個月管理費及其他由管理處制定之合理費用。 如公共設施/外墻翻新等大型工程費用，應按小區(qū)公約所指定管理份額，或單元建筑面積由各業(yè)主共同分擔。 管理賬目收支情況將由管理處按時公布。若管理費不足應付各項開支時，各用戶須依據(jù)用戶單元建筑面積按比例支付未足之數(shù)。若有盈余，則拔入下年度賬目。 此外，各用戶如有變化，請即以書面知會管理處。原用戶應于業(yè)權轉讓時結算清楚所有應繳有關費用，已繳交的小區(qū)維修基金不予退還。 （二）用戶須知 1、用戶對其購置之樓宇擁有使用權利，產(chǎn)權歸發(fā)展商，土地所有權仍歸國家。 （1）用戶需預先與管理處預約以便交收鎖匙及單元。用戶需負責對其接收單元的設備，作檢驗并核實所有設施、裝修等皆合格并需在交收表上簽署。 2、 收樓時請查看單元設備、裝修等是否妥善，并把缺點于當日內(nèi)以書面或管理處特備之表格通知管理處，本處將代表發(fā)展商利益就該等缺點透過發(fā)展商向承建商要求解決，逾期者則以用戶確認其單元設備及裝修已是妥善而不須作跟進辦理。 3、本物業(yè)僅作為指定用途（即：商住、辦公），不可作為貨倉、工業(yè)或其他用途。 4、 用戶不可作出任何結構及可觀性（如窗戶、陽臺、外墻等）更改，以維護物業(yè)之外觀整齊、條理、美觀，也不可霸占公共空間，妄顧公德（如設檐蓬、神位等）。 5、 用戶進行裝修、維修等工程，以不防害其結構、公共設施及他人為原則。進行該等工程前需先獲管理處批準及繳納有關按金及費用。 6、 凡擅自改變樓宇結構、用途、外貌或擴建、拆建者，管理處除要求停止及恢復原貌外，同時保留報告政府當局及/或要求賠償罰款之權利。 7、 物業(yè)內(nèi)禁存有任何違禁品。 （三）設施及日常保養(yǎng) 1、 各用戶不得毀壞及干擾公共設備，否則需要賠償損失。 2、 請勿把廢物丟入各渠道（如洗水間去水道等），否則需對損壞/堵塞負責修理。 3、 請正當使用室內(nèi)電器。失修/損壞/質劣電器品易導致火警。任何電器工程須由領有認可執(zhí)照之合格支工進行。 4、 請勿涂劃/刮花小區(qū)內(nèi)任何公共地方如墻等，亦不可隨便吐痰或便溺。 5、 請勿霸占任何公共地方（如堆放私人財物、神位、祭祀、曬晾等），以免有礙觀瞻，損人不利已及引人犯罪。 6、 愛護公物存公德，若發(fā)現(xiàn)有刑事?lián)p壞事件，請報本處。 （四）清潔衛(wèi)生 1、 公共地方之整潔 用戶不得放置任何物品、垃圾于走火通道、電梯門外、樓梯、走道、大堂等公眾地方，任何在公眾地方擺放的物品將會被搬走，其相關費用將由有關用戶負責。 2、 垃圾清理 用戶需負責將垃圾放置于由管理處指定的位置。任何于公眾地方發(fā)現(xiàn)的垃圾將由管理處清運，其費用由有關用戶承擔。 （五）保安 1、 物業(yè)內(nèi)24小時均有人當值，負責小區(qū)巡羅工作及協(xié)助各用戶提出之要求（管理處辦公時間為周一至周五8:30-17:30；周六8:30-13:30，周六下午、周日及國內(nèi)假期休息）。在辦公時間以外，可聯(lián)絡當值保安人員。 2、 管理處員工皆佩帶工作證。如對來人懷疑，請召喚管理處。 3、 為了用戶之安全，用戶出入小區(qū)必要時須配合管理人員要求請出示有效證件，來訪者須做來訪登記。 （六）車場管理 本不區(qū)建有地面及地下停車場，為求停車場良好秩序，防止非法停車，阻塞通道，本處訂有〈停車場規(guī)定〉，以便使用停車場人仕依循。 （七）防治災害 1、 請勿在物業(yè)范圍內(nèi)燒烤、燃放煙花、爆竹等。煤氣爐要常檢查，明火要小心，監(jiān)管小孩勿玩火。 2、 愛護公物及消防設備，常保公共空間通暢。 3、 發(fā)生火警，即告本處及“119”報警。在安全情況下關掉總電掣、燃料掣及/或撲救或速行前往樓梯逃生。 4、 當臺風時，請關閉門窗，必要時，封貼玻璃，并固定易倒物品。 （八）其他 用戶請注意： 1、 用戶須監(jiān)管其聘用之承辦商及對其行為負責，若有損壞公共地方或公共設施或在公共地方遺下廢物，該單位之用戶為最終負責人，需承擔賠償責任。 2、 滋擾他人行為如制造噪音、兜售商品、派發(fā)傳單、廣告或贈品，一律禁止。 （九）應急程序 1、 緊急事故可能隨時發(fā)生，本處必須為處理這些情況作好準備，以盡量減低人命及財產(chǎn)的損失，以下所提供的資料，是特別為協(xié)助用戶預防和處理緊急事故而設。 2、緊急電話號碼 電話號碼 電話號碼 火警 119 匪警 110 市政府 市政府 市公安局 羅湖分局 防火科 供電局 工商局 稅務局 住宅局 環(huán)保局 煤氣公司 人民醫(yī)院急救室 3、 位內(nèi)物品處理 請定期檢查單位內(nèi)存放之物品，以免造成阻塞，妨礙危急時逃生之通道。任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如舊布、報紙或其他易燃物品等，均不應隨便放置在室內(nèi)。 4、 意外（緊急醫(yī)療問題） 當發(fā)生意外或緊急醫(yī)療問題： a） 嘗試盡可能獲取有關損傷的資料； b） 使傷者處于溫暖及舒服的狀況，并加以安慰； c） 拔電話要求急救醫(yī)療服務； d） 通知管理處詳述意外情況，包括所屬單位、地點、姓名、地址、電話號碼、日擊者等； e） 在任何情況下，應盡量保持鎮(zhèn)定。 5、 罪案與保安 一個高檔住宅小區(qū)，也可能會成為匪徒之對象，故偷竊、其他不法行為甚至搶劫或更嚴重的罪案，皆有可能在此發(fā)生，以下的建議對你可能有所幫助： a） 如遇偷竊或經(jīng)常性盜竊，即向公安報告； b） 遇到搶劫、騷擾、襲擊或其他嚴重罪案，即向公安報告； c） 所有案件均須知會管理處，并把已采取的行動告知職員； d） 遇到任何不尋常的事情，皆應通知公安及管理處； e） 如于本廈范圍遇到形跡可疑之人物，應通知管理處。 6、 火警 ———— 發(fā)現(xiàn) （若發(fā)現(xiàn)火警）； ———— 通知 （致電消防局及通知附近的人）； ———— 抑制 （緊閉所有門窗）； ———— 逃生 （使用最安全的途徑，離開火警現(xiàn)場） 用戶必須熟悉小區(qū)內(nèi)的滅火器、報警系統(tǒng)與本地消防局的電話號碼：119 a） 若是輕微失火（如廢紙籃、煙灰碟等），盡可能將火撲滅，但切勿冒險； b） 如人身安全已受到威脅，而火勢亦不能即時受到控制，可將通往失火現(xiàn)場的門窗關閉，以隔離及控制火勢； c） 通知消防局： i）說出有關單位的名稱、地點； ii）火警蔓延的范圍及位置； iii）你的電話號碼、姓名； d） 通知本小區(qū)管理處； e） 依從小區(qū)管理處職員的指示，盡可能通知所有用戶； f） 如被火焰或高熱所圍困： i）有可能的話，致電消防局求助； ii）打破玻璃警報系統(tǒng)之玻璃片，使警報記號能發(fā)出，把門關閉，將火熱的源頭隔離； iii）緊記煙和熱空氣都是向上升，接近地面的空氣含氧量較高，溫度亦較低，故應蹲著身子或爬行逃生； iv）如有需要，打破窗子以求空氣流通。 g） 所有逃離火場的人，須在中心內(nèi)指定之空曠地方聚集； h） 身處火場上層的人，應向天窗方向逃生，如身上處火場下層者，則向外走，前往最鄰近的出口逃生： i） 發(fā)生火警時，安全管理員會協(xié)助消防員和公安阻止公眾人士進入有關單位，在管理人員或消防局宣布有關單位未安全之前，任何人等不得進入。 7、 撲滅火警 小區(qū)公共地方均設有手提式滅火器或滅火用具，用戶可向管理處咨詢滅火器或滅火用具的位置和用法。如有需要，可向管理處咨詢。任何已撲滅的火警，必須向管理處或消防局報告，以便進行調查。 8、 地震 a） 保持鎮(zhèn)定，切勿離開處身地方； b） 躲在桌子或堅固的結構尋求掩護； c） 遠離窗戶，玻璃隔板、架或懸掛的物件； d） 地震時不要躲在樓梯底一下； e） 準備應付接連更多次的余震； f） 如單位受到破壞，立即通知管理處； g） 切勿散播搖言或夸大報告。 9、 水浸 遇有可能發(fā)生水浸時： a） 有可能受損的貴重物品移往較高處； b） 在水浸出現(xiàn)前，切斷電器用具的電源； c） 提防通電的電線； 水浸之后： d） 檢查財物以鑒定損失； e） 委派及監(jiān)督負責清潔的員工； f） 逐漸抽去積水，以減少對樓宇結構造成的更大損害； g） 清除單位內(nèi)，家具及其他地方的積水，避免破壞環(huán)境衛(wèi)生； h） 做好提防搶掠的措施，須加強保安，防止盜賊進入單位。 10、臺風 在臺風吹襲前，請采取下列防風措施： a） 所有花盆及可被風吹倒之物品應放回單元； b） 關緊所有門窗及在玻璃上加上膠條加強保護； c） 臺風過后，應立即更換破裂之玻璃。 11、聯(lián)絡 用電話報案時，請?zhí)峁┮韵滤匈Y料： a） 報案人的姓名； b） 緊急事故的位置； c） 有人受傷與否； d） 緊急事故的分類、火警、罪案等； e） 待對方確定了資料后，方可掛斷電話。 12、小區(qū)撤離程序 a） 當發(fā)生火警或任何其他緊急事故，所有人都應該完全撤離現(xiàn)場朱能有所例外； b） 在撤離單位或進行火警演習時，用戶的貴重物品須自行負責，另外，離開時記緊把單元大門鎖上； c） 開啟由單元通往街外的大門前，先弄清楚是否湯手，如發(fā)現(xiàn)該門是熱的，須慢慢開啟，若情況許可，應前往預先指定的樓梯，然后跟隨撤離程序逃生； d） 若因濃煙的關系未能通往屋外，則應關上門，放一條毛巾布在門底的門縫間，打開窗戶保持空氣流通，在窗外掛一塊布，讓消防員得知你仍在單位內(nèi)，保持鎮(zhèn)定等待消防員的拯救。 13、結語 有任何物業(yè)可以完全避免天災人禍之發(fā)生，制定緊急程序計劃可避免人命和財務損失，以及萬一發(fā)生意外時，將損失減至最低，以上僅提供一套有系統(tǒng)和周全的步驟，以應付意外或災難之突然來臨。 通過熟悉緊急情況應變措施及程序指引，一隊受過訓練的管理人員，再加上用戶的合作，當萬一發(fā)生緊急事故時，本處便更有信心能應付，縱使遇上從未預計的緊急情況，仍有一套基本的應變程序可以協(xié)助管理隊伍及用戶作出即時反應，以保障人身及財物安全。 制定和貫徹執(zhí)行緊急事故應變措施及程序計劃，可以保護人身安全，保障用戶的投資。然而，請必須緊記，無論以上指引或應變措施如何周詳，仍需用戶熟悉運用及時刻保持高度警覺，才可晝量避免意外發(fā)生，及達到本應急程序之目的。